Tilstandsanalyser som et effektivt verktøy for å synliggjøre vedlikeholds og oppgraderingsbehov. 15. Februar 2012

Transkript

1 Tilstandsanalyser som et effektivt verktøy for å synliggjøre vedlikeholds og oppgraderingsbehov. 15. Februar 2012

2 Formål og hovedmål Bystyret har vedtatt følgende formål og hovedmål for Boligbygg: Foretaket skal være et sosialt virkemiddel for å fremskaffe boliger til de målgrupper kommunen til enhver tid ønsker å tilgodese med boliger. Foretaket skal eie og forvalte boliger på vegne av Oslo kommune etter forretningsmessige prinsipper. Hovedmål: Oslo kommunes eiendom skal være en effektiv innsatsfaktor i den kommunale tjenesteytingen. Forvaltningen av kommunens eiendommer skal være kostnadseffektiv. Realverdien av kommunens eiendommer varetas.

3

4 Noen nøkkeltall Oslo og Norges største utleier av boliger utleie til definerte målgrupper Totalt ca m² Ca mennesker bor i våre boliger Istandsetting og tildeling av ca boliger årlig årlige kontraktsfornyelser Ca utbedringer årlig i bebodde leiligheter 115 ansatte boliger (6 492 kommunale og i B/L og B/S). Kundesenter: henvendelser 40 kjøpte boliger (26 i 2010) 338 bygg 39 solgte boliger (52 i 2010) 67 % andel tidsbestemte kontrakter. Gjennomsnittlig husleie: kr /mnd

5 Eiendomsmasse 1890-gårder talls blokker med pusset fasade talls blokker i murstein talls trygdeblokker talls blokker. Trehus små institusjoner. Trehus (fra sveitservillaer til moderne eneboliger). Enkeltleiligheter i sameier/borettslag (40%). & beboere Vanskeligstilte. Psykisk utviklingshemmede. Handikappede. Eldre. Personer med rus/psykiatri -problemer. Ungdom. Prester.

6 Hva slags prosjekter ble gjennomført Våtrom (380 stk) Stigerør (225 stk) Tak, fasade, balkonger (9 eiendommer) Heiser (7 utbedringer/nye) Brannforebyggende tiltak UU -tiltak Utfasing av oljekjeler (14 eiendommer) Løpende oppussing av ca 1100 leiligheter pr. år v/utflytting 3000 mindre reparasjoner inne i boligene Hareveien 10 varmepumpe heises opp

7

8

9

10 Behov Tilstandsanalyser med kostnadsoverslag på i overkant av 300 eiendommer (våren/sommeren 2010) Formålet: dokumentere tilstanden i BBYs eiendomsmasse generelt og vedlikeholdsetterslepet spesielt etablere et grunnlag for prioritering av eventuelle strakstiltak (sikre liv og helse) grunnlag for prioritering av rehabiliteringsprosjekter og utarbeidelse av vedlikeholdsplaner med stipulerte kostnader på de forskjellige tiltakene

11 Metode Den bygningstekniske tilstanden for småhus og større bygg er utført av takstmenn i henhold til NS 3424 (Tilstandsanalyse for byggverk) og NS 3451(Bygningsdelstabellen). Bygningsteknisk tilstand = tilstanden til fasader, tak, piper, balkonger og innvendige fellesarealer. De tekniske anleggene (ventilasjon, fyring, el og heiser), ble vurdert av fageksperter innen sitt område med god kjennskap til BBYs eiendomsmasse. Våtrommstilstanden i de større byggene er vurdert av BBYs fagpersonell, som har svært god kjennskap til våtrommene i disse byggene.

12 Metode NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1 til 3. De bygningstekniske tilstandsanalysene er basert på undersøkelsesnivå 1 (grovest) Dvs. en tilstandsregistrering av generell art som består av visuelle observasjoner uten inngrep i byggverket visuelle observasjoner av tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (for eksempel riving). Ikke tilgjengelige bygningsdeler, for eksempel takkonstruksjoner og balkonger, har ikke blitt vurdert utover det som kan observeres fra bakkenivå kombinert med kjennskap til byggeår og tidligere rehabilitering.

13 Tilstandsgrad (TG) Tilstanden er angitt ved tilstandsgrader på følgende måte: Tilstandsgrad Symptombeskrivelse Intervaller Tilstandsgrad 0 Ingen symptomer Vedlikehold > 10år Tilstandsgrad 1 Svake symptomer Vedlikehold innen 10 år Tilstandsgrad 2 Middels kraftige symptomer Vedlikehold innen 5 år Tilstandsgrad 3 Kraftige symptomer, også sammenbrudd og total funksjonssvikt. Strakstiltak, dvs. vedlikehold innen 1 år

14 Konsekvensgrad (KG) Det er i tillegg gjort vurderinger av konsekvensgrader knyttet kun til sikkerhet, ikke estetikk, helse eller økonomi, med følgende definisjoner: Konsekvensgrad Konsekvensgrad 0 Konsekvensgrad 1 Konsekvensgrad 2 Konsekvensgrad 3 Vurderinger Kan ikke føre til noen kritiske forhold, eller har ingen betydning. Ikke kritisk. Bør gjøres noe med, og kan om tid føre til fare for tredjeperson. Strakstiltak, der tredjeperson kan bli skadet for eksempel ved nedfall.

15 Definisjon: Vedlikeholdsetterslepet i BBY Vedlikeholdsetterslepet i BBY er definert som alle forhold som kan karakteriseres med tilstandsgrad 2 og 3 Dvs. tiltak som må tas innenfor et 5-års perspektiv, for at eiendommene skal kunne fremstå i godt vedlikeholdt stand Dette med bakgrunn i den allment praktiserte fortolkningen av NS 3424, samt det faktum at både selve forfallet og forfallskostnadene øker mer enn besvarelsene ved ikke å vedlikeholde når TG 1 er passert.

16 Vedlikeholdsetterslepet i BBY En bygningsdel med TG 3 og/eller KG 3 har et udiskutabelt vedlikeholdsetterslep, som det må gjøres noe med i løpet av kort tid (innen ett år). Fordi en del av bygningsdelene med TG 2 vil forfalle til TG 3 mens TG 3 blir utbedret, er det viktig at andelen bygnings-deler med TG 2 er på et minimum. Alle bygningsdeler med TG 2 er definert som vedlikeholdsetterslep fordi forfallskostnadene øker i denne kategorien, og fordi det kreves tiltak som vil være mer omfattende enn løpende og planlagt(periodisk) vedlikehold.

17 Vedlikeholdsplaner og budsjetter De forskjellige tiltakene i tilstandsanalysene med TG 2 og 3, eventuelt også med KG 2 og 3, er overført til et Excelark som danner grunnlaget for vedlikeholdsplanleggingen. Dette gir en god oversikt over budsjettbehovet i årene fremover. Tidspunktet (budsjettåret) for utførelsen av tiltaket blir da bestemt av tilstandsgraden og/eller konsekvensgraden. Vedlikeholdsplanene er ber i dag bygd opp som pivottabeller som gjør det enkelt å sortere på adresse, bygningsdeler, ansvarlig prosjektleder, kostnadssted, budsjettår osv.

18 Vedlikeholdsplanene er per i dag bygd opp som pivottabeller som gjør det enkelt å sortere på adresse, bygningsdeler, ansvarlig prosjektleder, kostnadssted, budsjettår osv. I løpet av 2012 vil dette overføres og følges opp i BBY`s nye FDVU system Plania. BBY har med dette en god oversikt over kommende års vedlikehold. Underlaget blir også aktivt benyttet for å underbygge fremtidige behov for vedlikeholds midler i budsjett sammenheng.