Våtromsrapport. Adresse Brattåsveien 10 B Kommune STAVANGER. Matrikkel Gnr. 21 Bnr Anr. 47

Transkript

1 Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Våtromsrapport Adresse Kommune STAVANGER 4016 STAVANGER Matrikkel Gnr. 21 Bnr Anr. 47 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon, eller besøk Rapportansvarlig Rogaland Takst AS Takstingeniør: Owe Kjær Ospeberget HAFRSFJORD Tlf.:

2 Våtromstesten og dens avgrensninger Våtromstesten er i prinsippet en Tilstandsrapport, hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold i tilknytning til våtrom som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Våtromstesten er en systematisk presentasjon av de forhold som Takstmann har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon, som har betydning for rapporten, er ikke Takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring, burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i våtromstesten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med NBI s veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep (f. eks. riving) Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, «Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler». Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid, avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. Levetiden kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. Levetidsbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle visuelle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El-takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Utøvende takstkonsulent er selvstendig ansvarlig for utførelsen av tilstandsrapporten. Konsulenten har også en selvstendig forsikringsordning som vil kunne aktiviseres dersom det skulle bli rettskraftig avgjort at hans arbeid er utført på en klanderverdig måte. Side1av7

3 Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG) Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå Svikt Stikktakninger Normal levetid Symptom Tilstand Visuell Fuktmålerutstyr Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, bl.a. vurdert ut fra alder og normal bruk. Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om rapportens struktur. Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/Rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør Takstingeniøren kontaktes for ny befaring og oppdatering. Egne premisser Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann, som ikke har noen bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen viser til kjøpers undersøkelsesplikt, denne rapporten erstatter ikke på noen måte plikten til å undersøke eiendommen grundig, jmf avhendingsloven. Formålet med taksten er med henblikk for salg av eiendommen. Det er ikke gjort undersøkelser i kommunens arkiv vedr. godkjenninger av bygg og bruk. Referansenivået det er målt opp mot, er det lov verk som var gjeldene det året eiendommen ble bygget. Rapporten er kun utarbeidet for bad og kjøkken i leiligheten. Øvrige bygningsdeler er ikke vurdert. Det er fuktindikator og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom er besiktiget om de grenser til innvendige vegger i seksjonen. Inventar og utstyr er ikke flyttet på. Flater skjult av innbo / løsøre eller dekket på annen måte blir ikke kontrollert. Side2av7

4 1. Faktaopplysninger 1.1 Eiendomsopplysninger Adresse Postnr 4016 Sted STAVANGER Gnr 21 Bnr 1089 Fnr Snr Lnr Anr 47 Hjemmelshaver BRATTÅSVEIEN 10 BORETTSLAG Type bygg Blokker, høyhus Byggeår 1970 Rehabår 2007 Byggemåte Betong & tre 1.2 Befaring Befaringsdato Tilstede Øyvind Lunde Rekvirent Øyvind Lunde 1.3 Arealer og romfordeling Arealoppmåling er foretatt av takstmann. Arealmålingene måles etter bransjestandarden Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger. Retningslinjene har NS 3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Rom defineres etter bruken av rommet på befaringstidspunktet, selv om bruken kan være i strid med tidligere eller gjeldende byggeforskrifter. Da det ikke foreligger en spesifikk definisjon av hva som er primære rom (P- ROM) og sekundære rom (S- ROM), vil benevnelsen av enkelte rom fastsettes etter skjønn. Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på Alle arealmål er oppgitt i kvadratmeter (m²). Leilighet, arealer Etasje Bruksareal BRA m2 Anvendelse BTA Totalt P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Stue, kjøkken, 1 soverom, gang, bad Innglasset balkong SUM Sum alle bygninger Bruksareal BRA m2 BTA Totalt P-ROM S-ROM SUM Anvendelse Side3av7

5 Kommentar til arealer Arealmålinger er utført etter Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger Tilhørende til leiligheten er bod i kjeller på 3 m2, samt parkeringplass i felles garasje på 25 m2 Disse areal er ikke medtatt i arealoppstilling, da de ligger utenfor boenheten. 1.4 Sammendrag / konklusjon Pent oppusset, lys og trivelig leilighet i borettslag. For nærmere spesifiseringer, se vurderinger av de enkelte bygningskomponenter utover i rapporten Underskrifter Sted og dato Hafrsfjord, Owe Kjær Side4av7

6 2. Våtrom 2.1 Bad TG 1 Stikkprøvekontroller med fuktindikator kombinert med visuelle observasjoner er foretatt spesielt i områder hvor det erfaringsmessig kan påregnes skader. Der det er adkomst og forutsatt at tilstøtende rom og rom i etasjen under tilhører samme boenhet, er det foretatt tilsvarende undersøkelser. Resultatet av disse danner grunnlaget for etterfølgende vurderinger og anbefalte tiltak. Ventilasjon av rommet, lett tilgjengelige sluk og funksjonsinnretninger besiktiges og kommenteres. Det flyttes ikke på innretninger og utstyr. Bad etablert med flis på gulv og vegger. Badet ble oppusset i 2012 Innredet med vegghengt toalett, dusjdører i glass, vask med underskap og speil. Opplegg for vaskemaskin. Rommet har naturlig avtrekk Kontroll av flisefuger og fliser i badets dusjsone, avdekker ingen synlige riss eller sprekker som kan gi indikasjon på svikt i bakenforliggende membran og konstruksjon. Kontroll av sluk avdekker ingen synlige mangler, membran og klemring er lett synlig. Toalett og vask ble testet og fungerer etter intensjonen. Fall til sluk er tilfredstillende. Det ble søkt etter fukt på tilgjengelig sted i tilstøtende rom, men det er ingen ingen tegn til forhøyede fuktverdier. Avtrekk fungerte på befaringsdagen, men er ikke kapasitet testet. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. Ihht NBI har flislagte vegger og gulv som eksponeres direkte for fukt, en levetid fra 10 til 20 år. Ihht NBI har dusjkabinett en levetid på år Ihht NBI har servant/badekar en levetid på år Ihht NBI har vannklosett en levetid på 25 - til 75 år. 2.2 Kjøkken TG 1 Stikkprøvekontroller med fuktindikator kombinert med visuelle observasjoner er foretatt spesielt i områder hvor det erfaringsmessig kan påregnes skader. Der det er adkomst og forutsatt at tilstøtende rom og rom i etasjen under tilhører samme boenhet, er det foretatt tilsvarende undersøkelser. Resultatet av disse danner grunnlaget for etterfølgende vurderinger og anbefalte tiltak. Ventilasjon av rommet, lett tilgjengelige sluk og funksjonsinnretninger besiktiges og kommenteres. Det flyttes ikke på innretninger og utstyr. Tidsmessig kjøkken fra 2007, med lakkerte fronter og foliert benkeplate. Kjøkken har integrert koketopp, komfyr og kjøle/fryseskap. Avtrekksvifte i rustfritt stål. Vegg mellom over/underskap har fliser montert. Gulv er lagt med parkett, vegger har malt overflate. Side5av7

7 Vannlås under kjøkkenbenk er funnet i orden og sitter fast og tett. Det ble ikke registert tegn til lekkasjer. Det ble søkt med fuktindikator på gulv foran kjøleskap og vask, men ingen negative utslag ble registert. Ingen skader på innredning ble registert. Kjøkkenviften ble testet og fungerte på befaringsdagen, men avtrekket er ikke kapasitet testet. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. Levetid på kjøkken innredning er avhengig av bruken. Ihht NBI har innvendige plast avløpsrør har en levetid opp mot 75 år, med en anbefalt brukstid på 50 år. Kjøkkenarmaturer har en levetid på år, med anbefalt brukstid på 15 år. 3. Tekniske installasjoner 3.1 Vann- og Avløpsrør TG 1 Rørmaterialer beskrives på grunnlag av visuelle observasjoner. Det foretas enkle prøver for å vurdere vanntrykket, for eksempel ved å åpne flere tappesteder samtidig. Tilsvarende enkle prøver blir foretatt på avløpet. Videre kontroll av vann- og avløpsrør krever avansert teknologi. En slik undersøkelse faller utenfor rapportens fagområde og undersøkelsesnivå (nivå 1) og må derfor bestilles spesielt. Hovedkraner for vannavstenging og stakeluker for avløp påvises og funksjonsprøves normalt ikke. Vanntilførsel er utført som rør i rør system på baderom. Avløpsrør og sluker er av plast. Anlegget er fra Vanntilførsel på kjøkken er utført med kobber rør. Avløpsrør i plast. Anlegget er fra VVS anlegg er ikke vurdert utover levetidsbetraktninger. Tilstandsgrad er satt i forhold til alder på anlegget. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. Ihht NBI har rør i rør system en levetid på år, med en anbefalt brukstid på 50 år. Ihht NBI har avløpsrør av type PP en levetid på år, med en anbefalt brukstid på 50 år. Ihht NBI har kobber rør en levetid på år, med en anbefalt brukstid på 50 år. 3.2 Ventilasjon TG 2 Tilfredsstillende ventilasjonen av våtrom og kjøkken er spesielt viktig av hensyn til boligens inneklima da de funksjonsmessig tilfører boligen stort fukt og lukttilskudd. ene og anbefalte tiltak bygger på visuelle observasjoner og enkle funksjonsprøver av mekanisk utstyr. Leiligheten har naturlig avtrekk. Side6av7

8 Ventiler var åpne og fungerte på befaringsdagen, men er ikke testet for kapasitet og effekt. Tilstandsgrad er satt pga alder. 3.3 Varmtvannsbereder TG 2 Generelt om Varmtvannsberedere: Det kreves spesielt utstyr og kompetanse for å fastslå en bereders tilstand. En slik undersøkelse faller derfor utenfor denne rapportens fagområde og undersøkelsesnivå (nivå 1) og må derfor om ønskelig, bestilles spesielt. Normalt vil berederens fabrikasjonsår indikere tilstanden og forventet levetid. Generelt vil levetiden være høyst usikker ut over 10 år fra fabrikasjonsåret, men dette er ikke absolutt. Romklimaet der berederen er montert, bruksfrekvens, vannkvalitet og andre tilsvarende forhold kan influere på levetiden. Angivelse av tilstand og levetid er dermed forstått å være høyst usikker. Årsaken til at beredere likevel har fått eget postnummer selv om den normalt ikke blir vurdert, er at mottaker / bruker av rapporten skal gjøres kjent med rapportens begrensninger. Varmtvannsbereder på 80 liter fra VVS bereder er ikke vurdert utover levetidsbetraktninger. Tilstandsgrad er satt i forhold til alder. Bereder er overskredet anbefalt brukstid, men har en teknisk levetid på mange år igjen. Her fremkommer et grovt estimat på antatt forventet levetid for valgte materialer. For utfyllende opplysninger om levetidsbetraktninger, se premissteksten. Ihht NBI har varmtvannsbereder en teknisk levetid på år, med en anbefalt brukstid på 20 år. Side7av7