Gommerud Boligsameie Vedlikeholdsplan. Fellesarealer - bygningsmessige arbeider og tekniske anlegg Tilstandsvurdering med vedlikeholdsplan

Transkript

1 R a p p o r t Oppdrag: Emne: Rapport: Oppdragsgiver: Gommerud Boligsameie Vedlikeholdsplan Fellesarealer - bygningsmessige arbeider og tekniske Tilstandsvurdering med vedlikeholdsplan Gommerud Boligsameie Dato: 29. november 2004 Oppdrag / Rapportnr / 01 Tilgjengelighet Ikke begrenset Utarbeidet av: K Sande, B Øyen, M Skalle Fag/Fagområde: Bygningsforvaltning Kontrollert av: Biørn Øyen Ansvarlig enhet: Bygg og Eiendom Godkjent av: Morten Skalle Emneord: Tilstand, vedlikeholdsplan 01 Utg. Dato Tekst Ant.sider Utarb.av Kontr.av Godkj.av MULTICONSULT AS Hoffsveien 1 P.b. 265 Skøyen 0213 Oslo Tel.: Fax:

2 Innholdsfortegnelse 1. Innledning Tilstandsvurdering trinn I - Husbanken Teknisk beskrivelse Bygg VVS-tekniske Elektro-tekniske Tilstandsregistrering / vedlikeholdsplan...6 Vedlegg Bilder fra befaringen Vedlikeholdsplan Situasjonsplan /ms 29. november 2004 Side 2 av 6

3 1. Innledning Multiconsult ble september 2004 engasjert av Gommerud Boligsameie ved adv. Anders Mørdre Eiendomsservice AS for å utarbeide en vedlikeholdsplan for de bygningsmessige arbeider og tekniske i sameiets fellesarealer. Det ble avholdt befaring 27. oktober Til stede på befaringen var: Kjell Bratlie fra Gommerud Boligsameie Biørn Øyen, Karsten Sande og Morten Skalle fra Multiconsult. Bygningen ble befart utvendig fra bakkenivå og taket på Belsetveien ble inspisert. Vinduer, dører og terrasser/balkonger ble undersøkt fra leiligheten til Bratlie og Ritchie, begge beliggende i Belsetveien et. Tilstandsanalysen er utført i hht. nivå 1 i NS3424 Tilstandsanalyse av byggverk. Nivå 1 omfatter en visuell gjennomgang kombinert med enkle målinger. Sameiet ved Kjell Bratlie viste rundt på befaringen og bisto med opplysninger. Tegninger er innhentet fra Bærum kommune. Dette dokumentet består av denne rapporten vedlagt bilder, vedlikeholdsplan og situasjonsplan. 2. Tilstandsvurdering trinn I - Husbanken En beskrivelse av utformingen av boligområdet fremgår av pkt. 3.1 Bygg nedenfor, kode 76 / 77 i vedlikeholdsplanen, vedlagte situasjonsplan og bilder. Boligområdet har enkel og funksjonell arkitektur. En beskrivelse av den tekniske tilstanden til bygningene og de tekniske ene fremgår av kolonnen Tilstandsbeskrivelse i vedlikeholdsplanen. Behovet for og anbefalinger om vedlikehold, utbedring og fornyelse er angitt under kolonnen Anbefalte tiltak i samme plan. Kostnadene for anbefalte tiltak er periodisert for de neste 10 årene og fremgår av kolonnene kostnader pr. periode. Begrepene tilstandsgrad, konsekvensegrad og tiltaksbehov er definert til slutt i vedlikeholdsplanen. Tiltak med konsekvensgrad 3S anbefales gjennomført snarest mulig. Slike tiltak er funnet og angitt under kode 245 og 432. Når det gjelder utviklingen av felleskostnadene i boligsameiet har den vært som følger de siste årene: - 1. juli 1997, økt med 10 % - 1. juli 2000, økt med 20 % - 1. juli 2001, redusert med 10 % - 1. juli 2002, økt med 10 % Av beboerne er det en del barnefamilier, men mest godt voksne beboere. Behovet for forbedringer av bygningene antas å være marginalt. Det viktigste for beboerne er å sikre at bygningene har tilfredsstillende kvalitet og at de blir jevnlig vedlikeholdt /ms 29. november 2004 Side 3 av 6

4 3. Teknisk beskrivelse 3.1 Bygg Gommerud boligsameie består av 2 stk tosidig terrasserte boligblokker, Belsetveien og , og er oppført av Selvaag-Bygg i Blokkene ligger i skrående terreng og har bæresystem av armerte betongkonstruksjoner (vegger og dekker). Totalt er det 72 seksjoner fordelt over 4. etasjer. Gjennomgående leiligheter har terrasse på begge side. Ikke gjennomgående leiligheter har kun terrasse på en side. Det er garasje i bygningenes underetasje med innkjøring i gavl i Belsetveien 118 gjennomkjøring i mellombygg mellom bygningene. Gavlveggene er oppført i plasstøpt betong. Deler av disse er lektet ut og utvendig isolert med mineralull og kledd med hvitlakkerte stående korrugerte plater. Partiene over inngangene har samme kledning. Langfasadene og inngangspartiene er i flg. tegninger utført i 36 x 98 mm bindingsverk, isolert med 100 mm mineralull og kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjonen er et flatt kompakt tak sannsynligvis isolert med 100 mm ekspandert polystyren (bilde 10). Takene er tekket med asfalt takbelegg lagt om for ca. 10 år siden. Det er 3 sluk på hvert tak og innvendig nedløp. Av strakstiltak som anbefales gjennomført snarest er sikring av løse veggkledningsplater i oppganger som beskrevet under kode 245 Vegger i oppganger i vedlikeholdsplanen, se bilde 16. Behovet for gjennomføring av strakstiltaket ble også tatt opp under befaringen. 3.2 VVS-tekniske Tekniske ble befart sammen med representant for sameiet. 3 stk beredere fra 1993 leverer varmtvann til hele sameiet, se bilde 6. Det har ikke vært klager på dårlig kapasitet. Leilighetene har avtrekksventilasjon og felles avtrekksvifter er plassert i garasjer. Bruktluft fra leilighetene blåses ut i garasjene (bilde 4) og evakueres som et overtrykksystem. Dette medfører at lukt fra garasjene til tider kan sive opp i trappeganger og leiligheter. Utvendig avvanning ledes ut på offentlig nett. Det er ikke registrert problemer med dette. Avtrekk fra søppelrommene er dårlig (bilde 8). To søppelrom har ikke vifte på sjakt (bilde 10). I disse oppgangene er det registrert lukt fra søppelrom. Tømming av containere i søppelrom foregår via luker i garasjetaket og ned i spesialbygde biler. Hele løsningen er gammeldags og må anses som uhygienisk. Vi foreslår at det lages en utredning om søppelbehandlingen i bygningene generelt. 3.3 Elektro-tekniske Byggene varmes elektrisk. Lysarmaturer i garasjer og oppganger er stort sett de opprinnelige som kan inneholde PCB. Vi anbefaler at en elektroentreprenør engasjeres for å finne ut om det er PCB i armaturene (gjelder for armaturer som er fra før 1980). De to hovedtavlene, en i hver av bygningene, er like gamle som bygget forøvrig (over 30 år) og tilfredsstiller ikke dagens krav verken når det gjelder forskrifter eller sikkerhet. Som følge /ms 29. november 2004 Side 4 av 6

5 av ovenfor nevnte bør tavlene byttes så raskt som mulig, se bildene 1-3 som viser eksisterende tavler. Nye hovedtavler bør dimensjoneres noe opp slik at de kan dekke en eventuell senere overgang fra 2x35A til 3x35A hovedsikringer i leilighetene. Sikringskapene for de enkelte leilighetene er også over 30 år gamle og er bygget opp av proppsikringer (UZ-elementer) som ikke lenger er lov å bruke på ny. (Det er selvsagt ikke ulovlig å ha sikringskap med proppsikringer (UZ-element) i eksisterende dersom de blir vedlikeholdt.) Hovedsikringene til leiligheten er på bare 2x35A, (ca.8kw) og selv om sameiets representant mente at dette ikke hadde vært noe problem vil vi likevel anbefale sameiet å vurdere å øke hovedsikringen til 3x35A. Dette kan gjøres i forbindelse med at innmaten i sikringskapene på sikt eventuelt skiftes av andre årsaker. Da vil man får et tidsmessig med automatsikringer, jordfeilvarsler, jordfeilbrytere i hht. dagens forskrifter og normer. På grunn av nye effektkrevende husholdningsapparater som er blitt vanlig siden bygget var nytt og som har høy samtidighetsfaktor, viser det seg ofte at hovedsikringene går oftere enn før i leiligheter. Dette problem vil øke dersom man går over til automatsikringer på grunn av at proppsikringer er mye "tregere" en automatsikringen. Vi har ikke vurdert om stigerkablene fra hovedtavlene til de enkelte trappeoppgangene må forsterkes dersom man øker hovedsikringene til leilighetene /ms 29. november 2004 Side 5 av 6

6 4. Tilstandsregistrering / vedlikeholdsplan Den bygningstekniske tilstandsregistreringen har omfattet en visuell gjennomgang (stikkprøvekontroll) av fasader inkl. vinduer og dører, terrasser, balkonger, tak, trappeoppganger, garasje og utomhusinstallasjoner. Tilstandsregistreringen av tekniske har omfattet vifter på tak og i garasje, vannforsyning, varmtvannsberedning, elektrisk og utvendige. Alle registrerte bygningsdeler og tekniske er vurdert mht. skadetype, årsak, omfang og slitasje m.m. Registreringene, vurderingen av tilstanden og anbefalte tiltak samt vedlikeholdsfrekvenser er samlet i vedlikeholdsplanen. Det er utarbeidet en vedlikeholdsplan for de neste 10 årene med start fra år Vedlikeholdsplanen opererer med 5 perioder med varighet på 2 år pr periode. Nødvendig vedlikehold utover de 10 første årene er vanskelig å anslå, og kun unntaksvis angitt under rubrikken tiltak Når det gjelder enhetsprisene (erfaringsprisene) så er de fleste hentet fra andre og tilsvarende prosjekter. Enhetsprisene er generelt tillagt 15 % for bl.a. rigg og driftskostnader, tildekking, rydding m.m. Alle priser og summer er oppgitt ekskl. mva. Vedlikeholdsplanen er ikke noe statisk dokument. Planen må ajourføres, suppleres og kompletteres jevnlig for at den skal være mest mulig operativ. Vi anbefaler at dette gjøres hvert annet år. Det er viktig at det utføres en befaring / kontroll av de enkelte bygningsdeler for å vurdere om det er nødvendig at et tiltak utføres i hht. denne planen. Det kan være at en kan utsette et tiltak 1-2 år, mens et annet tiltak som i hht. planen skulle vært utført senere egentlig trengs å utføres tidligere /ms 29. november 2004 Side 6 av 6

7 Bilder fra befaringen Vedlegg Bilde 1: Hovedtavle Bilde 2: Hovedtavle Bilde 3: Hovedtavle Bilde 4: Vifte i garasje Bilde 5: Brannslange utenfor berederrom Bilde 6: Varmtvannsberedere i garasje /ms 29. november 2004 Side 1

8 Bilder fra befaringen Vedlegg Bilde 7: Luke fra avfallscontainer i dekke over garasje Bilde 8: Avfallscontainer i 1. et for søppelnedkast Bilde 9: Adkomst til taket via takluker er tungvinn Bilde 10: Tak på Belsetv Bilde 11: Gjennomgående riss/sprekk ved hulkile på terrassedekke mot skillevegg til leilighet under. Membran 1 m ut fra veggskive blærer og flasser stedvis. Bilde 12: Flassende maling øverst på skillevegg pga. lekkasje gjennom overliggende dekke ved hulkile /ms 29. november 2004 Side 2

9 Bilder fra befaringen Vedlegg Bilde 13: Knusningsskader i underkant av betongdekke mot veggskive Bilde 14: Gavl Belsetveien 119 Bilde 15: Oppgang i Belsetveien 119 Bilde 16: Løse veggplater i oppgang i B119 Bilde 17: Inngangsparti Belsetveien /ms 29. november 2004 Side 3