Tilstandsrapport for bolig

Transkript

1 Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling Bøbakken 3A 3242 SANDEFJORD Gnr. 159 Bnr. 173 Snr Sandefjord kommune Byggeår 1991 Benevnelse BRA Leilighet 52 m² Tomteareal m² Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Teisbekk Takst og Eiendom AS Takstingeniør: Sturla Teisbekk Rønninglia 87, 3153 TOLVSRØD Tlf.: E-post: sturla@teisbekk.no

2 Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norsk Takst og er utført i henhold til Norsk Takst sine instrukser. Om takstingeniøren Norsk Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innenfor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått Norsk Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra Norsk Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Levetidsbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringsskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av8

3 Egne premisser Oppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske regler Norsk Takst har fastsatt for medlemmene. Det er ikke vurdert om det foreligger offentlig påbud, reguleringsmessige forhold eller lignende. Denne boligsalgsrapportens gyldighet er 1/2 år fra befaringsdato, men kan fornyes etter avtale og eventuelt ny gjennomgang av undertegnede takstmann. Dersom rapport, eldre enn 1/2 år fremlegges ved salg, faller ansvar for rapportens innhold tilbake til selger. Eiendomsopplysninger er hentet fra nettstedet Eiendomsverdi(Norsk Eiendomsinformasjon) og noe er gitt av megler. Arealberegningene er gjort i henhold til "TAKSTBRANSJENS RETNINGSLINJER VED AREALMÅLING AV BOLIGER ". Eiendomsopplysninger Adresse Bøbakken 3A Postnr./sted 3242 SANDEFJORD Kommune 0710 Sandefjord Gnr 159 Bnr 173 Fnr Snr 4 Hjemmelshaver Kenneth Ellefsen Rekvirent Kenneth Ellefsen Befaringsdato Tilstede / opplysninger gitt av Eier som ga opplysninger Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Firemannsbolig 1991 Dokumentkontroll Eier-og eiendomsopplysninger er mottatt fra eiendomsmegler. Arealer er målt på stedet. Tilstandsrapport fra da eier kjøpte i 2013 er lest på stedet og enkelte opplysninger om alder etc er hentet herfra. Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Andre opplysninger Søk etter fukt er utført med fuktindikator Protimeter MMS2. Det er kun innvendige arealer og uteplass som tilhører leiligheten som er inspisert. Utvendig vedlikehold tilfaller borettslaget. Der tilstandsgrad 2 eller 3 er benyttet vil bygningdelens gjenværende levetid være begrenset. Dette kan skyldes alder eller symptomer på svekkelser/slitasje. Eieres egenerklæringsskjema er gjennomgått Side3av8

4 Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. Bøbakken Boligsameie benytter Accourtor Sandefjord som forretningsfører. Utvendig vedlikehold gjøres dels av eierne. Denne seksjonen er malt utvendig i Bygget er oppført i trekonstruksjoner på støpt plate på mark. Saltak med betongtakstein. Sammendrag leilighet: Leiligheten er beliggende i 1 etg, og fremstår som normalt godt vedlikeholdt. Egen terrasse. Fliselagt bad med varmekabler som er pusset opp i Dusjdører, innredning og toalett samt opplegg for vaskemaskin. Litt lite fall på gulv. Ventilasjon er ikke i drift. Kjøkken fra byggeår med malte fronter og laminat benkeplate. Ventilator med utblåsing ut. Opplegg for oppvaskmaskin. Automatsikringer fra byggeår. Jordfeilbryter er montert. VVS opplegg er fra byggeår, utenom varmtvannsbereder som er ny i Egen utebod og garasjeplass. Det vises forøvrig til rapportens enkeltpunkter med tilstandsgrader. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på Leilighet Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1 etg Gang, stue og kjøkken i åpen løsning, soverom og bad Utebod Sum Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Egen garasjeplass 14 m2. Eiendomsbetegnelse m.m. Boligselskapets navn Bøbakken boligsameie Leilighetsnr. Andel-/aksjenr. Tomt / område / miljø Tomteareal m2 Type tomt Eiet Side4av8

5 Sted og dato Sandefjord, Sturla Teisbekk Side5av8

6 Bygg A: Firemannsbolig Tilstandsrapport Vinduer og dører TG 2 Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer og dører er fra byggeår. 2-lags isolerglass. Vinduer og dører begynne rå få noe alder men fungerer greit. Enkelte dører tar i karm og har behov for justeringer. Levetid Normal levetid på vinduer og ytterdører er år. Normal levetid på dører av tre innvendig er år. Terrasse, balkonger og utvendige trapper TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Utgang fra stue til terrasse. Impregnert terrassebordsgulv og rekkverk i tre som er malt. Port til hagen. Utevann. Terrasse er i grei stand, men maling flasser noe på gulv. Port har litt råteskader i bunn. Piper og ildsteder TG 1 Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Ett-løps elementpipe som er pusset og malt. Sotluke for begge leiligheter. Nyere vedovn med metallplate på gulvet under. Pipe og ildsted virker riktig montert. Undertegnede har ikke spesiell kompetanse på piper, tilstandsgrad er satt ut ifra alder. Pipeløp er ikke kontrollert. Etasjeskillere TG 1 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Støpt plate på mark. Etasjeskiller i tre mot 2 etg. Det er ikke funnet unormale skjevheter, kun noen mindre ujevnheter. Målt 1 cm skjevhet i stue. Noe lyd må påregnes mellom etasjene. Bad - med opplegg for vaskemaskin TG 2 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Bad er pusset opp i 2010 og er opplyst utført som egeninnsats av en tidligere eier med bistand av fagkyndig. Overflater: Støpt gulv med varmekabler og fliser. Gulv i rommet er lagt tilnærmet flatt, med noe fall ved sluk. Plastsluk fra byggeår. Vanskelig å sjekke klemring og om memebran er riktig montert. Fliselagte vegger med antatt smøremembran under. Toalett, innredning og dusjkabinett. Opplegg for vaskemaskin. Avtrekksventil i tak fungerer ikke. Luftespalte under dør. Side6av8

7 Bad virker å være i grei stand, men har litt lite fall på gulv og ikke oppkant ved dør, og tilfredsstiller derfor ikke forskriftskrav. Dusjkabinett er montert, og det blir dermed ikke vannsøl ved nornmal bruk. Det er ikke funnet unormal fukt på befaringen. Sluk er ikke skiftet og løsning på membran i sluk er vanskelig å kontrollere. Viktig at sluk rengjøres regelmessig med fjerning av hår etc, og ikke kun avløpsrens. Ventilasjon fungerer ikke, og må ventileres med åpen dør. Manglende dørterskel vil ved en vannlekkasje i rommet medføre vann utover gang utenfor. Tiltak / konsekvens Terskel kan utbedres ved at metall list tas bort og erstattes med en smal eikelist på 2x2 cm som limes fast med Tec 7 el lignende. Dette gir en sikrere løsning. Levetid Normal levetid for fliselagt bad er år. Normal levetid for sanitærutstyr i i følge NBI år. Kjøkken TG 2 Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Kjøkkeninnredning fra byggeår med furfronter som er malt. Laminat benkeplate med nedfelt kum. 1-greps armatur. Nyere ventilator med utblåsing ut. Fliser over benker. Opplegg for oppvaskmaskin. Kjøkken fungerer greit, men er fra byggeår og begynner å få noe slittasje grunnet alder. Avløpsrør under kum er sjekket, og det ble ikke funnet lekkasjer/fukt på befaringen. Innvendige overflater TG 1 Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Parkettgulv som antas være fra ca Laminatgulv på soverom er fra Malte overflater på vegger og i tak (himlinger). Soverom er pusset opp på vegger og tak samt at tak i stue er malt opp. Overflater er i normalt god stand. VVS TG 1 Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. VVS anlegg er stort sett fra byggeår. Vannrør i kobber og avløpsrør i plast (PVC). Stoppekran i kjøkkenbenk. Ny varmtvannsbereder i 2015 på 116 liter, plassert i kjøkkenbenk. VVS anlegg fungerte bra på befaringen og ingen lekkasjer ble oppdaget. VVS anlegg er forøvrig ikke faglig vurdert, kun visuelt. Levetid Normal levetid på armaturer er 10 til 25 år. Vannrør i kobber har normalt en levetid på år. Avløpsledninger i PVC har forventet levetid på 50 år. Side7av8

8 Elektrisk anlegg Sikringsskap er plassert i gang. Automatsikringer fra byggeår. Hovedkurs på 40 Amp. Jordfeilbryter er montert, antt i 2010 i fbm nytt bad. El-opplegg er fra byggeår. Undertegnede har ikke godkjenning for el-anlegg. Tilstandsgrad er derfor ikke satt. Utebod og garasjeplass Utebod ved inngangen. Garasjeplass i felles rekke. Asfaltert gulv. Trevegger. Saltak med takstein. Vippeport og sidedør. Innlagt lys og stikkontakt. Bod er i grei stand. Garassje fungerer greit, men er noe slitt i overflater. Asfalt noe ujevn. Eier har skiftet noe råte i kledning og malt garasjen i TG 1 TG 2 Side8av8