Tilstandsrapport for bolig

Transkript

1 Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling Gamle Flekkerøyvei KRISTIANSAND S Gnr. 151 Bnr KRISTIANSAND kommune Byggeår 2012 Benevnelse BRA Enebolig 164 m 2 Tomteareal 546 m 2 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Takstingeniør / byggmester Takstingeniør: Torleif Fjellestad Rådhusgt 21B, 4614 KRISTIANSAND S Tlf.: E-post: torl-fj@online.no

2 Tilstandsrapportforbolig Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å frem stille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, m en utgjør et dokum ent som er m ent å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om / også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av NITO Takst og er utført i henhold til NITO 's instrukser. Om takstingeniøren NITO Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innefor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått NITO Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er om satt, velger du å la en takstingeniør fra NITO Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen m åte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom m ed uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og norm al bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av sm å stikk m ed en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av8

3 Egne premisser Oppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert NITO takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler NITO Takst har fastsatt for medlemmene. Kunden/rekvirenten må lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstmann, hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Denne rapporten er basert på undersøkelsenivå 1 som er laveste nivå etter NS Det oppfordres til å lese hele ledeteksten foran. Er rapporten eldre enn 6 mnd, bør undertegnede kontaktes for ny befaring og oppgradering. Befaring og utarbeidelse er utført etter beste skjønn. Tilstandsrapportforbolig Eiendomsopplysninger Adresse G amle Flekkerøyvei 7 Postnr./sted 4616 KRISTIANSAND S Kommune 1001 KRISTIANSAND G nr 151 Bnr 648 Fnr Snr Hjemmelshaver BRU N KATRINE, KRISTENSEN VEG AR Rekvirent Kristine Brun Befaringsdato Tilstede / opplysninger gitt av Eier Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Enebolig 2012 Dokumentkontroll Dokumentene i kommunens byggesaksarkiv er ikke kontrollert. Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått Andre opplysninger Arealmåling er utført fysisk på stedet ihh.t Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger og ved hjelp av målelaser. Dette uavhengig av evt. avviksforhold knyttet til forskrifter-og/eller manglende godkjenning av arealdeler. De branntekniske forhold er ikke vurdert dersom det ikke fremkommer annet i rapporten. U tvendige havemurer,gjerde og lignende er ikke kontrollert og tatt med i rapporten. Alle bygningselementer har tilmålt levetid. Ved vurdering av de ulike elementens tilstand er alder, sammen med blant annet tilstand og utførelse, faktorer som avgjør hvilken tilstandsgrad som benyttes. Det er viktig å se tilstandsgrad i sammenheng med alder og de levetider som er oppgitt. Side3av8

4 Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Boligen ble ferdigstilt i 2012 og fremstår i bra stand som gjør at vanlig normalt vedlikehold må beregnes på denne. Momenter som antas å ha betydning for kjøper: - Ingen større sprekker eller riss ble registert på synlig ringmur og grunnmur. - U tvendige fasader fremstår i bra stand og trenger normalt vedlikehold. - Taktekking med tilhørende beslag er funnet i orden. - Kaldtloftet var ikke tilgjengelig for vurdering på befaringen. - Kun vanlig normalt vedlikehold må beregnes på vinduer, innerdører og ytterdører. - Ingen indikasjoner på fukt ved søk i våtsoner på våtrom og kjøkken. - Et balansert ventilasjonssystem og sentralstøvsuger er installert. - De fleste innvendige overflater har normal slitasje ut i fra alder på disse. Forøvrig må hele rapporten leses i sin helhet. Spørsmål ang. boligsalgsrapporten kan rettes direkte til takstmann/byggmester Torleif Fjellestad hverdager mellom kl på eller mail:torl-fj@ online.no Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" fås ved henvendelse til takst@ nito.no. Enebolig Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SU M P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Hoved G ang, stue/kjøkken, bad, vaskerom og 2 soverom. U nder Stue, bad og 3 soverom. Bod/tekniskrom. Sum Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen - Det er bruken av rommene som blir vurdert på befaringen ut i fra takstbransjens retningslinjer for arealmåling som ikke tar hensyn til lover, forskrifter, eventuelle godkjenninger av arealdeler og lignende. - Vindu på ene soverommet i underetasjen har noe lite lysareal. Kommentarer til planløsningen Bra utnyttelse av tilgjengelig areal. Tomt / område / miljø Tomteareal 546 m2 Type tomt Eiet Sted og dato Kristiansand, Tilstandsrapportforbolig Torleif Fjellestad Side4av8

5 Bygg A: Enebolig Tilstandsrapportforbolig Tilstandsrapport Grunn og fundamenter av byggegrunn og fundamentering. Grunnundersøkelser ikke foretatt. U ndertegnede har ikke foretatt kontroll av grunn og fundamenter, da dette krever oppgraving og nærmere undersøkelser. Dette blir ikke utført på nivå 1 i boligsalgsrapport. Derfor er heller ingen tilstandsgrad satt. - Bygget står på en utspringet tomt som er en del oppfylt med løse masser. - Fundamentert ved hjelp av en støpt ringmur med støpt plate og en grunnmur i bakkant. Grunnmur TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Ingen unormal skjevhet eller større sprekker på synlig ringmur og grunnmur med indikasjon på setninger ble registrert. Drenering TG 1 ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Drenering er ikke synlig for en visuell vurdering. Noe synlig fuktsikring inntil grunnmur av type platon med en klemlist på toppen. Se også punkt "rom under terreng". I hht. Byggforsk byggedetalj byggforvaltning del 1 er normal levetid år avhengig av byggegrunn, belastning etc. Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 1 Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Kledning med tilhørende belistning fremstår i bra stand som gjør at normalt vedlikehold må beregnes på utvendige fasader. Er blitt godt vedlikeholdt med maling. Ihht. Byggforsk byggedetalj byggforvaltning del 1 er gjennomsnittlig levetid for kledning 50 år.vedlikeholdes med maling beis hvert 5 til 12 år. Vinduer og dører TG 1 Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer, hoveddøren, balkongdører og innerdører er funnet i bra stand som gjør at normalt vedlikehold må beregnes på disse. Ihht. Byggforsk byggedetalj byggforvaltning del 1 er normal levetid år. G aranti på isolerglass er mellom 5-10 år. Takkonstruksjon Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Det var ingen tilgang til kaldtoftet på befaringen på grunn av et stort skyvedørsskap under loftstige. Derfor er heller ingen tilstandsgrad satt på takkonstruksjonen. Taktekking TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. U t fra registrering på kaldtloft og i fra bakkenivå er taktekking funnet i god stand. Vindskier og vannbord ser hele ut i fra bakkenivå som gjør at normalt vedlikehold må beregnes på disse. G esimser er vurdert og disse har ingen luftespalter for tilgang på luft til kaldtloftet. Side5av8

6 Tilstandsrapportforbolig I hht. Byggforsk byggedetalj byggforvaltning del 2 er normal levetid år på betongstein. Om nødvendig skiftes også sløyfer og lekter Renner, nedløp og beslag TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Renner og nedløp er funnet i orden. Pipe er blitt helbeslått over tak. I hht Byggforsk byggedetalj byggforvaltning del 2 er normal levetid år. Terrasse, balkonger og utvendige trapper TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Veranda ut i fra hoved etasje med tilhørende rekkverk er funnet i orden. Større terrasse nær bakkenivå med tilhørende levegger og trapp ved inngangsparti trenger normalt vedlikehold. Piper og ildsteder TG 1 Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Ildsted er ikke blitt installert. Pipe har synlige sider. Sotlike på ene soverommet i undertasjen. På generelt grunnlag anbefales jevnlig offentlig kontroll av pipe og ildsted. Etasjeskillere TG 1 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Ingen vesentlige avvik og se visuelt. Er ikke brukt målelaser eller rettholt på gulvene for å måle eventuelle avvik. Rom under terreng TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt. I deler av underetasjen er det utforede vegger under bakkenivå. På generelt grunnlag må det nevnes at dette er en konstruksjonstype som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Det ble på undersøkelsetidspunktet ikke registret fukt ved søk i fra innsiden av disse vegger ved hjelp av en fuktighetsindikator. Bad Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. BAD I HOVEDETASJE: Fliser på gulv og vegger. Sluk i dusjhjørne er vurdert (hjørnesluk) og det er litt fall på gulvet i rundt denne. Det skulle ha vært en åpning i høy oppkant til dusjhjørne, slik at vann kan nå sluk i fra resterende del av rommet. Eier har valgt og legge en sensor under innredning som er koblet til stoppekran. Innredning og vvs utstyr er funnet i bra stand Ventilasjon av rommet ved hjelp av et balansert ventilasjonsanlegg. Ingen unormale utslag på fuktighetsindikator ved søk i dusjhjørne og i andre våtsoner. TG: 1-2 tg:2 for merknad. BAD I UN DERETASJE: Fliser på gulv og vegger. Sluk i dusjhjørne er vurdert og det er litt fall på gulvet i rundt denne. Sluk og fallforhold under badeklar var ikke tilgjengelig for vurdering i sin helhet. Ventilasjon av rommet er funnet i orden. Selve innredningen og vvs utstyr er funnet i bra stand. Ingen unormale utslag på fuktighetsindikator ved søk i dusjhjørne og i andre våtsoner. TG: 1 Side6av8

7 I hht. Byggforsk byggedetalj byggforvaltning del 2 er levetid år for våtrom med fliser på vegg og gulv. Vaskerom Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under vaskerom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Fliser på gulvet med oppkant og våtromsplater på vegger. Sluk er vurdert og det er ingen tilfredstillende fall i rundt og i mot denne. Noe lav oppkant ved dør i forhold til topp sluk som skal være minimum 25 mm. Ventilasjon av rommet ved hjelp av et balansert ventilasjonsanlegg. Innredning og vvs utstyr er funnet i bra stand. Ingen indikasjoner på fukt ved søk i våtsoner ved hjelp av en fuktighetsindikator. TG: 1-2 tg: 2 for merknader. I hht. Byggforsk byggedetalj byggforvaltningen del 2 er normal levetid år for våtrom med flis på gulv m/oppkant. Kjøkken TG 1 Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Selve innredningen fremstår i bra stand ut i fra alder på denne. Det ble ikke registret fukt under vasken eller på gulvet i risiko soner på befaring. Ventilator er prøvd og funnet i orden. Innvendige overflater Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. De fleste overflater normal slitasje ut i fra alder på disse. Innvendige trapper TG 1 Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. Ingen merknader til denne som gjør at kun normalt vedlikehold må beregnes på denne. VVS Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. U ndertegnede er ikke fagmann på VVS installasjoner, av den grunn er heller ikke tilstandsgrad satt. For fullstendig tilstandsvurdering av anlegget, bør faggodkjent rørlegger eller lignende rekvideres. - Varmtvannsbereder og koblingsskap for rør i rør system er plassert på vaskerommet. - Ingen synlige lekkasjer på befaringen. I hht. Byggforsk byggedetalj byggforvaltning del 2. Armaturer år Vasker, klosetter og badekar år. Avløpsledninger av plast år. Vannledninger av kobber 50 år. Elektrisk anlegg Da undertegnede ikke er el fagmann er ikke dette kontrollert. Blir kun kommentert ved åpenbare skader eller mangler. Tilstandsrapportforbolig - Sikringsskapet er plassert i tekniskrom/bod og har merkede kurser i forhold til krav. Diverse utstyr Her beskrives utstyr som ikke er medtatt i de øvrige poster. Besiktigelsen gjelder bare utstyr som har vesentlig betydning for boligens standard. Sentralstøvsuger er blitt installert. Ble ikke funksjonstestet på befaringen. Side7av8

8 Tilstandsrapportforbolig Terrengforhold av fallforhold ved grunnmur. Videre vurderes støttemurer og levegger som er forbundet med bygget. ene er basert på visuelle observasjoner. - Murer, gjerder og lignende er ikke kontrollert og tatt med i rapporten. - Noe fall ved grunnmur med tanke på avrenning av overvann. Side8av8