Saksframlegg. Trondheim kommune. Utbyggingsavtale Havstein Vestre Gjørtlervegen - felt B1 Arkivsaksnr.: 06/23745

Transkript

1 Saksframlegg Utbyggingsavtale Havstein Vestre Gjørtlervegen - felt B1 Arkivsaksnr.: 06/23745 Forslag til vedtak: Formannskapet godkjenner avtale mellom Trondheim kommune og EiendomsGruppen AS om utbygging av felt B1 i reguleringsplan r1006q. Formannskapet gir samtidig sin tilslutning til at Trondheim kommune er tiltakshaver for utbygging av offentlig infrastruktur som skal etableres i henhold til reguleringsplan r1006q og r1202f. Saksfremlegg - arkivsak 06/

2 Innledning Saken gjelder utbyggingsavtale for felt B1 i reguleringsplan r1006q Byåsvegen mellom Havstadvegen og Munkvollvegen 76 med tilliggende områder, og Gjørtlervegen. Rådmannen har fremforhandlet et forslag til utbyggingsavtale med EiendomsGruppen AS, som eier ca 40% av felt B1. De øvrige 60% av B1 eies av kommunen, og avtalen omhandler også salg av dette arealet til EiendomsGruppen AS. Avtalen ble signert av EiendomsGruppen AS den , og legges med dette frem for formannskapet for godkjenning. Bakgrunn Det er vedtatt to reguleringsplaner som regulerer utnyttingen av en del av arealene på Havsteinområdet. Dette er den ovenfor nevnte reguleringsplan r1006q som omfatter arealene på vestsiden av Byåsvegen, og reguleringsplan r1202f som omfatter arealene på østsiden av Byåsvegen. Planene har felles rekkefølgebestemmelser, og må derfor ses i sammenheng. De offentlige anleggene som forutsettes etablert iht. reguleringsplanene er omfattende. Som følge av at det er mange utbyggingsinteresser involvert, er også spørsmål om kostnadsansvar ved utbygging av anleggene komplisert. Følgende offentlige anlegg skal bygges: innsnevring av Byåsvegen mellom Havstadvegen og Stabells veg etablering av rundkjøringer i de respektive kryssområder opprusting av Gjørtlervegen Disse tiltakene muliggjør utbygging av: Innenfor planområdet vest for Byåsvegen, r1006q nye boligområder ny barnehage inklusive lokaler for barne- og familietjenesten nytt idrettsanlegg med bl.a. kunstgressbane for fotball og ballplass for islegging om vinteren utbedring av turdrag Innenfor planområdet øst for Byåsvegen, r1202f ny barnehage (Steinerbarnehage) utvidelse av bo- og servicesenteret nye boliger for døvblinde turdrag Rekkefølgebestemmelser Rekkefølgekravene i de to planene innebærer at utbyggingsområder ikke kan tas i bruk før ulike offentlige anlegg er etablert. Tabell 1 nedenfor gir en oversikt over hvilke tiltak som er knyttet til hvert enkelt område. De enkelte anleggsdeler og utbyggingsinteresser fremgår også av vedlagte oversiktskart, se vedlegg 1 og 2. Saksfremlegg - arkivsak 06/

3 Anleggsnr Tiltak Boligområde B1 Boligområde B3 Barnehage m m Gjørtlervegen 1 Rundkjøring syd x x x x 2 Rundkjøring nord x x x x 3 Gjørtlervegen x x 4 Friområde / Idrett x Utbyggingsområde øst for Byåsvegen 5 Innsnevring x x x Byåsvegen 6 Stabells veg x G/S-veg 7 Atkomst øst x 8 Friområde øst x 9 Omlegging VAanlegg x Tabell 1. Rekkefølgekrav gitt i gjeldene reguleringsplaner og hvem det berører i utbyggingssammenheng. Valg av tiltakshaver for offentlige anlegg Trondheim kommune har vanligvis overlatt til utbyggere å etablere den offentlige infrastruktur som en arealplan forutsetter gjennomført. Kommunen har gjennom utbyggingsavtaler sikret seg at de offentlige anleggene blir bygd iht. de krav og standarder som kommunen setter for at anleggene skal kunne overtas av det offentlige til drift og vedlikehold. Der planene omfatter offentlig eid utbyggingsgrunn som blir byggeklar som følge av anleggene, har kommunen ytet tilskudd til utbygger tilsvarende den andel av utbyggingskostnadene som faller på det offentlig eide arealet. I dette tilfellet anbefaler rådmannen at kommunen bygger anleggene selv, mot å kreve tilskudd fra de utbyggerne som får sine eiendommer gjort byggeklare, jf. rekkefølgebestemmelsene. Utbygging i offentlig regi anbefales fordi anleggene som skal bygges er av et slikt omfang og kompleksitet at det ikke peker seg ut noen naturlig privat tiltakshaver. Tiltakshaverrollen innebærer at kommunen påtar seg en viss risiko, siden man påtar seg å etablere anleggene innenfor en fastsatt kostnadsramme. Kostnadsrammen er imidlertid fremkommet gjennom anbud, risikoen for kostnadsoverskridelser er dermed minimalisert så langt det er mulig. Kostnader Pr. august 2006 kan kostnader for infrastruktur settes opp som vist i tabell 2: Saksfremlegg - arkivsak 06/

4 Tiltak Kostnadsoverslag inkl mva 1 Rundkjøring 1, syd Rundkjøring 2, nord Atkomstveg bhg. Gjørtlerv Friområde/idrett Innsnevring av Byåsvegen Stabells veg, G/s-veg Atkomst øst Friområde øst Omlegging VA-ledning Støytiltak Sum ekskl adm mm Adm. Prosj. Byggel. mm Entreprisekostnad infrastruktur Lysanlegg 1) Ekstra eiendomserverv 2) Budsjettreserve/prisstigning Budsjettkostnad Kostnadsoverslag infrastruktur. Tabell 2. 1) Lysanlegg var ikke med som opprinnelig rekkefølgekrav for utbyggingen, men er nødvendig for å få et fullgodt anlegg. 2) Eiendomserverv fra ESSO, Stabells v 1, Byåsvegen 170, Gjørtlervegen 2. Kostnadsfordeling finansiering Rådmannens utgangspunkt for forhandlingene med de enkelte utbyggere har vært at utbyggingsområdene belastes kostnadene som fremgår av tabell 2 etter rekkefølgebestemmelsene i planene. Alle infrastrukturkostnader dekkes av utbyggere i området. Fordeling av kostnader på de enkelte områdene er vist i tabell 3. Inndekking av kostnadene forutsetter avtale med EiendomsGruppen AS for felt B1, som foreligger signert av utbygger, og grunneier Eigill Hallseth for felt B3. Når det gjelder forholdet til avtale med sistnevnte grunneier, se under avsnitt Avtale for felt B1, EiendomsGruppenAS nedenfor. Når det gjelder de offentlige utbyggingsområdene, Gjørtlervegen barnehage og arealene på østsiden av Byåsvegen (bo- og servicesenter, boliger for døv-blinde, tomt til Steinerbarnehage), belastes de etter samme prinsipper som boligområdene. De kommunale bidragene som fremkommer i finansieringstabellen for disse arealene, er lagt inn i tomtekostnader som tidligere er godkjent av bystyret. Utbyggingen av felt B1 forutsetter innsnevring av Byåsvegen til to felt samt flytting av den kommunale hovedvannledningen som går langs østsiden av vegen. Rådmannen finner det riktig å yte et tilskudd på 50% av kostnadene med omleggingen av ledningen. Dette på grunn av ledningens alder, samt at materialet som ble valgt på eksisterende ledning fra 1971 medfører en vesentlig fordyrelse i forbindelse med utskiftningen. Saksfremlegg - arkivsak 06/

5 Kostnadsbærer Beløp i kr Boligområde B Boligområde B Barnehage Gjørtlervegen Bo-og servicesenter, boliger for døvblinde Barnehage (Steinerbhg) VA-balansen, 50% av omlegging VA Finansieringsdekning Tabell 3: Finansiering Avtalen for felt B1, utbygger EiendomsGruppen AS Utbygger har samtykket i å betale kr 16 mill for B1 s andel i de offentlige anleggene som rekkefølgebestemmelsene forutsetter skal være etablert før midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest gis. I dette beløpet inngår også kjøp av kommunalt areal, ca 4000 m2 fra gnr. 96, bnr. 298, 306 og 399. Dette utgjør som tidligere nevnt ca 60 % av B1. Om lag halvparten av dette arealet utgjør veigrunn i Gjørtlervegen og Byåsvegen som blir frigjort i forbindelse med etablering av nye trafikkområder. Ved salg av fast eiendom eid av det offentlige oppstiller EFTA Surveillance Authority (ESA) retningslinjer for hvordan dette skal gjennomføres. Salg av fast eiendom eid av det offentlige skal enten selges til høystbydende eller til pris fastsatt av en eller flere uavhengige takstmenn. Rådmannen valgte å forhandle direkte med EiendomsGruppen AS om salg av angjeldende areal, basert på at kommunens areal ligger som en klave rundt utbyggers eiendom, og i realiteten er det kun eier av den private eiendommen eller kommunen som kan bygge ut B1 ihht. planen. Kommunens areal er taksert til kr ,-, der utgangspunktet var byggeklar tomt. Til fradrag i kjøpesummen går den andel av utgiftene til offentlig infrastrukur som pålegges det kommunale arealet ihht. rekkefølgebestemmelsene. Det er i avtalen tatt forbehold om at det må inngås avtale med grunneier/ utbygger av felt B3 om B3s andel av kostnadene. Utbygger av B3 har skriftlig meddelt at han vil inngå avtale der han forplikter seg til å dekke felt B3 s andel i rundkjøring sør. Han har imidlertid klaget til Fylkesmannen når det gjelder rekkefølgekravet om at rundkjøring nord må være etablert før bygningsmasse på B3 kan tas i bruk. Det ligger således en usikkerhet når det gjelder B3 s andel i rundkjøring nord. I finansieringsplanen er det av den grunn tatt høyde for dette, og i B3s bidrag er ikke rundkjøring nord tatt med. Saksfremlegg - arkivsak 06/

6 Konklusjon Rådmannen anbefaler at den fremforhandlede avtale med EiendomsGruppen AS godkjennes. Avtalen er avgjørende for realiseringen av de omfattende offentlige anleggene som reguleringsplanene forutsetter bygd. Rådmannen anbefaler også at formannskapet gir sin tilslutning til at Trondheim kommune tar rollen som tiltakshaver ved utbygging av aktuell offentlig infrastruktur. Rådmannen i Trondheim, Håkon Grimstad kommunaldirektør Bjørn Ekle direktør Stein Balstad saksbehandler Vedlegg: 1: Oversikt utbyggingsområde, kart 2: Oversikt utbyggingsinteresser, kart 3: Utbyggingsavtale med EiendomsGruppen AS Saksfremlegg - arkivsak 06/