LCC ANALYSER EN VERDISKAPINGSBASERT BESLUTNINGSMODELL

Transkript

1 LCC ANALYSER EN VERDISKAPINGSBASERT BESLUTNINGSMODELL HVORFOR INVESTERE I ET PROSJEKT? Det ligger en ønsket verdiskaping bak en hver investering PRIVATE Maksimal profitt Omdømmebygging Innovasjon for fremtidig gevinstrealisering OFFENTLIGE Økonomisk mest fordelaktig Samfunnsnyttige formål Hvordan vet vi om vi når målene og hva koster det?

2 VERDISKAPING HVA ER DET? Verdiskaping er både resultatet av, og begrunnelsen for, å investere i et prosjekt Verdiskapingsstyring handler om å organisere og styre prosjekter for å oppnå ønsket verdiskaping For å utløse verdiskapingspotensialet må man både kartlegge ønsket verdiskaping og definere styringsprinsipper for prosjektet som man er tro mot når beslutninger skal fattes Kartleggingen av verdiskapingen omfatter: prosjektets overordnede mål og leveranser virkemidler og aktiviteter som skaper verdier verdiskaping i prosjektet RAMBØLLS PROSJEKTGJENNOMFØRINGSMODELL

3 HVORDAN VET VI OM VI NÅR MÅLENE - OG HVA KOSTER DET? LCC-analyse sammenligner økonomisk lønnsomhet i definert levetid En god beslutning må også ta hensyn til eventuelle kvalitative mål Evaluere velge alternativ Ønsket verdiskaping LCC-analyse viser da hva prioriteringen mellom de ulike målene koster over byggets levetid Beslutnings grunnlag Absolutte krav Definere alternativer HVORDAN BRUKE LCC? LCC-analyser benyttes til å vurdere ulike alternativer opp mot hverandre 1. Definer alternativene som skal vurderes 2. Identifiser alle kostnader og gevinster ved de ulike alternativene over prosjektets/ byggets levetid fokuser på forskjellene mellom alternativene 3. Sett opp en kontantstrøm for levetiden, beregn nåverdi og årskostnad basert på definert levetid

4 HVORDAN BRUKE LCC? PRISSATTE/ IKKE PRISSATTE KRITERIER Ikke alle mål/ ønskede verdiskapingspunkter kan/ bør prissettes Ikke prissatte mål kan på sikt gi brukeren av bygget/ leveransen økt verdiskaping som ikke enkelt kan verdsettes på beslutningstidspunktet Bygg som underbygger virksomheten i bygget kan bidra til betydelige reduksjoner i virksomhetens kostnader eller motsatt Om man ikke definerer gode kvalitative mål og/ eller hvordan disse vektes mot kvantitative mål er det lett å vektlegge de kvantitative ved beslutningspunkter med følgen at ønsket verdiskaping sannsynligvis ikke nås REHABILITERING VS NYBYGG EKSEMPEL RÅDHUSKVARTALET I KRS Utløsende faktor for prosjektet: for dårlig fysisk arbeidsmiljø krav om rehabilitering I skisseprosjektfasen vurderte man ulike kombinasjoner av nybygg og rehabilitering av eksisterende bygningsmasse Ulike investeringskostnader Ulike FDVU-kostnader Ulikt behov for eksternt leide lokaler og mulighet for utleie av lokaler Ulik internlogistikk

5 REGNEEKSEMPEL EKSEMPEL RÅDHUSKVARTALET I KRISTIANSAND Nullalternativ NV: 911,4 MNOK Årskostn.: 49,5 MNOK År Andel investering pr år 0 % 17 % 33 % 33 % 17 % Prisstigning utover inflasjon 5,0 % 4,5 % 3,5 % 2,5 % 2,5 % 2,5 % Midlertidige leiekostnader Leiekostnader Leieinntekter - ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) FDV-kostnader Sum årskostn Reinvestering Investering Prisstigning investering Kontantstrøm Full riving og nybygg NV: 608 MNOK Årskostn.: 33,1 MNOK År Andel investering pr år 0 % 0 % 40 % 40 % 20 % Prisstigning utover inflasjon 5,0 % 4,5 % 3,5 % 2,5 % 2,5 % 2,5 % Midlertidige leiekostnader Leiekostnader Leieinntekter - - ( ) ( ) FDV-kostnader Sum årskostn Reinvestering Investering Prisstigning investering Kontantstrøm EVALUERING AV KVALITATIVE MÅL EKSEMPEL RÅDHUSKVARTALET I KRISTIANSAND Scenarie: Løsninger som stimulerer til helhetlig ledelse på alle plan Løsninger som legger til rette for tverrsektoriell samarbeid og medvirkning Fysiske og tekniske løsninger som gir en bedre og mer attraktiv arbeidsplass Sikkert bygg i bruk Tilrettelegging for bedre publikumsservice God intern og ekstern kommunikasjon Bygningsmessig og teknisk fleksibilitet og generalitet for å møte endring i nåtid og fremtid Relativt sett lavt ressursbruk i driftsfasen (energi, renhold, vedlikehold) Miljøriktige løsninger som gir god innklima og et godt arbeidsmiljø SUM score: Alternativ 3 ga lavest årskostnader Alternativ 1 ble allikevel valgt grunnet klart høyere score på de definerte kvalitative målene for prosjektet Ensidig fokus på LCC gir ikke den beste beslutningen

6 VURDERE ULIKE FORMÅL EKSEMPEL KVARTAL 71 I KRISTIANSAND Oppdrag: vurdere beste totalløsning for kvartalet Ønsket verdiskaping Økt fleksibilitet Økt økonomisk gevinst Bedre parkeringsløsning Alternativene som ble vurdert Maks utnyttelse kontor Kombinasjon kontor og bolig STILL RIKTIGE SPØRSMÅL EKSEMPEL NY BRUK ETTER RIVING? En kunde har en tomt som per i dag består av kontorbygg Tomten er dårlig utnyttet mtp bygg i høyden og ligger i et transformasjonsområde Det ble utlyst en arkitektkonkurranse med maks utnyttelse kontor som formål Verdiskapingskartlegging viste at Kunden ønsker lav risiko og prioriterer sikre kontantstrømmer Sannsynligheten for økt utnyttelse øker ved blandet bruk og gode utearealer på bakken Ulike byggetrinn er viktig for å bevare eksisterende leiekontrakter Omprioritering fra kun kontor til kontor og bolig for å Redusere risikobildet ved ensidig risiko mot kontormarkedet Utløser kapital gjennom salg av boligtomter og reduserer kapitalbindingsrisiko Øker lønnsomheten i prosjektet ved økt utnyttelse og optimaliserte byggetrinn

7 FUNKSJONSKRAV EKSEMPEL AQUARAMA KJØP AV TID I SVØMMEHALL I utgangspunktet ble det utlyst arkitektkonkurranse der vinnerforslaget viste seg ikke realiserbart Prosjektet ble snudd opp ned med spørsmålet hva er det egentlig kommunen trenger? Svaret: tid i basseng til skolesvømming, rehabilitering, vannsport og forbedret folkehelse Funksjonskrav ble beskrevet i detalj - ønskede funksjoner ble foreslått Lavest årlig kostnad for kommunen (40+20 år) kombinert med score på kvalitative tildelingskrav vant Vinner utviklet prosjektet videre til forprosjekt med definert målsum alle endringer etter målsum måtte begrunnes med LCC-analyser FUNKSJONSKRAV EKSEMPEL TOTALENTREPRISE ULLERUD HELSEBYGG Pågående konkurranse der det skal leveres pris på bygget og LCC-kostnader i byggets levetid pris teller 100% LCC-kostnadene skal gjennomgås av ekstern LCCrevisor årlige avvik skal dekkes av entreprenøren i 30 år (1 MNOK i årlig avvik = 30 MNOK!) Konkurransegrunnlaget baseres på ytelsesbeskrivelser og funksjonskrav for at totalentreprenørene skal kunne finne de innovative løsningene som lønner seg over tid! Åtte totalentreprenører har levert tilbud

8 LCC-ANALYSE GULVBELEGG EKSEMPEL RÅDHUSKVARTALET I KRS Diskonteringsfaktor K. rente 5,00% Komponent Int Kosnt. NV sum 5 år pr enhet pr enhet 0,784 0,614 0,481 0,377 0,295 0,231 0,181 0,142 0,111 0,087 0,068 Vedlikehold/ utskifting pr intervall Vinylbelegg m 2 Investering og utskift. 20 år Vedlikehold 10 år Drift årlig Sum kostnader Årskostnad Teppebelegg m 2 Investering og uskift. 15 år Vedlikehold 5 år Drift årlig Sum kostnader Årskostnad HELHETLIG TILNÆRMING DRIFT INN I PLANLEGGINGSFASE 7% 11% Forvaltning Energibesparende tiltak - stadig oftere initiert av byggherre og følger av strengere lovverk 19% 25% Løpende drift Renhold Renhold den største enkeltposten påvirkes i stor grad av prosjekteringen Plassering/ utforming av bygningskropp Energi Utomhusarealer/ overbygde arealer Bæresystem 38% Vedlikehold Renholdsstasjoner Vegghengte møbler Renholdsvennlige overflater/ lik renholdsmetode

9 RAMBØLLS PROSJEKTGJENNOMFØRINGSMODELL LCC SOM BESLUTNINGSGRUNNLAG I ULIKE BESLUTNINGSPORTER TAKK FOR OPPMERKSOMHETEN!