Tilstandsrapport for bolig

Transkript

1 Tilstandsrapport for bolig Med arealmåling Nesveien ANDEBU Gnr. 280 Bnr. 65 Fnr. 0 Snr Sandefjord kommune Benevnelse Enebolig BRA 180 m² Tomteareal m² Byggeår 1960 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig Vedvik Taksering Takstingeniør: Marius Vedvik Strandliveien 98, 3160 STOKKE Tlf.: E-post: post@vedvik-taksering.no

2 Tilstandsrapport for bolig og dens avgrensninger Dette er en tilstandsrapport hvor det er lagt spesielt vekt på å fremstille de byggetekniske forhold som er særlig relevante ved eierskifte. Det understrekes at rapporten ikke erstatter selgers opplysningsplikt eller kjøpers undersøkelsesplikt, men utgjør et dokument som er ment å bidra til å øke tryggheten for alle impliserte parter. Tilstandsrapporten er en systematisk presentasjon av de forhold som takstmannen har observert og som, etter hans skjønn, har betydning ved eierskifte. Rapporten er likevel ingen garanti for at det ikke kan finnes skjulte feil, skader og mangler, ettersom det blant annet ikke er foretatt åpning av konstruksjoner. Tilbakeholdt eller uriktig informasjon som har betydning for rapporten er ikke takstmannens ansvar, med mindre han ut i fra sine faglige kvalifikasjoner eller erfaring burde ha forstått at informasjonen ikke var korrekt. Eier/ formell oppdragsgiver plikter å lese igjennom rapporten, og gi tilbakemelding om eventuelle feil/ mangler før rapporten tas i bruk. Dette gjelder selv om/ også når selger benytter en eiendomsmegler. Takstrapporten Takstrapporten er spesifikk for sertifiserte takstmenn autorisert av Norsk Takst og er utført i henhold til Norsk Takst sine instrukser. Om takstingeniøren Norsk Takst er ledende i taksering. Våre takstingeniører har en god kompetanse, samt lang erfaring innenfor alle typer byggvurdering. Etter å ha gjennomgått Norsk Taksts opplæring innenfor spesialområdet Tilstandsanalyse, blir våre medlemmer godkjent for å utføre blant annet Tilstandsrapport for bolig. Ønsker du å unngå problemer etter at din bolig er omsatt, velger du å la en takstingeniør fra Norsk Takst utføre en Tilstandsrapport for bolig. Rapportens struktur Rapportens struktur, metodikk og terminologi er, så langt det er naturlig i Tilstandsrapporten, utført i henhold til (Norsk Standard) NS 3424 (tilstandsrapport), NS 3940 (arealmåling) og NS 3451 (bygningsdeler). Materialbeskrivelser og beskrivelser av symptomer på tilstandssvekkelse er i tråd med P378 veiledning for NS 3424 og tilhørende definisjoner og terminologi. Byggtekniske tilstandssvekkelser angis også etter denne standarden på følgende måte: Tilstandsgrad 0: Ingen symptomer Tilstandsgrad 1: Svake symptomer Tilstandsgrad 2: Middels kraftige symptomer Tilstandsgrad 3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt) Befaringen NS 3424 har undersøkelsesnivåer fra 1-3. Denne rapporten er basert på undersøkelsesnivå 1 som er laveste detaljeringsnivå. I praksis betyr dette at gjennomføringen av befaringen begrenses som følger: Det utføres kun visuelle observasjoner på tilgjengelige flater uten fysiske inngrep ( f. eks. riving). Inspeksjon blir kun utført på lett tilgjengelige deler av konstruksjoner. For eksempel blir ikke møbler, tepper, badekar, vaskemaskiner, lagrede gjenstander og lignende flyttet på, med mindre åpenbare grunner skulle tilsi det. Innredninger, tapeter, gulvbelegg, overflatebehandlinger og andre synlige flater uten konstruksjonsmessig betydning, vil normalt ikke omtales i rapporten. Flater som er skjult av snø eller skjult på annen måte blir ikke kontrollert. Det anføres i rapporten hvorfor flatene ikke er kontrollert. Det er ikke foretatt funksjonsprøving av bygningsdeler, som isolasjon, piper, ventilasjon, el. anlegg, osv. Yttertak inspiseres normalt fra loft/innsiden og utvendig fra bakken eller fra stige, dersom denne er klargjort og reist til befaringen. Uinnredede kjellere og loft, samt krypkjellere og kryploft, inspiseres dersom annet ikke er nevnt. Bruk av stikktakninger. Stikktakninger er utvalgt tilfeldig, dvs. uten forhåndskunnskap om objektet. Våtrom og andre rom med uttak for vann, eller som er spesielt utsatt for fuktighet, blir spesielt inspisert. Andre detaljer om befaringen vil fremkomme i de enkelte underpunkter i rapporten. sbetraktninger Det refereres til en levetidstabell, utarbeidet på grunnlag av Byggforskserien Byggforvaltning februar 2010, "Intervaller for vedlikehold og utskifting av bygningsdeler". Relevante deler av tabellen fremkommer i rapporten for et utvalg av særlig utsatte bygningsdeler. Normal levetid er angitt generelt og ca. i et intervall mellom høy og lav forventet teknisk levetid avhengig av hvilke faktorer som er tilstede av de som gjør seg gjeldende, for eksempel regn, vind, sol, frost, forurensning og bruk. en kan variere noe dersom andre kriterier enn teknisk levetid, som for eksempel estetikk, økonomi, sikkerhet, funksjon eller brukerønsker, er lagt til grunn. sbetraktningen er generell og angir gjennomsnittlig normal levetid. Tilleggsundersøkelser Piper og ildsteder. Takstmannen vil registrere tilstandssvekkelser etter normal besiktigelse, men påpeke nødvendigheten av å konsultere offentlige godkjenningsmyndigheter dersom mer grundige undersøkelser virker påkrevet. Elektriske installasjoner inspiseres ikke etter kravene i NS 3424, men kan kommenteres ut fra helt enkle vurderingskriterier. Det anbefales alltid å konsultere en El. takstmann dersom grundigere undersøkelser er ønskelig. Arealmålinger utføres som tilleggsoppdrag dersom rekvirenten ber om det. Verditakst er en tilleggstjeneste som kan leveres dersom rekvirenten ber om det. Andre uttrykk og definisjoner Tilstandsgrad (TG): Uttrykker tilstanden til objektet med utgangspunkt i et definert referansenivå. Referansenivå: Gitt forventet tilstand til en bygningsdel, blant annet vurdert ut fra alder og normal bruk. Svikt: Et negativt avvik mellom observert tilstand og referansenivået. Stikktakninger: Enkel kontroll under overflaten av et objekt, ved hjelp av små stikk med en spiss gjenstand. Normal levetid: Gjennomsnittlig teknisk levetid for et bygg eller en bygningsdel, vurdert ut fra de normale påvirkninger og det materiale som objektet består av. Symptom: Et tegn på en bestemt tilstand ved objektet, normalt benyttet ved beskrivelse av negative avvik, svikt. Tilstand: Et uttrykk for objektets generelle godhet i forhold til referansenivået, gradert i forhold til avvik fra referansenivået. Se Tilstandsgrader under punktet om Rapportens struktur. Visuell: Det som kan sees, og i denne sammenheng antyder det en begrensning i befaringsmetoden slik at befaring ved hjelp av andre hjelpemidler enn synet ikke inngår. Fuktmålerutstyr: Teknisk hjelpemiddel til å måle eller søke etter fuktighet i konstruksjoner. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom rapporten før bruk og gi tilbakemelding til Takstingeniøren hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes for ny befaring og oppdatering. Eiers egenerklæringsskjema Egenerklæringsskjema skal kontrolleres av takstingeniøren. Eventuelle avvik fra gitte opplysinger i egenerklæringsskjemaet og forhold takstingeniøren har registrert skal kommenteres i rapporten. Ved dødsbo eller andre forhold som egenerklæringsskjema ikke foreligger, skal dette kommenteres. Side2av8

3 Egne premisser Oppdraget er utført av en uavhengig og sertifisert takstingeniør, som følger det regelverk og de etiske retningslinjer Norsk Takst har fastsatt for medlemmene. Opplysninger om utførte oppgraderinger og oppussing er basert på opplysninger fra rekvirent. Det gjøres oppmerksom på at konstruksjoner som er skjult for visuell besiktigelse er basert på sansynlige antagelser og visuell vurdering. Det gjøres oppmerksom på at det ved Tilstandsgrad 2 eller høyere må påregnes behov for nærmere undersøkelser av bygningsdelen, dette som en følge av at omfang av svikt ikke kan avdekkes på dette undersøkelsesnivået. Boligen er av eldre dato, og selv om det er utført oppussing i senere tid må det påregnes bygningsdeler og konstruksjoner av varierende alder og helt tilbake til opprinnelig byggeår. Dette er en eldre bolig, og erfaringsmessig er det knyttet risiko for skjulte feil og mangler som ikke kan avdekkes ved takstmannens befaring. Kunden/rekvirenten skal lese igjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til undertegnede om eventuelle feil eller mangler som bør rettes opp. Hvis dokumentet er eldre enn 6 måneder, skal takstmannen kontaktes for oppdatering. Eiendomsopplysninger Adresse Nesveien 471 Postnr./sted 3158 ANDEBU Kommune 0710 Sandefjord Gnr 280 Bnr 65 Fnr 0 Snr 0 Hjemmelshaver Aud Honerød Rekvirent Jørn Richard Andersen Befaringsdato Tilstede / opplysninger gitt av Marius Vedvik Bygninger på eiendommen Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Enebolig 1960 Uthus Dokumentkontroll Registrerte avvik fra eiers egenerklæring Eieres egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått Konklusjon Her er nevnt forhold som er vurdert å kunne ha vesentlig betydning, samt andre anbefalte undersøkelser. BYGGEMÅTE: Boligen har støpt kjellergulv og grunnmur av betong. Yttervegger består av bindingsverk med utvendig tømmermannspanel. Vinduer og dører av tre. Taket er tekket med betongtakstein og takrenner/nedløp i stål. Det står også et uthus på eiendommen som er oppført i tre over støpt plate. STANDARD: De fleste overflater og innredninger er antagelig fra byggeår, med naturlig elde og slitasje. Det må således påregnes utskiftinger og oppussing. Det gjøres oppmerksom på at boligen er oppført i henhold til den byggeskikk som var vanlig på oppføringstidspunktet og det vil normalt alltid kunne registreres symptomer på avvik fra normal tilstand, det meste som følge av normal slitasje og alder på bygningsdelene. ANDRE FORHOLD: Som det fremkommer i rapporten er det registrert symptomer på avvik fra normal tilstand, men stort sett som følge av alder, bruk og forventet levetid. Når det gjelder tilstanden for øvrig, henvises det til beskrivelse av de forskjellige bygningsdeler i rapporten. Eventuelt skader i konstruksjonen kan ikke avdekkes uten bygningsmessige inngrep. Side3av8

4 Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten målesetter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger". Retningslinjene har NS3940:2012 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2012 og "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" eller annen tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i Takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på Enebolig Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1. etasje Vindfang, gang, bad, kjøkken, 2 stuer og 2 soverom. Kjeller Boder og garasje. Sum Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom Uthus Boder. Sum Sum alle bygninger Kommentarer til arealberegningen Arealene er basert på plassmålinger beregnet med utgangspunkt fra Takstbransjensretningslinjer for arealmåling. Det gjøres spesielt oppmerksom på at kravene i Byggeforskriftene ikke er sammenfallende med kravene i retningslinjene, og at det derfor kan forekomme forskjeller på hva som defineres som målbart areal. Målbart areal etter Takstbransjensretningslinjer for arealmåling betyr derfor nødvendigvisikke at arealene er godkjent hos bygningsmyndighetene. Det forekommer avvik ihh dagens krav til rom for varig opphold. Romfordelingen er kun beskrevet ihht bruken ved befaring, og hensyntar ikke eventuelle avvik fra gjeldene byggeforskrift. Tomt / område / miljø Tomteareal m2 Type tomt Eiet Sted og dato Stokke, Marius Vedvik Side4av8

5 Bygg A: Enebolig Undersøkelsen omfatter visuell observasjon som gjelder sprekker og setninger. Grunnmur av pussede betonghullsteinsblokker. Det er registrert stedvis noe sprekker, elde og værslitasje som er naturlig for alderen. ene gjelder fuktsikring av grunnmur og aldringssvekkelse av drensrør. Observasjonene er visuelle. Det er ingen synlig grunnmursplast på mur. Antatt drenering fra byggeåret ihht datidens byggeskikk. Alder tilsier svekket eller ingen funksjon. Normal levetid for drenering er 20 til 60 år og avhenger bla. av kvaliteten på tilbakefylte masser og vanntilsig/fuktpåkjenning i grunn. Tilstandsrapport Grunnmur TG 2 Drenering TG 3 Veggkonstruksjon og utvendige fasader TG 2 Her gjøres en visuell kontroll av konstruksjon og fasader, med tilfeldig valgte stikktakinger der det er treverk. Det gjøres oppmerksom på at vurderinger av fasadene er foretatt fra bakkenivå. Oppført i bindingsverk med stående tømmermannspanel fra byggeår. Det er registert værslitasje, stedvis råte og noen løse kledningsbord. Forøvrig normal tilstand for alderen. Normal levetid for trepanel: år. Normal levetid for trekonstruksjon: år Vinduer og dører TG 2 Kontrollen skjer med visuell undersøkelse, samt stikktakinger med hensyn til råteskader. Det er foretatt kontroll på tilfeldig valgte åpne- og lukkemekanismer. Det anmerkes derfor at ikke absolutt alle dører og vinduer trenger å være fullstendig funksjonstestet. Vinduer i tre med 1-lags glass og innvendig varevindu fra byggeår. Dører i tre fra byggeår. Normal elde og slitasje. Stedvis råte. Normal garantitid for isolerglass er 5 til 10 år, kontroll og justering. 2-8 år. Normal levetid for trevinduer er 20 til 60 år. Antatt normal levetid for innvendige tredører år. Antatt normal levetid for utvendig tredører år Takkonstruksjon TG 1 Her vurderes ventilering samt synlige tegn til fukt, sopp, råte og treskadeinsekter på tilgjengelige steder. Tilfeldige stikktakinger foretas. Det er ikke flyttet på lagrede gjenstander og lignende. Plassbygde taksperrer i tre med rupanel undertak. Lufting i gavlvegger. Ingen avvik fra normal tilstand på befaringsdagen. Side5av8

6 Taktekking TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering av taktekkingsmaterialer. Her kommenteres også undertak, vindskier og gesimser. Tekket med betongtakstein fra byggeår. Normal elde og slitasje. Normal levetid for taktekking av betongtakstein er 30 til 50 år. Renner, nedløp og beslag TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering som gjelder mekanisk skade, rust m.m. Boligen har beslag og takrenner av stål. Noe deformasjoner og avflassing. Normal tilstand for alderen. Normal levetid for renner og nedløp av stål er 25 til 50 år Terrasse, balkonger og utvendige trapper TG 1 Undersøkelsen omfatter visuell vurdering med hensyn til skader. Der det er treverk tas tilfeldige stikktakninger. Rekkverk kontrolleres. Trapp i betong med skiferflis foran inngangsdør. Terrasse i betong med skiferfliser. En sprukket flis på terrasse. Forøvrig ingen avvik. Piper og ildsteder TG 2 Her vurderes pipens synlige sider, samt forhold vedr. feieluke. Tetthet og funksjon er ikke kontrollert. For ildsteder vurderes avstand til brennbart materiale. Teglsteinspipe med bunntekking og stigetrinn på tak. Sotluke i kjeller. Peis i stuen. Det er på befaringsdagen ikke observert avvik hva gjelder avstand til brennbart materiale, men det opplyses at eldre teglpiper ofte har dårlige fuger i røykløp, og det kan derfor påregnes behov for utbedringer. Tilstandsgrad 2 satt som følge av alder. På generelt grunnlag anbefales kontroll av det stedlige feiervesen for å avdekke eventuelle forskriftsmangler. Etasjeskillere TG 2 Visuelle observasjoner som spesielt omfatter forhold angående vesentlige skjevheter som kan ha konstruksjonsmessige negative avvik. Boligen har etasjeskiller bestående av trebjelkelag mellom etasjene. Det er registrert noe skjevheter i gulv, men ikke utover hva som ansees som naturlig for bygningens alder. Rom under terreng TG 2 Undersøkelsen omfatter visuell kontroll av fuktmåling av tilfeldig valgte punkter på tilgjengelige flater. Risikokonstruksjoner er benevnt, det vil si konstruksjonstyper som erfaringsmessig har høy skadefrekvens. Der det er krypkjeller er denne kontrollert om ikke annet er nevnt. I kjeller er det målt forhøyede verdier med fuktindikator på grunnmur. Det er også synlig saltutslag på muren, noe som indikerer fuktgjennomtrengning. Side6av8

7 Bad TG 2 Det er fuktmålerutstyr og visuelle observasjoner som er lagt til grunn for vurderingene. Fuktvurderinger med påregnelige skader er foretatt i områder som gulv og vegger. Tilstøtende rom og rom i etasjen under baderom er også besiktiget hvis disse rom tilhører samme boenhet. Ventilasjon på rommet kommenteres. Lett tilgjengelige sluk besiktiges og kommenteres. Baderomsinnredninger vurderes. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Badet er fra byggeår og inneholder toalett, baderomsmøbel og badekar. Taket er belagt med malte plater. Vegger er belagt med fliser og malte plater. Gulvet er belagt med belegg. Rommet har naturlig ventilasjon. Det er fall til sluk og oppkant ved dørterskel. Våtsone på vegger er ikke ivaretatt med membran. Alder tilsier ingen gjenværende levetid på badet. Alder tilsier tg3, men som følge av påvist tilstand gis tg2. Antatt normal levetid for fliser m/tettesjikt år. Normal levetid forsilicon er 8 til 20 år. Normal levetid for fugemasse er 15 til 30 år. Antatt normal levetid for plastsluk år Kjøkken TG 2 Visuell observasjon spesielt med tanke på ventilering. Videre bruk av fuktmålerutstyr i erfaringsmessig fuktutsatte områder som for eksempel oppvaskbenk, oppvaskmaskin og kjøleskap. Det er ikke flyttet på innredninger og utstyr. Plassbygget innredning i tre fra byggeår. Rustfri oppvaskbenk med fliser på vegg. Integrert ventilator over komfyr. Det ble ikke registrert synlige tegn til skader, utover normal bruk og aldringsslitasje. Det ble ved befaring heller ikke indikert avvikende fukt ved søk med med fuktindikator. TG gitt som følge av alder. Innvendige overflater TG 1 Her medtas kun rom som ikke er beskrevet tidligere. Alle rom er kontrollert når annet ikke er angitt. Det gjøres oppmerksom på at det er bare de rom som har vesentlige visuelle feil/skader på overflater som blir kommentert. Gulv: Lakkert furu og belegg. Vegger: Panel. Malte og tapetserte flater. Tak: Malte flater og panel. Overflatene er fra byggeår og har således naturlig bruks- og aldringsslitasje. Det er ikke avdekke skader eller avvik fra normal tilstand, derfor gis tg1. Innvendige trapper TG 1 Visuell observasjon spesielt i forhold til lysåpninger i trapp/rekkverk. Rekkverkshøyder er også vurdert. Trapper i tre etter normal standard ved byggeår. Trappene er fra byggeår og har således naturlig bruks- og aldringsslitasje. VVS TG 2 Her vurderes vannrør, avløpsrør, varmtvannsbereder, sentralvarmeanlegg og brenseltank. ene gjelder kun alder og materialvalg ut fra visuelle observasjoner eller opplysninger som fremgår av fremlagte tegninger, byggebeskrivelse eller andre godkjente dokumenter. Vannrør: Inspiserbare rør er av kobber og galvaniserte rør. Avløpsrør: Inspiserbare rør er av støpejern og noe plast. Varmtvannsbereder: Boligen har en eldre (mulig byggeår) varmvannsbereder plassert i kjeller. Side7av8

8 Anlegg som er fra byggeåret. Ingen synlige lekkasjer på lett tilgjengelige steder. Anlegget er for øvrig ikke vurdert. TG settes som følge av alder. Skal anleggets tilstand avklares må anlegget kontrolleres av en fagmann. Vannrør: Antatt normal levetid for kobberrør år. Antatt normal levetid for plastrør år. Avløpsrør: Antatt normal levetid for avløpsledninger av plast år. Antatt normal levetid for plastsluk år. Normal levetid for bereder er 15 til 25 år. Elektrisk anlegg Boligen har et skjult el-anlegg med hovedkurs på keramisk skrusikring. Forøvrig automatsikringer. Sikringsskap er plassert på loft. For el-anlegget er dette kun en enkel beskrivelse, ingen tilstandsbeskrivelse. Det elektriske anlegget er derfor ikke faglig vurdert. Oppvarming - Vedfyring - Elektriske panelovner - Parafinfyring System for parafinfyring er ikke nærmer kontrollert. Det gjøres oppmerksom på at fra blir det forbudt å bruke fyringsolje og parafin til oppvarming. Bygg B: Uthus Uthus oppført i tre over støpt plate på mark. Taket er tekket med betongtakstein. Registrert råte i konstruksjon og kledning. Noe asbestholdige plater innvendig. Tilstandsrapport Forenklet vudering TG 3 Side8av8