Saksbehandler: Bente Foshaug 2013/42-25 Ettersendt sak. 80/15 Formannskapet Kommunestyret

Transkript

1 Saksbehandler: Bente Foshaug 2013/42-25 Ettersendt sak Saksfremlegg Utv.saksnr Utvalg Møtedato 80/15 Formannskapet Kommunestyret Saksdokumenter ikke vedlagt: ingen Oppkjøp av eiendommer i Leirvika Saken gjelder Saken gjelder vurdering av oppkjøp av boligeiendommer samt eiendommer med fritidsbebyggelse i Leirvika. Området er avsatt til industriformål. For at området skal kunne benyttes til industriformål, må eiendommene på et tidspunkt kjøpes opp. Rådmannen innstiller på at det settes av nødvendige midler til oppkjøp av de bebyggede eiendommene i Leirvika som er eid av privatpersoner. Sakens bakgrunn og fakta Det ble i 2011 startet arbeid med områderegulering av området Polarbase og Leirvika. Planen «Områderegulering for Polarbase og Leirvika industriområder» ble vedtatt av kommunestyret i møte den 22. mai Området er nå avsatt til industriformål. Leirvika har gjennom ovennevnte plan endret formål fra boligområde til industriområde. Dersom området skal utvikles i henhold til planen, må samtlige eiendommer innenfor plangrensen erverves. Muligheten for å erverve eiendommene gjennom en frivillig avtale med beboerne er utredet. Hammerfest kommune har i denne omgang fokusert på eiendommer med bolig/fritidsbygg. Ubebygde eiendommer og eiendommer bebygd med forretning/industribygg er ikke en del av denne utredningen. Eiendommene det gjelder er: Gnr. 15. Bnr. 101 Snr. 1 Tomas Kriksciunas Gnr.15 Bnr. 101 Snr. 2 Inger Johanne Larsen

2 Gnr. 15 Bnr. 101 Snr. 3 Leif Magne Rakfjord Gnr. 15 Bnr. 101 Snr. 4 Michael H. Pollock Gnr. 15. Bnr. 85 Rune Leistad/Johanne Elise Bjørkli Gnr. 15 Bnr. 115 Christel og Geir-Kolbjørn Galgeholt Gnr. 15 Bnr. 99 Merete Nilsen Gnr. 15 Bnr. 14 Kåre Emanuelsen Gnr. 15 Bnr Heinrich Anzenberger Gnr. 15 Bnr May Britt Galgeholt Gnr. 15 Bnr. 18 Unn Wenche Holm/Heinrich Anzenberger Gnr. 15 Bnr.83 Steinar Krokstad Hammerfest kommune har i denne prosessen gitt beboerne tilbud om å dekke kostnadene til juridisk bistand. Dette er et tilbud har de benyttet seg av, og de har engasjert advokatkontoret Rønning og Kirkesæther AS ved advokat Espen Rønning. Rønning representerer samtlige beboere, og har bistått beboerne på samtlige møter med Hammerfest kommune. Hammerfest kommune startet arbeidet med å informere beboerne i Leirvika gjennom et fellesmøte den 12. februar På møtet ble det gitt generell informasjon vedrørende prosessen som igangsettes når kommunen erverver eiendommer med hjemmel i vedtatt plan. I februar/mars avholdt kommunen individuelle møter med hver enkelt beboer. Formålet med møtene var i hovedsak å få avklart om beboeren er interessert i å selge, hvor beboeren eventuelt ser for seg å etablere seg etter flytting fra Leirvika og om det haster med å flytte. Etter å ha gjennomført de individuelle samtalene, er det gjort følgende funn: Tre beboere har planer om å flytte fra byen, men har måttet avvente situasjonen da de ikke regner med å få solgt eiendommen på vanlig vis. Disse er gitt første prioritet. Én familie gir uttrykk for at det haster å flytte av hensyn til barna. Området er blitt betydelig mer industrialisert siden familien flyttet til Leirvika, og det oppleves utrygt for barna å ferdes langs veien, samt sjenerende med støy og industri tett på boligen. Denne familien er gitt andre prioritet. De øvrige beboerne gir i varierende grad for ønske om avklaring av situasjonen, samt ønske om at kommunen skal kjøpe dem ut. Ingen av de øvrige beboerne gir uttrykk for et stort hastverk med å flytte, men alle uttrykker at de ønsker å flytte fra Leirvika. Noen av beboerne ønsker å flytte så snart som mulig. Disse beboerne er gitt tredje prioritet. I området ligger to fritidsbebygde eiendommer. Parter med fritidsbolig i Leirvika anses å ha et mindre behov for avklaring og flytting enn de som er beboere i Leirvika. Disse hjemmelshaverne gis derfor fjerde prioritet. Utvikling av Leirvika som industriområde Målsettingen er at anleggsarbeidet på eiendommen skal være igangsatt i løpet av Hammerfest kommune vil ikke være utbygger av området, det overlates til Hammerfest Arealutvikling AS

3 Verdivurdering av boligene Hammerfest kommune har i samarbeid med beboerne fått gjennomført en verdivurdering av boligene/fritidsbyggene. Verdivurderingen er foretatt av Garanti Eiendomsmegling. Verdivurderingen gjør det mulig å stipulere en verdi på byggene og dermed antyde en kostnad for kommunen. Da saken så langt gjelder et eventuelt frivillig salg, står kommunen fritt til å forhandle pris med beboere. Ut fra en tanke om likebehandling, bør kommunen likevel legge seg på linje med ekspropriasjonserstatningslovens bestemmelser om at eier skal ha dekket sitt økonomiske tap som følge av inngrepet. Etter ekspropriasjonserstatningsloven er det tre måter å vurdere erstatningsbeløpet på: 1. Salgsverdi 2. Bruksverdi 3. Gjenanskaffelsesverdi For de fleste eiendommene er det gjenanskaffelsesverdi som er lagt til grunn. Beboerne skal verken tape eller tjene på å bytte bolig, men de skal gis økonomisk mulighet til å skaffe seg en bolig av samme standard som det de har i dag. I erstatningsbeløpet for gjenanskaffelse ligger også poster slik som kostnader til flytting og lignende. Etter en verdivurdering av hver boligeiendom, beløper samlet gjenanskaffelsesverdi for eiendommene seg til kr For de to eiendommene med fritidsbebyggelse, kan det ikke gis en konkret sum per i dag. På den ene eiendommen står ei hytte som vurderes flyttet til en ny hyttetomt. Kostnadene med dette er ikke utredet på nåværende tidspunkt. På den andre eiendommen må det vurderes om det skal legges til grunn en kvadratmeterpris som for næringseiendom eller om det skal benyttes en kvadratmeterpris som for friområde. Verdivurderingen er ikke et endelig beløp til utbetaling til beboerne, men et utgangspunkt som ved konkret gjenkjøp kan justeres. Ved vurdering av kostnadene ved et oppkjøp må det tas høyde for prisstigning på boliger frem til tidspunktet gjenanskaffelse skjer, det må settes av en viss margin i tillegg til verdivurderingen slik at beboerne klarer å skaffe seg en ny tilsvarende bolig, samt dekning til andre kostnader som skal inkluderes i gjenanskaffelsesverdien slik som utgifter til flytting med mer. Rådmannens vurdering Det er per i dag ikke avsatt midler i budsjettet til kjøp av eiendommene i Leirvika. Området er i dag regulert til industriformål. Utvikling av Leirvika skal etter målsettingen påbegynnes i For at utvikling skal kunne skje, er det nødvendig med et oppkjøp av eiendommene i Leirvika. For de tre beboerne som ønsker å flytte fra byen, vil en flytting kun være økonomisk mulig for dem dersom de får solgt boligene sine i Leirvika. Da området er regulert til industriformål og tidsperspektivet når det gjelder utvikling av området er uviss, kan det legges til grunn at det er svært små muligheter for et privat salg av boligene i Leirvika utenom hvis kommunen er kjøper. I praksis er dermed beboerne låst til området inntil eiendommene eksproprieres

4 eller det inngås en frivillig avtale om salg til kommunen. Også for de øvrige beboerne vil det være en fordel å få visshet i egen bosituasjon. Beboerne skal i prinsippet få dekket sitt tap uansett om eiendommene erverves ved frivillig salg til kommunen eller ved ekspropriasjon. Forskjellen består i at det ved frivillig avtale ikke fastsettes en endelig sum etter verdivurderingen, men at det vil være aktuelt å bruke skjønn dersom noen av beboerne finner tilsvarende hus som ligger noe over det verdivurderingen på boligen i Leirvika viser. Dette gjøres også av hensyn til at beboerne skal finne noe i Hammerfest som tilsvarer det de har, slik at prosessen går fremover. En ekspropriasjonsprosess anslås å bli mer kostbart for kommunen enn en frivillig avtale, da det er betydelige kostnader forbundet med å foreta ekspropriasjon. Kostnadene ved oppkjøp av eiendommene i Leirvika er beregnet til 30 millioner kroner for å kjøpe ut de private. Pris for opparbeidelse av næringsarealene stipuleres til 2000 kr per m² (areal m²), totalt kroner kr. I modellen for eventuell overføring av forvaltningsretten fra kommunen til Arealutvikling Hammerfest AS skal utkjøpssummen tilbakeføres kommunen i sin helhet. Dette må avtales nærmere. Det forventes at Arealutvikling Hammerfest AS overtar (leier/eier) arealet og at kommunens utgifter og lånebelastning tilbakeføres kommunen i sin helhet; anslag kr Netto Lån R/A Andre utgifter Inntekter Netto utgift kommune Det legges til grunn rente 3 %, avdragstid 30 år, oppkjøp starter , kommunale avgifter mm kr pr enhet pr år, husleie kr pr mnd. Ved et oppkjøp av eiendommene, vil kommunen bli eier av boliger som i påvente av oppstart av prosessen i Leirvika kan benyttes til andre formål. Alternativ bruk av boligene dersom kommunen kjøper de opp, er eksempelvis å huse flyktninger som kommunen mottar, eller å benytte boligene til kommunale boliger for andre vanskeligstilte grupper. Dette vil kunne bidra til å dekke et behov kommunen har, og kan også bidra til en viss inntjening på boligene. Pris for leie av boliger fra Hammerfest Eiendom KF er vedtatt til 100 kr per m². Når området er klart for utbygging, vil Hammerfest kommune overlate utviklingen av området til Arealutvikling Hammerfest AS. Hammerfest kommune skal i ikke bygge ut området, det er overlatt til Arealutvikling Hammerfest AS. Eventuelle leieinntekter er ikke fremforhandlet ennå. Per i dag er prisen 96 kr per m² for leie av næringsareal (55 mål) det vil si kr pr år. Beløpet må justeres for kostnader oppkjøp/lån.

5 Vurdering av oppkjøp Rådmannen vurderer at arealene bør kjøpes opp av Hammerfest kommune. Det foreslås etter dette at det settes av nødvendige midler på budsjettet til oppkjøp av eiendommene. Avtaler om oppkjøp av eiendommene kan fremforhandles umiddelbart etter at vedtak om oppkjøp er gjort av kommunestyret. Det kan gå noe tid før alle de aktuelle partene har funnet ny bolig, men det antas ut fra signaler fra beboerne at de fleste av beboerne vil ønske å flytte fra Leirvika så snart de finner annen bolig. Det påpekes at et salg av eiendommene er frivillig for beboerne på dette tidspunktet, og at de frem til en bindende avtale foreligger kan takke nei til tilbudet fra kommunen. Rådmannens forslag til vedtak: 1. Det settes av nødvendige midler i budsjettet til å kjøpe opp eiendommene i Leirvika. 2. Rådmannen gis fullmakt til å inngå nødvendige avtaler i forbindelse med oppkjøp av eiendommene i Leirvika.