Bergenhus, gnr. 167 bnr. 653, Rotthaugsgaten 1-7. Kommunal forkjøpsrett ved salg av leiegårder.

Transkript

1 Byrådssak 476/15 Bergenhus, gnr. 167 bnr. 653, Rotthaugsgaten 1-7. Kommunal forkjøpsrett ved salg av leiegårder. MBOL ESARK Hva saken gjelder: Vest Utleie Holding AS og H-2 Eiendom AS har inngått avtale om overdragelse av Rotthaugsgaten 1-7 ved kjøp av 100 % av aksjene i eiendomsselskapet Rotthaugsgaten 1-7 AS. Overdragelsen skjer i medhold av udatert kjøpekontrakt med Vest Utleie Holding AS som selger og H-2 Eiendom AS som kjøper. Salgssummen er fastsatt til NOK , før fradrag for latent skatt, stipulert til NOK , jfr. pkt. 2.1 c) i kjøpekontrakten, samt epost fra advokat Brendan Stewart Mitchell den Leiegården, et murhus bygget ca. 1920, inneholder 94 boenheter. Eiendommens boareal er oppgitt til 6548 m 2 og tomteareal til 4015 m 2. Det foreligger for øvrig få tekniske opplysninger om eiendommen da salget har funnet sted uten takst og prospekt. Ved salg av samme eiendom i januar 2015 ble det opplyst fra selger, BOB Eiendomsutvikling AS, at leiegårdens struktur holdt god standard mens leilighetene hadde ulik kvalitet. For 25 av boenhetene (i tidligere sak oppgitt 22) har Bergen kommune en tinglyst tildelingsrett, en tildelingsrett som gjelder uavhengig av hvem som eier boligbygget. Fullstendig melding om overdragelsen ble mottatt av kommunen 15. oktober Frist for bruk av den kommunale forkjøpsretten går i denne saken ut 15.februar 2016, jfr. leiegårdsloven 6, 1.ledd. Det er ingen reguleringsmessige innvendinger til overdragelsen. Da leiegården inneholder mer enn 4 boenheter og mer enn halvparten av bruksarealet er innredet til beboelse, utløses kommunal forkjøpsrett etter Lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder, jfr. leiegårdsloven 1 og 2. Et flertall av leietakerne har etter skriftlig forespørsel gitt uttrykk for et ønske (ikke bindende), om å overta eiendommen ved dannelse av borettslag eller eierseksjonssameie. Leietakerne takket ja til informasjonsmøte som ble avholdt 24. november Representanter fra OBOS og Boligetaten var til stede. Det vil i etterkant av møtet bli avholdt en bindende avstemning blant beboerne. Byrådsavdeling for sosial, bolig og inkludering (BSBI), Byrådsavdeling for barnehage, skole og idrett (BBSI) samt Studentsamskipnaden i Bergen (SIB) er orientert om salget og kommunens adgang til å benytte forkjøpsretten. Studentsamskipnaden i Bergen meddeler i e-post av 22. oktober 2015 at de ikke ønsker at forkjøpsretten benyttes. Det er ikke mottatt tilbakemelding fra verken Byrådsavdeling for sosial, bolig og inkludering (BSBI) eller Byrådsavdeling for barnehage, skole og idrett (BBSI). Ved bruk av forkjøpsretten skal leiegårdens omsetningsverdi legges til grunn, jf. leiegårdsloven 7, 3.ledd, 1.setning. Ved overdragelse av aksjer i selskap som eier eiendom, slik som i dette tilfellet, gir ikke nødvendigvis prisen på aksjene utrykk for eiendommens omsetningsverdi. Leiegårdens omsetningsverdi må fastsettes ved avtale gjennom forhandlinger, alternativt etter begjæring av skjønn. 1

2 Etat for byggesak og private planer (fagetaten) redegjør for saken i notat datert , og hvor de etter en samlet vurdering er kommet til at det foreligger grunn for kommunen til å benytte forkjøpsretten i dette tilfellet. For vurderingen vektlegger fagetaten at bystyret i møte 28. mai 2015 sak fattet et positivt vedtak om å benytte den kommunale forkjøpsretten på vegne av beboerne av den samme eiendommen som foreliggende sak nå gjelder (kommunens saksreferanse ). Foranledningen den gang var inngått kjøpekontrakt av 30.januar 2015 mellom BOB Eiendomsutvikling AS og Vest Utleie Holding AS. Forkjøpsretten lot seg imidlertid ikke gjennomføre da kommunen ikke innen fastsatt frist mottok dokumentasjon for at stilte vilkår i bystyrets vedtak pkt. 1e), om nødvendig finansiering / sikkerhetsstillelse, var oppfylt. Også i foreliggende sak opplyser fagetaten at finansiering vil være et avgjørende spørsmål. I følge fagetaten er det foreløpig ikke mottatt noen ny verdivurdering. Interimstyret er ansvarlig for å fremskaffe en verdivurdering for leiegården. Dersom slik dokumentasjon mottas vil denne bli ettersendt byrådsavdeling for byutvikling. I den foregående saken ble eiendommen, Rotthaugsgaten 1-7, i forkant av overdragelsen verdivurdert av BOB Eiendomsutvikling AS til NOK ,- ut fra daværende leieinntekter og NOK ,- basert på markedsleien. Fagetaten opplyser at beboerne arbeider med å fremskaffe finansieringsbevis. Arbeidet er imidlertid vanskeliggjort ved at det heller ikke denne gang foreligger en endelig pris på leiegården og at kjøpesummen har økt betydelig fra forrige salg våren Kommunen har overfor beboerne anbefalt at det tas høyde for at prisen kan bli høyere enn aksjenes overdragelsessum og en eventuell verdivurdering av eiendommen. Manglende tekniske opplysninger om leiegårdens tilstand svekker også fagetatens beslutningsgrunnlag i saken, og uttalelser fra tidligere selger, se pkt.6, gir ikke tilstrekkelig grunnlag for at fagetaten kan konkludere i forhold til leiegårdens tekniske tilstand. Av disse grunner uttaler fagetaten at det er avgjørende også i denne saken at det stilles vilkår om at det fremskaffes et finansieringsbevis/ bankgaranti for hele leiegårdens verdi, saksomkostninger og nødvendig vedlikehold. Fagetaten legger til grunn at det ikke har betydning for vurderingen av saken at det ikke er full klarhet i om boligbygget inneholder 22 eller 25 boenheter med kommunal tildelingsrett. Fagetaten påpeker også at den kommunale saksbehandlingen gjør at leiegårdslovens frist på fire måneder for å gjøre forkjøp gjeldende, i praksis gjør det vanskelig å fremskaffe all dokumentasjon som saken krever før saken sendes til politisk behandling. Fagetaten fremmer derfor saken til politisk behandling på vilkår av at dokumentasjon foreligger på det endelige vedtakstidspunktet. Samtidig anbefaler fagetaten at vedtaket omfatter delegasjon til byrådet om å ta stilling til om fastsatte vilkår er oppfylt, for å kunne endelig avgjøre om forkjøpsretten skal gjøres gjeldende eller ikke. Fagetaten vektlegger også for sin anbefaling at kommunen har mulighet for å gjøre om vedtaket om bruk av forkjøpsretten, dersom de etter fastsettelse av pris ser at forkjøpet ikke lar seg gjennomføre, jfr. leiegårdsloven 6 tredje ledd. Basert på at Rotthaugsgaten 1-7 består av beboere fra ulike sosiale lag med ulikt ressursgrunnlag har fagetaten sett hen til at Boligetaten også i denne saken har gitt uttrykk for at de har midler og ønsker å hjelpe de beboerne som innfrir kriteriene for finansiell støtte. I tillegg vil det være mulig for beboere i leiligheter med kommunal tildelingsrett å overta disse om finansene skulle tilsi at det er mulig. I den ikkebindende avstemmingen for å danne borettslag ble det automatisk nei-stemme fra disse leilighetene ettersom BSBO rådet over stemmeretten. Fagetaten ser at bruk av kommunal forkjøpsrett gir leietakerne en mulighet til å kjøpe egen leilighet. Flere av leietakerne har bodd i Rotthaugsgaten 1-7 i flere tiår. 2

3 Et kjøp av leilighetene vil også være i samsvar med Bergen kommunes målsetning om eie fremfor å eie og unngå såkalt hyblifisering av sentrumsnære områder. Leietakerne vil ved kjøp også sikres forutsigbarhet for egen bosituasjon, stabilitet i eierforhold og ivaretakelse av bygningsmassen. Leietakernes rettigheter etter husleieloven består imidlertid også etter overdragelse av leiegården til H-2 Eiendom AS. Dette gjelder også avtalen om at kommunen disponerer leiligheter gjennom kommunal tildelingsrett. Leieprisen for flere av leilighetene ligger i dag ca. 40 % lavere enn markedsleie i området. Det er nærliggende å anta at ny kjøper, H-2 Eiendom AS, ønsker å oppjustere husleiene til markedsleie. Dette kan medføre at flere av dagens leietakere ikke har økonomi til å bli boende. Historisk har disse leiegården vært kommunalboliger. I den senere tid er % av leilighetene boliger med kommunal tildelingsrett. Beboerne uttrykker bekymring for om de kan håndtere fremtidig markedsleie og føler seg misledet av BOB da BOB i forrige runde solgte bygården til Vest Utleie Holding AS. Beboerne påpeker også at økte husleier vil kunne resultere i at flere av beboerne må få bostøtte til å betale husleien, noe som igjen medfører økte kostnader for samfunnet. Beboerne uttrykker frustrasjon over at de er tvunget til å kjøpe alle leilighetene, også leilighetene med kommunal tildelingsrett. Ettersom kommunen har interesse i å kunne leie disse leilighetene ut til vanskeligstilte, uttrykker beboerne ønske om at kommunen kjøper disse leilighetene med kommunal tildelingsrett for deretter å leie disse ut til målgruppen. Kommunen blir på denne måten medeier i et fremtidig borettslag, sammen mede de øvrige leietakerne. Gjennom et eventuelt kommunalt forkjøp på vegne av beboerne oppfylles leiegårdslovens primærformål om beboerovertakelse. Av erfaring ser kommunen at tilsvarende saker gir god byutvikling i etterkant. Å eie fremfor å leie gir et annet eierskap til eiendommen og byrommet. Etter en samlet vurdering, mener fagetaten at det foreligger grunn for kommunen til å benytte forkjøpsretten på vegne av beboerne i dette tilfellet, forutsatt at det fremlegges tilstrekkelig finansieringsbevis i god tid før politisk behandling. I tillegg presiseres det at kommunen kan fatte et nytt vedtak 4 uker etter en skjønnsavgjørelse om pris er fattet hvis kommunen ikke lenger ønsker å gjennomføre forkjøpet jfr. leiegårdsloven 6 tredje ledd. Byrådet vil for sin vurdering, som fagetaten, legge til grunn bystyrets vedtak fra møte sak , som på vilkår ga sin tilslutning til å benytte forkjøpsretten på vegne av beboerne. Sett bort fra kjøpesummen, som nærmest er doblet fra forrige salg av boligkomplekset, er det ikke andre forhold som tilsier et annet standpunkt. Byrådet stiller seg som utgangspunkt positiv til å gjøre forkjøpsretten gjeldende, som også i byrådsplattformen har tatt til ordet for at kommunen hyppigere må vurdere bruk av forkjøpsretten. Byrådet er også informert om at det er et flertall av beboerne som har gitt uttrykk for et ønske om å delta i arbeidet med å danne borettslag. I denne sammenheng ser byrådet det som positivt at OBOS denne gangen er kommet inn i prosessen på et langt tidligere stadium, og at OBOS samarbeider med interimsstyrene om spørsmål om finansiering av kjøpet og prosessen med dannelse av borettslag. Byrådet redegjorde grundig for saken i byrådssak og finner det tilstrekkelig å henvise til denne for detaljene herom, se vedlegg I. Byrådet vil her understreke viktigheten av også denne gangen å stille stenge vilkår for vedtaket, for slik å sikre kommunen mot å bli ansvarlig for å gjennomføre salget, og ved det bli eier av boligkomplekset. Byrådet vil også presisere at kommunen ikke har noe ansvar for den kjøpesummen partene måtte komme frem til gjennom eventuelle forhandlinger, eller den verdi et eventuelt rettslig skjønn vil fastsette. Byrådet ser at det pt ikke foreligger bindende erklæringer fra flertallet av beboerne om at de har en ubetinget rett og plikt til å delta i forkjøpet. Det er foreløpig kun gitt et skriftlig, men likevel uforpliktende ønske fra beboerne om dette. Det er derfor tatt inn som et vilkår at en slik erklæring fra flertallet av beboerne skal foreligge senest samtidig med bankgaranti eller tilsvarende. 3

4 Byrådet vil som fagetaten også peke på at den kommunale saksbehandlingen gjør at forkjøpsrettslovens frist på fire måneder, om å vedta å gjøre forkjøpet gjeldende, i praksis gjør at det er vanskelig å fremskaffe all dokumentasjon som saken krever før saken sendes til politisk behandling. Byrådet fremmer derfor saken for bystyret på vilkår av at dokumentasjonen foreligger på det endelige vedtakstidspunktet. Samtidig omfatter vedtaket at det delegeres til byrådet å vurdere om vilkårene er oppfylt, og om forkjøpsretten derfor skal gjøres gjeldende eller ikke. På dette grunnlag slutter byrådet seg til fagetatens vurdering og anbefaler at forkjøpsretten gjøres gjeldende på vegne av beboerne i Rotthaugsgaten 1-7, på de vilkår som fremkommer av byrådets innstilling til vedtak. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: Retten til å gjøre bruk av forkjøpsretten etter lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder er ikke delegert til byrådet. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. Bergen kommune gjør forkjøpsretten gjeldende i henhold til 3 i lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder, ved overdragelse av Rotthaugsgaten 1-7, Bergenhus, Gnr. 167 Bnr. 653, fra Vest Utleie Holding AS til H-2 Eiendom AS. Endelig vedtaksfrist for forkjøpsretten er Vedtaket fattes på følgende vilkår: a) Forkjøpsretten gjøres gjeldende på vegne av flertallet av leietakerne på kontraktstidspunktet. b) Eiendommen overdras direkte fra selger til det borettslag som leietakerne etter loven er pålagt å stifte for gjennomføring av forkjøpet. Dokumentasjon for at borettslaget er stiftet må foreligge for kommunen innen c) Bergen kommunes evigvarende tildelingsrett for 25 boliger i leiegården skal sikres ved dannelse av borettslaget. Dette forholdet må dokumenteres for kommunen innen d) Omsetningsverdien av Rotthaugsgaten 1-7 er ikke endelig avklart og fastsettes gjennom avtale, alternativt ved rettslig skjønn. Fullmakt til å forhandle om pris og inngå avtale på kommunens vegne, alternativt begjære rettslig skjønn, delegeres til byrådet. e) Innen skal det foreligge én bankgaranti eller tilsvarende på NOK til dekning av hele kjøpesummen, nødvendige utgifter etter leiegårdsloven 7, 7. ledd og for omkostninger til staten ved tinglysning av skjøte. f) Innen skal det foreligge signerte erklæringer fra beboerne, jfr. pkt. a) om at de har en ubetinget rett og plikt til å delta i forkjøpet. g) Det er borettslaget som skal foreta oppgjør overfor selger, og kommunen skal ikke påføres kostnader som følge av forkjøpet. h) Byrådet gis fullmakt til å avgjøre om vilkårene for å gjøre forkjøpsretten gjeldende, er oppfylt. i) Byrådet gis fullmakt til å meddele forkjøpsrett, og treffe nødvendige tiltak, herunder å begjære rettslig skjønn. 2. Leietakerne må snarest mulig og senest inne en 1 uke etter at eventuelt rettslig skjønn er endelig, jfr. vedtakets pkt. 4 og 5, melde fra til kommunen dersom leietakerne likevel ikke ønsker å 4

5 gjennomføre forkjøpet, jfr. leiegårdslovens 6,3.ledd. 3. Kommunen kan innen fire uker etter en eventuell skjønnsavgjørelse om pris fatte et nytt vedtak om at kommunen likevel ikke ønsker å gjennomføre forkjøpet, jfr. 6, 3.ledd i lov om kommunal forkjøpsrett til leiegårder. Fullmakt til å fatte slikt vedtak på kommunens vegne delegeres til byrådet. Dato: 15. desember 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling Vedlegg: Fagetatens notat datert med følgende vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Ortofoto Melding om overdragelse av leiegård, mottatt 15. oktober Stemmeslipper 5. Beboerliste 6. Aksjekjøpsavtale 7. E-post datert 30. oktober Uttalelse fra SiB, datert 22. oktober Byrådets vedtak datert 17. juni 2015 (sak ) 10. Bystyrets vedtak datert 28. mai 2015 (sak ) 11. Komite for miljø og byutviklings innstilling datert 28. mai 2015 (sak ) 12. Byrådets innstilling (sak ) 13. Fagnotat med vedlegg datert 20. april