Eiendomsutvikling som strategi for byutvikling

Transkript

1 Eiendomsutvikling som strategi for byutvikling Geir Øystein Andersen, Kongsberg kommunale eiendom KF Side 1

2 Gjensidig gevinst Eiendomsutvikling som strategi for sentrumsutvikling er like mye sentrumsutvikling som strategi for eiendomsutvikling Side 2

3 Hva handler eiendomsutvikling om? Side 3 Verdiskaping som omformer og oppgraderer fast eiendom i takt med samfunnets behov. Ivareta og løse problemer og utfordringer av strategisk verdi for huseiere, byggherrer, eiendomsforvaltere og -utviklere, utbyggere og brukere. Verdi blir skapt ved å tilby areal med tilhørende tjenester over tid.

4 Forvaltning og utvikling av store verdier God eiendomsforvaltning er å gi brukerne gode og effektive bygg til lavest mulig kostnad. Dette innebærer å skape best mulige rammevilkår for brukernes virksomhet over tid. Eiendomsforvaltningsutvalget 80 prosent av kommunene og fylkeskommunene oppgir at manglende politisk prioritering av ressurser til planmessig vedlikehold, er en av de viktigste årsakene til mangelfullt vedlikehold. Midler som faktisk er satt av, blir heller ikke optimalt utnyttet Kommuners og fylkeskommuners gjennomsnittlige årlige utgifter til vedlikehold burde vært prosent høyere enn de faktisk er for å tilfredsstille det nivået som kjennetegner godt vedlikeholdte bygninger. = stort etterslep på vedlikehold og byggutvikling Side 4

5 Stort etterslep, synkende fellesskapsverdier Side 5 KS-rapport utarbeidet av Multiconsult og PwC i 2008 viste et vedlikeholdsetterslep i kommunale og fylkeskommunale bygg på mellom 94 og 142 mrd kr For Kongsberg kommune sin del har vi et vedlikeholdsetterslep på samlet 336 mill kr ved inngangen til Bygningsmasse med gjenskaffelsesverdi på mer enn 4 mrd kroner

6 Forvaltning og utvikling Tradisjonelt har fokus vært på KONSTRUKSJON og FERDIGSTILLELSE Mindre fokus på IDE, STUDIE, FORHANDLINGER, og ikke minst FORVALTNING Side 6

7 Kongsbergs NULLVISJON etterslep Riktig vedlikeholdskomponent i husleie Investere i nye formålsbygg, særlig skoler Side 7 Energy Performance Contracting (EPC) en modell for gjennomføring av av lønnsomme enøk-tiltak med garanti Kapitalkomponent i husleie gir marginer til å finansiere opptak av lån for byggutvikling og universell utforming Salg av eiendommer Arealeffektivisering og sambruk i Kongsberg kommune, og sammen med andre offentlige aktører i Kongsberg Eiendomsutvikling sammen med private utviklere og investorer

8 Eiendomsutvikling og byutvikling Nødvendig at offentlig eiendom går fra å bli sett på som salderingspost til å bli påaktet verdiforvaltning Da kan utvikling og forvaltning av kommunale eiendomsverdier bli en av motorene i sentrumsutviklingen! Side 8

9 Organisering av kommunal eiendom God organisering avgjørende. Side 9 Gir bevissthet om hele kostnadsbildet knyttet til offentlige eiendommer Gir bevissthet om eiendommenes livssyklus og langsiktig forvaltning Gir gjennomslag for god eiendomsøkonomi og god kommuneøkonomi. Gir gjennomføringsevne i sentrumsutvikling og utvikling av fellesskapets eiendomsverdier. veileder.pdf

10 KKEs formålsparagraf Ivareta kommunens eier- og leierinteresser i kommunens samlede eiendomsmasse fokus fellesskapets verdier, hensiktsmessige arealer Kontraktbasert Eiendomsøkonomisk og forskriftsmessig FDVUS+P (forvaltning, drift, vedlikehold, byggutvikling og serviceytelse, potensiale) Sunn eiendomsøkonomi og kommunal økonomi Byggherrefunksjon Side 10 Kompetansesenter fokus sambruk og områdeutvikling

11 Kommunplanen Side 11

12 Sentrumsplan, kommunestyrets vedtak 9. februar, 2011 Side 12 Kongsberg kommune tar initiativ til samarbeid med sentrale aktører innenfor både næringsliv, undervisning/ forskning/utvikling og kultur. Kunnskaps- og kulturpark Kongsberg (KKP) skal utnytte og videreutvikle Kongsbergs identitet og kvaliteter knyttet til byens historiske senter (Vestsida). Kongsberg kommune vektlegger utviklingen på Vestsida i virkemiddelbruk og lokalisering av kulturarenaer og andre kommunale funksjoner. KKP-prosjektet hele sentrum og begge sider av elva.

13 Kommunale behov m2 KK eie Spare ved å samlokalisere og sambruke Side 13

14 Sambruk og økonomi Side 14

15 Sentrumsplanen Kjøp, salg, makeskifte av eiendommer Dialog med private i aktuelle prosjektområder Selskapsorganisering Kommune til kommune samarbeid IKS Offentlig eid AS Privat Offentlig Samarbeid Partnerprosess Selskapsdannelse Side 15 Kommunale eiendomsverdier og egnede formålsbygg i sambruk

16 Sentrumsplanen Rådmannen, i samarbeid med Kongsberg kommunale eiendom arbeider i tillegg videre med sikte på å kunne opprette et eget selskap (AS) med nødvendig kapital som kan brukes som et instrument for å bidra til å realisere Kunnskaps- og kulturpark Kongsberg. Utbyggings- og eierskapsmodell(er) skal avgrense Kongsberg kommunes/kkes økonomiske engasjement og ansvar.» Kommunestyrevedtak, 9. februar, Side 16

17 Kunnskaps- og kulturpark Kongsberg Side 17 Realisering av «Kunnskaps- og kulturtorget» baseres på at det etableres et nytt eiendomsselskap («KKP AS») hvor KK og en/flere eksterne aktører er eiere. «KKP AS» er eier av byggherreorganisasjon som tar ansvar for planlegging, prosjektering og bygging og forutsettes å ta driftsansvar for anlegget. Det legges til rette for at «KKP AS» evt. også kan benyttes til å realisere andre prosjekter rettet mot å realisere målsettingene i KKP. Det legges til grunn en ambisjon om at nye anlegg i kunnskaps- og kulturtorget skal kunne realiseres med et kostnadsnivå (2011) på inntil ca. kr 2000 pr. m2 i leiekostnader og inntil ca. 500 kr pr. m2 i drift.

18 Kunnskaps- og kulturpark Kongsberg Side 18

19 Kunnskaps- og kulturpark Kongsberg Side 19

20 Kunnskaps- og kulturtorget Hasbergtjerndalen Muligheter for Høgskolen i Buskerud, Fagskolen Buskerud Fylkeskommune, Musikkteater/kultursal, bibliotekfunksjoner, andre funksjoner Kongsberg kommune - frigjør kommunal eiendomskapital - løser funksjonseiernes behov arealeffektivt - skaper grunnlag for å realisere kulturhus - vitaliser Kongsbergs historiske bydel - binder Kongsberg sammen, og gir tyngdekraft til Vestsida - legger grunnlag for å ta i mot Kongsbergveksten - tar i bruk nytt byområde og åpner det sammen med E134-prosjektet - trekker utviklingskapital til byen - skaper økt konkurranse innen eiendomsutvikling - lønnsomhet kan gi reinvestering infrastruktur og sentrumsutvikling Side 20

21 Undervisningstorget Tinius/Tråkka Muligheter for Kongsberg videregående skole Buskerud fylkeskommune, ungdomsskole, andre kommunale funksjoner - konsentrerer og framtidsretter arealbruk - god eiendomsøkonomi gir god offentlig økonomi - frigjør kommunale og fylkeskommunale eiendommer - bygger strategiske allianser mellom kommune og fylke - god organisering gir kommune og fylkeskommune mulighet til å utvikle egne eiendommer sammen, få forutsigbar leieøkonomi, konkurranse, byggestart før konvensjonelle budsjettmetoder - utvikler samarbeid og arbeidsformer undervisning/kongsbergskolen Side 21

22 Sammen om utvikling Attraktivt for utbyggere, som gir tilgang på økonomi og kompetanse, som ikke kommunen eller fylkeskommunen har alene. Utvikling forekommer ikke uten finansiell støtte. Privat kapital er et alternativ. Uavhengig av politisk farge; ikke kommunens oppgave i stor skala å utvikle lokaler for andre enn seg selv Alternativet blir at aktørene løser sine behov hver for seg, og går glipp av mye Side 22 Store gevinster på arealeffekt Integrert planlegging, gjennomføring og ledelse av byggog eiendommer med service og hjelpemidler Faglige og strategiske samarbeidpartnere

23 Sammen om utvikling Eiendomsutvikling som strategi for sentrumsutvikling er like mye sentrumsutvikling som strategi for eiendomsutvikling Side 23

24 Sammen om utvikling Side 24