Stegnorm som bidrag til standardisering av ytelser og beslutningstøtte? Beslutningspunkter der LCC-metodikk bør benyttes!

Transkript

1 Stegnorm som bidrag til standardisering av ytelser og beslutningstøtte? Beslutningspunkter der LCC-metodikk bør benyttes!

2 Tidligfase der beslutningene har størst innvirkning på livssykluskostnadene (LCC)!? 2

3 Forretningsplan; hvilke verdier skal vi skape og hvordan? multiconsult.no Beslutningene i tidligfase har stor betydning for utviklingen av prosjektet og følgelig for investerings- og livssykluskostnadene! Men - Tar vi bevisste valg? - Har vi selv kompetansen til å definere alternativene og lage beslutningsgrunnlag? For å utvikle en god forretningsplan må vi alltid definere hvilke verdier vi ønsker å skape med prosjektet disse varierer stort mellom prosjekter, for eksempel - tjene mest mulig penger - lavest mulig finansiell risiko - sikre kontantstrømmer over lang tid - rask realisering av gevinst - signalbygg som styrker eget eller omgivelsenes omdømme - best mulig tilpasset kjernevirksomheten som bruker bygget 3

4 Forretningsplan; hvilke verdier skal vi skape og hvordan? multiconsult.no Eksempel: - Deler av bygningsmassen på eksisterende tomt må rives grunnet utbygging av offentlig infrastruktur gitt rivingen åpnes det for langt større utnyttelse på hele tomten enn i dag - Per i dag er det kun kontor på tomten reguleringsplaner i området tyder på ønske om mer areal til bolig - Utbygger lyser ut arkitektkonkurranse forutsetning for konkurransen er høyest mulig utnyttelse med formål kontor Er det gjort et bevisst valg som sikrer at dette er riktig løsning for prosjektet? Hvorfor mest mulig kontor? 4

5 Forretningsplan; hvilke verdier skal vi skape og hvordan? Kartlegging av hvilke verdier de ønsket å skape viste: - Behov for langsiktige, jevne, sikre kontantstrømmer - Lavest mulig finansiell risiko - Lavest mulig markedsrisiko - Lavest mulig reguleringsrisiko multiconsult.no Løsning: - Forretningsplanen for prosjektet ble revidert utviklingen av tomten inkluderer kontorer, næring og bolig for å redusere reguleringsrisiko, sikre finansiering gjennom stegvis salg av tomter regulert til bolig og redusere ensidig eksponering mot kontormarkedet - LCC-analysen viste de økonomiske virkningene av de ulike alternativene 5

6 Forretningsplan; hvilke verdier skal vi skape og hvordan? multiconsult.no LCC-beregninger, komplettert med vurdering av kvalitative virkninger, bør inngå som beslutningsgrunnlag i utviklingen av forretningsplaner Beregningene kan vise lønnsomheten for ulike alternativer, som skal man utvikle bolig, kontor eller begge deler? skal man lokalisere seg sentralt på en dyr tomt med god kollektivdekning eller perifert på en billig tomt og basere seg på bil til og fra? økonomiske virkninger av ulik utbyggingstakt Finansieringskostnader, prisstigningskostnader og påløpte FDVU-kostnader for byggeier måles opp mot salgsinntekter og/ eller leieinntekter «break-even» leieinntekter over gitte levetider der både investeringskostnader og byggeiers drifts- og vedlikeholdskostnader inkluderes 6

7 Beslutningspunkter der LCC bør benyttes! Strategisk definisjon og behovsavklaring; valg av hva man skal gjøre og hvorfor (stor innvirkning på LCC-kostnader) Program- og konseptutvikling; valg av lokalisering, brutto-/ nettofaktor, arealeffektivisering, utforming av bygningskropp, bæresystem og energikrav (stor innvirkning på LCCkostnader) Forprosjektutvikling; valg av tekniske systemer og bygningsdeler (medium innvirkning på LCC-kostnader) Detaljprosjektering; materialvalg (lav innvirkning på LCC-kostnader) Produksjon og leveranser; LCC-budsjett for valgte løsninger (lav/ ingen innvirkning på LCC-kostnader) Overlevering og ibruktakelse; sikre god opplæring i bruk (opplæring i bruk kan ha stor innvirkning på FDVU-kostnader og potensielt øke eller redusere byggets levetid) Bruk; valg av nivå på drift sett i sammenheng med vedlikeholds- og utskiftingstiltak, valg om/ mellom ulike utviklingsalternativ (medium innvirkning på LCC-kostnader) Avvikling; valg om man skal rehabilitere eller rive (helt/ delvis) og bygge nytt (stor innvirkning på fremtidige LCC-kostnader) Her krav om LCC-beregning stilles i totalentreprise 7

8 Hovedbudskap Beslutningspunkter der LCC bør benyttes! Ta bevisste valg uten å definere hvilke verdier vi ønsker å skape, med beslutningsgrunnlag som bygger opp under dette, vet man ikke hvordan man skal skape verdiene Sikre at teamet har kompetanse til å definere overordnet mål, utrede alle aktuelle alternativer for å nå dette og utarbeide nøytralt beslutningsgrunnlag man baserer valgene på LCC-analyser er et verktøy for å utarbeide gode beslutningsgrunnlag som viser økonomiske virkninger for ulike alternativ og detaljering av løsninger på vei mot endelig verdiskaping Beslutninger tatt i de tidligste fasene har størst innvirkning på prosjektets sluttresultatet, og det er også her LCC-analysene har størst verdi! 8

9 Tidligfase der beslutningene har størst innvirkning på livssykluskostnadene! Det er hjelp å få 9

10 Takk for oppmerksomheten! 10