AVTALEDOKUMENT *** HUSLEIE BOLIG

Transkript

1 AVTALEDOKUMENT *** HUSLEIE BOLIG Innhold 1 PARTENE OG DERES REPRESENTANTER BAKGRUNN/FORMÅL LEIEOBJEKTENE BRUKEN AV LEIEOBJEKTENE VARIGHET LEIESUM OG BETALING AV LEIEN FAKTURERING ELEKTRONISK FAKTURA KRAV TIL FAKTURAENE FAKTURAADRESSE (KUN FOR PAPIRFAKTURAER)... FEIL! BOKMERKE ER IKKE DEFINERT. 7 LEIEREGULERING UTLEIERS PLIKTER LEIETAKERS PLIKTER UTLEIERS ENDRING AV LEIEOBJEKTENE/EIENDOMMEN LEIETAKERS ENDRING AV LEIEOBJEKTENE/EIENDOMMEN FORSIKRING FREMLEIE/OVERDRAGELSE LEIETAKERS AVTALEBRUDD/UTKASTELSE UTLEIERS AVTALEBRUDD TINGLYSING/PANTSETTELSE FRAFLYTTING / LEIEFORHOLDETS OPPHØR UTLEIERS ADAGANG TIL LEIEOBJEKTET FORHOLDET TIL HUSLEIELOVEN TVISTER VEDLEGG UNDERTEGNELSE... 8 Innleie 1 / 8

2 1 PARTENE OG DERES REPRESENTANTER Utleier Navn: Organisasjonsnr: Adresse: Representant: Tlf: E-post: Leietaker Navn: Organisasjonsnr: Staten v/forsvarsdepartementet v/forsvarsbygg v/ Markedsområdet Trøndelag Stab Bolig Adresse: Postboks 405 Sentrum, 0103 Oslo Representant: Tlf: E-post: Synøve Hammer Utleier og leietaker er i avtalen benevnt partene. Partenes representanter har fullmakt til å representere og fatte alle beslutninger angående kontrakten. Representanten kan ved skriftlig varsel til den andre parten gi andre fullmakt til å opptre på sine vegne. Eventuelt skifte av representant skal meddeles den andre parten skriftlig. Det er kun Leietakers representant, eller den vedkommende delegerer fullmakt til, som har myndighet til å bestille tjenester eller på annen måte forplikte leietaker etter denne kontrakt. Forsvaret eller Forsvarets brukere av boligene har ikke myndighet til å forplikte leietaker. 2 BAKGRUNN/FORMÅL 3 LEIEOBJEKTENE Adresse: Leiligheter: Leieobjektene fremgår av bilag 1. Samlet areal for leieobjektene er xxxx. kvm. BTA/ xxxx. kvm. BRA. Alle arealer er oppgitt etter NS 3940:2012. Innleie 2 / 8

3 For leieobjekter som på avtaletidspunktet ikke er besiktiget av leietaker gjelder følgende: Utleier skal sørge for at leieobjektenes bygninger måles opp av uavhengig, godkjent takstmann umiddelbart før overtakelse. Dersom oppmålingen viser negativt avvik i areal i forhold til det tall som er angitt ovenfor skal utleier på eget initiativ redusere leien forholdsmessig basert på gjennomsnittlig kvadratmeterpris samlet for alle leilighetene. Etter dette tidspunktet bortfaller retten til å påberope arealsvikt. 4 BRUKEN AV LEIEOBJEKTENE Leieobjektene skal kun benyttes som bolig. 5 OVERTAKELSE Overtakelse av leieobjektet skal skje ved overtakelsesbefaring, senest innen dd.mm.åååå. Fra befaringen føres protokoll som undertegnes på stedet av begge parter. Partene skal benytte mal for overleveringsprotokoll, se bilag X. Det er en forutsetning for overtakelse at leieobjektene er ferdige og i henhold til avtalte krav. Offentligrettslige krav til leieobjektet (bygningstekniske krav) og offentligrettslige krav til bruken av leieobjektet (reguleringsmessige krav) skal være oppfylt ved overtakelsen. Leietaker kan imidlertid ikke nekte overtakelse dersom det handler om mindre mangler, og manglene eller utbedringen av disse har liten praktisk betydning for den forutsatte bruken av leieobjektet. Etter overtakelsen må leietaker gi skriftlig melding om skader og mangler mv. innen rimelig tid etter at han burde ha oppdaget dem. Forhold som leietaker kjente til ved overtakelsen, kan ikke senere gjøres gjeldende som mangel. Samtlige mangler skal utbedres uten ugrunnet opphold. 6 LEIETID Leieforholdet er tidsbestemt og løper fra overtakelse og deretter i 20 år. Når 10 år har passert, har leietaker 3 måneder ensidig oppsigelsesrett. Oppsigelse kan gjelde hvert enkelt leieobjekt, eller alle leieobjektene samlet. Utleier har under ingen omstendighet oppsigelsesrett i utleieperioden. Fraflytting skal skje ved utløpet av kalendermåned oppsigelsesfristen utløper i. Oppsigelsen skal være skriftlig i form av brev, e-post eller levert personlig. Frist for å sende flyttingsoppfordring ved leieforholdets opphør, jf. husleielovens 9-2, tredje ledd, er tre måneder. 7 LEIESUM OG BETALING AV LEIEN 7.1 Leiesum Leien utgjør samlet kr. per kvartal eksklusiv merverdiavgift fordelt slik som angitt i bilag X. Leietaker skal ikke betale merverdiavgift i leieperioden. Inkludert i leien er leieobjektenes fellesutgifter, strøm, oppvarming, varmtvann, dugnad, vaktmestertjenester, eventuell fri tilgang til vaskemaskin og tørketrommel i kjeller, samt møbler og inventar i henhold til denne avtales vedlegg Inventarliste. Kabel-tv, NRK-lisens, trådløs internett bekostes av leietaker. Innleie 3 / 8

4 7.2 Fakturering Leie og eventuelle skriftlige avtalte tilleggsytelser utover ovenstående faktureres forskuddsvis med minimum 30 dagers betalingsfrist, og med forfall henholdsvis 1. januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober hvert år. For 2017 faktureres hele leiesummen én gang ved overtakelsen - beregnet etter antall dager fra overtakelse til Det kan ikke kreves fakturagebyr. 7.3 Elektronisk faktura Faktura sendes elektronisk, slik at Leietaker mottar dokumentet i samsvar med standarden «elektronisk handelsformat»; EHF. Se Se også -faktura. 7.4 Krav til fakturaene Faktura skal merkes på fakturaforsiden: Navn, ressursnummer.. I fakturaens beskrivelsesfelt skal følgene opplysninger fremgå: «Leie for periode., leieobjekt.» 8 LEIEREGULERING Leien reguleres 1. januar hvert år, i forhold til endringer i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks, eller, hvis denne blir opphevet, annen tilsvarende offentlig indeks. Reguleringen skjer ut fra indeksendringen i perioden 15. oktober det ene året til 15. oktober påfølgende år. Første gangs regulering skal foretas med virkning fra 1. januar Ved offentlig inngrep (prisstopp o.l.) som begrenser den leie utleier ellers kunne tatt etter denne kontrakt, skal kontraktens regulerte leie løpe fra det tidspunkt og i den utstrekning det måtte være lovlig adgang til det. 9 UTLEIERS PLIKTER Utleier har ansvar for at Leieobjektene er i samsvar avtalte krav og de for eiendommen/ leieobjektenes til enhver tid gjeldende offentligrettslige krav. Utleier har ansvar for at eiendommens innvendige fellesarealer og eiendommens tekniske innretninger holdes i tilsvarende stand som ved overtakelse eller bedre, men slik at alminnelig slitasje må aksepteres av leietaker. Utleier plikter å sørge for alminnelig godt vedlikehold, drift og renhold av inn- og utvendige fellesarealer med normale intervaller. Det henvises også til «Kravdokument for boliger » s. 2 Utskiftning av bygningsdeler. Utleier har ansvar for alt utvending og innvendig bygningsmessig vedlikehold. Likeledes skal utleier skifte ut tekniske innretninger, slik som heiser og utstyr/innretninger i tilknytning til disse, ventilasjonsanlegg, branntekniske anlegg, fyringsanlegg etc. når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde på regningssvarende måte. Utleier har ikke ansvar for vedlikehold eller utskifting av innretninger anbrakt i leieobjektet av leietaker. Avbrudd i forsyninger av vann, strøm, luft etc., som ikke er vesentlige plikter leietaker å tåle uten erstatning eller avslag i leien. Utleier må ta tilbørlig hensyn til leietakers behov og ønsker slik at avbrudd i minst mulig grad forstyrrer leietakers bruk av leieobjektet. Innleie 4 / 8

5 Ved utleie til flere leietakere skal utleier påse at øvrige leietakere ikke benytter eiendommen på en måte som forringer eiendommens omdømme eller utseende. Utleier plikter å påse at øvrige leietakere følger standard husordensregler. Alt arbeid utleier plikter å utføre, skal han foreta uten ugrunnet opphold, med normale intervaller i leieperioden og på en forskrifts- og håndverksmessig god måte. 10 LEIETAKERS PLIKTER Leietaker plikter å behandle så vel leieobjektet som eiendommen for øvrig med tilbørlig aktsomhet. Leietaker plikter å sette seg inn i og følge de ordensregler, brann-/rømningsinstrukser samt instrukser for heiser og øvrige tekniske anlegg, som til enhver tid gjelder i eiendommen. Videre plikter leietaker å sette seg inn i og følge offentlige forskrifter (herunder politivedtekter), vedtekter, instrukser, ordensregler o.l. som er eller måtte bli innført og som kommer til anvendelse på leieforholdet. Rom med vann- og/eller avløpsrør må holdes så oppvarmet at frysing unngås. Kostnadene ved utbedring og eventuell erstatning i forbindelse med disse forhold, er leietakers ansvar, så fremt skader m.v. ikke skyldes forhold omfattet av utleiers drifts- og vedlikeholdsansvar. 11 UTLEIERS ENDRING AV LEIEOBJEKTENE/EIENDOMMEN Utleier er berettiget til å foreta alle arbeider som måtte være nødvendige til eiendommens forsvarlige vedlikehold eller fornyelse. Utleier kan videre foreta ethvert forandringsarbeid (herunder tilbygg, påbygg mv.) utenfor arealer til leietakers eksklusive bruk, dog slik at forandringsarbeider i fellesareal hva gjelder utforming og areal kun kan foretas dersom forandringsarbeidene er mindre vesentlige. Leietaker plikter å finne seg i slike arbeider uten erstatning eller avslag i leien, med mindre ulempene for ham er vesentlige. Utleier skal påse at arbeidene blir til minst mulig sjenanse for leietaker. Leietaker skal varsles med rimelig frist. 12 LEIETAKERS ENDRING AV LEIEOBJEKTENE/EIENDOMMEN Leietaker kan ikke foreta innredning, ominnredning eller annen forandring i eller av leieobjektet uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Utleier bærer kun kostnader for slike forandringer dersom han på forhånd skriftlig har akseptert disse kostnadene. Dersom samtykke gis skal utleier samtidig, dersom leietaker krever det, skriftlig ta stilling til om leietaker ved fraflytting helt eller delvis må tilbakestille de utførte endringene. Leietaker er ansvarlig for å innhente de nødvendige offentlige tillatelser, samt oppdatering av tegninger og dokumentasjon knyttet til endringene. Hvor annet ikke avtales, tilfaller endringene beskrevet i dette punkt 12 utleier etter endt leieperiode. 13 FORSIKRING Hver av partene holder sine eiendeler/interesser forsikret. Leietaker er selvassurandør. Leietaker har dermed ikke forsikringsplikt, men likevel ansvar som tilsvarer det som fremkommer i dette punkt 13. Utleier forsikrer eiendommen, egen bygningsmessig innredning, fast og løst inventar, løsøre, maskiner, data, varer, driftstap/avbrudd og ansvar. Innleie 5 / 8

6 Innenfor leietakers ansvar inngår egen innredning, fast og løst inventar, løsøre, maskiner, data, varer, driftstap/avbrudd, og eget ansvar. Tap påført leietakers medkontrahenter som følge av avbrudd, forsinkelser eller oppgjør i henhold til bestemmelsene i dette punkt 13, er leietakers ansvar. Leietaker kan kreve at utleier legger frem forsikringsbevis med vilkår og kvittering for betalt forsikring. Slik fremleggelse kan ikke påberopes som grunnlag for at leietaker har akseptert at vilkårene er dekkende for utleiers forpliktelser etter dette punkt FREMLEIE Leietaker har rett til å fremleie leieobjektet uten samtykke fra utleier. 15 OVERDRAGELSE/SESKAPSMESSIGE ENDRINGER Overdragelse av avtalen, Eiendommen, Leieobjektet eller selskap som eier Eiendommen og/eller Leieobjektet, helt eller delvis, er ikke tillatt uten Leietakers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Samtykke kan uansett nektes hvor det foreligger sikkerhetsmessige forhold hos erverver. Leietaker avgjør med endelig virkning hva som er sikkerhetsmessige forhold som gir grunnlag for å nekte samtykke. Ved brudd på denne bestemmelsen kan Leietaker heve leieavtalen med umiddelbar virkning. 16 LEIETAKERS AVTALEBRUDD/UTKASTELSE Leietaker blir erstatningsansvarlig for all skade eller mangler som skyldes ham selv eller folk i hans tjeneste, faste eller tilfeldige, samt fremleietakere, kunder, leverandører, oppdragstakere og/eller andre personer som han har gitt adgang til eiendommen. Gjør leietaker seg skyldig i vesentlig mislighold av leieavtalen kan utleier heve denne, og leietaker plikter da straks å fraflytte leieobjektet. En leietaker flytter etter krav fra utleier pga. vesentlig mislighold plikter å betale leie og andel felleskostnader for den tid som måtte være igjen av leietiden. Betalingsplikten gjelder bare i den utstrekning utleier ikke får dekket sitt tap gjennom annen utleie. 17 UTLEIERS AVTALEBRUDD 17.1 Forsinkelse Det foreligger forsinkelse dersom leieobjektene ikke er overtatt innen fristen fastsatt i punkt 5 ovenfor. Forsinkelse som i hovedsak ikke skyldes forhold på Leietakers side eller force majeure, gir grunnlag for dagbot. Dagboten påløper automatisk. Dagboten utgjør NOK 2000 per leieobjekt hver kalenderdag forsinkelsen varer. Leietaker kan ikke kreve dagbot for mer enn 100 dager for hvert leieobjekt. Leietaker kan ikke kreve erstatning i tillegg til dagbot med mindre det foreligger forsett eller grov uaktsomhet Mangler Leietaker kan kreve avslag i leien i henhold til husleieloven 2-11 som følge av mangel. Dette gjelder både mangler per overtakelse og mangler i leietiden. Innleie 6 / 8

7 Leietaker kan kreve erstatning for direkte tap som følge av mangel i henhold til husleieloven Indirekte tap dekkes ikke. Erstatningens størrelse i leietiden begrenses uansett til 12 måneders leie, med mindre utleier har handlet forsettlig eller grovt uaktsomt. Dersom leietaker ønsker å påberope vedvarende eller gjentatt mislighold fra utleiers side som grunnlag for heving, krever dette skriftlig forhåndsvarsling om at avtalen kan bli hevet dersom misligholdet ikke opphører. For øvrig gjelder husleieloven TINGLYSING/PANTSETTELSE Utleier aksepterer at leieavtalen kan tinglyses. En eventuelt tinglyst leieavtale skal ha opptrinnsrett, og den skal ikke vike prioritet for nye pengeheftelser som måtte bli tinglyst på eiendommen. Leietaker gir Utleier ugjenkallelig fullmakt til å besørge den tinglyste leieavtalen slettet på det tidspunkt leieforholdet opphører. Utgifter forbundet med tinglysning og sletting av leieavtalen dekkes av Leietaker. Leieavtalen kan ikke pantsettes uten Utleiers skriftlige samtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Leietaker gir Utleier ugjenkallelig fullmakt til å besørge pantsettelsen slettet på det tidspunkt leieforholdet opphører. 19 FRAFLYTTING / LEIEFORHOLDETS OPPHØR Ved fraflytting skal utleier umiddelbart gis adgang til leieobjektet. Leietaker skal ved fraflytting tilbakelevere leieobjektet ryddiggjort, med hele vindusruter og for øvrig i kontraktsmessig stand, og med samtlige nøkler. Utleier aksepterer normal slit og elde frem til fraflytting. Ubestridte mangler som leietaker ikke har utbedret, kan utleier la utbedre for leietakers regning. De siste tre måneder før fraflytting plikter leietaker, etter skriftlig forhåndsvarsel, å gi leiesøkende adgang til besiktigelse av leieobjektet én gang per uke mellom sammen med utleiers representant. Utleier plikter å varsle leietaker innen rimelig tid. I god tid før leieforholdets opphør skal det avholdes en felles befaring mellom leietaker og utleier for å fastlegge eventuelt skader utover normal slitt og elde som leietaker er ansvarlig for å utbedre før tilbakelevering. Vanlig bruksslitasje anses i denne sammenheng ikke som skade. Senest siste dag av leieforholdet skal leietaker på egen bekostning fjerne sine eiendeler. Eiendeler som ikke fjernes skal anses etterlatt, og tilfaller utleier etter 14 dager. Søppel og eiendeler som utleier ikke ønsker å overta kan utleier kaste eller fjerne for leietakers regning. 20 UTLEIERS ADGANG TIL LEIEOBJEKTET Utleier har ikke rett til å ha egen nøkkel til leieobjektet. Ved behov for adgang til leieobjektene, for eksempel i forbindelse med reparasjoner, vedlikehold og inspeksjon, skal dette varsles innen rimelig tid. 21 FORHOLDET TIL HUSLEIELOVEN Der leieavtalen har bestemmelser som kolliderer med husleielovens fravikelige regler, går leieavtalens bestemmelser foran. Innleie 7 / 8

8 22 TVISTER Tvister som måtte oppstå mellom partene med utspring i denne avtale skal løses ved de alminnelige domstoler. Eiendommens verneting vedtas i alle tvister som gjelder leieavtalen. Leietakers rettssubjekt er Staten v/forsvarsdepartementet, Postboks 8126 Dep, 0032 Oslo. 23 VEDLEGG Som del av denne leiekontrakten har leietaker gjort seg kjent med følgene vedlegg: Vedlegg 1: Vedlegg 2: Vedlegg 3: 24 UNDERSKRIFTER Senest ved underskrift av denne avtale skal partene fremlegge gyldig firmaattest/fullmakt som bekrefter partenes signatur. Dette avtaledokumentet er utferdiget i to eksemplarer, ett til hver av partene. Dato: Sted: Dato: Sted: Utleierens underskrift Leietakers underskrift Innleie 8 / 8