BOLIGSALGSRAPPORT1. Symptomer

Transkript

1 BOLIGSALGSRAPPORT1 Symptomer

2 ing Vidar Aarnes

3 Premisser BSR1 Befaring: NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving) ing Vidar Aarnes

4 Premisser BSR Befaring: For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. ing Vidar Aarnes

5 Premisser BSR Tilleggsundersøkelser: Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. ing Vidar Aarnes

6 Premisser BSR Befaring: Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Anføres i rapport Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler. (isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv.) Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. ing Vidar Aarnes

7 Premisser BSR Befaring: Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. ing Vidar Aarnes

8 Premisser BSR Levetidsbetraktninger Levetidstabell, NBI "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler 2007". Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid. Betraktningen er generell og ikke for denne aktuelle bygningsdel ing Vidar Aarnes

9 Premisser BSR Levetidsbetraktninger I oppgis periodisk vedlikehold på tre intervaller med kort, middels og lang levetid basert på teknisk kvalitet og påkjenning. Teknisk Påkjenninger kvalitet Små Middels Store Lav Middels Kort Kort God Lang Lang Middels Meget god Lang Lang Middels ing Vidar Aarnes

10 Premisser BSR Levetidsbetraktninger fra Her ser vi eksempel på hvordan Bygningsdel Materiale/ konstruksjon 2 Bygning 21 Grunn og fundamenter 217 Drenering Drenssystem med drensledninger Tiltak Intervaller (år) Henvisning Kort Middels Lan g Spyling. Drensledningen spyles. Kontroll i drenskummen Utskifting. Drensledning og omfylling skiftes ut etter oppgraving. Avledning av vann fra bygningen. Ev. kapillærbrytende sjikt på grunnmur utbedres, skiftes ing Vidar Aarnes

11 Premisser BSR Levetidsbetraktninger Faktorer som påvirker er for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden variere dersom andre kriterier enn teknisk levetid, legges til grunn. Eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. ing Vidar Aarnes

12 Premisser BSR Kjøper Takstmann ing Vidar Aarnes

13 Undersøkelse Grunn og fundamenter Vurdering av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. OBS! Ikke påstå ting du ikke har sett. Forsiktig formulering.

14 Undersøkelse Grunnmur Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. OBS! Ikke påstå ting du ikke har sett. Forsiktig formulering.

15 Undersøkelse Drenering Vurderingene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Obervasjonene er visuelle. OBS! Ikke påstå ting du ikke har sett. Forsiktig formulering.

16 Undersøkelse Veggkonstruksjon og utvendige fasader Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldige valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. OBS! Ved stikkprøver velges minimum mest utsatt fasade/del av fasade

17 Vinduer og dører Undersøkelse Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. OBS! Ved stikkprøver velges minimum mest utsatte vinduer/dører

18 Takkonstruksjon Undersøkelse Her vurderes ventilering samt synlige tegn på fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende.

19 Taktekking Undersøkelse Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimer.

20 Undersøkelse Renner, nedløp og beslag Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m.

21 Undersøkelse Terrasser, balkonger og utvendige trapper Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakinger. Rekkverk kontrolleres.

22 Undersøkelse Piper og ildsteder Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbar materiale.

23 Etasjeskillere Undersøkelse Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik.

24 Rom under terreng Undersøkelse Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt.

25 Bad Undersøkelse Det er fuktmåler og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i området som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.

26 Vaskerom Undersøkelse Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.

27 Undersøkelse Toalettrom Visuell observasjon spesielt med hensyn til ventilasjon av rommet.

28 Undersøkelse Kjøkken Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr.

29 Undersøkelse Innvendige overflater Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de som har vesentlig visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert.

30 Undersøkelse Innvendige trapper Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert.

31 VVS Undersøkelse Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. Vurderingene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter.

32 Undersøkelsen Elektrisk anlegg Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. På generelt grunnlag anbefales det derfor en gjennomgang av en el. fagmann. Heller ikke visuelle feil kommenteres hvis dette ikke fremgår særskilt nedenfor.

33 Undersøkelse Terrengforhold Vurdering av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. Vurderingene er basert på visuelle observasjoner