Dato: 15. juli Bergenhus, gnr. 163, bnr. 22 mfl - Overdragelse og erverv av areal i samsvar med formålsgrenser i reguleringsplan Møllendal øst

Transkript

1 Dato: 15. juli 2011 Byrådssak 1390/11 Byrådet Bergenhus, gnr. 163, bnr. 22 mfl - Overdragelse og erverv av areal i samsvar med formålsgrenser i reguleringsplan Møllendal øst ELTO SARK Hva saken gjelder: Saken gjelder makeskifteavtale mellom Bergen kommune og Møllendalsveien 68 AS med formål å tilpasse eiendomsgrensene i samsvar med formålsgrensene i reguleringsplan Møllendal Øst, vedtatt av bystyret den under sak Makeskifteavtalen gjelder overføring av areal innenfor byggeområde B3 fra Bergen kommune til Møllendalsveien 68 AS, som eier øvrige deler av B3. I tillegg skal et areal regulert til gangog sykkeltrasé overføres fra Møllendalsveien 68 AS til Bergen kommune, slik at arealet kan opparbeides i samsvar med reguleringsplanen. Det vises til reguleringskart dat som vedlegg 1 og kart som viser avviket fra eiendomsgrensene som vedlegg 2. Makeskifteavtalen følger som vedlegg 3. For nærmere beskrivelse av arealene som skal overføres vises det til saksutredningen. Det bemerkes at foreliggende makeskifteavtale gjelder deler av gnr. 163, bnr. 12 som pr. i dag er eiet av Tara Holding AS, men som inngår i makeskifteavtale mellom Tara Holding AS og Bergen kommune, jf Byrådssak 1042/10. For nærmere om gjennomføring av foreliggende makeskifteavtale og forholdet til makeskifteavtale med Tara Holding AS, vises det til saksutredningen. I forhandlingene om vederlag er det lagt til grunn at byggeområdet skal selges til markedspris. På bakgrunn av ekspropriasjonsrettslige vurderinger er det lagt til grunn at areal regulert til gang- og sykkeltrasé også skal verdsettes som byggeareal. For nærmere om denne vurderingen vises det til saksutredningen. Til grunn for forhandlingene har Bergen kommune innhentet takst fra Yngve Johansen Eiendomstaksering AS, senere supplert med oppdatering for prisstigning, se vedlegg 4. Møllendalsveien 68 har innhentet takst fra E & A Eide AS, som viser en noe lavere markedsverdi, se vedlegg 5. Det er ikke uvanlig at takster spriker, og partene er blitt enige om en kvadratmeterpris tilsvarende gjennomsnittet av de to takstene, som er kr. 5825,- pr. m². 1

2 Bergen kommune skal overdra netto 990 m², og Møllendalsveien 68 AS skal derfor betale kr ,-. For øvrig kan det bemerkes at Møllendalsveien 68 også har signert utbyggingsavtale med Bergen kommune. Avtalen vil bli fremmet for Byrådet når høringsfristen er ute. I henhold til avtalen skal Møllendalsveien 68 AS yte et anleggsbidrag til opparbeiding av felles infrastruktur på 15,05 mill kr. Møllendalsveien 68 AS har også sendt inn søknad om rammetillatelse, som pr. i dag er til behandling. Byråd for byutvikling, klima og miljø vurderer at avtalen gir en riktig pris på arealene og at den for øvrig ivaretar både kommunens og Møllendalsveien 68 AS s interesser på en balansert måte. Byråden anbefaler derfor at Byrådet godkjenner avtale dat , signert Foreliggende makeskifteavtale gir grunnlag for realisering av byggeområde B3, som er et av flere større byggeprosjekt i Møllendal som er i startfasen av en transformasjon til et urbant sentrumsområde. Kostnader til utbedring av felles teknisk og grønn infrastruktur skal som utgangspunkt dekkes gjennom utbyggingsavtaler mellom utbyggerne og Bergen kommune, jf Bystyrets prinsippvedtak i sak Utbyggingsavtalene omfatter imidlertid ikke kostnader knyttet til opprydding av forurensning i Møllendalselva. Disse kostnadene skal dekkes av Bergen kommune, da forurensningen kommer fra tidligere virksomhet på kommunale eiendommer på Grønneviksøren. I tillegg må det for felles infrastruktur for øvrig, tas en viss høyde for at der kan dukke opp kostnadselement som overstiger det som i dag er vurdert som nødvendig påslag for uforutsette kostnader i utbyggingsavtalene. Dette fordi inngåelse av avtalene og gjennomføring, herunder nærmere detaljprosjektering og inngåelse av entreprisekontrakter vil skje over flere år. På denne bakgrunn anbefaler Byråd for byutvikling, klima og miljø at inntektene fra foreliggende makeskifteavtale settes av i et fond til dekning av kommunens framtidige kostnader i Møllendalsområdet. Vedtakskompetanse Bergen kommunes budsjettfullmakter Kap. IV, B, 1. "Byrådet kan gjøre gjennomføringsvedtak for salg av fast eiendom for beløp inn til 100 mill. kr. innenfor eget ansvarsområde". Byråd for byutvikling, klima og miljø innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: Byrådet godkjenner makeskifteavtale mellom Bergen kommune og Møllendalsveien 68 AS dat , signert av Møllendalsveien 68 AS Byråd for byutvikling, klima og miljø delegeres fullmakt til å signere avtalen på vegne av Bergen kommune. Innbetalt avtalebeløp settes av i fond til dekning av framtidige kostnader knyttet til forurensning og felles teknisk og grønn infrastruktur i Møllendalsområdet. Lisbeth Iversen 2

3 byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: 1. Reguleringskart dat Kart som viser areal omfattet av makeskifteavtalen 3. Makeskifteavtale dat Takstrapport fra Yngve Johansen Eiendomstaksering AS 5. Takstrapport fra E & A Eide AS 3

4 Saksutredning: Areal som skal overføres: Reguleringsplan Møllendal Øst har som formål å legge til rette for utvikling av Møllendal som en ny bydel med urban struktur med bolig- og næringsbebyggelse samt kunsthøyskole. Møllendal skal inngå som en del av en attraktiv og aktiv sjøfront og det skal satses på gode offentlige byrom, gater og gangveier. For byggeområde B3 avviker formålsgrensen med dagens eiendomsgrenser og eierforhold. Den største delen av B3 er gnr. 163, bnr. 22. I tillegg omfatter byggeområde B3 et areal på ca 380 m² på gnr. 163, bnr. 21 mot Store Lungegårdsvann og et areal på ca 900 m² på gnr. 163, bnr. 12. Bnr. 12 er for øvrig regulert til offentlig plass. De deler av B3 som ligger utenfor gnr. 163, bnr. 22 er av en størrelse som gjør at de ikke er bebyggelige isolert sett, og planens bestemmelser med blant annet krav til plassering av bygninger i formålsgrensen krever at B3 bygges ut under ett. En gjennomføring av reguleringsplanen forutsetter derfor endringer i eiendomsforholdene. Kart som viser arealene som skal makeskiftes følger som vedlegg 2. Gnr. 163, bnr. 22 er eiet av Møllendalsveien 68 AS. Gnr. 163, bnr. 21 er eiet av Bergen kommune, og gnr. 163, bnr. 12 skal overføres Bergen kommune i henhold til vedtatt makeskifteavtale med dagens eier, Tara Holding AS, jf Byrådssak 1042/10. Som motytelse skal Tara overta gnr. 163, bnr. 602 som er byggeområde B2. Gjennomføring av sistnevnte makeskifteavtale er fastsatt til det tidspunkt en av partene skal starte opparbeiding av det areal som skal overtas. Fordi planen forutsetter at deler av bnr. 12 skal overføres eier av bnr. 22, er Bergen kommune gitt en rett til å kreve fremskyndet overføring av dette arealet. Etter den nye matrikkelloven skal areal av en størrelse som i foreliggende makeskifteavtale overføres ny eier i form av arealoverføringer, jf matrikkelloven 15. Dette innebærer at arealene skal overføres direkte til den nye eiendommen ved at det signeres en erklæring om arealoverføring, i stedet for at det utstedes et eget skjøte. Areal på gnr. 163, bnr. 12 som pr. i dag er eiet av Tara, skal derfor overføres direkte til Møllendalsveien 68. Vederlag skal tilfalle Bergen kommune, og erklæring fra Tara om arealoverføring skal sendes oppmålingsmyndighetene når kjøpesum fra Møllendalsveien 68 er mottatt. For nærmere om gjennomføring av foreliggende makeskifteavtale vises det til vedlegg 3 og avtalens pkt. 5 om oppfyllelse/tiltredelse. Planens formålsgrenser avviker også fra dagens eiendomsgrenser når det gjelder areal på gnr. 163, bnr. 22 regulert til gang- og sykkeltrasé nordøst for byggeområde B3. Arealet er på ca 290 m² og makeskifteavtalen omfatter en overføring av dette arealet fra Møllendalsveien 68 AS til Bergen kommune, slik at arealet kan opparbeides i samsvar med reguleringsplanen. Verdivurdering av areal regulert til gang- og sykkeltrasé: Fordi alternativet til minnelig avtale ville være en ekspropriasjon av arealet, er verdien vurdert på grunnlag av ekspropriasjonserstatningsretten. 4

5 Etter ekspropriasjonserstatningsloven 4 skal vederlag fastsettes etter høyeste verdi av salgsverdi og bruksverdi. Salgsverdi skal fastsettes ut fra blant annet påregnelig og lovlig utnytting, jf ekspropriasjonserstatningsloven 5. Areal regulert til gang- og sykkeltrasé har i utgangspunktet ingen nevneverdig salgsverdi, men i henhold til rettspraksis gjelder det et unntak for regulering til offentlig anlegg, herunder veier, som skal tjene allmennhetens behov. Unntaket innebærer at man i verdivurderingen skal se bort fra reguleringsformålet og vurdere verdi ved alternativ påregnelig utnyttelse. Gang- og sykkelveien inngår i den sammenhengende gang- og sykkeltraséen rundt Store Lungegårdvann, og den er finansiert av midler fra Bergensprogrammet. Disse forhold tilsier at unntaket for offentlige anlegg kommer til anvendelse, da traséen også tjener allmennhetens behov og ikke bare planområdet internt. Alternativ påregnelig bruk vurderes å være som byggereal som en del av B3. I forhandlingene om makeskifteavtale med Møllendalsveien 68 AS er det derfor lagt til grunn at areal regulert til gang- og sykkelvei skal verdsettes til markedspris som byggeareal. Dette innebærer at arealene som kjøpes og selges er verdsatt likt. 5