INNFØRING AV INTERNHUSLEIE

Transkript

1 Arkivsak-dok. Sak Saksbehandler: Saksbehandler: Gunnar Sinnes Bengt Eriksen, Deloitte Behandles av: Møtedato: Sandnes Eiendomsselskap KF Saken skal endelig avgjøres av / går videre til: Rådmannen for videre oppfølging INNFØRING AV INTERNHUSLEIE Saken gjelder: Bystyret ba i sak 43/13 punkt 3 om at det lages en konkret plan for gjennomføring av system for intern husleie. Rådmannen har gjort en vurdering av dette og det legges opp til innføring av intern husleie. Det tilrås at foretaksstyret i samarbeid med rådmannen utformer endelig opplegg for praktisering av intern husleie for kommunale bygg innenfor den rammen som fastsettes i økonomiplan og i tråd med de gitte føringene i denne saken. Saksopplysninger I sak 122/13 la bystyret føringer for beregning av åpningsbalanse, avskrivninger og husleiemodell. For modell ble det vist til Drammen Eiendom KF. Eiendommene som overføres til bokført verdi avskrives med samme årlige beløp som i kommunen. Det betyr at årlige avskrivninger beregnes ut fra opprinnelig kostpris og at de avskrives til null over den gjenværende levetiden. Nye eiendommer blir avskrevet over

2 levetiden i samsvar med regnskapsforskriftene. Det betyr avskrivninger over 50 år (2 %) eller 40 år (2,5 %) alt etter hvilken type bygg det gjelder. Rådmannen anbefaler at hovedtrekkene i Drammen Eiendom KF sitt system for husleie brukes i arbeidet med utforming av en fremtidig husleiemodell. Drammen Eiendom KF har lagt til grunn prinsippet om kostnadsdekkende husleie for sine eiendommer. Dette er det beløpet som kreves for å betjene kapitalkostnader og FDV kostnader, for å opprettholde bygningens kvalitet over en gitt betraktningsperiode. I foretakets eierstrategi legges følgende føring: Bystyret legger til grunn prinsippet om at foretaket skal være selvfinansierende med det menes at det ikke ytes tilskudd fra bykassen utover det som følger av internhusleiesystemet og definerte investerings- og utviklingsprosjekter fastsatt i økonomiplanen. Vurderinger: Det følger av strategien som lå til grunn for etableringen av Sandnes Eiendomsselskap KF at foretakets inntekter fullt og helt skal baseres på husleie. Foretaket vil i tillegg bli tilført finansiering ved igangsetting av godkjente prosjekter ( «investerings- og utviklingsprosjekter fastsatt i økonomiplanen»). Belastning av husleie er nødvendig for å skaffe oversikt over reelle kostnader, klargjøre roller og synliggjøre hvordan vedlikehold henger sammen med ivaretakelse av verdier og eiendommer. I fortsettelsen vil regnskapsførselen basert på belastning av husleie gjøre det mulig å måle ressursbruk, etablere fornuftige målsetninger for det kommunale foretaket, måle og forbedre virksomheten og å foreta god faktabaserte beslutninger. Foretaket bør ha til hensikt å etablere en modell som er så klar og oversiktlig at den kan aksepteres av alle. Prisingen av husleie bør reflektere følgende vesentlige element: 1. Prisingen av husleien må som et minimum være kostnadsdekkende over livssyklusen fra investering til fornyelse 2. Renteelementet må baseres på et forsvarlig offentlig avkastningskrav som bidrar til å gjøre riktige beslutninger. 3. Utformingen av husleieavtalene bør i innhold ikke skille seg ut fra standard husleieavtaler som kommunen er vant med i sine eksterne leieforhold, men være tilpasset at leietaker ikke er en profesjonell part. Det er vesentlig at interne og eksterne leiekostnader kan måles mot hverandre. Det legges opp til at det vil bli vurdert ulike modeller for beregningen av leiebeløpene: 1. Forenklet metode basert på forretningsmodellen fra Drammen Eiendom KF. 2. Standardmodell for markedsbasert husleie, moderert med at det er lagt inn et forsvarlig offentlig avkastningskrav i stedet for privat avkastningskrav.

3 Prisingen av husleie for begge disse alternativene vil for øvrig kunne avvike fra markedsleie i privat sektor. Et eksempel på dette er at renteelementet (avkastningskravet) vil være systematisk lavere. Dette følger blant annet av lavere kapitalkostnad/risiko. Et annet eksempel er at prisingen av formålsbygg (skoler, barnehager) vil bli gjort sjablongmessig, noe som vil medføre at priseffekter av beliggenheten til det enkelte bygg ikke vil bli reflektert på samme måte som i det private markedet. I den videre prosessen må en også vurdere hvilket prisingsprinsipp som er best egnet for de ulike eiendomstyper. Administrasjonen foreslår følende program for det videre arbeidet med etablering av ordningen: Det arbeides allerede med å få klarlagt hvordan modellene kan implementeres. Det er ønskelig å få god overordnet oversikt over hvilke utfordringer som foreligger knyttet til innføringen husleie for at en på en god måte kan starte dialogen med kommuneadministrasjonen og leietakerne for diskusjoner og kommentarer. Det forutsettes at systemet er operativt fra Det betinger at eventuell innvirkning på neste års budsjett må tilpasses budsjettplanen. Det foreslås at følgende aktiviteter gjennomføres: Prinsipp om innføring av internhusleie behandles i Sandnes Eiendomsselskap KF s styre (denne sak) Saken sendes Rådmannen for informasjon og involvering i linjeorganisasjonen Det utredes ulike modeller for innføring av husleie. Ansvaret for arbeidet legges til SE KF med bistand fra rådmannens stab Modellene og en redegjørelse for hvordan modellene vil innvirke/forbedre beslutningskvaliteten for kommunen fremlegges for SE KF sitt styre før valg av modell gjennomføres. Styrets forslag til modell oversendes rådmannen for videre oppfølging i egen organisasjon og for endelig behandling i bystyret med tanke på innføring av ordningen fra Budsjettarbeidet for bygger på valgt husleie modell for de budsjettposter dette har betydning Rådmannen har i oppdrag å fremskaffe bokførte verdier for overføring til foretaket. Foreløpige tall fremkommer i balanseoversikten under.

4 Regnskapsmessig åpningsbalanse for Sandnes Eiendomsselskap KF Eiendeler Egenkapital - Gjeld Eiendommer Egenkapital 0 Tomter Pensjonsforpliktelse 0 Andeler i borettslag Lån Sum eiendeler Sum Egenkapital og gjeld Oppsummering: Formålet med etableringen av ny modell er å tilrettelegge for økt langsiktig tjenesteproduksjon. Sandnes Eiendomsselskap KF må fylle følgende funksjoner for å oppnå dette: - Levere kostnadseffektive FDV tjenester - Gjennomføre byggeprosjekt som gir mulighet til å etablere lav livssykluskostnad - Drive en effektiv porteføljeforvaltning slik at kommunen har tilgjengelig de nødvendige eiendomsressursene innenfor akseptabel kapitalbinding og FDV kostnad. For å utføre disse oppgavene på en tilfredsstillende måte må Sandnes Eiendomsselskap KF ha en løpende måling av ressursbruk, prestasjoner og brukertilfredshet. Dette kan ikke gjøres uten at det skjer en regnskapsmessig måling av Sandnes Eiendomsselskap KF sin virksomhet og at brukerne kjenner kostnaden på de eiendomsressursene de får tilført. Når brukeren kjenner kostnadene er det lettere å ha en dialog om kvalitet og om videre tilpasning av eiendommen for å møte brukerens behov. Med en egen eiendomsmasse på kvadratmeter vil selv relativt marginale forbedringer i bruk og forvaltning medføre vesentlige besparelser. Sandnes Eiendomsselskap AS skal være selvfinansierende på drift av eiendommer. Samtidig skal brukerne kjenne størrelsen på ressursbruken i form av bruk av eiendom og FDV ressurser. Dette kan bare oppnås ved å gjennomføre husleiebelastning av brukerne av fast eiendom. Det er viktig at prisingen av husleien både reflekterer en forsvarlig kapitalkostnad (et offentlig kapitalkrav) og at prisingsprinsippene blir oppfattet som forståelige og forsvarlige. Brukeren vil være involvert i arbeidet med å etablere og senere også evaluere prisingsprinsippene. Åpningsbalansen er bestemt ut ifra et regnskapsmessig formål. Rent faktisk vil eiendomsmassen ha en høyere verdi, samtidig som det vil foreligge et likviditetsbehov knyttet til forsømt vedlikehold som ikke fremgår av balansen fordi dette ikke er regnskapsmessig gjeld. Det må i prosessen med å etablere prisingsmodell av husleieforholdene også foretas en vurdering av behovet for et tilleggs regnskap til internt bruk. Dette kan baseres på det ordinære regnskapet, men inneholde korreksjoner for å gi et bilde av virkelige verdier.

5 Forslag til vedtak: Arbeidet med innføring av internhusleie igangsettes ihht saksutredningen med tanke på at internhusleie innføres fra og med Saken oversendes rådmannen for informasjon og involvering i linjeorganisasjonen Sandnes Eiendomsselskap KF, Torbjørn Sterri daglig leder