Leieavtale for arealer ved. Gausdal videregående skole. mellom. Oppland fylkeskommune (utleier) Gausdal kommune (leier)

Transkript

1 Leieavtale for arealer ved Gausdal videregående skole mellom Oppland fylkeskommune (utleier) & Gausdal kommune (leier) 1. Parter Utleier: Oppland fylkeskommune Postboks Lillehammer Org nr: Leier: Gausdal kommune Segalstad Bru 2651 Østre Gausdal Org nr: Leieobjekt Oppland fylkeskommune, heretter kalt Utleier, leier ut deler av Gausdal videregående skole til Gausdal kommune, heretter kalt Leier. Leiekontrakten omfatter følgende areal: Arealnavn Areal Leiers andel Bibliotek 450,0 m² 60 % 270,0 m² Hovedinngang/hall 115,0 m² 50 % 57,5 m² Vrimleareal og kantine 355,0 m² 40 % 142,0 m² Teknisk rom 233,0 m² 50 % 116,5 m² Sum 1153,0 m² 586,0m² Arealet skal justeres i forhold til faktisk oppmålt areal og reell bruk ved ferdigstillelsen. 3. Bruk av leieobjektet Det leide arealet skal brukes i virksomhet knyttet til Gausdal folkebibliotek med tilhørende funksjoner. Eventuelle endringer i bruksområde skal godkjennes av Utleier. Leieobjektet skal brukes i samarbeid med Gausdal videregående skoles bibliotek. Samspillet mellom partene i forbindelse med drift av bibliotekene reguleres eventuelt i egen avtale. Eksemplar 2 av 2 Side 1 av 7

2 Partene skal i samarbeid foreta innkjøp av inventar og utstyr for å få en enhetlig visuell profil. Kostnader i forbindelse med dette fordeles i henhold til arealfordelingen i punkt 2 eller en annen fordeling dersom partene enes om dette. Utseende til og plassering av evt. skilt, montere og informasjonstavler etc. må tilpasses den arkitektoniske ramme på bygningen og omgivelsen forøvrig, og må skriftlig forhåndsgodkjennes av Utleier. Leier plikter i forbindelse med bruk av leieobjektet å rette seg etter de bestemmelser som gjelder for Gausdal videregående skole og for øvrig etter de krav som blir gitt av offentlige myndigheter. Leier har ikke rett til å benytte leieobjektet til flere personer/arbeidsplasser enn det de er dimensjonert for både teknisk og arkitektonisk. Leier plikter å behandle så vel de leide lokaler som eiendommen forøvrig med tilbørlig aktsomhet. Ominnredning og andre arbeider av bygningsmessig art som utføres i leieperioden skal godkjennes skriftlig av Utleier før arbeidene igangsettes. 4. Overtakelse Lokalene overtas i den stand de er når leiekontrakten trer i kraft. 5. Leietid Leietiden løper i 20 år fra 15. november Leiekontrakten er gjensidig uoppsigelig i leietiden, men Leier kan tre ut av leieforholdet før utløp med 1 års skriftlig varsel iht. betingelser pkt 6.a Leiekontrakten kan deretter forlenges i nye 10 år dersom partene enes om dette. Ved en forlengelse skal partene enes om en ny husleie. Partene kan etter to år ut i leietiden evaluere leiekontrakten og foreta justeringer etter enighet. 6. Husleien Husleien fremgår av vedlegg A og består av kapitalkostnader og forvaltnings-, drifts- og vedlikeholdskostnader (FDV) samt en årlig utviklingskostnad som påløper for første gang 10 år etter leiestart. a. Kapitalkostnader Kapitalkostnadene beregnes som en annuitet med utgangspunkt i Leiers andel av investeringsbeløpet eksklusiv merverdiavgift med en tilbakebetalingstid på 30 år. Renten settes lik Kommunalbankens utlånsrente. Kapitalkostnadene skal reguleres hvert halvår i henhold til endringer i Kommunalbankens utlånsrente. Dersom den totale investeringskostnaden blir større eller mindre enn det som følger av Vedlegg A skal det foretas en forholdsmessig justering av kapitalkostnadene. Eksemplar 2 av 2 Side 2 av 7

3 Dersom Leier trer ut av leieforholdet før utløp av leietiden jf pkt 5, skal Leier betale restverdien av kapitalkostnadene, iht. første avsnitt, på det tidspunkt Leier trer ut av avtalen. Dersom Utleier mottar eksterne tilskudd som for eksempel kulturhusmidler, spillemidler m.m. skal dette komme til fratrekk i investeringsbeløpet som benyttes til utregning av kapitalkostnadene. b. FDV kostnader FDV kostnadene består av de elementer som er opplistet i vedlegg A og skal avregnes årlig i henhold til faktiske kostnader. c. Utviklingskostnader Husleien vil 10 år etter leiestart tillegges en utviklingskostnad tilsvarende 5 av Leiers andel av investeringskostnadene til Utvikling av leieobjektet framregnet til iverksettingstidspunktets kroneverdi. d. Merverdiavgift Alle beløp i denne kontrakten er eksklusive merverdiavgift og det forutsettes at Utleier kan frivillig registrere seg som utleier i merverdiavgiftsregisteret (jf mvl (1))og dermed får fradrag for merverdiavgiften i investeringsbeløpet og i FDV kostnadene. Merverdiavgift vil deretter bli pålagt husleien. Det forutsettes videre at Leiers bruk av leieobjektet utløser en kompensasjon av merverdiavgiften i henhold til lov om kompensasjon av merverdiavgift for kommuner, fylkeskommuner mv. Forutsetningene for den skisserte løsning i det ovenstående avsnittet er betinget av en forhåndsgodkjenning av Skatt Øst. Alle beløp i kontrakten kan også bli justert i henhold til forhåndsgodkjenningen fra Skatt Øst. Dersom Skatt Øst konkluderer med at Utleier ikke kan registrere seg som utleier i merverdiavgiftsregisteret, slik at Utleier ikke får fradrag for merverdiavgiften i investeringsbeløpet og i FDV kostnadene, eller at Leiers bruk av leieobjektet ikke utløser en kompensasjon jf pkt 6 c første avsnitt, vil merverdiavgift pålegges investeringsbeløpet ved beregning av kapitalkostnadene. Likedan vil merverdiavgift tillegges FDV kostnadene som Utleier skal betale. Leier er klar over at den faktiske disponering av leieobjektet er avgjørende for Utleiers fradragsrett for inngående merverdiavgift. Endret bruk av leieobjektet i form av enten faktisk bruk, eller fremleie, som fører til økt avgiftsmessig belastning for Utleier, må ikke finne sted uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Eventuelle tap for Utleier i form av redusert fradragsrett som følge av en Leiers bruk av leieobjektet eller fremleie pliktes erstattet av Leier. 1 Lov om merverdiavgift Eksemplar 2 av 2 Side 3 av 7

4 7. Betaling Den årlige husleien betales forskuddsvis for hvert kvartal. Utleier sender faktura. Når betaling skjer etter at kravet er forfalt, skal Leier betale forsinkelsesrente i henhold til lov av 17. desember 1976 nr 100, (Forsinkelsesrenteloven) eller lov som trer i stedet for denne. Utleier har rett til å kreve gebyr ved purring. 8. Vedlikehold Utleier har ansvar for å utføre innvendig og utvendig vedlikehold. Leiers andel av vedlikeholdskostnadene dekkes inn gjennom husleien. Leier har vedlikeholdsansvaret for spesialinnredninger og brukerutstyr som er installert av Leier. Dette vedlikeholdsansvaret omfatter også fornyelse av slikt utstyr. 9. Framleie Fremleie og overdragelse av kontrakten, helt eller delvis, er ikke tillatt uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. 10. Fraflytting Ved fraflytting skal lokalene leveres tilbake i god ren- og ryddiggjort stand med hele vindusruter og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig forsvarlig vedlikeholdt stand og med samtlige nøkler. Fast inventar, ledninger o.l. som Leier uten forhåndssamtykke har installert, kan av Utleier kreves fjernet, og lokalene brakt i samme stand som ved overtagelsen. 11. Forsikringer Hver av partene holder sine interesser forsikret. Utleier har ikke ansvar for skader eller tap som måtte oppstå ved brann, vannledningsskade m.v., ut over det som dekkes av de forsikringer eller selvassurandørordninger Utleier har som huseier. 12. Endringer i eier- eller leieforhold Partene er enige om at avtalen, ved endringer som skyldes organisasjonsmessige endringer eller ved kommune- eller fylkessammenslåinger, overdras uforandret til ny Leier/Utleier. 13. Force majeure Streik, lock-out, blokade eller andre forhold som partene ikke rår over, som f.eks. brann, eksplosjon, maskinskade, ukontrollert utstrømming av vann, avbrytelse av tilførsel av vann, strøm, telefon mv., opptøyer, krig eller inngrep av offentlig myndighet, fritar Utleier fra å oppfylle sine forpliktelser i henhold til denne kontrakt i den grad de ikke kan oppfylles uten unormalt høye kostnader. Likedan bortfaller under slike forhold plikt til å betale taps- eller skadeserstatning. Eksemplar 2 av 2 Side 4 av 7

5 14. Erstatning Leier blir erstatningspliktig for all skade som skyldes virksomheten, ham selv eller folk i hans tjeneste, faste eller tilfeldige, samt evt. fremleiere, kunder og andre personer som han har gitt adgang til eiendommen. Dette gjelder i forhold til Utleier og tredjemann. Leier kan kreve erstatning for tap som følge av Utleiers mislighold. Erstatningen dekker direkte tap. Leiers indirekte tap dekkes ikke med mindre Utleier har handlet grovt uaktsomt. Kortere avbrudd i forsyning av vann, strøm, luft, etc. kan Leier ikke kreve erstatning eller leiereduksjon for. 15. Mislighold Dersom en av partene vesentlig misligholder sine forpliktelser kan den andre parten heve kontrakten uten oppsigelsesfrist. Leier vedtar at tvangsavvikelse kan kreves dersom leie eller avtale tilleggsytelser ikke blir betalt (jf 13-2, 3. ledd i tvangsfullbyrdelsesloven). 16. Tvister Tvister i leieforholdet skal søkes løst i minnelighet. Dersom enighet ikke oppnås skal tvisten avgjøres gjennom de ordinære domstoler, med mindre det avtales voldgift i følge tvistemålslovens kapittel 32. Voldgiftsretten skal oppnevnes av det lokale verneting. Avgjørelsen skal begrunnes. Vesentlige endringer i forutsetningene for avtalen gir partene en rett til å kreve reforhandling med omforent resultat for øye. For i det tilfelle forhandlinger ikke fører fram skal tvisten avgjøres ved voldgift. 17. Signaturer Denne kontrakt er utferdiget og undertegnet i to eksemplarer ett til hver av partene..., den....., den Oppland fylkeskommune... Gausdal kommune Vedlagt følger: Vedlegg A Husleien Vedlegg B Tegninger Eksemplar 2 av 2 Side 5 av 7

6 Vedlegg A Husleien Alle priser er eks. mva. Romnavn Areal Leiers andel Leiers andel av Kapital- FDVm² % m² investeringen kostnader kostnader Bibliotek 450,0 60 % 270, Hovedinngang/hall 115,0 50 % 57, Vrimleareal og kantine 355,0 40 % 142, Teknisk rom 233,0 50 % 116, Sum 1153,0 586, Totale investeringskostnader er foreløpig beregnet til kr ,- og eventuelle eksterne tilskudd jf 6 a) siste avsnitt vil komme til fradrag. Kapitalkostnaden er beregnet med utgangspunkt i en rente på 2,5 % og en nedbetalingstid på 30 år. Estimert årlig FDV kostnad er satt til kr 720 pr m². FDV kostnader består av følgende elementer: Forvaltning som inkluderer forsikringer, lokal og sentral administrasjon Drift som inkluderer løpende drift, lønn vaktmester, serviceavtaler, renhold, energi, vann og kloakk, vakt og sikring Vedlikehold Eksemplar 2 av 2 Side 6 av 7

7 Vedlegg B Tegninger Eksemplar 2 av 2 Side 7 av 7