Leieavtale LEIEAVTALE. 1. Partene Utleier: Navn: Bodø kommune Adresse: Postboks 319 Postnr./-sted: 8001 Bodø Org.nr.:

Transkript

1 Eiendomskontoret Dato Løpenr. Arkivsaksnr. Arkiv / / Leieavtale LEIEAVTALE 1. Partene Utleier: Navn: Bodø kommune Adresse: Postboks 319 Postnr./-sted: 8001 Bodø Org.nr.: Leietaker: Navn: Adresse: Postnr./-sted: Org.nr.: 2. Leieobjektet Leieforholdet omfatter leie av «kinoseksjonen» i Framgården, inkl. seksjonens andel av fellesarealer/-anlegg. Lokalene har betegnelsen gnr. 138 bnr snr. 1. Arealene til leietakers eksklusive bruk er ca m², og fremgår av vedlagte plantegninger. I tillegg kommer seksjonens ideelle andel av fellesarealer. (Kinorelatert inventar (kinomaskiner, stoler etc.) er leietakers eiendom og inngår ikke i avtalen.) 3. Overtakelse/melding om mangler Leieobjektet overtas i den stand som leieobjektet var i ved leietakers besiktigelse den (dato). I forbindelse med overtakelse av leieobjektet skal det foretas overtakelsesbefaring. Fra befaringen føres protokoll som undertegnes av begge parter. Leietaker må gi skriftlig melding om mulige skader og mangler mv. innen rimelig tid etter at han burde ha oppdaget dem. Forhold som leietaker kjente til ved overtakelsen, kan ikke senere gjøres gjeldende som mangel. 4. Leietakers virksomhet Leieobjektet skal benyttes til kinoformål med daglig framvisning av kinoforestillinger. Leietaker forplikter seg til å gi et oppdatert og variert kinotilbud til alle aldersgrupper. Endring av virksomheten i leieobjektet, herunder drift av annen, beslektet virksomhet, er ikke tillatt uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. 5. Leieforholdets varighet Leieforholdet løper i 10 år fra (dato), hvoretter leieforholdet opphører uten oppsigelse. Dersom utleier fortsatt ønsker å leie ut leieobjektet til kinoformål, har leietaker rett til å forlenge leieforholdet for 5 nye år på gjeldende vilkår. Forlengelse av leieforholdet avklares mellom partene innen 12 måneder før utløpet av opprinnelig leieforhold.

2 Dersom leietaker mister sin konsesjon til kinodrift (jf. lov om film og videogram 2 andre ledd), kan avtalen sies opp av begge parter med 6 måneders varsel. 6. Leiesummen Husleien består av en fast del og en omsetningsbasert del. Den faste husleien utgjør kr xx,- pr. år (eksklusiv merverdiavgift). Den faste leien betales forskuddsvis for hvert kvartal med kr xx,- (eksklusiv merverdiavgift) etter utsendelse av faktura fra utleier. I tillegg til den faste husleien betales det en omsetningsbasert del som utgjør 5 % av netto årlig omsetning (bruttoomsetning i lokalene etter fradrag for mva.). I «omsetning» inngår all omsetning fra virksomheten i lokalene, slik som billettinntekter (uten fradrag for filmleie, avgifter til Norsk Kino- og Filmfond, TONO o.l.), reklameinntekter, salgsinntekter, leieinntekter, inntekter fra konsulentvirksomhet m.v. Ved leietakers videreutleie av areal til kiosk eller lignende innenfor leieobjektet er det således kioskens (e.l.) omsetning som skal medregnes i husleiegrunnlaget. Dersom kiosktilbudet i lokalene avvikles (eller ikke etableres) og flyttes til nærliggende lokaler utenfor leieobjektet, skal kioskomsetningen likevel inngå i husleiegrunnlaget. Sammen med den faste husleien innbetales kvartalsvis et akontobeløp som tilsvarer antatt omsetningsbasert husleie. Ved kontraktsinngåelsen er akontobeløpet stipulert til kr ,- (eksklusiv merverdiavgift). Avregning skjer etterskuddsvis for hele kalenderår basert på revisorbekreftet omsetningsoppgave som leietaker plikter å sende uoppfordret til utleier innen (dato) det etterfølgende år. Omsetningsoppgaven skal spesifiseres i billettinntekter, reklameinntekter, varesalg/kioskomsetning og andre inntekter. Omsetningsoppgaven skal også vise antall besøkende. 7. Dekking av drifts- og felleskostnader Direkte og for egen regning betaler leietaker leieobjektets strømutgifter, utgifter til renhold og renovasjon samt vann- og avløpsavgifter. Leietaker må selv dekke øvrige driftskostnader forbundet med leietakers egen virksomhet i leieobjektet, herunder seksjonens andel av felleskostnadene. 8. Merverdiavgift (avklares nærmere) Per leiestart omfattes leieobjektet av utleiers registrering i Merverdiavgiftsregisteret. Utleier har rett til å legge merverdiavgift med den til enhver tid gjeldende sats på leie, felleskostnader og eventuelle andre kostnader knyttet til arealer som per leiestart er og/eller i løpet av leieperioden blir omfattet av utleiers registrering i Merverdiavgiftsregisteret. Leietaker er klar over at den faktiske disponering av leieobjektet er avgjørende for utleiers fradragsrett for inngående merverdiavgift. Leietaker plikter umiddelbart å gi utleier opplysninger om forhold som kan medføre en endring i den avgiftsmessige status til hele eller deler av leieobjektet. Endret bruk av leieobjektet, i form av enten endret faktisk bruk eller framleie, må ikke finne sted uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Endret avgiftsmessig belastning for utleier som følge av leietakers endrede bruk, skal anses som slik saklig grunn. Leietaker skal holde utleier skadesløs for ethvert merverdiavgiftstap utleier måtte bli påført, herunder redusert fradragsrett og tilbakeføring/justering av fradragsført inngående merverdi-

3 avgift samt renter, tilleggsavgift og øvrige utgifter forbundet med slikt merverdiavgiftstap, som følge av regelverksendringer, leietakers bruksendring, framleie, selskapsmessige/organisatoriske endringer, formelle mangler eller forsømmelser og lignende. Dersom utleier har samtykket til framleie av leieobjektet, og de framleide arealene kan omfattes av utleiers registrering i Merverdiavgiftsregisteret, plikter leietaker senest innen utgangen av den avgiftstermin framleieforholdet trer i kraft å søke om frivillig registrering for framleien. Eventuelle utgifter forbundet med leietakers søknad om frivillig registrering ved framleie bæres av leietaker. Eventuelle erstatningskrav som følge av mislighold av bestemmelsene i dette punkt, forfaller til betaling ved påkrav. Leieavtalens betalingsbestemmelser samt misligholdsbestemmelser gjelder tilsvarende. På bakgrunn av avgiftsmyndighetenes dokumentasjonskrav plikter leietaker å gi en skriftlig, årlig redegjørelse innen 31. desember over sin bruk av leieobjektet gjennom året, og ved eventuell framleie også en bekreftelse på at leietaker er frivillig registrert for framleien. Redegjørelsen skal også inneholde en oppstilling over totale aktiveringspliktige påkostninger som leietaker har foretatt på leieobjektet i løpet av regnskapsåret, herunder totalt påløpt merverdiavgift. Leietaker skal også innhente tilsvarende dokumentasjon fra (alle) eventuelle framleietakere. Dokumentasjonen skal tilfredsstille de krav som til enhver tid måtte følge av gjeldende regler. Ved opphør av leieforholdet, uansett grunnlag, skal leietaker og eventuelle framleietakere beholde egne justeringsforpliktelser på bygningsmessige tiltak foretatt på leieobjektet. 9. Leietakers benyttelse av leieobjektet Leietaker må selv besørge og bekoste bygningsmessige tilpasninger av bygget. Denne type bygningsmessige tilpasninger skal på forhånd godkjennes av utleier. Leietaker plikter å behandle så vel leieobjektet som eiendommen for øvrig med tilbørlig aktsomhet. Leietaker plikter å sette seg inn i og følge de offentlige forskrifter (herunder politivedtekter), vedtekter, instrukser, ordensregler o.l som er eller måtte bli innført og som kommer til anvendelse på leieforholdet. Leietaker er ansvarlig overfor alle offentlige myndigheter for at hans benyttelse av leieobjektet tilfredsstiller de til enhver tid gjeldende offentligrettslige krav. Alle offentligrettslige krav, herunder krav fra arbeidstilsyn, helsemyndigheter, sivilforsvar, industrivern, brannvern eller annen offentlig myndighet, foranlediget av leietakers særlige bruksformål eller den bransje leietaker driver i leieobjektet, er det leietakers ansvar å oppfylle per overtakelse og for øvrig i leieperioden. Leietaker plikter på utleiers forespørsel å dokumentere at det foreligger et internkontrollsystem som oppfyller de til enhver tid gjeldende krav. Leietaker plikter å behandle de leide lokaler og eiendommen for øvrig med tilbørlig aktsomhet, og plikter å erstatte all skade som skyldes han selv, eller andre som har hatt adgang til lokalene etter samtykke fra leietaker. Bruken av leieobjektet må ikke foregå på en måte som kan være til ulempe eller skade for øvrig drift av eiendommen, naboer eller omgivelsene for øvrig. 10. Utleiers adgang til og bruk av lokalene

4 Utleier har rett til å benytte lokalene vederlagsfritt til egen virksomhet inntil 10 ganger pr. år, når dette ikke kommer i konflikt med leietakers program for drift av kinoen eller annen virksomhet som hører naturlig til. Bestillingsfrist er 14 dager. Ved slik bruk dekker utleier selv de kostnader som oppstår ved bruken av lokalene (renhold etc.). Leietaker plikter å gi utleier uhindret adgang til lokalene for nødvendig tilsyn og pliktig vedlikehold, lovlige forandringer eller andre arbeider som må utføres for å hindre skade på lokalene eller eiendommen for øvrig. Det siste året før fraflytting er leietaker forpliktet til å gi leiesøkende anledning til å se lokalene. Leietaker skal ha melding i rimelig tid før slik adgang. 11. Utleiers vedlikeholds- og utskiftingsplikt Det påhviler utleier å besørge og bekoste alt utvendig bygningsmessig vedlikehold. Likeledes påhviler det utleier å skifte ut tekniske innretninger slik som heiser, ventilasjonsanlegg, branntekniske anlegg, fyringsanlegg etc. når disse ikke lenger lar seg vedlikeholde på regningssvarende måte. Det påhviler utleier å besørge at eiendommens innvendige fellesarealer og eiendommens tekniske innretninger holdes i tilsvarende stand som ved overtakelse, men slik at alminnelig slitasje må aksepteres av leietaker. 12. Leietakers vedlikeholdsplikt Leietaker skal besørge og bekoste innvendig vedlikehold av leieobjektet, herunder også ut- og innvendig vedlikehold av inngangsdører og porter samt innvendig vedlikehold av vinduer med omramming. Vedlikeholdsplikten for leietaker omfatter overflatebehandling av gulv, vegger og tak, nødvendig fornyelse og utskifting av tapet og gulvbelegg og annen istandsetting innvendig. Videre omfatter vedlikeholdsplikten enkel utskifting av slitasjedeler (pakninger med videre) og enkle reparasjoner av leieobjektets innretninger så som de i lokalet synlige rør, ledninger og installasjoner tilknyttet forsyning med og avløp for vann, varme, ventilasjon/kjøling og elektrisitet/ikt. Alt arbeid leietaker plikter å utføre, skal han foreta uten ugrunnet opphold, med normale intervaller i leieperioden og på en forskrifts- og håndverksmessig god måte. Leietaker har ansvaret for at det daglige brannvern fungerer, herunder gjennomføring av brannøvelser, utskifting av batterier og lyspærer i ledelys, kontroll/etterfylling av brannslokkingsapparater m.v. Leietaker utpeker brannvernleder blant sine ansatte (evt. blant andre som har daglig tilhold i bygget). Leietaker skal hvert års 1. mai og 1. november rapportere til utleier om brannteknisk sikkerhetsnivå og utførte brannverntiltak siste halvår. Feil og mangler rapporteres fortløpende. Leietakers vedlikeholdsplikt omfatter også utbedring av skader etter innbrudd og/eller hærverk i leieobjektet, herunder skader på vinduer, karmer, egen inngangsdør og porter. Knuste ruter i ethvert rom som omfattes av leieforholdet, må straks erstattes med nye. 13. Framleie av leieobjektet Framleie av leieobjektet, helt eller delvis, må ikke finne sted uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan ikke nektes uten saklig grunn. Som saklig grunn regnes også at framleietaker driver virksomhet som medfører endret avgiftsmessig belastning for utleier. Videre utleie av areal til kiosksalg er godkjent av utleier. 14. Overdragelse/selskapsmessige endringer

5 Overdragelse av leieavtalen, helt eller delvis, er ikke tillatt uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan nektes på fritt grunnlag. Overdragelse av minst 50 % av aksjene, selskapsandelene eller eierinteressene hos leietaker anses som overdragelse av leieavtalen. Det samme gjelder leietakers skifte av selskapsform. Som overdragelse gjelder også avhendelse av det mindre antall aksjer som i seg selv utgjør bestemmende innflytelse (alminnelig flertall) i selskapet. Utleier skal på forespørsel gis opplysninger bekreftet av leietakers revisor, dersom utleier ønsker å kontrollere om slik overdragelse har funnet sted. Selskapsmessige endringer, eksempelvis fisjoner, som kan forringe leietakers økonomiske stilling overfor utleier, krever utleiers skriftlige samtykke. 15. Forsikring Hver av partene holder sine eiendeler/interesser forsikret. Utleier forsikrer eiendommen. Leietaker forsikrer egen bygningsmessig innredning, fast og løst inventar, løsøre, maskiner, data, varer, driftstap/avbrudd og eget ansvar. 16. Leieregulering Den faste delen av husleien reguleres hver 1. januar i forhold til eventuelle endringer i Statistisk Sentralbyrås konsumprisindeks, eller hvis denne blir opphevet, annen tilsvarende offentlig indeks. Dog skal leien ikke kunne reguleres under den leie som ble avtalt på kontraktstidspunktet. Opprinnelig kontraktsindeks er indeksen fra (måned) (år). Leieregulering baseres på utviklingen fra opprinnelig kontraktsindeks til siste kjente indeks på reguleringstidspunktet. Leietaker er med dette gitt varsel om at årlig leieregulering vil finne sted. 17. Fraflytting av leieobjektet Leietaker skal ved fraflytting tilbakelevere de leide lokaler ryddet, rengjort og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand. Dersom vedlikeholdsplikten etter pkt. 12 er oppfylt med alminnelige intervaller i leieperioden, aksepterer utleier normal slit og elde fram til fraflytting. Mangler som leietaker ikke har utbedret, kan utleier la utbedre for leietakers regning. Nøkler til leieobjektet skal tilbakeleveres til utleier så snart leieobjektet er fraflyttet. 18. Leietakers avtalebrudd/utkastelse Leietaker vedtar at tvangsfravikelse kan kreves hvis leien eller avtalte tilleggsytelser ikke blir betalt, jf tredje ledd (a) i tvangsfullbyrdelsesloven. Leietaker vedtar at tvangsfravikelse kan kreves når leietiden er utløpt, jf tredje ledd (b) i tvangsfullbyrdelsesloven. Gjør leietaker seg skyldig i vesentlig mislighold av leieavtalen kan utleier heve denne, og leietaker plikter da straks å fraflytte leieobjektet. 19. Husleieloven

6 Utover det som er uttrykkelig avtalt i denne leieavtale, reguleres forholdet mellom utleier og leietaker av husleieloven. 20. Prosessuelle bestemmelser Kommer partene ikke til enighet om avtalens innhold kan hver av partene kreve tvisten avgjort av de alminnelige domstoler. For øvrig vedtar partene eiendommens verneting i øvrige tvister som gjelder leieforholdet. Hvis begge parter samtykker bør det anvendes voldgift. 21. Spesielle bestemmelser Leietaker er kjent med sameievedtektene for eierseksjonssameiet Framgården, og er forpliktet til å overholde de bestemmelser og begrensinger som sameievedtektene og eierseksjonslovens setter for bruk, drift og vedlikehold av lokalene. Dersom det etableres konkurrerende kinodrift i Bodø, kan hver av partene kreve forhandlinger om endringer i avtalen i den hensikt å gjøre leiebetingelsene rimelige i forhold til et lavere besøkspotensiale for kinodriften. Denne leieavtale er underskrevet i to eksemplarer, hvorav utleier og leietaker har hvert sitt. Bodø, den Bodø, den for Bodø kommune for (leietaker)