Kompetanse for bedre eiendomsforvaltning

Transkript

1 Kompetanse for bedre eiendomsforvaltning Innledning Teknisk vinteruke mars 2007 Svein Bjørberg FoU-leder Multiconsult AS, professor II NTNU

2 Kurset Støttes økonomisk av KoBE-programmet Ansatte i kommuner får redusert pris med 3000,- Arrangeres av NBEF

3 Total bygningsmasse Norges bygningsmasse ~ 335 mill m2 Eneboliger: 1,200 mill Blokk 0,460 mill Rekkehus: 0,250 mill Tomanns: 0,203 mill Bofellessk 0,037 mill Totalt 2,200 mill Dvs ca 100 m2 / bolig Yrkesbygg ~ 115 mill m2 Boliger ~ 220 mill m2 Privat ~ 70 mill m2 Offentlig ~ 45 mill m2 e.krigen ~ 65 % f.krigen ~ 35 % Fylke ~ 6 mill m2 Stat ~ 15 mill m2 Kommune ~ 24 mill m2 ~ 50 m2/innb. ~ 1,3 m2/innb. ~ 3,3 m2/innb. ~ 5,3 m2/innb.

4 Kommunene 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Bolig Garasje/uthus Industribygning Lager/landbruksbygning Kontor- og administrasjonsbygning Samferdsels- og kommunikasjonsbygning Garasje/driftsbygning Hotell- og restaurantbygning Skolebygning Museum/bibliotek Idrettsbygning Kulturbygg Sykehus, sykehjem og laboratoriumsbygg Beredskapsbygning Diverse Totalt Har ansvar for ca 30 mill m2 totalt Undervisningsbygg utgjør ca 14 mill m2 Med stort etterslep i vedlikehold Mellom 50 og 65 mrd for undervisningsbygg Det betyr mellom og kr/m2 Bygninger fra tallet er dårligst år gamle Snaue løsninger og materialdimensjoner Akkumulert etterslep gir ofte innemiljøproblemer Fukt og følgeskader Har behov for samkjøring av Kompetanse, rolleinnhold etc Koordinert referansesystem innen areal, økonomi etc Tilstands Tilstands Tilstands Tilstands

5 Noen mulige årsaker For små ressurser og/eller feil bruk av ressurser Lav andel av planlagt, preventivt vedlikehold Stor andel av vedlikeholdet baseres på skippertak, dvs. bygget kjøres langt ned før tiltak iverksettes Løpende, planlagt vedlikehold har blitt nedprioritert til fordel for mer akutte og synlige primærtjenestebehov Reelle arealkostnader, dvs. kapitalslit og forvaltning, drift og vedlikehold synliggjøres ikke Uklare roller og ansvarsforhold Vedlikehold taper i forhold til de mer synlige nybyggprosjekter

6 Hva må gjøres? Ekstraordinære bevilgninger kreves for å løfte bygningsmassen opp på et akseptabelt nivå Profesjonalisering av eiendomsforvaltningen Gi eiendomsforvalteren riktige rammebetingelser Synliggjøring av verdier og kostnader Rolleavklaring (eier bruker forvalter) Bort fra skippertakmetoden og over til planlagt, preventivt vedlikehold Kompetanseoppbygging

7 Bygg- og eiendomsforvaltning som fagområde Eget FoU-program i Forskningsrådet Starter når bygget planlegges, dvs ikke da det overtas Egen professor II stilling fra 1992 ved NTNU Startet med et særkurs siste termin før diplom med ca 20 stud Utvidet i 2004 til Grunnkurs og to fordypningskurs med prosjekt Fra 2005 også tilbud om master for folk i praksis i samarbeid med arkitekt FDV satt på dagsorden på flere høgskoler Tekna, Rembra, NBEF, Eiendomsakademiet etc

8 Facility Management Tok utgangspunkt i service men omfatter i dag FDVUS, dvs Bygget med sine tekniske installasjoner Service og tjenester som støtter opp om kjernevirksomheten FM er i seg selv blitt en kjernevirksomhet Store profesjonelle firmaer, ofte internasjonale Profesjonalisering internt, må konkurrere med eksterne Standardisering innen FM CEN har to standarder ferdig (Definisjoner og Guide for kontraktsløp), tre til er under arbeid (Taxionomy, Prosess og Kvalitet)

9 Kursets innhold Fokus på offentlig sektor Utfordringen (sett fra departementet. KoBE-programmet) Roller og ansvar (sett fra rådmann og eiendomssjef) Økonomi og arealforvaltning (hva koster arealer, husleie) Prosesser og verktøy (strategisk analyse, ny teknologi, nøkkeltall, benchmarking, planlegging av vedlikehold) Fremtiden (kjøp avtjenester, utlandet, bedre kvalitet, bærekraftig BEF, FoU-oppgaver) Hver av dagene avsluttes med diskusjon Og så skal det jo være sosial samling i Samfunnet

10

11 Historisk utvikling av bygget 6 % Technical 6 % Internal works 50 % Tech. installation 100 % Building construction 88 % Constr From pure building construction to a complex integrated technical organisme 25 % Internal works 25 % Constrution

12 Historisk utvikling Hva har vi hatt og hva har vi av materialer og komponenter å velge mellom??? År 1900 ca 50 med forankring i lang håndtverksmessig tradisjon ( til døden skiller de ad ) År 2000 ca !!!! Uten lang tradisjon, kort utprøving, ukritisk bruk etc ( når en dør følger de andre med )

13 Hovedtrekk i utviklingen Tre store byggeboomer Fra 1850 til 1900: da kom krakket Fra 1955 til 1985: stort etterslep som følge av krise i trettiårene samt krigen Fra 2000 til???? stor økonomisk vekst

14 Hovedtrekk i utviklingen (forts) : industrialisering. Murbyer.Tegl og trebjelkelag : omtrent ingen aktivitet. Betongen ble tatt i bruk : økende aktivitet. Tegl dominerende i boligbygg, betong i næringsbygg : nesten ingen aktivitet under krigen. Tyskerne bygget mye militært. Gjenreising i nord, byggetradisjon fra trettiårene : drabantbyenes periode. Teglbruken går ned til fordel for betong. Industrialisering med tunnelforskalling. Mange saneringsplaner

15 Hovedtrekk i utviklingen (forts) : elementbyggeri og terrassehus. Store feltutbygginger med små-/ ferdighus. Økenderessurs- /miljøbevisthet. Byfornyelse / utbedring / ombygging : stor fornyelsesaktivitet / revitalisering. Eiendomsutvikling, frislepp og krakk med avtagende aktivitet og prisnedgang. Økende interesse for sentrale strøk Bygningsforvaltning satt på dagsorden : bolig- og miljøfornyelse etterkrig. Arealeffektiviserin og totaløkonomi får innpass, offentlige byggherrer dominerer. Sambygging og revitalisering. Stålskjellett og elementer. Tilpasningsdyktighet settes p dagsorden

16 Hovedtrekk i utviklingen (forts) 2000-: Høy aktivitet totalt, samme byggtype videreføres. Store utbyggingsprosjekter, shoppingsentre, også: økt interesse for bygningsforvaltning som fag endrede krav fra myndighetene, ta vare på det vi har, dvs bærekraftig bygging i fokus. Tilpasningsdyktige bygg aktuelt også for skoler, kontorbygg og shopping organisering av samhandel, arealmegling etc by- og byggøkologi får bredere plass bygningsvern får økt omfang som del av vår kulturarv

17 Kartlegging av oppgraderingsbehov Hovedresultater Totalt oppgraderingsbehov i størrelsesorden 165 mrd. som tilsvarer ca. kr pr. innbygger Ca 40% bør innhentes i løpet av kort tid (0 til 4 år) Bygninger fra tallet er dårligst år gamle Snaue løsninger og materialdimmensjoner Akkumulert etterslep gir ofte innemiljøproblemer Fukt og følgeskader

18 Definisjon av Bygningsforvaltning Bygningsforvaltning omfatter alle faser - fra hensyn til bruksfasen (brukernes behov over tid) i planlegging og bygging av nybygg eller ombygging, via drift og vedlikehold til riving evt restaurering. Byggets livssyklus