Nytt eiendomsselskap for Drammen kommune?

Transkript

1

2 Nytt eiendomsselskap for Drammen kommune? Presentasjon for Formannskapet 17. nov 2015 Advokat Andreas Fuglesang

3 Bakgrunn November 2014 Bystyret vedtok en ny eierstrategi for Drammen Eiendom KF Rådmannen ble bedt om å utrede nærmere hvordan Drammen kommune kan etablere et eget eiendomsselskap for byutvikling og utvikling av kommunal eiendom Februar 2015 Svensson Nøkleby ble tildelt oppdraget etter konkurranse

4 Formål med nytt eiendomsselskap Økt fokus for optimalisering av utviklingspotensial og bedre utnyttelse av Drammen kommunes eiendommer Plattform for samarbeid med private utviklere Begrensning av risiko Selvstendig selskap med fagmiljø for eiendomsutvikling, eget budsjett, administrasjon og finansiering, men underlagt eierkontroll Ivareta byutvikling og sammenhengen med kommunens øvrige boligutviklingsprosjekter. (Jf boligmeldingen.)

5 Hvordan nå formålene? Aksjeselskapsformen: Ansvarsbegrensning Klare regler i aksjeloven Godt kjent i markedet Fritaksmodellen for mottak av utbytte og salg av aksjer/andeler Egnet for etablering av eiendomskonsern Overføre egnede eiendommer (se senere) Ansette profesjonell administrasjon Selvstendig konsern med eget budsjett, administrasjon og finansiering, men underlagt eierkontroll

6 Konsernstruktur Holdingmodell - eksempel Drammen kommune «Drammen Kommune Eiendomsutvikling AS» Utleie AS Utvikling AS AS AS AS

7 Skatt, dokumentavgift og mva Skatt og avgift ved etablering Overføring av eiendom og aksjer fra Drammen kommune til det nye selskapet skjer som hovedregel uten belastning av skatt og mva Unntak: overføring av eiendom utenfor Drammen kommune utløser 27 % beskatning All overføring av ren eiendom (men ikke eiendomsselskaper) utløser dokumentavgift Skatt ved drift og salg Skatt (27 %) på alminnelig inntekt (leieinntekter etc) Skatt (27 %) på salg av ren eiendom Skattefritak ved salg av eiendomsaksjeselskaper (som vil være hovedregelen) Skattekonsern dersom morselskapet eier mer enn 90 % av underliggende aksjeselskaper =>Positive og negative skatteeffekter utliknes ved konsernbidrag => Det nye konsernet kan etableres med begrenset skattekostnad

8 Finansiering Selskapet må etableres med en forsvarlig egenkapital basert på antall og type eiendom som overføres Størrelsen på og sammensetningen av egenkapitalen må vurderes opp mot formål og når selskapet vil generere en inntjening Derfor må det nye eiendomsselskapet etableres med egenkapital som består av både kontanter og verdier på eiendommer For øvrig legges det til grunn at selskapet er selvfinansierende. Enkeltprosjekter kan finansieres ved samarbeid med andre aktuelle aktører

9 Aktuelle eiendommer ved etablering Marienlyst Utvikling AS (50%) Papirbredden Eiendom AS (40%) Rød Utvikling AS (eiendommer på Gulskogen, 50%) Gilhus Gård og Gilhustomta (Lierstranda) Ruud Gård på Kongsberg Buskerudveien 17 og Musøya 15 Tomter på Konnerud Kobbervikdalen Pukkverk Hver eierposisjon må vurderes konkret om den er egnet til og hvordan den eventuelt skal overføres til eiendomsutviklingsselskapet. Andre eiendommer kan være aktuelle å overføre på et senere tidspunkt.

10 Videre vurdering av eiendommene De nevnte eiendommene må i tilfelle vurderes nærmere med hensyn til: Beregning av dokumentavgift basert på takst Eventuell belastning av skatt og merverdiavgift Særskilte eiendomsrettslige forhold Ved overføring av aksjer i selskaper hvor kommunen er deleier krever samtykke fra selskapets styre og øvrige aksjeeiere (så de ikke bruker sin forkjøpsrett) Eventuelle andre forhold (kan følge av avtale eller lov)

11 Organisering av Drammen Kommune Eiendomsutvikling AS Generalforsamlingen (Drammen kommune) som øverste myndighet Generalforsamlingen kan fastsette retningslinjer for selskapets drift i vedtektene eller ved instrukser til styret Implementering og oppfølging av bystyrets eierstrategi Styreinstruks Rammer i vedtektene

12 Vår anbefaling og konklusjon Gitt premissene i bystyrets vedtak av november 2014, og ønsket om å skille ut Drammen kommunes eierposisjoner som ikke er knyttet til tjenesteproduksjon/formålsbygg, vil vi anbefale at Drammen kommune overfører egnede eiendommer og aksjer i eiendomsaksjeselskaper til det nye «Drammen Kommune Eiendomsutvikling AS» Et slikt selskap er godt egnet til å drive og utvikle mange av kommunens eiendommer på en faglig og forretningsmessig forsvarlig måte God basis for samarbeid med andre aktører på enkelteiendommer Økt transparens og uavhengighet i forhold til kommunens øvrige organer Tiltrekke seg profesjonell og kvalifisert kompetanse til styre og ledelse Hver eiendom må vurderes konkret om den er egnet for overføring

13 Veien videre Rådmannen legger opp til å fremme en egen sak om etablering av et kommunalt eiendomsutviklingsselskap slik at bystyret kan ta endelig stilling til saken tidlig 2016 (jamfør økonomiplanen for 2016) I saken vil det komme endelig forslag til: Egnede eiendommer og selskaper som foreslås overført til det nye selskapet Forslag til vedtekter og åpningsbalanse

14 Erfaring. Kompetanse. Løsning.