Ekstern leverandør av forvaltningstjenester Per-Tore Støen, regiondirektør Basale AS, region Nord

Transkript

1 Ekstern leverandør av forvaltningstjenester Per-Tore Støen, regiondirektør Basale AS, region Nord Stiklestad, 16. juni 2010

2 Takk for invitasjon! Kjenn ditt publikum Behov for research: Besøk/befaring på St. Olavs driftsservice Hvilken forvaltning Basale har i dag som er rettet mot sykehusdrift St. Olav Eiendom, Oslo Røde Kors (Aleris-kilnikken), LHL-bygg (sykehus + rehabsenter) Blir ikke noe innsalg for outsourcing av hele sykehusdriften Sykehusdrift er komplisert, ikke noe fasitsvar, fordeler og ulemper med ulike modeller St.Olav: Pasient i fokus eiendomsforvaltning og drift en støttefunksjon Basale: Eiendom/leietaker i fokus Fokus: Basales erfaringer gjennom 20 år som eiendomsforvalter Sammen skaper vi verdier for våre oppdragsgivere - samarbeidsmodeller Basale er spesialister på leveranser innenfor hele eiendommens livssyklus

3 Basales forretningsfilosofi Hvilke tjenester kan tilbys? Hvorfor outsourcing -fortrinn? Basales erfaring med outsourcing Basales kompetanse Referanser

4 Påstander: Det finnes ikke en bygningsmasse på landjorden som er så kompliser å forvalte som sykehus!! Ordet outsourcing er ofte negativt ladet. Ansatte er skeptiske og bekymret, trussel for organisasjonen. Årsak er ofte mangel på grunnleggende kunnskap og informasjon om prosess og muligheter Grunner for å outsource er å skille kjernevirksomhet fra støttefunksjoner og effektivisere disse Med bakgrunn i dette, kan/bør deler av sykehus- og eiendomsdrift/forvaltning outsources?

5 Ekstern leverandør av forvaltningstjenester Stiklestad 29. juli 1030

6 En solid bedrift i sterk vekst En av Norges største uavhengige eiendomsforvaltere, etablert i 1990 Verdier for ca milliarder NOK under forvaltning Totalt 1,8 millioner kvmtil forvaltning Eier ingen eiendommer selv Oppdrag i alle landets fylker Hovedkontor i Trondheim, avdelinger i Oslo, Stavanger, Bergen, Stockholm. 140 ansatte Sivilingeniører/ingeniører Sivil/samfunnsøkonomer Eiendomsforvaltere (kommersiell, økonomisk og teknisk) Regnskapsfører Revisorer Advokater/fullmektiger Driftsteknikere/vaktmestre IT-personell Heleid datterselskap i OBOS-konsernet

7 Visjon Basale skal være den foretrukne forvalter og utvikler av Næringseiendom

8 Forretningside Basale skal skape merverdi for eier og bruker av fast eiendom ved åta et helhetlig ansvar for anskaffelse, bruk, utvikling og salg.

9 Basale leverer i hele verdikjeden Basale leverer Asset/Company Management tjenester. Asset Mgmt Strategisk Noen velger å ivareta AM/CM in-house. Der leverer vi tverrfaglig forvaltning. Facility Management Taktisk De fleste kjøper servicetjenester. Det gjør Basale også. Facility services Operativt

10 Basale leverer i hele verdikjeden St.Olav Eiendom Asset Mgmt Strategisk St. Olav Eiendom Facility Management Taktisk St.Olavs driftsservice (kundesenter, steril forsyning, Mat & Cafe, Allmenn teknisk, Renhold, etc) Facility services Operativt

11 Typisk eiendomsfond - porteføljeforvaltning Eierrepresentasjonen Styret Overordnet ledelse, strategi, finans og marked Asset Manaement Adm. dir., CFO, Marked Forvaltningskontrakt - Innkjøp av kompetanse og kapasitet funksjonell kravspec, avtalte basis kpi og SLA Basale selskaps og eiendomsforvaltning Adm., Øk. Og kontrakt, Regnskap, teknisk, megling Underleverandører servicetjenester. Mange tilbydere godt marked Direkteleveranse eller innkjøpet tilleggsleveranser prosjektrelatert. Renhold Kantine Vaktmester Resepsjon Rådgivningstjenester Jus, øk. Analyse, teknisk, prosjekt, utvikling

12 Vårt tjenestespekter innen eiendomsforvaltning Forvaltning (FDVS) Forretningsførsel økonomiledelse og regnskap Leietakeradministrasjon Økonomisk forvaltning Utfakturering av leie, felleskostnder og føring av felleskostnadsregnskap Teknisk forvaltning Driftstjenester Inkl. leietakerservice Rådgivning (U) Finansiell analyse Verdivurderinger, Investeringsanalyse, Investeringsstrategi Megling Transaksjon og utleie Juridiske tjenester Kontrakt, selskapsstruktur, due dill. Eiendomsutvikling verdioptimalisering Markedsvurdering, Mulighetsstudier, prosjektering, prosjektledelse, markedsføring Tekniske tjenester Prosjektering, prosjektledelse, tilstandsanlalyse, risikovurdering, branndokumentasjon, Internkontrollevaluering

13 Vårt tjenestespekter innen eiendomsforvaltning Transaksjonsbistand Due Dill; teknisk juridisk økonomisk Selskapsstruktur Rådgivning Verdivurdering Analyse/ rådgivning Investeringsstrategi Investeringsanalyse Teknisk forvaltning Administrativ forvaltning Økonomisk forvaltning Regnskapsførsel Utleiebistand Vaktmester for bygget Fellesarealtjenester Vaktmester i leieareal Innkjøp varer/tjenester Eiendomsutvikling Tilstandsanalyse Branndokumentasjon Risikoanalyse Internkontroll

14 God forvaltning = god verdiutvikling God forvaltning forutsetter integrert helhetlig leveranse (FDVUS). Forvaltning: Kapitalforvaltning: skape høyest mulig verdijustert avkastning for Investorene. Eiendomsforvaltning: Ledelse, herunder målformulering og strategiutvikling, samt planlegging, organisering og kontroll av FDVU arbeidet. Herunder også fokus på HMS. Drift: Ivareta gitt funksjonsnivå gjennom tilsyn og overvåkning av bl.a. tekniske installasjoner, renhold, energi og renovasjon Vedlikehold: Ivareta kvaliteten på tekniske installasjoner og bygning gjennom preventivt planlagt vedlikehold og korrektiv vedlikehold. Utvikling: Opprettholde byggets verdi gjennom utvikling og tilpasning til nye krav og forventninger fra brukere og myndigheter. Service: Levere den service til brukere av bygget som ivaretar støttefunksjoner overfor kjernevirksomheten i bygget og tilleggstjenester som av bruker forventes levert i leieforholdet.

15 Rammebetingelser Utøvelse av optimal FDVUS forutsetter god kunnskap om rammebetingelser; Offentlige krav og reguleringsplaner relatert til bygget og nærområdet Markedskompetanse - forventinger og krav leietakerstruktur Bygget og tekniske installasjoners tilstand og kapasitet Bygget og eiendommens fleksibilitet potensialet for større eller mindre bygningsmessigeog tekniske endringer, herunder også tilbygg/nybgg. Bred kompetanse innen eiendomsfaget.

16 Hvem er våre oppdragsgivere Den typiske oppdragsgiveren Finansielle eiere Eiendomsfond / Porteføljer av eiendommer Livselskaper / skadeforsikringsselskaper Noen er veldig opptatt av eiendom og leietaker / andre ikke Investeringshorisont oppbygging forvaltning nedbygging (10-15 år) Livselskap etc: langsiktig horisont Eksempel på typiske oppdragsgivere DnB NOR Eiendomsfond /FORTIN (DnB) - TOTALFORVALTNING Vital Eiendom (livselskap) TEKNISK FORVALTNING Catella Real Estate, tysk eiendomsfond - TOTALFORVALTNING AXA Real Estate, fransk eiendomsfond - TOTALFORVALTNING Oslo Areal/Gjensidige - DELFORVALTNING

17 Spennende og krevende kunder og samarbeidspartnere

18 Hva er oppdragsgiver opptatt av? Har plassert midler i finansiell aktivaklassen fast eiendom Er opptatt av avkastning på investert kapital Eiendom som finansiell aktivaklasse gir avkastning på investert kapital på følgende måte:

19 Hvordan gir ulik type eiendom avkastning? Totalavkastning Direkteavkastning utbytte utdeling Tas ut ved årlig utbetaling til aksjonær Kontantstrømseiendom Ferdig utviklet Vil gi positiv kontantstrøm hvert år Verdistigning betinget av generell markedsoppgang Obligasjonseiendom Ekstra lang kontantstrøm Verdistigning Verdijustering av eiendom Verdijustering av egenkapital Tas ut ved realisering av eiendom eller aksjer i selskapet Utviklingseiendom Er under utvikling Gir lite eller ingen kontantstrøm hvert år Verdistigning i form av utvikling og realisering

20 Hva forventer oppdragsgiver En forvalter som har fokus på økonomi og avkastning, rasjonell drift, muligheter for optimalisering En forvalter som tar ansvar for at lover og forskrifter overholdes (Plan og bygningslov, regnskap, skatt og avgift etc.) En forvalter som sikrer at leie betales rettidig og mislighold følges opp etter avtalte retningslinjer En forvalter som kan rapportere rettidig og med kvalitet En forvalter som kan tilby tilleggs- og rådgivningstjenester som kan bidra til å bedre investeringens økonomi innenfor investeringshorisonten En forvalter som gjør oppdragsgivers oppfølging overflødig

21 Basales erfaringer der oppdragsgivere har outsourcet virksomheten/deler av virksomheten til Basale Eiendomsfond Livselskap

22 Hvorfor outsource? Fokus på kjernevirksomhet Reduksjon av kostnader Synliggjør kostnad Nøkkeltall Effektivisering Lang erfaring, utviklet IT-løsninger etc Bedre kvalitet Fokus vi er kontinuerlig på oppsigelse Betinger etablering av gode SLA (service- og leveranseavtaler) Stordriftsfordeler Utnytter portefølje på 1,8 mill kvm eiendom Tilgang til spesialistkompetanser Norges største fagmiljø innenfor eiendom Bedre forutsetninger til å utvikle seg Tilgang til teknologi Egen It-avdeling. Vi kan alle eiendomsrelaterte IT-systemer + egenutviklet egne effektive løsninger

23 Eiendomsfond Eksterne tilrettelegger Investor får anledning til å investere i et bredt sammensatt portefølje av eiendommer hvor de slipper å ta del i drift og forvaltning av den underliggende porteføljen det gjør Basale Selskapet har som mål å gi investorene en årlig egenkapitalavkastning før skatt på minimum 8-10 % etter forvaltningshonorar Selskapet har investert i eiendom for ca. NOK 13 milliarder i kontor, handel/kjøpesenter, lager/logistikk, industri og hotell i Norge og Sverige kvm eiendom Basale har totalleveranse innefor alle fagområder

24 Erfaringer eiendomsfond Alternativ modell til outsourcing bygge opp egen organisasjon Umulig investert eiendom for NOK 13 mill iløpet av 1 år. Vanskelig å bygge et nytt kompetansehus så fort Inne i 5. år av forvaltning (ferdig med oppbyggingsfasen, inne i forvaltningsfasen) Endringer i modell ansatt ny administrasjon (Strategisk nivå) Basale leverer en TOTALPAKKE

25 Livselskap Langsiktige investeringer Selskapet besluttet å legge ned sin FS-avdeling (vaktmestre) på landsbasis Virksomhetsoverdragelse Selskapet besluttet å legge ned regional FM-avdeling (teknisk forvaltning) Virksomhetsoverdragelse Basale leverer en DELLEVERANSE

26 Nøkkel til suksess Tett samarbeid inngår i selskapets team Delleveranse jobber inne i selskapets systemer Tilgang til Basales øvrige tjenester (utvikling, prosjekt, etc) Gjennomtenkt og profesjonell virksomhetsoverdragelse Personell er ivaretatt gjennom hele prosessen forankring Personell har fått en oppblomsting kommet til et miljø som har fokus på videreutvikling/kompetanse etc Personell er nå en del av en kjernevirksomhet og føler seg verdsatt

27 Investor/gårdeier og forvalter må ha felles mål Verdioptimalisering krever at forvaltningsavtalene speiler investors krav og forventninger til avkastning, herunder også begrensning av risiko. Det innebærer bl.a. åsette mål for; eierkost og alle vesentlige kostnadsdrivere. ledighet Profil og leietakersammensetning Leietakerpleie FK nivå Strategi for organisering, fokus, leveranse.

28 Forvaltning - incentiver Hvordan sikre at forvalter og andre leverandører har samme mål som investor. God funksjonsbeskrivelse av leveranse (SLA) Gode parametre for måling av kvalitet volum/omfang (kpi) Balanserte incentiver for oppnåelse av resultat (fokus på måloppnåelse)

29 Samhandling

30 Samhandling og rollefordeling Hvert oppdrag har et team Hvert oppdrag har en leder Gode resultater krever et team som jobber godt sammen Vær klar på kundens forventninger Vær klar på kontraktens innhold Vær klar på hver enkelt sitt ansvar i teamet Vær enig om mål, strategi og handlingsplaner/aksjoner/frister mm. Oppfølging samhandling gjør hverandre god! Teamet representerer kompetansen, kapasiteten hold teamet oppdatert

31 Det går rykter påkontoret om at du har et problem med åtenke positivt.

32 ..noen andre oppdrag som er litt mer sykehusrelatert

33 Oslo Røde Kors Eiendom Eiendomsselskapet etablert med formål å sikre leieinntekter til gode for kjernevirksomheten Røde Kors Klinikken på Frogner i Oslo, (Pt Aleris Sykehus) Portefølje med ca. 250 utleieboliger Basale forestår totalforvaltning, utleie, og ivaretar daglig ledelse Vi har videre ledet utviklingsarbeid på eiendommen Bygget en ny boligblokk Totalrehabilitering av bygningsmasse Reforhandling av leieavtaler Aleris er i dag største leietaker

34 Fredrikstangskvartalet

35 LHL LHL Landsforeningen for hjerte- og lungesyke Omorganisering av eiendomsdriften i LHL LHL Bygg AS ny eier og utleier, avvikling av tidligere virksomhetsområder i LHL Bygg AS Ønske om profesjonalisering av forvaltningen Daglig ledelse ivaretas av ansatte i LHL Bygg AS inntil videre Type bygg: 1 kontoreiendom, 5 sykehus, rehab.sentre Ca kvm bygningsmasse Lokasjoner: Oslo, Bergen, Røros, Eidsvoll, Nittedal, Skibotn

36 Påstander: Det finnes ikke en bygningsmasse på landjorden som er så kompliser å forvalte som sykehus!! Med bakgrunn i dette, kan/bør deler av sykehusog eiendomsdrift/forvaltning outsources?

37 Er forvaltning/drifting av helsebygg spesielt? Logistikkbygg Boliger Kontorbygg Hotell Kjøpesenter Etc Økende kompleksitet Sykehus Offshore/prosess

38 Er forvaltning/drifting av helsebygg spesielt? Skiller seg ut mht: Tilgjengelighet/responstid Kompleksitet / stort antall tekniske anlegg Stort antall underleverandører mange fag Sikkerhet Rammebetingelser

39 Kan forvaltning av helsebygg outsources? Asset Mgmt NEI Facility Management Ja, alt eller deler Facility services Ja, alt eller deler

40 Eksperter som jobber sammen, oppnår mer enn eksperter som jobber hver for seg

41 Takk for oppmerksomheten!