SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Mona Pedersen Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Kommunestyret Dok. offentlig: Ja Nei. Hjemmel: Klageadgang:

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Mona Pedersen Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Kommunestyret Dok. offentlig: Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: Ja Nei Etter Særlov: Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 16/800 Arkivnr.: 231 SAK: REGULERING AV HUSLEIE - KOMMUNALE BOLIGER I II Saksdokumenter (vedlagt): Regulering av husleie orienteringsskriv Saksdokumenter (ikke vedlagt): III Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Husleien i de kommunale boligene kan indeksreguleres hvert år etter Husleielovens 4-2. I Alstahaug kommune er dette ikke fulgt opp konsekvent, noe som har resultert i at lange leieforhold har gitt forholdsvis lav husleie. Gjennomstrømningen i boligene er lav. Ved utflytting har så leiligheten blitt pusset opp og noe høyere husleie er fastsatt, men dog ikke til markedspris. Med andre ord har det å leie en kommunal bolig i Alstahaug kommune gjennom år vært et rimeligere alternativ enn i det private markedet. Flere har tatt kontakt med kommunen hvor de ønsker å leie en kommunal bolig med bakgrunn i at de mener at dette er en rimeligere bolig enn på det private markedet. Erfaring de to siste år gir oss grunnlag til å si at dette er en generell holdning blant boligsøkerne i Alstahaug kommune. Husleien i de kommunale boligene har med andre ord ikke fulgt prisutviklinga ellers i markedet. Resultater av dette er at bygg/eiendom ikke har hatt midler til renovering i tillegg til at den enkelte leietaker er blitt subsidiert. Hadde husleia i mange tilfeller vært høyere, ville leietakeren blant annet hatt krav på større statlig bostøtte. Samtidig vil et verdibevarende vedlikehold bedre kunne gjennomføres ved avsetning av deler av husleien. Bygg/eiendom ville da kunne bygd opp kapital til vedlikehold. Husbanken anbefaler at det innføres «gjengs leie» i kommunene. Kort sagt skal gjengs leie representere leieprisnivået på samme type bolig i området. Man kan også si at «gjengs leie» er en forsinket markedsleie i det private markedet. For mer informasjon om fastsetting av

2 husleie, se vedlegget «Regulering av husleie orienterinsskriv» og Husleieloven, ref. (Kommunal- og, 2014). NOU 2011:15 (Kommunal- og, Regjeringen.no), «Rom for alle - en sosial boligpolitikk for framtiden» orienterer blant annet om det å subsidiere beboere gjennom behovsprøvde ordninger, som bostøtte, fremfor husleiesubsidiering. På den måten fremkommer kostnadene der dem hører hjemme, ved å fastsette husleien innenfor husleielovens regler. En kommunal utleiebolig skal være en midlertidig løsning for de aller fleste, fra «leie til eie». Når det gjelder omsorgsboliger har det vært og er mer vanlig med lange leieforhold, men også denne gruppen vil kunne være aktuell fra «leie til eie». For mer informasjon angående dette forholdet, henvises til Boligpolitisk Handlingsplan (temaplan som grunnlag for rullering av kommuneplanens arealdel) som ble tatt til orientering av planutvalget , ref. sak 14/16, arkivsak 14/1062, (Alstahaug kommune, 2016). Anvendelse av kommunale boliger skal vurderes i lys av andre mer egnede boligløsninger for den det gjelder. Det jobbes med å utvikle en praksis som vurderer den vanskeligsstiltes mulighet til å etablere seg i privat eid eller leid bolig. Slik botilbudet er nå i våre kommunale boliger er at den enkelte beboer blir subsidiert, som i flere tilfeller har gitt innlåsingseffekt. I de fleste tilfellene, ser ikke (vurderer ikke) leietaker muligheten for å kunne forbedre sin bosituasjon ved etablering på det private markedet. Kartlegging av kommunale boliger Vedlagte regneark er unntatt offentlighet da den viser hvem som bor i hvilken adresse, når de flyttet inn og hvilken type kontrakt. De fleste har nå kontrakt, men noen gjenstår. Leilighetene i regnearket er systematisert etter nåsituasjonens bruk; fordelt på omsorgsboliger, utleieboliger og boliger som ikke reguleres (tidligere vedtak). De kolonnebokstaver som mangler, er skjulte. De er brukt til interne beregninger. Nedenfor er hver kolonne forklart: Kolonne Merknad A Navn på beboer nåsituasjon pr B Hvert bygg for seg kostnader fordelt på leilighetene i bygget C, D Husnr. og leilighetsnummer eller husbokstav E, F, G Antall kvm. (BTA), antall rom og byggeår H, I, J Innflytterdato. Der vi ikke har kontrakt, som f.eks de fleste i Åsgata er dato usikker, men her er liten utskifting. To typer kontrakter, tidsbestemt og tidsubestemt. I omsorgsboliger er det mest vanlig med tidsubestemt kontrakt. K Dagens husleie. Husleien er ikke regulert i år. Dette er i tråd med overgang til gjengs leie, se vedlagte informasjonsskriv om regulering av husleie. L Boenhetene er kartlagt utfra 3 faktorer. 1 = god, 2 = mindre bra og 3 = dårligst. Se ovenfor om standard og tilstandsgrad. T Statistisk sentralbyrå (SSB). Gjengs leie pr. måned Gjennomsnitt i Sandnessjøen og landets gjennomsnitt. Dette er gjennomsnittlig leie dersom man beregner leie ut fra ant rom og m2. Se nedenfor under beregning av gjengs leie. V Gjengs leie pr. måned Gjennomsnitt i Sandnessjøen, landets gjennomsnitt og bruk av faktor (tilstand boenhet). W Dette viser strømforbruk i 2015 fordelt på antall boenheter i bygget. I Åsheim Terasse, 4 av 5 leiligheter i Mølnhushaugen, Alstenheimen og i Horvnesveien (Anvågen) har

3 X Z, AB, AC, AD AE AF AG AI den enkelte boenhet ikke egen strømmåler. Strøm er her inkludert i husleia. Ny gjengs leie fra kolonne V + faktiske strømutgifter pr. måned. FDVU. Generelt er dette en forkortelse som omfatter alle kostnader i løpet av en boenhets levetid. FDV er en vanlig forkortelse for forvaltning, drift og vedlikehold. Forvaltning (administrering av utleie inkl. husleie, utarbeiding av forsikringsavtaler, økonomisk planlegging og styring, personaladministrasjon m.m), Drift (alle løpende oppgaver og rutiner som er nødvendige for at tekniske installasjoner skal fungere, kommunale avgifter, renhold, renovasjon, m.m.), Vedlikehold (Nødvendig tiltak for å sikre at boenheten som helhet fungerer etter hensikten. Det er vanlig å skille mellom løpende og periodisk vedlikehold. Utskifting av boenhetsdeler/tekniske installasjoner med kortere levetid enn resten av boenheten er også definer som vedlikehold.) Utvikling (Relativt ny bokstav. Kostander til utvikling av boenheten for å opprettholde dets verdi i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter. F.eks. universell utforming). I regnearket har vi beregnet av FDVU kun kommunale avgifter, SHMIL, forsikring og kabel-tv. Se AE, AF og AG. Beløpene er med og uten merverdiavgift, alt etter om kommunen får momskompensasjon. Kostnadene er pr. år pr. boenhet. Dette er også inkludert strøm til de boenheter som har husleie inkl. strøm. Kostnadene er pr. måned pr. boenhet Prosent av dagens husleie, oppgitte FDVU-kostnader i regnearket. Som regnearket viser, varierer prosenten fra ca. 10 % opp til ca. 60 %. Den høye prosenten er i de fleste tilfeller der strøm er inkl. i husleien, se f.eks. Mølnhushaugen og Alstenheimen. Husbanken benytter 34 % av leieinntektene i sine tilskuddsberegninger. Benyttes i dag til Beregning av gjengs leie Det er gjort en kartlegging for å bestemme grunnlag for gjengs leie i Sandnessjøen. Alle private leiligheter i Sandnessjøen som er lagt ut til leie på finn.no og Facebook-sider i perioden jan-feb 2016 er kartlagt, samt kommunes leiepriser ved fremleie av flyktingeboliger. Videre er dette sammenlignet med statistikk fra SSB for gjennomsnittlig leie pr m 2 etter antall rom. Tallene fra SSB er basert på tettsteder med innbyggere. Leieprisene i Sandnessjøen ligger høyere enn gjennomsnittsprisene i andre tettsteder, men dog lavere når vi sammeligner med nærliggende kommune. TABELL 1: GJENNOMSNITTLIG MÅNEDSLEIE ETTER ANTALL ROM. TALL FOR SANDNESSJØEN (KILDE: FINN.NO OG FACEBOOK) OG FOR TETTSTEDER MED INNBYGGERE (KILDE: SSB). Månedsleie etter på antall rom Ant. rom SSB 2015 Sandnessjøen 2 rom rom Dersom også antall m 2 tas med i sammenligningen, ser vi at forskjellen mellom Sandnessjøen og andre tettsteder er mindre. Dette kan tyde på at de boligene som leies ut i Sandnessjøen, er større enn gjennomsnittet. I Tabell 2 er leieprisene for to «typiske» leilighetsstørrelser vist, basert på antall m 2.

4 TABELL 2: GJENNOMSNITTLIG MÅNEDSLEIE ETTER ANTALL M 2. TALL FOR SANDNESSJØEN (KILDE: FINN.NO OG FACEBOOK) OG FOR TETTSTEDER MED INNBYGGERE (KILDE: SSB). Månedsleie etter antall m 2 Ant. rom m 2 SSB 2015 Sandnessjøen 2 rom rom Leieprisene i Sandnessjøen ser ut til å ligge en god del høyere enn gjennomsnittet for tettsteder av samme størrelse. Men det er usikkerhet knyttet til tallene da det er et begrenset tallmateriale vi har å arbeide med. Kartlagte leiepriser i Sandnessjøen og SSB gir ulike grunnlag for vurdering av gjengs leie. For beregning av gjengs leie er statistikken fra SSB og Sandnessjøen lagt til grunn. Dette gir et lavere prisnivå på leilighetene enn om kun tallmaterialet fra Sandnessjøen hadde vært hensyntatt. De kommunale leilighetene er ulike både med hensyn på antall rom og antall m 2. For noen leiligheter vil bare det å se på antall rom bli veldig gunstig/ugunstig for leiepris, mens for andre vil antall m 2 slå veldig gunstig/ugunstig ut på leieprisen. Beregning av gjengs leie baseres derfor på begge modellene og benytter gjennomsnittet av beregningsmetodene. For de to leilighetstypene blir gjengs leie og kr pr mnd, basert på tallmateriale fra SSB og Sandnessjøen. Månedsleie etter antall m 2 Månedsleie etter på antall rom Gjennomsnitt etter antall rom og m 2 Ant. rom m2 SSB 2015 Sandnessjøen SSB 2015 Sandnessjøen Kun SSB og Sandnessjøen Sandnessjøen 2 rom rom Standarden i de ulike boenhetene varierer veldig. For at dette skal kunne gjenspeiles i leieprisen blir hver boenhet vurdert og gitt en tilstandsgrad 0-3, der 0 er nybygd og 3 er dårligste kategori. Dette gir en faktor som regulerer leieprisen i forhold til standarden på boligen. Overgang til gjengs leie (med korrigering for boligstandard) vil samlet gi en årlig inntektsøkning på millioner kroner pr år, etter hvert som leieprisen økes. Overgang til gjengs leie Husleieloven og vedlagte orienteringsskriv beskriver overgang til gjengs leie. Blant annet gjelder loven hitsettes: «Kapittel 4. Leieprisvern 4-1. Det alminnelige leieprisvern Det kan ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.

5 4-2. Indeksregulering Hver av partene kan kreve leien endret uten oppsigelse av leieforholdet med følgende begrensninger: endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen i tiden etter siste a) leiefastsetting, b) endringen kan tidligst settes i verk ett år etter at siste leiefastsetting ble satt i verk, og den annen part må gis skriftlig varsel med minst én måneds frist før endringen kan settes i c) verk Tilpassing til gjengs leie Har leieforholdet vart i minst to år og seks måneder uten annen endring av leien enn den som kan kreves etter 4-2, kan begge parter uten oppsigelse sette fram krav om at leien blir satt til gjengs leie på iverksettingstidspunktet ved utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår. Ved leiefastsetting etter første punktum skal det gjøres fradrag for den del av leieverdien som skyldes leierens forbedringer og innsats. Tilpassing av leien etter første ledd kan tidligst settes i verk seks måneder etter at det er framsatt skriftlig krav om det, og tidligst ett år etter at tidligere endring av leien ble satt i verk. Blir partene ikke enige om hva som er gjengs leie, kan hver av dem kreve at den blir fastsatt etter bestemmelsene i 12-2.» Dette betyr at leieforhold som har vart kortere enn 3 år, ikke går over til gjengs leie før leieforholdet har vart minst i 3 år. Blir derimot boenheten ledig, skal ny leietaker betale gjengs leie. Hver boenhet, om den er ledig eller ikke, vil bli indeksregulert årlig og vurdert hvert 3. år til gjengs leie. Hver leietaker vil få tilsendt varsel om overgang til gjengs leie innen og gjengs leie kan da iverksettes pr IV Saksbehandlers innstilling: Alstahaug kommunestyre vedtar at Alstahaug kommune, bygg/eiendom ikke skal subsidiere husleiene, men gi behovsprøvd støtte til den enkelte via de virkemidler som er tilgjengelig. En overgang til gjengs leie pr baseres på følgende kriterier: 1. Foreslått gjengs leie (basisleie ny husleie i henhold til vedlagte regneark) i Alstahaug kommunes boliger indeksreguleres årlig etter konsumprisindeksen. Beregnes som gjennomsnittspris basert på tall fra SSB og kartlegging i Sandnessjøen. 2. Husleien reguleres hvert tredje år til gjengs leie i henhold til modell for leievurdering som beskrevet i saksfremlegget. 3. Nye boliger vurderes etter selvkost. (I de tilfeller beregningen resulterer i en husleie som klart avviker fra normal markedsleie, må en vurdere husleieberegning etter gjengs leie.)

6 Sandnessjøen, den V Enhetsleders innstilling: Mona Pedersen Saksbehandler Saksbehandlers innstilling tiltres. Sandnessjøen den VI Administrasjonssjefens innstilling: Arve berg Enhetsleder Enhetsleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den Børge Toft Administrasjonssjef