Agenda. NS 3454 Livssykluskostnader for byggverk

Transkript

1 Teknisk vinteruke 08 Vedlikeholdsplanlegging NS 3454 Livssykluskostnader for byggverk Siv. ing. Øyvind Harridsleff Multiconsult AS Agenda LCC - hva og hvorfor? Definisjoner Metode oppbygging og struktur Spesielt om - løpende drift - preventivt vedlikehold - utskifting Praktisk bruk Aktualitet 2

2 Hva er LCC? LCC er en forkortelse for det engelske uttrykket Life Cycle Costing, tilsvarende livssykluskostnader. Livssykluskostnader omfatter alle kostnader i løpet av en bygnings/bygningsdels levetid: Investering ved anskaffelse FDVU i driftsfasen (evt. S) Restkostnad/verdi (riving/salg) Konseptet er å danne et helhetlig bilde av et produkts livssyklus. Metode og modell for vurdering av livssykluskostnader er nedfelt i Norsk Standard 3454 Livssykluskostnader for bygninger. 3 Hvorfor LCC? Synliggjør totale kostnader forbundet med en investering. Muliggjør sammenligning av alternativer som grunnlag for å velge. Hva gir mest kostnadseffektiv balanse mellom kapital- og driftskostnader? Hva kan vinnes på driftssiden mot hvilken investering på kapitalsiden? Utarbeide kostnadsrammer, FDV(U)- budsjetter, arealkostnader/grunnlag for husleie, etablere nøkkeltall, avdekke forbedringsmuligheter, benchmarking etc. I Lov om offentlige anskaffelser 6 stilles krav til LCC og miljø 4

3 Normative referanser NS 3032 Bygningers energi- og effektbudsjett NS 3451 Bygningsdelstabellen NS 3453 Spesifikasjon av kostnader i byggeprosjekt NS 3940 Areal- og volumberegning av bygninger 5 Historie og utvikling 6

4 Bokstavenes inntog Fra V til DV til FDV til FDVUSP FDVUS + P = FM FM + K = BEF 7 Kostnader - FDVUS K Kapitalkostnader (investering) Summen av samtlige kostnader ved prosjektets ferdigstillelse. Ved festeavgift legges nåverdien til festeavgiften til. F Forvaltning Kostnader som påløper byggverket i form av kommunale skatter og avgifter, forsikringer og administrasjon, uansett om det er i bruk eller ikke. -> Kostnader som påløper hvert år D Drift Kostnader til løpende drift, renhold, energi, vakt, sikring, o.a. -> Kostnader som påløper hvert år V Vedlikehold Kostnader som er nødvendige for å opprettholde byggverket på et fastsatt kvalitetsnivå og derved gjøre det mulig å bruke det til sitt tiltenkte formål innenfor en gitt brukstid. Utskiftning av bygningsdeler/tekniske installasjoner med kortere levetid enn resten av byggverket er også definert som vedlikehold. -> Periodiske kostnader U Utvikling Kostnader til utvikling av byggverket for å opprettholde dets verdi i forhold til nye krav fra brukere, marked og myndigheter. -> Periodiske kostnader S Service Kostnader til service og støtte overfor kjernevirksomheten i byggverket. -> Kostnader som påløper hvert år 8

5 Kontoplan NS 3454 STANDARDPOSTER BYGG- OGEIENDOMSFORVALTNING TILLEGGSPOSTER FM- Facilities Management FDVU 1 Kapital- kostnader 2 Forvaltningskostnader 3 Drifts- kostnader 4 Vedlikeholdskostnader 5 Utviklings- kostnader 6Ledig 7 Service/Støttekostnad til kjernevirksomheten 8 Potensiale i eiendom 9Ledig 10 (Ledig) 20 (Ledig) 30 (Ledig) 40 (Ledig) 50 (Ledig) (Ledig) 80 (Ledig) Prosjektkostnader 21 Skatter og avgifter 31 Løpende drift 41 Planlagt vedlikehold 51Løpende ombygging Adm. og kontorledelse 81 Ombygging Restkostnad 22 Forsikringer 32 Renhold 42 Utskiftinger 52Offentlige krav og pålegg Sentralbord/resepsjonstjeneste 82 Påbygg/Tilbygg Administrasjon 33 Energi 43 53Oppgradering Kantine/Catering tjeneste Vann og avløp Møbler og inventar Avfallshåndtering Flytting/rokkering arbeidsplasser Vakt og sikring Tele- og IT-tjenester Utendørs 47 Utendørs 57Utendørs Post- og budtjeneste 87 Utendørs Rekvisita- og kopieringstjeneste Diverse 29 Diverse 39 Diverse 49 Diverse 59Diverse Diverse 89 Diverse 99 For innhold i de enkelte konti se tillegg B i standarden. 9 Kontoplan NS 3454 Videre inndeling av konti på 3 og 4 sifret nivå etter eget behov. Eksempel på underdeling: - Fag - Deltjeneste - Egenproduserte / kjøpte tjenester 10

6 Nøkkeltall Kr/m 2 KWh/m 2 Kr/leil. M 2 /pers.... Definisjon: Gjennomsnittlige registrerte kostnadstall for mange bygninger eller en bygning over mange år. Bruk: Kontroll med kostnader (synliggjøring), oppfølging over tid Identifisering av forbedringsområder, sammenligning med andre ( benchmarking ). Erfaringstall for budsjettering og ved nye prosjekter. Norges Bygg- og eiendomsforening: 11 Viktige kostnadsbegreper 12

7 Metode 13 Investering kr Kapital år 14

8 Årlig FDV kr Kapital Årlig FDV-kostnader år 15 Periodiske kostnader (vedlikehold, utskiftninger, utvikling) 16

9 Uts Uts Uts Utv Diskontering kr Diskonteringsfaktor: Nåverdien av en krone innbetalt i slutten av år n. FDVU Kapital Utv Årlig FDV-kostnader år 17 Årskostnader (annuitet) kr Annuitetsfaktor: Den faktor en må multiplisere levetidskostnaden med for å få like årlige beløp over brukstiden. Kapital FDVU Årskostnad år 18

10 Beregningsfaktorer 19 Beregningsmetoder Manuell beregning Bruke formelverket gitt i NS Benytte beregningsfaktorer gitt i Tillegg E i NS 3454 Diskonteringsfaktor beregning av nåverdien av ett fremtidig beløp. Invers annuitetsfaktor beregning av nåverdien av en serie like årlige beløp. Annuitetsfaktor - for å beregne årskostnadene av levetidskostnaden (dagens verdi). Bruk av regneark (Excel) I MS Excel ligger det inne en rekke forhåndsdefinerte funksjoner/formler som kan benyttes. Ved LCC beregninger er bruk av nåverdi- og annuitetsformlene viktige hjelpemidler. Ferdig utviklede beregningsprogram. Det finnes flere ferdigutviklede beregningsprogram som kan være til hjelp i LCC, bla.: Statsbygg: LCProfit. Kan lastes gratis ned fra nettet på Bygg Uten Grenser: Livssykluskalkulator. Kan benyttes på 20

11 Hovedkomponenter for beregning av kostnader Kapitalkostnader FDVU-kostnader Kalkylerenter Levetid / Brukstid Restverdi ved brukstidens utløp For å beregne LCC må alle relevante kostnadsposter fastsettes ved kalkulasjon og/eller bruk av erfaringsdata (nøkkeltall). 21 Beregningseksempel Alt. 1 Bindingsverk med trekledning Alt. 2 Bindingsverk med teglforblending Alt. 3 Malt elementvegg Prosjektkostnad 1050 kr/m kr/m kr/m2 Brukstid 60 år 60 år 60 år Forutsetninger Planlagt vedlikehold rengjøring og maling rengjøring og småreparasjoner rengjøring og maling Vedlikeholdskostnad 310 kr/m2 (stillas, vask, maling) 60 kr/m2 (lift, vask) 260 kr/m2 (stillas, vask, maling) Vedlikeholdsintervall hvert 6. år hvert 10. år hvert 20. år Levetid (intervall utskiftning av kledning) Restverdi etter 60 år 70% (skiftet kledning etter 50 år) 40% 40% Kalkulasjonsrente 5% 5% 5% Levetidskostnad total / andel vedlikehold 1903 / 892 kr/m / 87 kr/m / 135 kr/m2 Årskostnad total / andel vedlikehold 101 / 47 kr/m2 pr år 85 / 5 kr/m2 pr år 98 / 7 kr/m2 kr kr kr Illustrasjon Livssykluskostnader Livssykluskostnader Livssykluskostnader Beregning Investering Investering kr Årskostnader 60 Restverdi år Investering kr Årskostnader 60 Restverdi år Investering kr Årskostnader 60 Restverdi år Levetidskostnad Årskostnad Levetidskostnad Åårskostnad Levetidskostnad Årskostnad 22

12 Beregningseksempel 23 Kostnadsfordeling Eksempel kontorbygg (kr / m 2 ) 24

13 Beregningseksempel Vedlikeholdsplan Gunnar Schjelderupsvei 11 Utarbeidet av MULTICONSULT Dato: Beregningsforutsetninger: Betraktningsperiode 30 år Kalkulasjonsrente 6 % Annuitetsfaktor 0,0726 BYGNINGSMESSIG VEDLIKEHOLD INTERVALLER (år) Bygningsdel Beskrivelse Tiltak Mengde Enhet Enhetspris Kostnad Intervall NV ÅK BLOKK 1 23 YTTERVEGGER Primærkonstruksjon Teglsteinsmur Falset metallplate Trevinduer med aluminuimskledning. Malt på innsiden. Vaske/spyle med lift m Omfuging. Det etterfylles med egnet mørtel etter fjerning av løs fugemørtel og rengjøring m Ingen vedlikehold av denne i perioden. Utskifting Kontroll og justering. Vinduene justeres. Hengsler og lukkemekanismer smøres. 156 stk Vinduer Trevinduer med aluminuimskledning. Malt på Maling. Løs maling skrapes bort, innsiden. Gjelder større vinduer med omkrets overflaten mattes og grunnes. 5-7 lm. Deretter gis ett eller to 140 stk dekkstrøk, inkl. utforing og Trevinduer med aluminuimskledning. Malt på listverk. innsiden. Gjelder vinduene V24A og V24B på fasade nord-øst og sør-øst. 16 stk Trevinduer med aluminuimskledning. Malt på innsiden. 156 stk Utskifting. Vinduer i cafe og butikk. Aluminiumskledning på innsiden. Ingen vedlikehold av denne i perioden. Utskifting OPPSUMMERT BYGNINGSMESSIG VEDLIKEHOLD Totalt Pr kvadratmeter bruttoareal TEKNISKE INSTALLASJONER (UTSKIFTNINGER) Totalt Pr kvadratmeter bruttoareal SAMLET Totalt Pr kvadratmeter bruttoareal Lavest pris = Best pris? Det er ikke et mål i seg selv å ha lavest mulig LCC, men det er et mål å synliggjøre LCC-konsekvenser ved de alternative valgmuligheter man har. Kostnadstall påvirkes av: - skjulte feil og mangler - nylig utførte investeringer - kalkylerente - tidshorisont - frekvenser - formål med tallene - levetider 26

14 Valg av levetid Teknisk, funksjonell, estetisk, økonomisk,... Brukstid legges til grunn for kalkulasjon, dvs. reel levetid. Valg av levetider vurderes ut fra: - Bygningstype og kjernevirksomhet - Tiltenkt brukstid for hele bygningen - Hvilke bygn.deler som er utsatt for funksjonelle og/eller estetiske endringer - TPD, friksjon mellom ulike bygningsdeler med ulik levetid krever utskifting av begge, dvs. den korteste avgjør - Kvalitet, design, utførelse, påkjenninger og vedlikehold Erfaringer/trender - Funksjonell levetid kortere enn teknisk levetid. - Teknisk levetid bør kunne legges til grunn for bygningskroppen. 27 Kostnader Igjen: For å beregne LCC må alle relevante kostnadsposter fastsettes ved kalkulasjon og/eller bruk av erfaringsdata (nøkkeltall). Beregningsnivåer (iht. Årskostnader Bok 1 Kalkyleanvisning ) Nivå 1 Grovtallsnivå. Innledningsvis, grovt anslag. På basis av anslått entreprisekostnad kan totale FDV anslås. Nivå 2 Nøkkeltallsnivå. Nøkkeltall på to-siffernivå. Vite litt mer om kvalitet, matr.bruk, omfang av tekn.anlegg, o.l. Nivå 3 Bygningsdelsnivå. Kalkyle på bygningsdelsnivå hvor alle mengder etc. er kjent. Detaljeringsgrad avhenger av tilgjengelige nøkkeltall og informasjonstilgangen om prosjektet (økende utover i prosjektets faser). 28

15 Kostnader Hovedprinsipp for nivå på beregning av årskostnader er tilsvarende nivå som benyttes for beregning av prosjektkostn. Økende grad av detaljering Bygg KAPITAL- KOSTNADER K Investering: Ett nøkkeltall VVS El Tele Investering: Nøkkeltall pr hoveddel Investering: Nøkkeltall/kalkulering pr bygningsdel Andre FDV - KOSTNADER F D V FDV: Ett nøkkeltall F D V FDV: Nøkkeltall på samlet F, D og V FDV: Nøkkeltall/kalkulering på 2-siffer nivå (NS 3454) 29 Kostnadsposter STANDARDPOSTER BYGG- OGEIENDOMSFORVALTNING TILLEGGSPOSTER FM- Facilities Management FDVU 1 Kapital- kostnader 2 Forvaltningskostnader 3 Drifts- kostnader 4 Vedlikeholdskostnader 5 Utviklings- kostnader 6Ledig 7 Service/Støttekostnadtil kjernevirksomheten 8 Potensiale i eiendom 9Ledig 10 (Ledig) 20 (Ledig) 30 (Ledig) 40 (Ledig) 50 (Ledig) (Ledig) 80 (Ledig) Prosjektkostnader 21 Skatter og avgifter 31 Løpende drift 41 Planlagt vedlikehold 51 Løpende ombygging Adm. og kontorledelse 81 Ombygging Restkostnad 22 Forsikringer 32 Renhold 42 Utskiftinger 52 Offentlige krav og pålegg Sentralbord/resepsjonstjeneste 82 Påbygg/Tilbygg Administrasjon 33 Energi Oppgradering Kantine/Catering tjeneste Vann og avløp Møbler og inventar Avfallshåndtering Flytting/rokkering arbeidsplasser Vakt og sikring Tele- og IT-tjenester Utendørs 47 Utendørs 57 Utendørs Post- og budtjeneste 87 Utendørs Rekvisita- og kopieringstjeneste Diverse 29 Diverse 39 Diverse 49 Diverse 59 Diverse Diverse 89 Diverse 99 For innhold i de enkelte konti se tillegg B i standarden. 30

16 Bygningers livsløp faser og begreper 31 Vedlikehold Definisjon: Vedlikehold er pr definisjon den innsats som gjøres/kreves for å opprettholde en bygning eller bygningsdel på dens opprinnelige, eller et nærmere fastsatt, kvalitetsnivå. Er definert i Norsk Standard 3454: Konto 41: Planlagt vedlikehold Konto 42: Utskiftninger Konto 47: Utendørs Ofte menes også: Reparasjoner / Løpende vedlikehold, men... 32

17 Løpende vedlikehold = Løpende drift Løpende vedlikehold eller akutt vedlikehold er arbeider som må utføres for å rette opp utforutsette skader. Skadene kan skyldes byggefeil, feilaktig utført eller manglende vedlikehold, hærverk e.l. Mål: Opprettholde bygningen og de tekniske installasjoner på et fastsatt funksjonsnivå. 33 Kostnadspost: 31 Løpende drift 34

18 Kostnadspost: 41 Planlagt vedlikehold 35 Kostnadspost: 42 Utskiftinger 36

19 Praktisk bruk av standarden LCC-vurderinger inneholder følgende steg : 1 Avdekke målsetning med beregningen, dvs. bestemme beregningsnivå - Nøkkeltallsnivå - Bygningsdelsnivå 2 Oppstilling av alternativene - Prosjektkostnad - (F), D, V, (U) kostnader - Brukstid, levetider og intervaller for vedlikehold 3 Analyse og beslutning 37 Aktualitet De som prosjekterer og bygger skal synliggjøre kostnadskonsekvenser for de alternativ som foreligger, mens det er byggherrens rett å velge hvilket alternativ han/hun vil ha. 38

20 Aktualitet Økende krav til synliggjøring av: - LCC-konsekvenser i alle faser - Alternative valg ved investeringer - Arealkostnader og husleie - Årlige nøkkeltall som underlag for benchmarking - Aktiv handling ved avvik - Verdier i bygningsforvaltningen ved transaksjoner og i regnskap LCA + LCC + TPD = LCP 39 Bruksområder Utarbeidelse av kostnadsrammer Konsekvenser av investering Utarbeidelse av FDV(US)-budsjetter Alternativsvurderinger Konsekvenser ved endret bruk Verdivurderinger Kostnadsdekkende husleie 40

21 Eksempel: Kostnadsdekkende husleie Modell basert på NS 3454 Årskostnader for bygninger Kapitalkostnader Verdi fastsatt i prosjektet FDV - kostnader Regnskapstall fra år 200x Indeksregulert Lagt ut over for eksempel 60 år, 7 % rente 41 Erfaringer Stor nytte av systematikken for utvikling av nøkkeltall Bevisstgjøring om at arealer koster er viktig Systematikken og kravene er kommet for å bli 42

22 Nordisk klassifikasjonssystem i fremtiden? De nordiske land har lang erfaring i systematisering av kostnadstall og andre tall, men klassifikasjonen og innhold har vært noe forskjellig. Med et felles system vil Norden stå vesentlig sterkere i det pågående internasjonale standardiseringsarbeidet. Styringsgruppen i prosjekt LCC-Norden har vedtatt et felles nordisk klassifikasjonssytem for oppsett av livssykluskostnader (LCC). Hvert av de nordiske land oppfordres om å implementere systemet som basis for nasjonal standard. 43 Nordisk klassifikasjonssystem i fremtiden? 44

23 Spørsmål? 45