Hva jeg skal snakke om?

Transkript

1 OVERTAGELSE OG DRIFT AV BYGNINGER 6. MAI 2013 Rådgiverne er viktig for en god ferdigstillelse Utviklingssjef Ari Soilammi, RIF Hva jeg skal snakke om? Hva må byggherren tenke på for at de skal få : Prosjektering av byggbare løsninger Prosjektering for riktig drift

2 Når bør man planlegge drift og vedlikehold? Fra A til Å I tidligfase/utredningsfasen I prosjektfasen (prosjektering og bygging) I overtagelsesfasen I driftsfasen Begrep og faser Forventningsavvik Nye krav -Offentlig -Marked -Virksomhet Bærekraftig bygging Byggefeil/skade Utvikling Oppgradering Akkumulert vedlikeholdsbehov Påvirkningsmulighet Kvalitet / Funksjon Utskifting Periodisk vedlikehold Reparasjon Utbedring Tid Utredning/ Tidligfase Prosjekt (prosjektering og bygging) Ferdigstillelse/ overtagelse

3 Betydningen av tidligfase Rådgiverne trenger å kjenne til byggherrens forvaltningsstrategi Viktig bevisstgjøringsperiode for byggherre = spare kostnader Utarbeide FDVU-program og kravspek for FDVU : Byggherrens styringsverktøy FDVU i tidligfase Målsetting for eiers virksomhet? Kortsiktig- eller langsiktig perspektiv for eier (antall år)? Hvordan skal bygget brukes? Arealer og tider på døgnet? Hvor lenge skal du bruke dette bygget med dette formålet? Hvilken fleksibilitet vil du investere i? Driftsorganisasjon? Overordnede krav til FDVU-system/merking/dokumentasjon, og hvordan samle inn informasjonen? Hvilket kvalitetsnivå til bygningen? (absolutte minstekrav, BREEAM-nivå, passivhus, plusshus etc.).. og ikke minst er du villig til å stå løpet helt ut?

4 FDVU i prosjektfase ITB integrerte tekniske bygningsinstallasjoner NS 3935:2011, Integra rapport 2011 Hensikten med ITB er å oppnå en optimal administrasjon og senere drift av bygget gjennom et godt samspill mellom de tekniske systemene, samt å sikre økonomi, funksjon og sikkerhet i hele byggets levetid. Et velfungerende integrert anlegg vil redusere driftskostnadene med minst % og i tillegg gi økt funksjonalitet og bedre inneklima. I tillegg til å ha en egen ITB-ansvarlig, bør byggherren stille krav om at både hovedentreprenør og eventuelle underentrepriser (rør, ventilasjon, el, automasjon etc) priser inn tid og ressurser til ITB-rollen.

5 BREEAM og BIM BREEAM-prosesser Stiller krav til ledelse involverer drift og rådgiver ITB + BREEAM = SANT Gir mulighet for større miljøambisjonsnivåer enn minimumskrav som også gir bedre fungerende bygg i drift! BIM Byggbarhet forbedres dersom modellen er detaljert nok Kan bli et nyttig verktøy for driften dersom det tas i bruk aktivt RTB rent tørt bygg Se egen RIF-veileder RTB rent tørt bygg Påvirker miljø og driftskostnader for ferdig bygg Rådgiver/Byggherre må etablere premisser for renhold, fuktsikring og avfallsbehandling

6 RTB rent tørt bygg Renhold Inngangspartier, materialbruk, beskyttelse av ferdige installasjoner, utforming ift å unngå støvansamlinger, tilgjengelighet for renhold, utforming av luftinntak mv Fuktskader Prosjektering mht unngå kondens og vannintrengning, inspeksjonsmulighet for rør, isolering mot kondens Samspill, kompetanse og riktig entreprisestyring Driftsorganisasjon/eier/bruker og rådgivere Må være omforente om forutsetninger for bruk Stort kompetansebehov i dagens komplekse bygg Driftspersonell må forstå tekn anlegg Prosjekterende må blir bedre på prosjektering av styringssystemer Prosjekterende må kjenne produkter som finnes i markedet Totalentrepriser gjøres på feil måte Ansvaret for helhetstenkning og integrasjon er ofte pulverisert mellom ulike fag, eller lagt til en underentreprise som kommer for sent inn i prosessen og mangler myndighet. Hør mer om dette på vårmøte RIF Tekniske installasjoner kl hos Multiconsult, Skøyen (påmelding: se

7 Standardisering eller skreddersøm? Et eksempel: St. Olav hospital har 25 ulike standarder på bad - Er det nødvendig? Skreddersøm gir større investeringskostnader og større risiko for feil bedre byggbarhet Behøver standard være kjedelig? Nei Det finnes arkitektoniske grep for å skape variasjon innenfor en standard FDVU i overtagelsesfasen

8 Kontroll og opplæring Kontroll som verktøy Obligatorisk uavhengig kontroll skal primært ivareta myndighetskrav til sikkerhet, ikke fokus på FDVU Men kontroll av bygningsfysikk herunder luftmengder er obligatorisk i ttkl 2/3 Kommunale bygningsmyndigheter Kan stille krav om u. kontroll av ITB (f.eks. med fokus på energikrav) Byggherrer Kan stille krav til (privat) uavhengig kontroll av RTB, ITB mv. Kvalitetssikring av FDV bruk rådgiverne og driftsorganisasjonen Opplæring av driftsorganisasjonen bruk rådgiverne! Prøvedrift Prøvedrift = Kompletteringsfase Prøvedrift = få prøvd og bekreftet ytelsen av bygget - men optimalisering ift drift om vinteren kan være vanskelig hvis bygningen ferdigstilles i juli

9 Oppsummering 1. Tenk langsiktig (= byggets levetid) 2. Start med en gang og tenk drift/vedlikehold (vurder å engasjere egen FDVU-rådgiver) 3. Kompetanse hos rådgiverene sentralt (kanskje ikke billigste rådgiver er smart? Still krav til RTB og ITB-kompetanse) 4. Samspill i alle faser sett krav og be om råd 5. Se investeringskostnader opp mot drift/vedlikeholdskostnader og fleksibilitet 6. Avslutt byggefasen ordentlig bruk rådgiverne Bevisstgjøring gir klokere valg Riktig kompetanse gir bedre løsninger FIFF: Frykt Ikke Fancy Forkortelser

10 Takk for meg! Kontaktinfo: Ari Soilammi Utviklingssjef RIF E-post: Mobil: (+47) Besøksadresse: Essendropsgate 3,Oslo Postadresse: Postboks 5491 Majorstuen, N0305 Oslo