LCC synliggjør drifts og vedlikeholdskostnader

Transkript

1 FORSVARSBYGG Forsvarssektorens egen eiendomsekspert LCC synliggjør drifts og vedlikeholdskostnader NBEF Beslutningsstøtte med LCC 26.mars 2015 v/ Knud Mohn Forsvarsbygg Utleie Kilde: m2 1

2 Historikk (utvikling av husleieordning og Forsvarsbygg) 1991 Regjeringen beslutter at sivil sektor av statsforvaltningen skal gå over på husleieordning 1993 Statsbygg innfører sin husleiemodell 1998/99 EBA Stortingsproposisjon 77 Stortinget besluttet 13. juni 2001 at samtlige oppgaver knyttet til Forsvarets eiendomsforvaltning skulle samles i én organisasjon Forsvarsbygg opprettes som en forvaltningsetat under FD og husleieordning innføres Forsvarsbygg etableres ved at 46 Lokale forvaltningsmyndigheter (LFM) og Forsvarets bygningstjeneste (FBT) sammenslås Forankring - 1 St.prp. nr. 77 ( ) pkt 7.5.3, 4. avsnitt: "Det opprettes leieavtaler mellom den nye forvaltningsbedriften og de respektive brukerne. Forhandling om leie forutsettes å skje gjennom reelle forhandlinger for å bidra til at det skapes best mulig balanse mellom oppdrag og ressurser hos begge parter." En viktig forutsetning er at det skal betales en kostnadsdekkende leie for alle bygg, anlegg og eiendommer. Leien skal dekke de reelle kostnader (direkte og indirekte) ved arealbruken. 2

3 Forankring - 2 Forankring - 3 3

4 Hvordan husleie beregnes Kostnadene er beregnet etter prinsippet i NS 3454 Livssykluskostnader for byggverk Hovedposter NS 3454: K Kapitalkostnader F Forvaltningskostnader Ld Løpende driftskostnader V Vedlikeholdskostnader U Utviklingskostnader 100% Husleiemodellen Noen eksempler Snitt husleie Forvaltning (10%) Løpende drift (18%) Vedlikehold (21%) Utvikling (4%) K.element (47%) Totalt (100%) Forvaltning Løpende Vedlikehold drift Eierstyrt Kapitalelement utvikling Administrasjon av eiendommene Ivaretakelse Arbeid av driftstekniske anlegg Kostnader som må utføres for å Fremtidig i våre som Inngåelse hindre modernisering bygg. skal dekke av ulike offentlige leieavtaler forfall byggene krav og påbud Utarbeidelse/oppdatering som følge av jevn og Daglig drift og tilsyn av dokumentasjon normal Oppfølging av serviceavtaler slitasje Branntiltak Standardheving Oppfølging av HMS, internkontroll og det ytre miljø Vaktmestertjenester PCB-sanering Tilpasning til ny bruk Oppdukkende feil Legionella-forebyggende Håndtering Oppussing Totalrenovering av og skatter, maling av Småreparasjoner tiltak avgifter fasade og forsikringer Rekvisita All Gårdsregnskap Utskifting modernisering av bygningsdeler koordineres Lovpålagte og med eiendomsregister som Forsvaret tiltak på EBA følge av og elde. godkjennes av FD. Utskifting av deler i tekniske anlegg og infrastruktur Forsvarsbygg Bytte av tak gir og faglig gulv bistand, men beslutter ikke. Opprettholdelse av verdien på eiendommene 0% 4

5 Historikk LCC d/v kalkulering Forsvarsbygg har d/v ansvar for bygg/anlegg som krever tett integrering mot virksomhet, men fortsatt skille imellom forvalter/bruker. Vanlige nøkkeltall er sjelden korrekt for Forsvarets formålsbygg/anlegg Leie satt for lavt på spesielle objekter som radar/fjell anlegg, flyplasser, sheltere, kaier, dokker, idrettsanlegg Fom 2006 er LCC benyttet for å finne rett d/v-kostnader på spesielle objekter. Dette krever et detaljert beregningsnivå. LCC på alle type byggverk Bygg Infrastruktur Anlegg 5

6 Rutine for LCC-analyser Retningslinjer for gjennomføring av LCC-analyser i prosjektet ulike faser Prosessbeskrivelse Oppgave- og ansvarsfordeling mellom Utvikling og Utleie Kompetansebehov i Forsvarsbygg for LCC LCC kompetanse Kjenne rammebetingelser internt i organisasjon Forsvarsdepartementets retningslinjer for EBA Rammeavtale med Forsvarssjefen Husleiemodell Kjenne Forsvarets virksomhet Krav til oppetid (24/7), lokalisering, interne forhold i Forsvaret Nødvendig for at LCC-beregningen skal bli korrekt 6

7 LCC i beslutningsprosessen Tidligfase Gjennomføringsfase Driftsfase Konseptfase Definisjonsfase Utviklingsfase Anskaffelsesfase Overføringsfase Driftfase Behovsutredning Prosjekt etablering Kravdokum. Løsningsdokument Kontrah. Rådgivere Forprosjekt Detaljprosjekt Kontrah. Entrepr. Bygging Overtakelse Drift Konsept f.eks ny kampfly base 2. Løsningsdokument kjøp/leie/bygge 3. Forprosjekt Inngåelse av intensjonsavtale med kunde. LCC - kostnadsdekkende leie 4. Komponentvalg 5. As built verifikasjon av leie, mindre korreksjoner LCC benyttes ved konseptuelt valg av alternativ for å løse behovet (Behovsbeslutningsfase) Bygge ny Bygge på eksisterende Rive og bygge ny Leie av andre aktører (Sivilforsvaret?) LCC-beregninger benyttes som beslutningsstøtte bla ved: Alternativsvurdering Følsomhetsanalyser lønnsomhetsvurdering 7

8 Avklare alternative byggemetoder I forprosjekt (Finansieringsbeslutningsfase) benyttes LCCberegninger som beslutningsstøtte: Fastlegge overordnet byggemetode Fastlegge miljø- og energikrav Sikre tilpasningsdyktig løsning Husleieberegningsestimat Optimalisering av investeringskostnader ift FDVU-kostnader Ulike tekniske løsninger, materialvalg (Byggeplassdrift og vedlikeholdsdrift ) valg av material-detaljløsninger (LCA) Husleieberegning driftsplanlegging knyttet LCA og slitedeler 8

9 Hvem skal gjøre jobben? Tidligfase Gjennomføringsfase Driftsfase Konseptfase Definisjonsfase Utviklingsfase Anskaffelsesfase Overføringsfase Driftfase Behovsutredning Prosjekt etablering Kravdokum. Løsningsdokument Kontrah. Rådgivere Forprosjekt Detaljprosjekt Kontrah. Entrepr. Bygging Overtakelse Drift Konsept - Strategisk sentral enhet i Forsvarsbygg Eiendom 2. Løsningsdokument/alternativsvurdering Tidligfase Løse behov for kunde. Forsvarsbygg Utvikling 3. Forprosjekt/finansieringsplan Intensjonsavtale Forsvarsbygg Utleie 4. Detaljprosjektering/byggeplassdrift LCC komponentvalg Forsvarsbygg Utvikling 5. Overføringsfase Leieavtale - Forsvarsbygg Utleie LCC består av: Forsyning (energi, avfall, VA) Renhold Vertsskap Husleiemodellen 9

10 LCCweb - alternativsvurdering Alternativ 1 0-energibygg LCCweb - alternativsvurdering Alternativ 2 A-klassebygg 10

11 LCCweb - alternativsvurdering Alternativ 3 TEK-10-bygg LCCweb - alternativsvurdering Eksempel sammenstilling alternativ D D D D D N N 11

12 Samspill Driftspersonell Utendørs /andre tjenester LCC Vedlikeholds personell Renhold Forsyning (Energi/ VA/avfall) Positive resultat ved LCC Kostnadsdekkende husleier ut ifra ett ønsket/avtalt kvalitetsnivå hos eier/leietaker Leietaker aksepterer kostnadsnivå i tidligfase, men forventer også at dette følges opp over tid Man har en teoretisk drift- og vedlikeholdsplan ferdig før bygget er overlevert Dette gir grunnlag for planlegging av drift (interne/eksterne ressurser) Avklarer tidlig grensesnitt imellom drift og vedlikehold 12

13 Andre erfaringer Der hvor det er flere ressurser som bidrar i kalkylene, lykkes bedre enn andre Kunde har begynt å si nei til bygg- og rehab-prosjekter TAKK FOR OPPMERKSOMHETEN 13