EIERSKAP OG ENGASJEMENT FOR EN GOD EIENDOMSFORVALTNING Knut Johansen Bedre byrom der mennesker møtes

Transkript

1 EIERSKAP OG ENGASJEMENT FOR EN GOD EIENDOMSFORVALTNING Knut Johansen Bedre byrom der mennesker møtes

2 1.Kort om Rom 2.Hvorfor outsource 3.Vår opplevelse av leveransen 4.Tjenester vi ønsker at leverandøren utvikler/forsterker 5.Hva skal til for at leverandøren skiller seg positivt ut i forhold til andre leverandører

3 1 Kort om Rom Eiendom AS

4 Rom Eiendom er NBSs eiendomsselskap Jernbanen (1996) Infrastruktur Operatør

5 Organisasjon Rom Administrerende direktør Strategi og samfunnskontakt Økonomi og administrasjon Personal og organisasjon Utviklingsavdelingen Eiendomsavdelingen (FDV) Driftsavdelingen (fagavdeling/stab)

6 Porteføljen

7 Rom Eiendom i tall Eiendommer 2200 Bygg Stasjoner Leiekontrakter Bygningsmasse Utviklingspotensial kvm 2 mill kvm Porteføljeverdi MNOK Årlig investeringsnivå MNOK 1465 Årsresultat 2013 MNOK 280 Ansatte 93 i 6 byer

8 Forvaltning Økt DR : 730 MNOK Avantor NPRO Rom (inkl. S21-23) Entra KLP 40 Forv areal (hele 1000) Leieinntekter (MNOK) Antall bygg (forvaltning)

9 Et mangfold av stasjoner Rom eier og forvalter ca. 330 av landets stasjoner Fra velkjente eiendommer som Oslo S og stasjoner i de store byene Til små stasjoner som både kan være vernede og med et historisk sus Vårt mål: Stasjonene skal være attraktive og tilpasset de reisendes behov, med publikumsarealer, et relevant service- og informasjonstilbud

10 Spennende men utfordrende portefølje Kontorer, skole, næringslokaler, logistikk sentre, restauranter, butikker, kjøpesentre, parker, hotell, boliger, leiligheter, bryggeri, toaletter, driftsgårder, godsterminaler, stasjoner, parkering, verksteder

11 Vernede stasjoner I alt 285 bygninger underlagt kulturminnevern, i hovedsak stasjoner 84 bygg fordelt på 40 stasjoner er fredet Kontinuerlig arbeid med revitalisering og igangsetting Rom er bevisst sitt ansvar som eiere av kulturarven Godt samarbeid med vernemyndighetene

12 Nye Oslo S Operakvarteret, Oslo. Kontorer, boliger, butikker og servering. OSU Grefsen, Oslo nye leiligheter Ved Bergen stasjon. Nytt kontorbygg

13 2 Hvorfor outsource/utkontraktere

14 Utkontraktering Utkontraktering, også omtalt som tjenesteutsetting eller konkurranseutsetting (fra engelsk outsourcing), går ut på at en organisasjon går over til å skaffe en vare eller tjeneste fra en ekstern leverandør i stedet for å levere denne selv. Dersom offentlig sektor bedriver utkontraktering, omtales det oftest som konkurranseutsetting.

15 Out- eller insourcing? Fokus på kjernevirksomheten Kulturendring Eierskap Rasjonalisering Geografi «Kjøp det som kan leveres i et fungerende marked» Kjenn din portefølje, først da kan du kjøpe riktig Bedre tilgang på, og bredde i kompetanse

16 Hele verdikjeden Kompetanse og kapasitet i hele verdikjeden Idé og konseptutvikling Regulering Prosjektutvikling Utleie Bygging Transaksjon Eier/ investor Forvaltning, drift og vedlikehold

17 Alle outsourcinger/insourcinger har sin egen historie - Roms historie 1996: Eierskap og ansvar i norsk jernbane ble omorganisert NSB delt i et trafikkselskap (NSB BA) og en infrastrukturetat (Jernbaneverket) Sistnevnte fikk ansvaret for jernbanespor, perronger og venterom, elektrisk baneanlegg, signal- og sikringsanlegg (- kort og godt alt med jernbanestasjoner og holdeplasser), men med en klausul: Selve stasjonene bygget før 1996 med tilhørende områder/tomter skulle fremdeles tilhøre NSB

18 Utkontraktering 2001: De driftsuavhengige eiendommene ble skilt ut i eget selskap (ROM eiendomsutvikling as) Selskapet skulle i utgangspunktet selges, men det ble bestemt at NSB likevel fikk beholde det De driftsavhengige eiendommene ble forvaltet av en ekstern forvalter regulert av en avtale (først Celexa Eiendomsforvaltning AS, senere Aberdeen Property Investors) 210 ansatte outsourcet fra NSB Eiendom til Celexa 17 ansatte i Rom

19 Utkontraktering 2006: Rom tar tilbake forvaltningsoppdraget fra Aberdeen Property Investors Coor Service Management fikk i oppdrag å drifte bygningsmassen 65 ansatte fra API til Coor Forvaltning og økonomi 45 ansatte fra API til Rom Rom skifter navn fra ROM eiendomsutvikling til Rom Eiendom AS Ny strategi: fra idé- og konseptutvikling og regulering til å operere i hele verdikjeden (et fullskala eiendomsselskap)

20 Utkontraktering 2010: Endret strategi til langsiktig utvikling av fremtidsrettede kollektivknutepunkt by- og stedsutvikling å skape verdier for eier og samfunnet. 2011: ISS vinner konkurransen om drift av porteføljen. Overtar oppdraget fra Coor uten virksomhetsoverdragelse. 2014: Forlenget avtalen til

21 Roller og ansvar drift og vedlikehold ISS: Driftsteknikere: Gjennomføre tilsyn og skjøtsel etter planlagt program. Utføre tilleggsarbeider etter bestilling fra Rom. Driftssjefer: Lederansvar for Driftsteknikerne. Prosjektledere for vedlikeholdsarbeidene innenfor gitte rammer/fullmakter Rom: Driftsledere: Lokal/Regional oppfølging av drift og vedlikehold, kvalitetssikring ift utførte arbeid. «Kvalifisert kjøper» lokalt. Ivareta eierrollen lokalt mht drift og vedlikehold. Fagansvarlige: Dybdekunnskap innen de enkelte fag. Oppfølging og utvikling av driftsavtalen. Utarbeide prosedyrer/rutiner og ivareta IK (brann, el, legionella etc.) på tvers av porteføljen. Se helheten i drift ved valg av tekniske systemer og løsninger. Initiere tiltak og støtte ift fagområdene, spesielt energi og teknikk. Ansvar for at rutiner og prosedyrer er på plass, og at driftsavtalen fungerer optimalt ift de operative enhetene.

22 3 Vår opplevelse av ISS sin leveranse

23 Året 2011 Nesten katastrofe!!!!! Hva p.er har vi gjort?

24 Dagens leveranse fra ISS Vi har forlenget avtalen frem til , og det må jo bety noe. All time high Leietakerundersøkelse! Godt samarbeid med kontraktsledelsen Leverandør som lytter Sterk forbedring på de fleste punkter God utvikling ift IT-systemer Bedre prosesser og styring Mange dyktige medarbeidere Fortsatt lokale variasjoner i ytelse og samarbeidsform Bedre oversikt og bedre disiplin - også i egne rekker Se opp for uønskede hendelser Ønsker mer stabilitet i ressursene Ønsker mer proaktiv holdning

25 4 Tjenester vi ønsker at ISS utvikler/forsterker.

26 Tjenester vi ønsker at ISS utvikler/forsterker Tjenester til våre kunder/intern service Profesjonell prosjektledelse med kunnskap om offentlig byggesaksbehandling Teknisk rådgivning/tjenester

27 5 Hva skal til for at ISS skiller seg positivt ut ift andre leverandører

28 Hva gjør en leverandør til en foretrukket leverandør? Fire viktige prinsipper: 1 Forstå kundens behov og adferd. Glem ikke kundens kunde!!! 2 Gi kontraktsansvarlig fullmakter og besørg at samhandlingen med kunden er god. 3 Proaktiv holdning, god service og leveranse litt over forventningene. 4 Sats på kompetanse og let hele tiden etter forbedringspunkter.

29 Takk for meg!!