Tilstandsrapport for bolig

Transkript

1 Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling og markedsverdi Gjerstadveien GJERSTAD Gnr. 28 Bnr. 2 Fnr GJERSTAD kommune Byggeår 1962 Benevnelse BRA Fritidseiendom 45 m² Tomteareal 9 m² Markedsverdi Kr Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Takstingeniør Mesel A/S Takstingeniør: Lars Tore Mesel Spirekleiv 25, 4950 RISØR Tlf.: E-post: meseltakst@gmail.com

2 Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO's instrukser. Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av7

3 Eiendomsopplysninger Adresse Gjerstadveien 2905 Postnr./sted 4980 GJERSTAD Kommune 0911 GJERSTAD Gnr 28 Bnr 2 Fnr 7 Snr Hjemmelshaver Statskog Sf Rekvirent Knut Ove Eriksen for Risør JFF Tryta Befaringsdato Tilstede / opplysninger gitt av Lars Tore Mesel Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Fritidseiendom 1962 Dokumentkontroll Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Eieres egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Solid bygget hytte fra 1968, med behov for noen oppgraderinger på sikt. Forøvrig vises det til rapportens enkeltpunkter. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" fås ved henvendelse til takst@nito.no. Fritidseiendom Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1 etasje Entre/kjøkken, stue og 2 soverom. Sum Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Byggetegninger og kommunens byggesaksarkiv er ikke kontrollert. Arealmålinger er foretatt etter lasermålinger på stedet. Arealberegninger er utført i henhold til NS (Norsk standard) Det er den faktiske bruken på befaringstidspunktet som legges til grunn for arealberegningene. Kommentarer til planløsningen Hytta har en grei planløsning med god utnyttelse. Spesielle forhold Særeie Ja Nei Reguleringsmessige forhold Eiendommen ligger i et naturreservat. Side3av7

4 Kommentar til grunnboksblad (evt. sameiekontrakt) Grunnbokbladet er ikke fremlagt eller innhentet. Tomt / område / miljø Tomteareal 9 m2 Type tomt Festet Festetidens utløpsår Årlig festeavgift Bortfesters navn Markedsanalyse Hytte med en fantastisk usjenert beliggenhet midt i et naturreservat med skiløyper rett på utsiden av døra på vinterstid. Det er ca minutters gange til hytta fra parkeringsplasser ned ved Heiland. Det er gode jakt muligheter rett på utsiden av døra ved kjøp av jaktkort fra statsskog samt flott bærterreng og unike turmuligheter. Bade kan man gjøre rett på nedsiden av hytta i Store Karistjenn. Hyttas markedsverdi settes grunnet den unike usjenerte beliggenheten, muligheter for jakt samt tilstanden på selve hytta. Verdikonklusjon Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Sted og dato Risør, Markedsverdi Kr ,- Lars Tore Mesel Side4av7

5 Bygg A: Fritidseiendom av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. Hytta er fundamentert på ringmur av betong og noe teglstein direkte på fjell. Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Grunnmuren er oppført i plasstøpt betong med noe teglstein. Det er stedvis noe forvitring av betong/tegl nederst mot fjellet der det er utsatt for fukt. Det er noen sprekker i ringmuren uten at dette har noen innvirkning på bæreevnen til konstruksjonen. Bør etterfuge med betong langs fjell, fjerne fuktige masser mot muren samt etablere drenshull for vann. ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Ringmuren står direkte på fjell uten tilbakefylte masser. Vann bør ledes vekk fra ringmur der dette er mulig. sbetraktningene på dreneringen er i dette tilfelle irrelevante. Tilstandsrapport Grunn og Fundamenter TG 1 Grunnmur TG 1 Drenering Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 2 Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Yttervegger i tømmer og noe bindingsverk med stående malt kledning. Det er noe vedlikeholdsbehov av utvendig overflater, samt litt tørkesprekker i kledningen. Tilstandsgrad vurdert ut fra alder, tekniske løsningsvalg og det visuelle inntrykket. Normalt vedlikehold må påregnes. I henhold til Sintef bygg forsk bygg detaljblad bygg forvaltningen er normal levetid år på Laft, uten utvendig kledning. I henhold til Sintef bygg forsk bygg detaljblad bygg forvaltningen er normal levetid år på utvendig trekledning. Vinduer og dører TG 2 Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Det er vinduer og dører i malt trekonstruksjon. Vinduer og dører har større alderslitasje og bør overflatebehandles og vedlikeholdes eller eventuelt byttes. Det må påregnes løpende vedlikehold av dører og vinduer, dører og vinduer som gått ut på sin naturlige levetid må påregnes og skiftes etter behov. Ihht Byggforsk byggdetaljblad byggforvaltning er normal levetid år på vinduer av trekonstruksjon. Ihht Byggforsk byggdetaljblad byggforvaltning er normal levetid år på dører av trekonstruksjon. Side5av7

6 Takkonstruksjon TG 1 Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Takkonstruksjonen består av åstak med stående taktro av bordtak. Taktekking TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Taket er tekket med singel med undertak av takbord. Taktekket er visuelt befart fra bakkenivå. Singelen er tilsynelatende av eldre dato og nærmer seg sin forventede levetid. Tilstandsgraden vurderes hovedsakelig ut fra alder og synlige slitasjesymptomer. Det er ingen synlig teg på fukt på befaringen, men taktekket må påregnes og legges nytt innen kort tid. Ihht Byggforsk byggdetaljblad er normal levetid år på asfalttakshingel. Renner, nedløp og beslag TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Takrenner, nedløp, takfotbeslag og vindskibeslag av plast. Takfotbeslag på pipe av sink. Renner og beslag er inspisert fra bakkenivå. Takrenner, nedløp og beslag har gått ut på sin naturlige levetid og må påregnes og skiftes. Tilstandsgraden vurderes ut fra levetidsbetraktningene og det visuelle inntrykket. Det bør skiftes takrenner, nedløp og vindskibeslag når taket oppgraderes, samt at det lages nytt pipebeslag. Ihht Byggforsk byggdetaljblad er normal levetid år på plastrenner og nedløp. Ihht. Byggforsk byggdetaljblad har beslag av sink en forventet levetid på år. Piper og ildsteder TG 1 Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Boligen er utført med pipeløp av mur eller teglstein, med åpen peis og vedovn i stuen samt vedovn og feieluke på det ene soverommet. Piper og ildsteder er ikke funksjonstestet. Etasjeskillere TG 1 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Etasjeskillere er utført i bjelkelag av tre. Rom under terreng TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt. Krypkjeller med noe fukt på fjell og fuktige masser nederst mot ringmur. Krypkjelleren er godt ventilert og det er ingen skjulte konstruksjoner. Side6av7

7 Innvendige overflater TG 2 Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Innvendige overflater har normal alderslitasje. Det er tydelige spor etter mus spesielt i det innerste soverommet samt noen eldre fuktmerker i hjørne på tømre og i taket i entre/kjøkken. Grad av rehabiliteringsbehov må vurderes individuelt og etter kjøpers egne preferanser. Tilstandsgraden på innvendige overflater vurderes hovedsakelig ut fra skader og synlig slitasje, uavhengig av modernitet. Noen oppgraderinger må påregnes. Terrengforhold TG 1 av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. ene er basert på visuelle observasjoner. Tomten består av lett skrånende terreng med varierende fallforhold ved grunnmuren. Bod/utedo. Bod med utedo på 4 kvadratmeter, enkelt bygg i tre som kun ble befart utvendig. Bod/utedoen fungerer greit til sitt bruk med dagens standard, men kledning, taktekket og dels undertak/endebord har råteskader og har gått ut på sinn naturlige levetid. Tilstandsgraden vurderes ut fra alder og slitasje. Man må påregne og oppgradere eventuelt sette opp ny bod/utedo innen kort tid. TG:2-3 Side7av7