LEIEKONTRAKT. (1) Grimstad / Arendal kommune, eventuelt felles rettsubjekt ("Leietaker") (2)

Transkript

1 LEIEKONTRAKT 1 UTLEIER (1) [ ] ("Utleier") (2) [ ] 2 LEIETAKER (1) Grimstad / Arendal kommune, eventuelt felles rettsubjekt ("Leietaker") (2) EIENDOM (1) [ adresse ] (2) Gnr. [ ] bnr. [ ] i [ ]kommune, kommunenummer [ ]. 4 LEIEOBJEKT (1) Leieobjektet består av kontorlokaler, inklusive utomhusareal og parkeringsplasser, som vist i vedlagt tegning, bilag 1 og er til Leietakers eksklusive bruk, med unntak av utomhusarealet og eventuelt innvendig fellesareal som leies på ikke-eksklusiv basis ("Leieobjektet"). Leieobjektet skal være i henhold til Leietakers kravspesifikasjon, bilag 2, med de endringer som eventuelt avtales mellom partene og er inntatt i bilag 3. (2) Leieobjektet utgjør totalt [ ] kvadratmeter kontor. Utearealet er på [ ] kvadratmeter og parkeringsanlegget er på [ ] kvadratmeter med [ ] parkeringsplasser. Utleier er ansvarlig for at kontorlokalene er tilfredsstillende for minimum 60 arbeidsplasser fordelt mellom cellekontorer og landskap i samsvar med kravspesifikasjonen. (3) Alle arealer er oppgitt etter NS 3940:2007, og skal måles opp før overtakelse. Ved avvik i endelig oppført leieareal i forhold til angitt areal ovenfor, skal leien endres forholdsmessig tilsvarende. 5 LEIETAKERS VIRKSOMHET (1) Leieobjektet må kun benyttes til kontorlokaler. Side 1 av 9

2 (2) Vesentlige endring av virksomheten i Leieobjektet er ikke tillatt uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. 6 OVERTAKELSE/MELDING OM MANGLER (1) Leieobjektet skal være klar til overtakelse ("Overtakelse").Ved forsinket Overtakelse som ikke skyldes forhold på Leietakerens side eller force majeure, foreligger en forsinkelse fra Utleiers side som gir grunnlag for dagmulkt. Dagmulkten, som påløper automatisk, skal utgjøre 10% av avtalt leie per dag. Dersom Utleier anser at det vil kunne oppstå forsinkelse i forhold til avtalt Overtakelse, skal Utleier snarest mulig meddele dette skriftlig til leier samt angi nytt tidspunkt for overlevering. (2) Leietaker kan motsette seg Overtakelse av Leieobjektet dersom det foreligger slike mangler at disse eller utbedringen av disse, vesentlig er til hinder for den forutsatte bruk av Leieobjektet. Dersom Leieobjektet avvises etter denne bestemmelsen regnes Overtakelsen som forsinket i henhold til punkt 6 (1) over, og erstatning påløper. (3) Leieobjektet overtas fullt ferdigstilt og funksjonsdyktig, ryddet og rengjort, og for øvrig i henhold til punkt 4 (1) ovenfor. Leieobjektets tekniske anlegg skal være ferdig testet og innregulert før Overtagelse. (4) I forbindelse med Overtakelse av Leieobjektet skal det foretas overtakelsesbefaring. Fra befaringen føres protokoll som undertegnes på stedet av begge parter. Mangler som registreres på overtakelsesbefaring(er) skal Utleier utbedre uten ugrunnet opphold. (5) Leietaker må gi skriftlig melding om mulige skader og mangler mv. innen rimelig tid etter at han burde ha oppdaget dem. Forhold som Leietaker kjente til ved Overtakelsen, kan ikke senere gjøres gjeldende som mangel. (6) Hvis Leietaker har overtatt Leieobjektet, og det er vesentlige mangler i deler av Leieobjektets arealer påpekt under overtakelsesforretning, slik at det er i en slik stand at de ikke kan benyttes av Leietaker, kan Leietaker kreve leiereduksjon tilsvarende avtalt leie per kvadratmeter for disse arealer i perioden det tar til det aktuelle arealet kan tas i bruk. (7) Utleier skal besørge at Leieobjektet per Overtakelse tilfredsstiller alle offentligrettslige bygningstekniske krav, herunder slike krav som gjelder særlig for den virksomhet som er oppgitt i punkt 5 (1). (8) I den grad dette praktisk og økonomisk forsvarlig, skal Utleier for en periode av 30 dager før Overtakelse gi Leietaker tilgang til Leieobjektet for å gjøre egne tilpasningsarbeider. Partene skal føre protokoll over hvilke objekter Leietaker anbringer i lokalene. 7 LEIETID Side 2 av 9

3 (1) Leieforholdet løper fra Overtagelse og frem til den månedsavslutning som ligger nærmest 5 år etter Overtagelse. På dette tidspunkt opphører leieforholdet uten oppsigelse. Leietaker har ensidig rett til å si opp Leieforholdet i leieperioden med 12 måneders skriftlig varsel i leieperioden (2) Fristen for å sende flyttingsoppfordring etter leieforholdets opphør settes til seks måneder. (3) Leietaker har rett til å forlenge leieforholdet i en periode på 5 år på samme vilkår som i denne leieavtalen. Dersom Leietaker ønsker å benytte sin rett, skal dette meddeles skriftlig til Utleier minst 6 måneder før utløpet av inneværende leieperiode. 8 LEIESUM (1) Årsleien utgjør NOK [ ],- (eksklusiv merverdiavgift) og er basert på følgende arealer og priser per kvadratmeter: Kontorareal: [ ] Parkeringsplasser: [ ] Totalt: [ ] Endelig leieareal og endelig leie fastsettes på bakgrunn av endelige oppmåling i forbindelse med Overtakelse. (2) Gjennom hele leieforholdet skal Utleier utstede elektronisk faktura Utleier skal fakturere leie månedlig etterskuddsvis den 20. i hver måned etter nærmere anvisning fra Leietaker. Faktura skal utstedes med betalingsbetingelser netto 30 dager, regnet fra dato på korrekt faktura. Faktura skal være spesifisert slik at det er lett å identifisere og å kontrollere grunnlaget for fakturaen. (3) Leietaker skal i tillegg til leien kun bekoste løpende kostnader for fast telefoni, datatrafikk og innboforsikring (dersom Leietaker velger å tegne slik forsikring). Utleier bekoster alle øvrige løpende kostnader til strøm, oppvarming, eiendomsskatt, kommunale avgifter, forsikring, renovasjon, felleskostnader og enhver annen kostnad forbundet med drift og vedlikehold av Leieobjektet. (4) Ved forsinket betaling av leie, svares forsinkelsesrente i henhold til lov av 17. desember 1976 nr. 100 eller lov som trer i stedet for denne. Utleier har rett til å kreve gebyr ved purring. 9 MERVERDIAVGIFT (1) Per leiestart omfattes hele Leieobjektet av Utleiers registrering i Merverdiavgiftsregisteret (2) Utleier har rett til å legge merverdiavgift med den til enhver tid gjeldende sats på leie, felleskostnader og eventuelle andre kostnader knyttet til arealer som per leiestart er og/eller i løpet av leieperioden blir omfattet av Utleiers registrering i Merverdiavgiftsregisteret. Side 3 av 9

4 (3) Leietaker er klar over at den faktiske disponering av Leieobjektet er avgjørende for Utleiers fradragsrett for inngående merverdiavgift. Leietaker plikter umiddelbart å gi Utleier opplysninger om forhold som kan medføre en endring i den avgiftsmessige status til hele eller deler av Leieobjektet. Endret bruk av Leieobjektet, i form av enten endret faktisk bruk eller fremleie, må ikke finne sted uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Endret avgiftsmessig belastning for Utleier som følge av Leietakers endrede bruk, skal anses som slik saklig grunn. (4) Leietaker skal holde Utleier skadesløs for ethvert merverdiavgiftstap Utleier måtte bli påført, herunder redusert fradragsrett og tilbakeføring/justering av fradragsført inngående merverdiavgift samt renter, tilleggsavgift og øvrige utgifter forbundet med slikt merverdiavgiftstap, som følge av regelverksendringer, Leietakers bruksendring, fremleie, selskapsmessige/organisatoriske endringer, formelle mangler eller forsømmelser og lignende. (5) Dersom Utleier har samtykket til fremleie av Leieobjektet, og de fremleide arealene kan omfattes av Utleiers registrering i Merverdiavgiftsregisteret, plikter Leietaker senest innen utgangen av den avgifts termin fremleieforholdet trer i kraft å søke om frivillig registrering for fremleien. Eventuelle kostnader forbundet med Leietakers søknad om frivillig registrering ved fremleie bæres av Leietaker. (6) På bakgrunn av avgiftsmyndighetenes dokumentasjonskrav plikter Leietaker, på forespørsel fra Utleier, å gi en skriftlig, årlig redegjørelse innen 31. desember over sin bruk av Leieobjektet gjennom året, og ved eventuell fremleie også en bekreftelse på at Leietaker er frivillig registrert for fremleien. Redegjørelsen skal også inneholde en oppstilling over totale aktiveringspliktige påkostninger som Leietaker har foretatt på Leieobjektet i løpet av regnskapsåret, herunder totalt påløpt merverdiavgift. Leietaker skal også innhente tilsvarende dokumentasjon fra (alle) eventuelle fremleietakere. Dokumentasjonen skal tilfredsstille de krav som til enhver tid måtte følge av gjeldende regler. (7) Ved opphør av leieforholdet, uansett grunnlag, skal Leietaker og eventuelle fremleietakere beholde egne justeringsforpliktelser på bygningsmessige tiltak foretatt på Leieobjektet. 10 LEIETAKERS BENYTTELSE AV LEIEOBJEKTET (1) Leietaker plikter å behandle Leieobjektet med tilbørlig aktsomhet. (2) Leietaker plikter å sette seg inn i og følge de offentlige forskrifter (herunder politivedtekter), vedtekter, instrukser, ordensregler o.l. som er eller måtte bli innført og som kommer til anvendelse på leieforholdet. (3) Alle offentligrettslige krav, herunder krav fra arbeidstilsyn, helsemyndigheter, sivilforsvar, industrivern, brannvern eller annen offentlig myndighet, skal være oppfylt av Utleier før Leietakers tiltredelse av lokalene. Dette omfatter også krav knyttet til universell utforming og de særlige regler som gjelder for arkiv iht Arkivlovens kapittel IV med evt. tilhørende forskrift. Ansvarsfordelingen nevnt ovenfor gjelder uavhengig av om Leietaker eller Utleier er adressat for Side 4 av 9

5 det offentligrettslige kravet. (4) Leieobjektet må ikke benyttes på en måte som forringer eiendommens omdømme eller utseende eller ved støv, støy, lukt, rystelse eller på annen måte sjenerer andre, herunder naboer. Rom med vann- og/eller avløpsrør må holdes så oppvarmet at frysing unngås. Utgiftene ved utbedring og eventuell erstatning grunnet mislighold av Leietaker i forbindelse med disse forhold, er Leietakers ansvar. 11 UTLEIERS ADGANG TIL LEIEOBJEKTET (1) Leietaker plikter å gi Utleier adgang til Leieobjektet i kontor-/forretningstid alle dager, for ettersyn, reparasjon, vedlikehold, inspeksjon, taksering, forandringsarbeid etc. Leietaker skal varsles med rimelig frist. I alle tilfeller der det anses nødvendig for å forebygge eller begrense skade på eiendommen, har Utleier rett til å skaffe seg adgang til Leieobjektet uten slikt varsel. 12 UTLEIERS VEDLIKEHOLDS- OG UTSKIFTINGSPLIKT Utleier skal besørge og bekoste alt løpende vedlikehold av leiearealet. Utleier skal utarbeide en vedlikeholdsplan for arealene som leies. Følgende gjelder for vedlikeholdsplanen: Utleier skal innkalle Leietaker til befaring i tidsrommet 3-6 måneder etter kontrakt er inngått. Vedlikeholdsplanen skal inneholde krav til årlige befaringer med representanter fra Utleier og Leietaker. Befaringen skal protokolleres, og protokollen skal signeres av begge partene. Mangelfullt vedlikehold fra Leietakers side skal protokolleres for å kunne gjøres gjeldende. Utleier plikter å innkalle til slik befaring senest 1 måned før befaring planlegges, og senest 13 måneder etter forrige befaring. Unnlatt befaring medfører at Utleier ikke kan påberope seg mangelfullt vedlikehold fra Leietakers side i perioden. Utleier skal innkalle til ny befaring når manglene er utbedret. Befaringen skal protokolleres med eventuelle mangler, og protokollen skal signeres av begge partene. Mangler skal utbedres snarest. 13 LEIETAKERS ENDRING AV LEIEOBJEKTET/EIENDOMMEN (1) Leietaker kan ikke foreta innredning, ominnredning eller annen forandring i eller av Leieobjektet uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Det samme gjelder dersom Leietaker ønsker å bruke mer strøm, vann, luft, avløp mv. enn hva Leieobjektet ved kontraktstidspunktet var utstyrt med. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Dersom samtykke gis skal Utleier samtidig skriftlig ta stilling til om Leietaker ved fraflytting helt eller delvis må omgjøre endringsarbeidene. Hvor annet ikke avtales, tilfaller endringsarbeider beskrevet i dette punkt 15 Utleier etter endt leieperiode, uten at Utleier kan forlange at Leieobjektet settes tilbake i sin opprinnelige stand. 14 FORSIKRING Side 5 av 9

6 (1) Utleier holder sine eiendeler/interesser forsvarlig forsikret. Leietaker holder innboforsikring. 15 BRANN/DESTRUKSJON Blir Leieobjektet ødelagt ved brann eller annen hendelig begivenhet kan hver av partene erklære seg fri fra alle rettigheter og forpliktelser under leieavtalen. 16 UTLEIERS AVTALEBRUDD (1) Leietaker kan kreve avslag i leien i henhold til husleieloven 2-11 som følge av forsinkelse eller mangel. (2) Leietaker kan kreve erstatning for direkte tap som følge av forsinkelse eller mangel i henhold til husleieloven 2-13 jf. punkt 6 (1) ovenfor. Indirekte tap dekkes ikke med mindre Utleier har handlet forsettelig eller grovt uaktsomt. (3) Dersom Leietaker ønsker å påberope vedvarende eller gjentatt mislighold fra Utleiers side som grunnlag for heving, krever dette skriftlig forhåndsvarsling om at avtalen kan bli hevet dersom misligholdet ikke opphører. For øvrig gjelder husleieloven LEIETAKERS AVTALEBRUDD/UTKASTELSE (1) Leietaker blir erstatningsansvarlig for all skade eller mangler som skyldes ham selv eller folk i hans tjeneste, faste eller tilfeldige, samt fremleietakere, kunder, leverandører, oppdragstakere og/eller andre personer som han har gitt adgang til eiendommen. (2) Leietaker vedtar at tvangsfravikelse kan kreves hvis leien eller avtalte tilleggsytelser ikke blir betalt, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd (a). Leietaker vedtar at tvangsfravikelse kan kreves når leietiden er løpt ut, jf. tvangsfullbyrdelsesloven 13-2 tredje ledd (b). 18 FRAFLYTTING (1) Ved fraflytting skal Utleier umiddelbart gis adgang til Leieobjektet. (2) Leietaker skal ved fraflytting tilbakelevere Leieobjektet ryddet, rengjort, med hele vindusruter og for øvrig i kontraktsmessig vedlikeholdt stand med unntak for normal slitasje og elde, og med samtlige nøkler/adgangskort. (3) I god tid før leieforholdets opphør skal det avholdes en felles befaring mellom Leietaker og Utleier for å fastlegge eventuelt nødvendige arbeider for å bringe Leieobjektet i den stand det skal være ved tilbakelevering. (4) I de siste 5 måneder før fraflytting har Utleier rett til å sette opp skilt på fasaden med Side 6 av 9

7 informasjon om at Leieobjektet blir ledig. I samme periode plikter Leietaker, etter forhåndsvarsel, å gi leiesøkende adgang til Leieobjektet 1 dag per uke i alminnelig kontor-/forretningstid. (5) Senest siste dag av leieforholdet skal Leietaker på egen bekostning fjerne sine eiendeler. Eiendeler som ikke fjernes etter et skriftlig varsel på 14 dager skal anses etterlatt, og tilfaller Utleier. 19 TINGLYSING/PANTSETTELSE (1) Leieavtalen kan ikke tinglyses uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. En eventuelt tinglyst leieavtale skal ikke ha opptrinnsrett, og den skal vike prioritet for nye pengeheftelser som måtte bli tinglyst på eiendommen. Leietaker skal medvirke til at slik prioritetsvikelse gjennomføres. Leietaker gir Utleier ugjenkallelig fullmakt til å besørge den tinglyste leieavtalen slettet på det tidspunkt leieforholdet opphører. Utgifter forbundet med tinglysning og sletting av leieavtalen dekkes av Leietaker. (2) Leieavtalen kan ikke pantsettes uten Utleiers skriftlige samtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Utleier kan stille vilkår for pantsettelsen. Leietaker gir Utleier ugjenkallelig fullmakt til å besørge pantsettelsen slettet på det tidspunkt leieforholdet opphører. 20 GARANTI OG/ELLER DEPOSITUM (1) Leietaker skal ikke stille garanti og/eller depositum. 21 FREMLEIE (1) Fremleie av Leieobjektet, helt eller delvis, må ikke finne sted uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Som saklig grunn regnes også at fremleietaker driver virksomhet som medfører endret avgiftsmessig belastning for Utleier. (2) Manglende svar på søknad om samtykke etter bestemmelsene i dette punkt 21 anses ikke som samtykke. (3) Utleier er ved inngåelse av kontrakten gjort kjent med at Leietaker blant annet skal benytte Leieobjektet til å utføre fellesfunksjoner mellom Grimstad og Arendal kommuner. I denne forbindelse er det ikke endelig avklart om deler av lokalene skal fremleies eller om leiekostnadene skal fordeles mellom kommunene på annen måte. 22 OVERDRAGELSE/SELSKAPSMESSIGE ENDRINGER (1) Overdragelse av leieavtalen, helt eller delvis, er ikke tillatt uten Utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Side 7 av 9

8 (2) Manglende svar på søknad om samtykke etter bestemmelsene i dette punkt 22 anses ikke som samtykke. (3) Utleier skal holde Leietaker skriftlig orientert om eventuelle endringer i eierforholdet til eiendommen eller Utleier. 23 SÆRLIGE BESTEMMELSER (1) Dersom Utleier besørger oppført tilbygg/påbygg skal Leietaker ha fortrinnsrett til å leie disse på markedsmessige vilkår, dette selv om Leietaker tidligere har takket nei til leie av ledige lokaler. (2) Utleier har plikt til å stille på alle møter Leietaker kaller inn til. Utleier dekker selv sine kostnader ved møtene. Faste møter med Utleiers bemyndige representant (er): Ved kontraktsinngåelse skal det gjennomføres oppstartsmøte. Tilsvarende dersom kontrakten forlenges ved bruk av opsjon. Utleier skal stille på alle nødvendig møter Leietaker kaller inn til som følge av leieforholdet. Det skal være faste og regelmessige oppfølgingsmøter med Leietaker, minimum en gang pr halvår. (3) Leietaker har rett til å kreve at Utleier besørger renhold av Leieobjektet i samsvar med kravene i NS INSTA 800, renholdsklasse 4 og renholdsklasse 5 for sanitærrom for et fast vederlag som er avtalt til kr. [ ] per år. Beløpet forfaller til betaling etter samme modell som husleien i den del av leietiden hvor opsjonen påberopes. (4) Kun representanter med fullmakt for Leietaker har rett til å bestille tjenester med rettslig virkning for Leietaker. Ingen bestilling eller ordre skal anses bindende for Leietaker med mindre det foreligger skriftlig bestilling underskrevet av bemyndiget representant. (5) Utleier er kjent med at det i forbindelse med virksomheten i Leieobjektet vil bli oppbevart taushetsbelagt informasjon i henhold til offentlige lover og forskrifter. Utleier, og hans underleverandører er forpliktet til å sikre at ingen taushetsbelagt informasjon tilveiebringes av utenforstående, og skal sørge for rutiner for å ivareta dette hos eget og innleid/kontrahert personell. (6) Utleier skal sørge for at ansatte i egen organisasjon og ansatt hos eventuelle underleverandører ikke har dårligere lønns- og arbeidsvilkår en det som følger av tariffavtale, regulativ eller det som er normalt på det stedet arbeidet utføres og for vedkommende yrke. Det er daglig leder av virksomheten som er ansvarlig for at denne kontraktsbestemmelsen blir etterlevd. Alle avtaler Utleier inngår for utføring av arbeid under denne kontrakten skal inneholde tilsvarende bestemmelser. Dersom Utleier ikke etterlever klausulen, anses dette som mislighold Side 8 av 9

9 av leieavtalen. Leietaker har i tilfelle rett til å holde tilbake husleie til det er dokumentert at forholdet er brakt i orden. 24 FORHOLDET TIL HUSLEIELOVEN (1) Følgende bestemmelser i husleieloven gjelder ikke: 2-15, 3-5, 3-6, 4-3, 5-4 første ledd, 7-5, 8-4, 8-5, 8-6 annet ledd og For øvrig er det denne leieavtalen som gjelder i de tilfeller der den har andre bestemmelser enn hva som følger av husleielovens fravikelige regler. 25 LOVVALG OG TVISTELØSNING (1) Alle forhold tilknyttet denne leieavtalen reguleres av norsk rett. (2) Eiendommens verneting vedtas i alle tvister som gjelder leieavtalen. 26 BILAG TIL LEIEAVTALEN Bilag 1: Bilag 2: Bilag 3: Tegninger som viser Leieobjektet, herunder plantegninger for bygninger og situasjonstegninger for utenomhusareal og parkeringsplasser. Leietakers Kravspesifikasjon. Avtalte endringer til kravspesifikasjonen. 27 SIGNATUR (1) Denne leieavtalen er undertegnet i to eksemplarer, hvorav Utleier og Leietaker hver har fått sitt. Sted: [ ] Dato: [ ] Utleier [ ] Leietaker [ ] Side 9 av 9