LEIEAVTALE. Arealenes spesifikke bruksområde, brutto areal og planløsning fremgår av prosjektspesifikk ytelsesbeskrivelse.

Transkript

1 LEIEAVTALE 1. UTLEIER Navn: Org.nr.: [XXX] () [XXX] 2. LEIETAKER Navn: Org.nr.: [XXX] (Leietaker) [XXX] 3. LEIEOBJEKTET Navn: Adresse: Gnr.: Bnr.: i kommune: Tomt: ca m² Bygg ID Navn Bruttoareal (m 2 ) Leieobjektet består av [x] vist på vedlagte kartskisse (Vedlegg x). Arealenes spesifikke bruksområde, brutto areal og planløsning fremgår av prosjektspesifikk ytelsesbeskrivelse. Eventuell mindre unøyaktighet i arealutmålingen får ikke innvirkning på den totale leiesum. 4. LEIETAKERS VIRKSOMHET Leieobjekt skal benyttes til skole og idrettsrelatert virksomhet. Side 1 av 9

2 5. LEIETID Leien starter å løpe når leietaker har overtatt leieobjektet i henhold til pkt. 7 i denne avtale. Overtakelsesprotokollen skal være en del av denne avtalen. Leieforholdet er tidsbestemt og løper i xx år fra tidspunktet for signert overtakelsesprotokoll, hvoretter det opphører uten forutgående oppsigelse. Leietaker har ved leietidens slutt rett til å forlenge leieforholdet i 1 år av gangen. Leietaker må skriftlig varsle utleier om dette tre måneder før utløpet av leietiden. Husleien reduseres med kr beløp fastsatt etter avtale. I leieperioden har leietaker en ensidig rett til å si opp leieavtalen med 3 måneders varsel beregnet fra den 1. i påfølgende måned. Dersom leietaker benytter sin oppsigelsesrett som nevnt ovenfor, skal utleier kompenseres med kr beløp fastsatt etter avtale. Husleielovens frist etter 9 2, 3. ledd settes til seks måneder. 6. LEIESUM A. LEIESUM Årsleien utgjør kr. x. Skriver kroner x. Leien forfaller til betaling etter påkrav forskuddsvis den 1. i hvert kvartal med kr. x. B. FORSINKET BETALING Ved forsinket betaling av forpliktelser etter denne kontrakt, svares forsinkelsesrente i henhold til lov om forsinket betaling av 1976 nr. 100 eller lov som trer i stedet for denne. 7. OVERTAKELSE / MANGLER Ved overtakelse skal det avholdes overtakelsesforretning. Fra overtakelsesforretningen skal det føres protokoll. Protokollen skal angi: Hvem som er til stede Mangler som påvises. Frist for utbedringer Hvorvidt leveransen overtas eller nektes overtatt. Dersom leietaker nekter å overta skal han begrunne dette i protokollen. Godtar ikke utleier nektelsen, skal han begrunne dette i protokollen. Det samme gjelder dersom partene er uenige om påstått mangel ved leveransen. Side 2 av 9

3 Overtakelse kan ikke nektes der manglene ikke er til hinder for at leieobjektet tas i bruk etter forutsetningene for virksomheten, med mindre manglene samlet sett er vesentlige. Er utleier ikke klar til å overlevere hele leieobjektet på overtakelsestidspunktet, har leietaker rett og plikt til å ta deler av leieobjektet i bruk mot forholdsmessig redusert husleie, forutsatt at dette gjelder et fullstendig og komplett bygg og overtakelsen ikke medfører driftsmessige eller bygningsmessige ulemper av betydning for henholdsvis utleier eller leietaker. Det skal gjennomføres særskilt overtakelsesforretning for de fullstendige og komplette bygg som skal tas i bruk. Feil og mangler som leietaker måtte kjenne til ved overtakelsen kan ikke gjøres gjeldende senere. Feil og mangler som leietaker oppdager senere må han gi skriftlig melding om innen rimelig tid etter leietaker burde oppdaget dem. I løpet av leieforholdet plikter leietaker straks å melde til utleier enhver skade på leide lokaler som må utbedres uten opphold. Forsømmer leietaker pliktig melding, er han selv ansvarlig for skade som følge av forsømmelsen. 8. LEIERTAKERS PLIKTER OG RETTIGHETER (a) (b) (c) (d) Leietaker skal behandle leieobjektet med tilbørlig aktsomhet. Han plikter å erstatte all skade som skyldes ham selv eller folk i hans tjeneste, eller andre personer som han har gitt adgang til lokalene eller eiendommen for øvrig, jf husleielovens 5 8. Leietaker plikter å følge gjeldende ordensregler, brann/rømningsinstruks samt instrukser for tekniske anlegg, som til enhver tid gjelder i eiendommen. Videre plikter leietaker å sette seg inn i og følge de offentlige forskrifter og instrukser som er eller måtte bli innført og som har betydning for leieforholdet. Leietaker plikter å gi utleier adgang til lokalene i kontor /åpningstid alle dager, for ettersyn, reparasjon, drift, vedlikehold, taksering o.l. Ønsker utleier å utføre de nevnte gjøremål, skal han påse at disse blir til minst mulig ulempe for leietaker, og skal om mulig varsle leietaker på forhånd. Dersom det ansees nødvendig for å forebygge eller begrense akutt skade på eiendommen, har utleier rett til å skaffe seg adgang til lokalene. Alt arbeid leietaker plikter å utføre, skal foretas uten ugrunnet opphold og på en håndverksmessig forsvarlig måte. 9. UTLEIERS PLIKTER OG RETTIGHETER (a) (b) stiller leieobjektet til disposisjon i overensstemmelse med pkt 5, jf pkt. 7 i denne kontrakt. har ansvar for all drift og vedlikehold av leieobjektet (utsiden og innsiden) samt alle kostnader forbundet med drift og vedlikehold av leieobjektets tekniske anlegg. har ansvar for skader etter innbrudd/hærverk i leieobjektet inkludert inngangsdører, vinduer, låser o.l. Side 3 av 9

4 (c) (d) (e) Leietaker kan kreve erstatning for tap som følge av forsinkelse eller mangel. Erstatningen skal svare til det økonomiske tap leietaker har lidt som følge av forsinkelsen eller mangelen. Det svares ikke erstatning for indirekte tap. Det påhviler utleier å skifte ut faste tekniske anlegg når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde på regningssvarende måte, det vil si når kostnadene knyttet til vedlikeholdet overstiger anskaffelseskostnadene ved å kjøpe nytt. s vurdering skal forelegges leietaker i god tid før utskifting finner sted. skal føre regelmessig tilsyn med hele eiendommen. Utgifter i forbindelse med offentlige pålegg om endret teknisk standard (eksempelvis ventilasjon/branntekniske innretninger) som måtte pålegges utleier i leieperioden, kan utleier kreve dekket hos leietaker i den utstrekning tiltaket kommer leietaker til gode. (f) (g) har ansvaret for leieobjektets bygningsmessige stand i hele leieperioden og at leieobjektet til enhver tid tilfredsstiller offentligrettslige krav til leieobjektet i henhold til gjeldende lovgivning. Nye offentlige pålegg og krav knyttet til leietakers virksomhet er leietakers ansvar. Leietaker har videre ansvaret for løst inventar. skal ha uhindret adgang til lokalene for inspeksjon med hensyn til vedlikeholdspliktens oppfyllelse samt for besiktigelse i anledning takst og skjønn. Dersom det ansees nødvendig for å forebygge eller begrense akutt skade på eiendommen, har utleier rett til å skaffe seg adgang til lokalene. (h) (i) beholder nøkler til leieobjektet. er berettiget til å foreta alle arbeider som måtte være nødvendige til eiendommens forsvarlige vedlikehold eller fornyelse, og til i samme utstrekning å foreta ethvert forandringsarbeid såvel i som utenfor de leide lokaler. skal påse at slike arbeider så langt det er mulig utføres utenom undervisningstider. Større planlagte arbeider skal utføres i ferier. skal føre dialog med leietaker om arbeider som skal utføres for å forhindre forstyrrelser av elevene i f.eks eksamensperioder. 10. BRANNMESSIGE FORHOLD 10.1 har ansvar for løpende vedlikehold og årlig kontroll av teknisk brannvernutstyr. skal ha ubegrenset tilgang til brannvernanlegg for kontroll og vedlikehold. Det påhviler utleier å sørge for at brannobjektet er utstyrt og vedlikeholdt i samsvar med gjeldende lover og forskrifter om forebyggelse av brann. skal levere brannverntegninger og sørge for at brannalarmanlegg, nødlys, merking av rømningsveier (inkl. ekstra montert utstyr som dørholdemagneter, elektriske sluttstykker etc.), slokkeutstyr, røykventilasjon/automatisk slokkeanlegg og lignende til enhver tid er tilfredsstillende. For særskilt brannobjekt plikter utleier i samarbeid med leietaker å utarbeide brannteknisk dokumentasjon ved kontraktsinngåelse. Side 4 av 9

5 10.2 Leietaker Leietaker er forpliktet til å føre tilsyn med at bygningstekniske brannverntiltak og øvrige sikringstiltak ikke forringes. Leietaker skal ha regelmessig tilsyn og kontroll av brannvernsutstyr. Kontrollen skal omfatte brannverntegninger, brannalarmanlegg, nødlys, frie rømningsveier (inkl. ekstra montert utstyr som dørholdemagneter, elektriske sluttstykker etc.), slokkeutstyr, røyk og branncellebegrensende bygningsdel, brannvegg og branndekke, røykventilasjon/automatisk slokkeanlegg. Leietaker har plikt til å organisere sin interne virksomhet etter de forskrifter som gjelder. Dette innebærer å innrette sin virksomhet slik at brann ikke lett kan oppstå, og for øvrig på en slik måte at sikringstiltak og sikringsinnretninger virker etter sine forutsetninger. I brannobjekter hvor det er flere som leietaker skal disse sammen utpeke en ansvarlig leder som brannmyndighetene kan forholde seg til under utøvelse av sine tilsynsfunksjoner. Ansvarlig leder (skolens rektor/ansvarlig brannvernsleder) plikter å ha nødvendig kunnskap om ansvarets innhold og omfang. Leietaker er ansvarlig for planlegging/gjennomføring av eventuelle obligatoriske brannøvelser. Leietaker skal påse at det gjennomføres brannøvelser minimum 2 ganger pr. år for brukerne av leieobjektet. Leietaker er ansvarlig for at branndokumentasjonen på stedet til enhver tid er oppdatert. Tegninger over det særskilte brannobjektet utarbeides av utleier. Leietaker melder inn avvik som danner bakgrunn for revisjon av tegninger 1 gang pr. år. Annen nødvendig dokumentasjon i brannboken er leietakers ansvar, herunder dispensasjonssøknader for oppbevaring av brannfarlige gasser/stoffer og væsker ifm. Læremiddelutstyr og daglig drift. Ved drifts og bruksforhold som kan lede til økning i fare for antennelse eller brannspredning, skal utleier varsles og leietaker gjennomføre tiltak som sikrer at risikoen for fare eller skade ikke øker. Tilsvarende gjelder dersom enheter som har vesentlig betydning for brannsikkerheten settes ut av funksjon i perioder. Bygningsmessige arbeider, gjennomføring av ledninger osv som leietaker utfører, må ikke påvirke eksisterende branncellebegrensninger, eller på annen måte svekke brannsikkerheten i leieobjektet. Ved forandringsarbeider som leietaker er ansvarlig for, bærer leietaker alle kostnader til branntekniske tiltak foranlediget av arbeidene. Etter brann, branntilløp eller annen hendelse som kan være varsel om at brannsikkerheten ikke er tilfredsstillende, plikter leietaker å iverksette nødvendige undersøkelser, samt ekstraordinære brannverntiltak inntil risikoen er normalisert. Side 5 av 9

6 11. FORSIKRING Hver av partene holder sine interesser forsikret. 12. FORCE MAJEURE Streik, lock out, blokade eller andre forhold som partene ikke rår over, som for eksempel brann, eksplosjon, maskinskade, ukontrollert utstrømming av vann, avbrytelse av vann, strøm, telefon mv., opptøyer, krig eller inngrep av offentlig myndighet, fritar partene fra å oppfylle sine forpliktelser i henhold til denne avtalen i den grad de ikke kan oppfylles uten unormalt høye kostnader. Likedan bortfaller under slike forhold plikt til å betale taps eller skadeserstatning. Lærerstreik fritar ikke partene fra forpliktelsene etter denne avtale. Blir leieobjektet ødelagt ved brann eller annen hendelig begivenhet i leietiden, faller leieavtalen bort. 13. LEIETAKERS AVTALEBRUDD Ved vesentlig mislighold er utleier berettiget til å heve avtalen, og leietaker plikter da å flytte ut av de leide lokaler. 14. FRAFLYTTING/DEMONTERING I god tid før leieforholdets opphør kan utleier innkalle til en felles befaring mellom leietaker og utleier for å fastlegge eventuelle nødvendige arbeider/ utbedringer for å bringe lokalene i den stand de skal være ved tilbakelevering. Leietaker skal ved fraflytting tilbakelevere de leide lokaler ryddiggjort, rengjort og for øvrig i kontraktsog håndverksmessig forsvarlig vedlikeholdt stand. Alle endringer/ påkostninger i leieobjektet som leier har foretatt, og fast inventar, delvegger,ledninger, o.l. som leietaker har anbrakt eller latt anbringe i lokalene, skal ikke tilbakestilles eller fjernes med mindre annet er avtalt. Slikt inventar tilfaller utleier uten godtgjørelse. 15. PANTSETTELSE/ TINGLYSING Leieavtalen kan ikke tinglyses eller pantsettes uten utleiers skriftlig samtykke. Samtykker utleier, skal leietaker dekke omkostninger forbundet med tinglysingen. 16. LEIEREGULERING Partene kan årlig, første gang med virkning fra [x] (tidpsunkt skal tidligst være 12 mnd etter bestillingsdato) kreve leien regulert 80 % i forhold til eventuelle endringer i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks, eller, hvis denne blir opphevet, annen tilsvarende offentlig indeks. Kontrakten reguleres med utgangspunkt i basisindeks for mai året før bestillingsdato og frem til mai året før regulering skjer. Side 6 av 9

7 Ved offentlig inngrep (prisstopp o.l.) som begrenser den leie utleier ellers kunne tatt etter denne kontrakt, skal kontraktens regulerte leie løpe fra det tidspunkt og i den utstrekning det måtte være lovlig adgang til det. 17. FREMLEIE/OVERDRAGELSE/SELSKAPSMESSIGE ENDRINGER er innforstått med og aksepterer at leietaker skal kunne fremutleie eiendommen. Dersom det besluttes politisk at en fremleier skal leie eiendommen direkte av utleier, aksepterer også utleier transport av leiekontrakten. 18. BEHANDLING AV TVISTER Enhver tvist mellom partene om kontraktsforholdet som ikke løses i minnelighet avgjøres ved ordinær rettergang. Verneting er Asker og Bærum tingrett. Ved løsning av tvister skal norsk rett legges til grunn. 19. FORHOLDET TIL HUSLEIELOVEN Følgende bestemmelser i husleieloven gjelder ikke: 4 3, 5 4, 7 7, 8 4, 8 5, 8 6, 10 5, 10 6 og For øvrig er det avtalen som gjelder i de tilfeller den har andre bestemmelser enn hva som følger av husleielovens fravikelige regler. Side 7 av 9

8 20. VEDLEGG TIL KONTRAKTEN 1. Overtakelsesprotokoll 2. Tegninger 3. Kartskisse 21. FORBEHOLD Avtales særskilt. 22. SIGNATUR Denne kontrakten er undertegnet i to eksemplarer, hvorav utleier og leietaker hver har fått sitt. Asker, den xxx Asker, den Leietaker xxx xxx xxx xxxx xxxxx Side 8 av 9

9 VEDLEGG 1 PROTOKOLL FOR OVERTAKELSESFORRETNING Overtagelsesforretningen omfatter : Overtagelse av bygninger i henhold til husleieavtale mellom XXX og XXX datert... Overtakelsen gjelder.. Tilstede: Mangelsliste Utbedringsfrist Eventuelle protokollmerknader fra : Eventuelle protokollmerknader fra Leietaker: Andre merknader: Undertegnelse: Dette dokumentet med beskrevne og vedlagte dokumentasjoner er utferdiget i to eksemplarer, hvorav partene beholder hvert sitt sett. Leieobjektet er i dag overtatt av leietaker. (Eventuell nekting av overtagelse begrunnes) Dato: s underskrift: Leietakers underskrift: Side 9 av 9