Innføring av ny modell for husleie i kommunale boliger i Trondheim. Foto: Helén Eliassen

Transkript

1 Innføring av ny modell for husleie i kommunale boliger i Trondheim Foto: Helén Eliassen Arild Hoven

2 Bakgrunn Trondheim kommune disponerer ca 3900 boliger for vanskeligstilte på boligmarkedet. Fordeling etter eiertype 1850 eid av kommunen hvorav 1150 i borettslag/sameier 1050 innleid fra stiftelser hvorav 900 fra Boligstiftelsen for trygdeboliger Fordeling etter formål 1000 omsorgsboliger 700 flyktningeboliger 100 Ungbo-boliger 2100 boliger for økonomisk/sosialt vanskeligstilte

3 Bakgrunn Husleieinntektene var ikke nok til å dekke kommunens kostnader til boligdriften Utgiftene til kommunalt eide boliger utgjorde i 2009 ca 195 millioner kroner, hvorav 152 millioner kroner ble finansiert gjennom husleieinntekter. De resterende 43 millioner kronene ble finansiert av bykassen I praksis var det kapitalkostnadene som ikke ble fullt dekket av husleieinntektene

4 Bakgrunn De lave husleiene i kommunale utleieboliger har hatt flere utilsiktede og uheldige virkninger: Lave husleier er i realiteten en skjult subsidiering som ikke kommer frem i kommunens budsjett Gir et uklart skille mellom kommunens utgifter til å stille boliger til disposisjon for utvalgte grupper (TE) og kommunens kostnader til ulike former for bostøtte (H&V)

5 Bakgrunn Ingen direkte sammenheng mellom subsidiering av husleien og beboernes behov for økonomisk støtte Leietakere blir boende lengre i kommunal bolig enn det som er intensjonen Personer som kunne ha fått bolig i det private boligmarkedet søker om å få kommunal bolig Fører til press på de kommunale utleieboligene, og lange ventelister Den statlige bostøtteordningen fra Husbanken benyttes ikke fullt ut

6 Politisk behandling Bystyret vedtok at utgiftsdekkende husleie, som omfatter kommunens løpende utgifter til forvaltning, drift og vedlikehold samt finanskostnader, skal benyttes som prinsipp for husleiefastsettelse husleie for hver bolig justeres i tillegg slik at kvaliteter som størrelse, tilstand og beliggenhet også får betydning for leiefastsettelsen Mer fokus på å dekke inn mankoen på kapitalutgiftene enn på å sikre tilstrekkelige midler til FDV

7 Gammel husleiemodell De individuelle husleiene ble tidligere beregnet kun ut fra areal, med én arealsats for omsorgsboliger og en annen, lavere arealsats, for øvrige boliger Husleie = (arealsats x antall kvm) Leietaker betalte altså det samme for en kvm i en liten nybygd borettslagsleilighet i sentral bydel som for en kvm i en gammel enebolig i utkanten av byen

8 Forarbeid til ny husleiemodell Husleiene i det private utleiemarkedet ble registrert over en 5-årsperiode Tallmaterialet ble analysert og ved hjelp av regresjonsanalyse kom man frem til en modell som forklarte prisvariasjonen i markedet ut fra Antall rom Antall kvadratmeter Beliggenhet (prissone) Konstantledd i bunnen

9 Forarbeid til ny husleiemodell Kommunen ble delt opp i 6 prissoner. Alle boliger innad i samme sone antas å ha likt prisavslag sammenlignet med den dyreste sonen (Sentrum)

10 Ny husleiemodell Med utgangspunkt i denne regresjonsmodellen har vi utviklet en modell for beregning av husleiene i de kommunale boligene. Husleiemodellen tar i tillegg til antall rom, kvm og prissone hensyn til boligens standard (leilighet, bygg og utenomhus) og beliggenhet innad i prissonen. Til slutt legges eventuelle tillegg for energi, kabel/bredbånd, parkering, renhold etc. inn i leieberegningen

11 Ny husleiemodell Husleie = [ Konstantledd + (arealsats x antall kvm) + (romsats x antall rom) - (avstandsats x antall km fra sentrum) ] x Multiplikator (korreksjon for standard og beliggenhet innad i prissone) + ekstra komponenter som inkluderes i leien

12 Eksempel på leieberegning 2-roms, 33m2 i Ilsvika (prissone Sentrum) Relativt ny sameieleilighet, høy standard inne og ute, inkl hvitevarer, parkeringsplass, kabel-tv/bredbånd Leie i 2010: kr 2650,- Leie i 2013: kr 7568,- Endring: kr 4918,- Tilsvarende leilighet på Finn.no (feb 2012): kr 10000,-

13 Forberedelser før implementering Generelt informasjonsbrev sendt ut til alle 3900 leietakere Informasjon til berørte ansatte i kommune og NAV møter & rundskriv Pressemelding sendt ut til lokale media

14 Implementeringsprosessen Ny husleie ble tatt i bruk ved alle nye kontrakter fra medio november 2010, og ved alle forlengelser fra 1.januar 2011 Ca 1300 leietakere fikk sin husleie regulert fra Øvrige husleier reguleres fortløpende, etter som kontrakten tillater det

15 Status pr 05.februar 2013 Vel 80% av husleiene er nå regulert iht. ny husleiemodell. De resterende 20% reguleres i løpet av året Implementeringen har så langt gått smertefritt Færre henvendelser fra bekymrede leietakere enn forventet Færre klager enn forventet Noen medieoppslag, men ikke verre enn forventet

16 Ekstra bevilgninger til vedlikehold Bystyret har vedtatt at deler av de frigjorte midlene i en fireårsperiode skal benyttes til å redusere vedlikeholdsetterslepet på de kommunale boligene 2011: kr 7 millioner 2012: kr 19 millioner 2013: kr 27 millioner 2014: kr 32 millioner

17 Budsjett for boligdriften 2013 Husleieinntekter 300 millioner Forvaltning Drift (inkl 80 mill husleier) Vedlikehold (inkl 27mill ekstra) Kapitalutgifter Sum utgifter 25 millioner 130 millioner 82 millioner 90 millioner 327 millioner

18