Gjennomføring av drift og vedlikehold hva skal til for å få fornøyde kunder?

Transkript

1 Gjennomføring av drift og vedlikehold hva skal til for å få fornøyde kunder? Sole Christian Moan og Bjørn Fredrik Kristiansen Innhold Kort om ISS Kort om ISS Property Management Hvem er kunden? Hva forventer kunden? Hva gjør vi? Kundetilfredshetsmåling

2 ISS Landsdekkende samarbeidspartner Hammerf est Melkøya ISS Facility Services AS i Norge Ca ansatte Ca 6 MRD NOK i omsetning Ca 75 distriktskontor ISS Property Management Drift og vedlikehold ld av ca 9 mill kvm Forretningsområder Renhold Catering Eiendom Kontorstøtte

3 ISS Property Management ForvaltningsCompagniet (PM) Administrativ, teknisk og økonomisk forvaltning Rådgivning Prosjektledelse Megling ISS Eiendomsdrift Operativ drift Driftsledelse & planlegging Entreprenørservice (ROT) Telenor Eiendom ISS Teknisk Service Elektro Ventilasjon Energy Management Rolls Royce Marine Hvem er kunden? Eiendomsinvestorer Eier porteføljer Eier enkeltbygninger Avkastning på investering Høy netto kontantstrøm, dvs lave utgifter og høy leie Fornøyde leietakere som blir i bygningen Eiendomsbrukere Bruker eiendommen om arena for sin virksomhet Ønsker høy standard på lokalene og tjenestene Ønsker lave utgifter Både investor og bruker/leietaker krever høy kvalitet for lave kostnader

4 Hva forventer kunden? Investor og bruker/leietaker har mange felles krav. Vi fokuserer på disse kravene innen vår tilmålte tid. Høy kvalitet Lave kostnader Profesjonelt utførte tjenester Godt dokumenterte rutiner Profesjonell håndtering av HMS og kvalitetssikring Standardisering Rapportering Hvordan innfri kundens forventninger? Serviceinnstilling Kommunikasjon tilpasset kundens behov God løpende dialog Strukturert t rapportering og faste møteplasser Kompetanse På hvert tjenesteområde Innen ledelse og administrasjon Systemer Planer Rutiner IT

5 Økend ing Hva gjør vi? Tilstandsanalysen er starten på planene for drift og vedlikehold ld Noen eksempler på dokumentasjon følger.. Eks tilstandsanalyse Bygningens tilstand Teknikk Innemiljø et Funksjonalite Tilpasningsdyktighet Overordnet verdivurdering Strategisk underlag e detaljeri Bygning VVS Elkraft Overordnet DV-plan Estimering av oppgraderingsbehov Ombygging Yttervegg Innervegg Tak Skader DV-plan Ombygging Kostnader Prosjektering

6 Skjema Tittel ISS EiendomsService Vaktmesterinstruks Versjon Aktivitet 3.0 Vaktmester oppgaver 3.1 Branntekniske installasjoner Vaktmeste plikte å kjenne eiendommens branninstrukser, branntekniske installasjoner og rutiner. Kontroll av tekniske installasjoner, rømningsveier, ledelys og loggskjema. 3.2 Ventilasjon/kjøling Daglig tilsyn og vedlikehold av eiendommens ventilasjonsanlegg i henhold til loggbøker og drifts- og vedlikeholdsinstrukser. Ventilasjonsrom holdes rent og ryddig, gulv feies/støvsuges 4 ganger pr. år. Servicekontrakt skal følges opp. Eget varmepumpeanlegg basert på sjøvann.daglig oppfølging av vaktmester t visuelt og via SD-anlegg. Serviceavtale med YIT. 3.3 Heiser Funksjonskontroll av heiser påfremmøtedager. Om nødvendig bestille service. Det besørges nødvendig merking ved heis-stop, og det følges opp at utbrdring utføres innen avtalt tid. 3.4 Elektrisk anlegg Defekte lyskilder skiftes i alle fellesarealer og tekniske rom på fremmøtedager Kontroll av fasadelys en gang pr. uke Kontroll av markerings og ledelys en gang pr. mnd. Varmekabler betjenes vår og høst Relevante strømmålere skal avleses og rapporteres en gang pr. mnd. Avvik på forbruk eller dekningen skal meldes driftsleder omgående.

7 ISS EiendomsService Skjema Tittel Versjon Kunde Utført av Utendørsanlegg Feiing /spyling av utearealer Rydde/feie/plukk av søppel på utvendig fellesareal Tømme utvendige askebegere Logg vaktmester ABS Kundenummer Ukenummer Aktivitet Man Tir Ons Tor Fre Rydde/feie ved komprimator / returpapir konteinere Spyle/vaske gulv i avfallsrom Bestille henting av returpapir Bygning utvendig Sjekk at dører, vinduer, porter, trapper er uten skader Justere dørpumper/hengsler/låser/smøre alle dører mot friluft samt branndører Kontrollere fasade for sprekker/skader og lignende Visuell kontroll av taknedløp Fjerne grafitti / bestille utført Kontroll av dørautomatikk sommer/vinterdrift Kontroll av rulleport Smøre skinner til rulleport / ettertrekke skruer Rense taksluk og tak for løv / søppel og lignende Kontroll takbelegg/beslag for skader og lignende Bygning innvendig Justere dørpumper/hengsler/låser/smøre/ alle dører i innvendig fellesareal Kontroller tak/vegger/gulv for slitasje Kontroll av funksjon alt utstyr i felles toaletter Rydde / feie alle maskin rom

8 ISS EiendomsService Skjema Tittel Versjon Sjekkliste bygning / uteareal Kunde Vaktmester ABS Ukenummer Instruks nr. Dato Utendørsanlegg Aktivitet Feil / merknader OK Signatur Feiing /spyling av utearealer Rydde/feie/plukk av søppel på utvendig fellesareal Tømme utvendige askebegere Rydde/feie ved komprimator / returpapir konteinere Spyle/vaske gulv i avfallsrom Bestille henting av returpapir Bygning utvendig Sjekk at dører, vinduer, porter, trapper er uten skader Justere dørpumper/hengsler/låser/smøre alle dører mot friluft samt branndører Kontrollere fasade for sprekker/skader og lignende Visuell kontroll av taknedløp Fjerne grafitti / bestille utført Kontroll av dørautomatikk sommer/vinterdrift Kontroll av rulleport Smøre skinner til rulleport / ettertrekke skruer Rense taksluk og tak for løv / søppel og lignende Kontroll takbelegg/beslag for skader og lignende Bygning innvendig Justere dørpumper/hengsler/låser/smøre/ alle dører i innvendig fellesareal Kontroller tak/vegger/gulv g for slitasje Kontroll av funksjon alt utstyr i felles toaletter efms