Utnytte inntektspotensiale og begrense inntektstap. 5. februar 2013 Markedsdirektør John Ingar Danielsen

Størrelse: px

Begynne med side:

Download "Utnytte inntektspotensiale og begrense inntektstap. 5. februar 2013 Markedsdirektør John Ingar Danielsen"

Christina Pernille Løken
9 år siden
Visninger:

1 Utnytte inntektspotensiale og begrense inntektstap 5. februar 2013 Markedsdirektør John Ingar Danielsen

2 Begrense leietap Hvordan sikre midler til FDV? Effektive arbeidsprosesser Inntektspotensiale gjengs leie kostnadsdekkende

3 Leietap og utleiegrad Salg Utvikling Rehabilitering/ omplassering Tildeling Vedlikehold

Leietap og ledighet (4 %) 4,0 % Ledighet 2012 3,5 % 3,0 % 2,5 % 2,0 % 1,5 % 1,0 % Vedlikehold Tilbud /utleid frem i tid Ledig for utleie Salg Rehab

4 Leietap og ledighet (4 %) 4,0 % Ledighet ,5 % 3,0 % 2,5 % 2,0 % 1,5 % 1,0 % Vedlikehold Tilbud /utleid frem i tid Ledig for utleie Salg Rehab Kondemnert Omplassering Total ledighet 0,5 % 0,0 %

Kondemnert Omplassering Total ledighet 0,5 % 0,0 % 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

5 Elementer i ledigheten/utleiegrad Vedlikehold Effektive vedlikeholdsprosesser med kort oppussingstid Tildeling Kort tildelingstid Riktig bolig til rett person unngå bomturer Rehabilitering Leietap grunnet rehabilitering Omplassering Grunnet våtromsrehabilitering Salg Raske salgsprosesser Utvikling Avhending, regulering, riving,

bomturer Rehabilitering Leietap grunnet rehabilitering Omplassering Grunnet

6 Leietap og effektive prosesser Tildelingsprosess boligtildeling i vedlikeholdstiden Istandsettings- og tildelingstid, maks dager Tomgangsleie ved manglende boligtildeling Sikre effektive arbeidsprosesser som medfører lavt leietap, 1 % ledighet = 10 mill kr Maks utnyttelse av inntektspotensialet Høy utleiegrad Leiefastsettelse Leieregulering KPI regulering Kontraktsfornyelser Sikre kravstillelse overfor leietaker ved fremsettelse av økonomiske krav i løpende og avsluttede leieforhold.

ledighet = 10 mill kr Maks utnyttelse av inntektspotensialet Høy utleiegrad Leiefastsettelse Leieregulering KPI regulering

7 Betalingsoppfølging Fakturering og innfordring i Agresso. Innfordringen av restanse på løpende leieforhold skjer i eget hus resterende innfordres av kemneren. Ved utsendelse av betalingsoppfordringer (4-18 varsel), sendes oversikt til bydelene om hvilke kunder som har fått varsel. Antall begjæringer økende trend Purreprosessen, antall dager etter forfall Fakturering: 0 Purring: 18 Betalingsoppfordring: 45 Begjæring: 66 Avholder dialogmøter med bydelene utfordringer i samarbeidet med NAV - eget rundskriv/rutine som beskriver oppfølging av restanser. Møter i forliksråd og HTU.

Ved utsendelse av betalingsoppfordringer (4-18 varsel), sendes oversikt til bydelene om hvilke kunder som har fått varsel.

8 Begjæringer og utkastelser Betalingsmislighold Kontraktsbrudd Begjæring Utkastelse

200 58 57 70 70 93 144 30 20 10 15 12 30 23 19 18 28 0 2007 2008

Gjengs leie Modell, fastsettelse og regulering Gjengs leie Et representativt gjennomsnitt av det leienivå som allerede er etablert på stedet ved leie av lignende husrom på lignende vilkår.

9 Gjengs leie Modell, fastsettelse og regulering Gjengs leie Et representativt gjennomsnitt av det leienivå som allerede er etablert på stedet ved leie av lignende husrom på lignende vilkår. Leienivået i allerede etablerte leieforhold er med i beregningen. Fastsettelse av gjengs leie for et bestemt leieobjekt må skje ved et konkret skjønn. Sammenligningen med andre leieforhold gjelder fastleggingen av et nivå for leien.

Leienivået i allerede etablerte leieforhold er med i beregningen.

10 Husleiemodell gjengs leie Hovedregel: Gjengs leie ved alle kontraktsinngåelser Gjengs leie måler leien som et veid gjennomsnitt av nye og eldre leieforhold. Gjengs leie er dermed et uttrykk for gjennomsnittet av leien leietakere betaler i nye og eldre leiekontrakter til markedsvilkår (jfr. husleieloven). Unntak: Markedsleie dersom den er lavere enn gjengs leie. Kostnadsdekkende leie for leietakere med oppfølging. Subsidierte leieforhold. Leiefastsetting i 2 trinn: Leieprisrapporter og individuell vurdering av takstmann. Modellen har vært gjenstand for juridisk prøvelse, vurdering og uttalelse.

husleieloven). Unntak: Markedsleie dersom den er lavere enn gjengs leie. Kostnadsdekkende leie for leietakere med oppfølging. Subsidierte leieforhold.

11 Gjengs leie - fastsetting Leiefastsetting i 2 trinn: Markedsleie og individuell vurdering av takstmann Trinn 1 Leieprisrapportene: Gjennomsnittlig leienivå for hybler og ett- til femroms leiligheter i fem prissoner i Oslo. Leieprisrapportene har nå et datagrunnlag på utlyste leiligheter siden Leieprisrapportene er takstmannens utgangspunkt. Trinn 2 Takstmannens arbeidsbeskrivelse: Korrigere leieprisestimatet fra leieprisrapporten for alle forhold som påvirker boligens leieverdi, både i positiv og negativ retning (justeringsfaktor). Gjennomsnittlig justering i 2012: 0,95 Typiske momenter: Beliggenhet i bydelen, beliggenhet i eiendommen, lysforhold, trafikkstøy, standard på fellesarealer, innvendig standard og eventuelt varige problemer med bomiljøet. Takstmannen vurderer om leietaker skal ha fradrag for leieverdien av egne forbedringer og egen innsats. Ikke et fradrag for anvendte kostnader, men et fradrag for leieverdien.

Trinn 2 Takstmannens arbeidsbeskrivelse: Korrigere leieprisestimatet fra leieprisrapporten for alle forhold som påvirker boligens leieverdi, både i positiv og negativ retning (justeringsfaktor).

Trinn 1: Leieprisrapporten 1. Gir estimat på markedsleie og gjengsleie for til 1-5-roms leiligheter (og hybler. Årlig kvm -pris 2. Oslo er delt inn i 5 prissoner: 1: St.

12 Trinn 1: Leieprisrapporten 1. Gir estimat på markedsleie og gjengsleie for til 1-5-roms leiligheter (og hybler. Årlig kvm -pris 2. Oslo er delt inn i 5 prissoner: 1: St. Hanshaugen og Frogner, 2: Ullern, Vestre Aker og Nordre Aker 3: Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene 4: Bjerke, Grorud, Stovner og Alna 5: Østensjø, Nordstrand og Søndre Nordstrand. 3. Datafangst fra Finn.no. 4. Annonserte leiligheter de tre siste måneder kontrolleres (ved spørreundersøkelse for utleier) for å korrigere estimatene fra kunngjorte priser på Finn.no

Hanshaugen og Frogner, 2: Ullern, Vestre Aker og Nordre Aker 3: Gamle Oslo, Grünerløkka og Sagene 4: Bjerke, Grorud, Stovner og Alna

13 Årlig gjengsleie pr kvm i Oslos fem prissoner Kilde: Opinion Perduco med data fra Finn.no

Forholdet mellom markeds- og gjengs leie Gjengs leie økte med 4,7 % i 2012. Markedsleien økte med 5,3 % i 2012. Gjengs leie økte med 1,5 % 3. kv. 2012 Markedsleien økte med 1,1 % 3. kv. 2012 Snittleie marked: kr.

14 Forholdet mellom markeds- og gjengs leie Gjengs leie økte med 4,7 % i Markedsleien økte med 5,3 % i Gjengs leie økte med 1,5 % 3. kv Markedsleien økte med 1,1 % 3. kv Snittleie marked: kr mnd Snittleie BBY: kr pr mnd Gjengs leie måler leien som et veid gjennomsnitt av nye og eldre leieforhold. Gjengs leie er dermed et uttrykk for gjennomsnittet av leien leietakere betaler i nye og eldre leiekontrakter til markedsvilkår

15 3. kv kv kv kv kv kv kv kv 07 3.kv 07 4.kv 07 1.kv kv kv kv kv kv 09 3.kv 09 4.kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv 12 Årlig leie pr m² 1. kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv 07 3.kv 07 1.kv kv kv 09 3.kv kv kv kv kv kv kv 12 Årlig leie pr m² Leieprisutvikling Markedsleie Hybel 1-rom 2-rom 3-rom 4-rom 5-rom+ Gjsn Finanskrise Gjengs leie Hybel 1-rom 2-rom 3-rom 4-rom 5-rom+ Gjsn

kv 07 1.kv 08 3. kv 08 1. kv 09 3.kv 09 1. kv 10 3. kv 10 1. kv 11 3. kv 11 1. kv 12 3.

16 Prognose Gjengs leie for en bolig av gjennomsnittlig størrelse og standard vokser med 5-6 % i 2012 og deretter med 5-7 % i Prognose Prognose

17 Leiepris på internett

18 Trinn 2: Konkret vurdering vurdering Takstmannens oppdrag : Korrigere leieprisestimatet fra leieprisrapporten for alle forhold som påvirker boligens leieverdi, både i positiv og negativ retning (justeringsfaktor). Gjennomsnittlig justering i 2012: 0,94

forhold som påvirker boligens leieverdi, både i positiv og

19 Justeringsfaktoren den konkrete vurdering Fastsettelse av gjengs leie er ikke en gjennomsnittsleie for det enkelte leieforhold - gjengs leie forutsetter en konkret vurdering av leieobjekt og avtalevilkår. Hovedelementer i en konkret leievurdering: A. Innvendig tilstandsgrad B. Byggets utvendig tilstandsgrad/fasiliteter C. Øvrige opplysninger med relevans til leiefastsettelsen D. Vurdering av leiers påkostninger/investeringer

Hovedelementer i en konkret leievurdering: A. Innvendig tilstandsgrad B.

20 A. Innvendig tilstandsgrad Takseringsfirmaet vurderer standard, alder, funksjonalitet og plassering av utstyr. Det oppstilles tilstandsgrad fra 0 til 3. Leilighetens overflater Baderom Wc Kjøkken Tekniske installasjoner Unormal fukt/sopp

21 B. Utvendig tilstandsgrad Takseringsfirmaet vurderer fasaden i den utstrekning det er nødvendig for å gjennomføre en leievurdering. Det oppstilles en tilstandsgrad fra 0 til 3.

22 C. Øvrige utvendige forhold Det oppstilles tilstandsgrad fra 0 til 3. Beliggenhet i prissonen Beliggenhet i eiendommen Lysforhold (sol, gjennomgående bolig) Støy og miljø Fellesareal Balkong Heis Garasje Parkering

23 D. Leiers påkostninger/mislighold Leiers påkostninger: Personlig fradrag i leien for investeringer og egen innsats som representerer økt leieverdi. Leiers mislighold: Ved skadeverk og manglende vedlikehold skal leievurderingen angi boligens reduserte leieverdi som følge av forholdet.

24 Leieprismodul

25 Leieregulering Leiereguleringer av kontrakter der gjengs leie ble fastsatt ved kontraktsinngåelse: År 0: Kontraktsinngåelse med gjengs leie. Fakturering av nettoleie (husleie bostøtte). År 1 og 2: Indeksjustering, jf. husleieloven 4-2. År 3: Regulering til gjengs leie, jf. husleieloven 4-3. År 4: Indeksjustering, jf. husleieloven 4-2. År 5: Ny gjengs leie hvis kontraktsfornyelse innvilges.

26 Takk for meg

Like dokumenter

Markedsleie og gjengsleie for hybler og leiligheter i Oslo 3. kvartal 2014

Markedsleie og gjengsleie for hybler og leiligheter i Oslo 3. kvartal 2014 Leieprisstatistikk for Oslo. Utarbeidet av Opinion for Boligbygg Oslo KF med data fra Finn.no Oslo, 11.11.2014 Forord Denne rapporten