LEIEKONTRAKT BYGG OMSORG+

Transkript

1 UTKAST fylles ut etter forhandlinger LEIEKONTRAKT BYGG OMSORG+ 1. UTLEIER Navn: Fnr/Org. nr.: Adresse: 2. LEIETAKER Navn: Oslo kommune Org. nr.: Adresse: Rådhuset, 0037 Oslo 3. KONTRAKTEN Kontrakten består av følgende dokumenter: a) dette kontraktsdokument, samt eventuelle endringsavtaler; b) leietakers konkurransedokumenter c) utleiers tilbud av. og oppsummeringsprotokoll d) godkjent situasjonsplan og tegninger, teknisk beskrivelse og leilighetsoversikt e) oversikt over fordeling av kostnader for forvaltning, drift og vedlikehold f) overtagelsesprotokoll Ved motstrid gjelder dokumentene i nevnte rekkefølge 4. EIENDOM Adresse: Gnr.@ bnr.@ 5. LEIEOBJEKTET Leieforholdet omfatter: Bruttoareal tomt: Bruttoareal bygg: Antall omsorgsboliger: kvm kvm stk. 6. LEIETID Kontrakten løper i 30 år fra den første i den måned leieobjektet overtas av leietaker. Leietaker har opsjon på fornyelse av leieperioden med 10 år på samme leievilkår som i denne kontrakt.

2 Utleier skal innen 18 måneder før leietiden utløper, skriftlig varsle leietaker om retten til forlengelse i rekommandert forsendelse (eller tilsvarende fremtidig sikker måte). Såfremt leietaker vil benytte seg av retten til forlengelse av leieforholdet, skal leietaker varsle utleier skriftlig om dette senest innen 12 måneder før leietiden utløper. Også leietakers skriftlige varsel skal sendes rekommandert (eller tilsvarende fremtidig sikker måte) til utleier. Dersom leietaker ikke benytter seg av sin rett til forlengelse av leieforholdet, opphører leieforholdet uten oppsigelse ved utløpet av den avtalte leietid, jf. husleieloven LEIESUM Leien er på per år ekskl. merverdiavgift. Inkludert i leien ligger utleiers kostnader for forvaltning, drift og vedlikehold (FDV), herunder kommunale avgifter og eiendomsskatt, se Leien forfaller til betaling forskuddsvis den 1. hver måned. Betaling anses ikke skjedd før beløpet er mottatt av utleiers bankforbindelse. Ved forsinket betaling av leie svares forsinkelsesrente iht. lov av 17. desember 1976 nr. 100 eller lov som trer i stedet for denne. Utleier har rett til å kreve gebyr ved purring. 8 LEIEREGULERING Begge parter kan årlig kreve leien regulert med på 80 % av eventuelle endringer i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks (KPI) eller annen tilsvarende offentlig indeks om denne blir opphevet. Opprinnelig kontraktsindeks er indeksen ved overtagelse. Utleier sier fra seg retten til å regulere husleien i henhold til Husleieloven 4-3 om gjengs leie. 9. TILSKUDD, RENTE- OG AVDRAGSFRITT LÅN Tilskudd/rente- og avdragsfrie lån fra Oslo kommune skal komme leietaker til gode gjennom hele leieperioden i form av redusert husleie. Reduksjon i leien beregnes ved at gitt tilskudd/rente- og avdragsfritt lån trekkes fra godkjent prosjektkostnad. 10. MERVERDIAVGIFT Utleier forutsetter at bestemmelsene om momskompensasjon kommer til anvendelse, slik at utleier får moms mens leietaker får momskompensasjon. Leiesummen i pkt. 7 er oppgitt eksklusiv moms og er basert på at det innvilges momskompensasjon. Utleier skal foreta registrering i avgiftsmanntallet i medhold av merverdiavgiftsloven 2-3 første ledd. Side 2 av 7

3 11. OVERTAKELSE Utleier har ansvar for at bygningene er i samsvar med de krav som er stilt i leietakers konkurransedokumenter, og at bygningen tilfredsstiller gjeldende lover og regler og for øvrig fyller kravene til Husbankens retningslinjer for omsorgsboliger. Utleier skal sørge for at eiendommen er regulert til formål som nevnt i kontraktens punkt 12. Byggetiden er beregnet til.. måneder fra igangsettingstillatelse er gitt. Dersom det oppstår forhold som medfører at utleier blir forsinket med sin utførelse, skal utleier innen rimelig tid varsle leietaker. Leietaker kan bare heve kontrakten om det skulle foreligge vesentlig forsinkelse fra utleiers side og dette skyldes forhold som ligger innenfor utleiers kontroll. Begivenheter som ligger utenfor utleiers kontroll er bl.a. streik, brann, naturkatastrofer unntakstilstand, krigstilstand og andre force majeure-hendelser. Dersom det foreligger force majeure-hendelser, kan leietaker ikke gjøre misligholdsbeføyelser gjeldende. Partene skal i fellesskap holde overtagelsesforretning og føre protokoll fra denne. Protokollen skal gjelde som et tillegg til kontrakten, og legges til grunn ved vurderingen etter punkt 18 (fraflytting). Utleier skal varsle leietaker skriftlig 6 måneder forut for overtagelse. Varsel sendes til partenes representanter. Utleier kan ikke kreve at leietaker skal overta leieobjektet før dette er ferdigstilt og godkjent (ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse). Leietaker kan nekte overtagelse hvis det ved overtakelsesforretningen er påvist mangler som hindrer den forutsatte bruk av leieobjektet, og som gir rimelig grunn til å nekte overtakelse. Leietaker er ikke ansvarlig for leieforpliktelsene før leieobjektet helt eller delvis overtas av leietaker. 12. BRUK AV LEIEOBJEKTET/FREMLEIE Leieobjektet skal benyttes til omsorgsboliger og servicelokaler for eldre. Leietaker kan ikke endre bruken av leieobjektet uten utleiers samtykke. Slikt samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Dersom endring i bruk av lokalene medfører at det ikke lenger foreligger berettigelse til kompensasjon, jf. pkt. 10, skal utleiers fulle økonomiske tap som følge av dette erstattes. Utleier er kjent med og aksepterer at objektet skal fremleies. 13. OVERDRAGELSE AV LEIEKONTRAKT Leietaker har rett til å overføre leieretten til annen offentlig virksomhet. Med det offentlige menes stat med tilhørende etater og foretak, fylkeskommune, kommuner eller fylkeskommunale/kommunale foretak, jfr. lov om kommuner og fylkeskommuner av 25. september 1992 nr. 107 kapittel 11. Side 3 av 7

4 14. MANGLER Leietakeren kan kreve at utleieren utbedrer mangler som oppdages i leieperioden, forutsatt at mangelen ikke beror på forhold på leietakerens side. Skriftlig melding skal gis utleieren innen rimelig tid etter at mangelen oppdages. Det skal i vurderingen av «rimelig tid» tas hensyn til at boligene fremleies og at kunnskap om mangler og/eller skader er avhengig av fremleietakers varsling til leietaker. Leietaker skal bidra til å gi utleier adgang til leieobjektet for å utbedre mangler. 15. UTLEIERS PLIKTER I LEIETIDEN Det påhviler utleier å bekoste og utføre alt utvendig bygningsmessig vedlikehold, herunder også vedlikehold av byggets vinduer/vindusruter. Utleier er ansvarlig for vedlikehold av fellesarealer, så som resepsjon, aktivitets-/kultursenter med kafe og kjøkken, lokaler for private næringsdrivende, personalbase, trapper, ganger, kjeller og loft. Utleier er også ansvarlig for vedlikehold av utomhusareal. Utleier er videre ansvarlig for vedlikehold av tekniske installasjoner, heriblant fast utstyr og hvitevarer i kafekjøkken og felleskjøkken, heiser, ventilasjonsanlegg, fyringsanlegg o.l. For øvrig vises det til Husleielovens kapittel LEIETAKERS PLIKTER I LEIEPERIODEN Leietaker er ansvarlig for det indre vedlikehold i den enkelte boenhet i leieobjektet. Leietaker plikter å vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere fra uttakspunktene i boenhetene, varmtvannsbeholdere, hvitevarer og annet inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Gjenstander i boenhetene, herunder hvitevarer, som tilhører utleier og som enten pga. produktfeil eller etter normalt bruk og vedlikehold må skiftes ut, skal utleier sørge for utskiftning og dekke alle utgifter i den forbindelse. Vindusruter i boenhetene er etter pkt. 15 utleiers ansvar, men kan skader henføres til leietakers forhold, er leietaker likevel ansvarlig. Tilsvarende har leietaker ansvar for skader eller mangler på tekniske installasjoner e.l. som kan henføres til leietakers forhold For øvrig vises det til Husleielovens kapittel ENDRING AV LEIEOBJEKTET Enhver innredning, ominnredning, forbedring, installasjoner eller noen som helst forandring i eller vedrørende leieobjektet, herunder tekniske anlegg m.v, må ikke finne sted uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Unntatt fra denne bestemmelsen er forandringer som er ledd i leietakers kontraktsmessige vedlikeholdsplikt og ved behov for montering av takskinner og andre tilgjengelighetsmidler i leilighetene. Leietaker er ansvarlig for skader eller mangler som måtte oppstå som følge av forandringer/arbeider som utføres fra deres side. Utleier kan kun nekte endringer i objektet på et saklig grunnlag. Utleier skal samtidig med godkjenning av endringsarbeider skriftlig ta stilling til om leietaker ved fraflytting helt eller delvis må tilbakeføre endringsarbeidene. Hvor annet ikke avtales skal Side 4 av 7

5 ikke endringsarbeidene i leieobjektet settes tilbake i sin opprinnelige stand etter endt leieperiode. Endringer pga. forhold som nevnt i Husleieloven 5-4 tredje ledd kan ikke kreves tilbakeført. Dersom leietaker av hensyn til den fortsatte bruken av objektet må foreta konkrete endringer, kan disse ikke nektes såfremt endringene ikke påvirker byggets sikkerhet eller for øvrig er i strid med offentlige pålegg. 18. FRAFLYTTING Leietaker skal ved fraflytting tilbakelevere leieobjektet rengjort, med hele vindusruter og for øvrig i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra godkjente endringsarbeider som ikke skal tilbakestilles og den forringelse av leieobjektet som skyldes alminnelig slit og elde. Samtlige nøkler skal også innleveres. I god tid før leieforholdets opphør skal det avholdes en felles befaring mellom leietaker og utleier for å fastlegge eventuelt nødvendige arbeider for å bringe boligenhetene i leieobjektet i den stand det skal være ved tilbakelevering. Det skal føres protokoll over befaringen, og protokollen skal bl.a. angi hvilke mangler som påvises, frist for utbedring av påviste mangler og tidspunkt for etterbesiktigelse. 19. EIERKOSTNADER Utleier forestår eierkostnader, herunder utgifter til vanlig gårdeierforsikring av eiendommen, skatter og kommunale avgifter. Utleier sørger for at leieobjektet til en hver tid er fullverdiforsikret. Polise skal fremvises på oppfordring. Forsikring av møbler, inventar og løsøre som befinner seg innen boenheten, er utleier uvedkommende. Utleier har intet ansvar for skader eller tap som måtte oppstå ved innbrudd, brann, vannskade m.v. utover det som dekkes av gårdeierforsikringen. Dette gjelder likevel ikke skader eller tap som skyldes utleiers mislighold. Leietaker er selvassurandør. 20. GARANTI OG/ELLER DEPOSITUM Leietaker skal ikke betale depositum eller stille andre garantier for leieforholdet 21. TINGLYSING/PANTSETTELSE Leiekontrakten kan tinglyses av leietaker for egen regning. Leietaker skal besørge sletting av tinglysingen fra grunnboken senest 1 måned etter at leieforholdet har opphørt. Ved tildeling av tilskudd/rente- og avdragsfritt lån fra Oslo kommune, skal utleier undertegne pantedokument tilstilt Oslo kommune pålydende beløpet. Pantedokumentet besørges og bekostes tinglyst som heftelse på eiendommen av Oslo kommune. Ved eventuell tildeling av lån og/eller tilskudd fra Husbanken krever Husbanken pant i eiendommen med førsteprioritet. Side 5 av 7

6 22. PARTENES REPRESENTANTER Hver av partene utpeker en person (representant) som representerer dem. Utskiftning av representanten skal varsles skriftlig. Partenes representanter har fullmakt til å opptre på partenes vegne i daglige spørsmål som angår kontrakten og som er nødvendige for den løpende oppfølgingen av kontrakten. Partene kan ikke forplikte hverandre overfor tredjemann uten særskilt fullmakt. For leietaker : For utleier: Navn... Navn. Adresse... Adresse Telefon... Telefon. Telefaks Telefaks TVISTELØSNING Dersom det oppstår tvist om fortolkninger eller rettsvirkning av leieavtalen skal denne søkes løst ved forhandlinger. Fører forhandlinger ikke frem, skal saken avgjøres av ordinære domstoler. I tilfelle søksmål er Oslo tingrett rett verneting. Ved løsning av tvister ved søksmål skal norsk rett legges til grunn. 24. SÆRLIGE BESTEMMELSER Godkjennelse av kompetent organ: Gyldigheten av denne kontrakt er betinget av godkjenning fra kompetent politisk organ i Oslo kommune. Offentlig anskaffelse Dersom utleier skal oppføre nytt bygg eller et bestående bygg må bygges om vesentlig, er utleier forpliktet ved anskaffelsen av bygg- og anleggsarbeider å følge regelverket for offentlige anskaffelser. Salg/overdragelse: Dersom utleier ønsker å selge eiendommen, har leietaker forkjøpsrett til eiendommen på samme vilkår som er tilbudt eller avtalt. Tilsvarende gjelder om utleier ønsker å selge deler av eiendommen. Leietaker har også forkjøpsrett ved overdragelse av eierandeler eller annen endring av eierstruktur hos utleier. Forkjøpsretten gjelder ikke ved arv, gave eller skifte. Forkjøpsretten må gjøres gjeldende for samtlige aksjer som er eller ønskes overdratt. Side 6 av 7

7 Forkjøpsretten gjøres gjeldende ved skriftlig melding til utleier innen en måned etter at leietaker mottok varsel om ønsket eller foretatt salg av eiendommen, aksjeovergang eller endret eierstruktur hos utleier. Dersom leietaker ikke ønsker å benytte seg av sin forkjøpsrett, skal det foreligge et skriftlig forhåndssamtykke fra leietaker før et eventuelt salg av hele eller deler av bygget. Samtykke kan kun nektes på et saklig grunnlag. Husleieloven: Der kontrakten ikke sier annet, er det Lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr. 17 (Lov om husleieavtaler), som legges til grunn for avtaleforholdet 25. STED/DATO / (Utleiers signaturdato) / (Leietakers signaturdato) 26. SIGNATUR Denne kontrakt er undertegnet i to eksemplarer der partene skal ha hvert sitt. Leverandør: Navn Tittel: Oppdragsgiver: Navn: Tittel: Side 7 av 7