Saksframlegg. Plangjennomføring i byomformingsområder generelt og Lade, Leangen og Rotvoll spesielt Arkivsaksnr.: 06/26838

Transkript

1 Saksframlegg Plangjennomføring i byomformingsområder generelt og Lade, Leangen og Rotvoll spesielt Arkivsaksnr.: 06/26838 Forslag til vedtak/innstilling: 1. Formannskapet gir sin tilslutning til beskrevne overordnede prinsipper for plangjennomføring i byomformingsområder generelt. 2. Trondheim kommune setter i gang reguleringsarbeid for hovedanleggene Haakon VII s gate, bydelsparken ved Lade kirke og tverrforbindelse (g/s-veg) over jernbanen selv om prosjektene ennå ikke er fullfinansiert. 3. Rådmannen fortsetter å inngå utbyggingsavtaler med utbyggere som har konkrete utbyggingsplaner. Gjeldende kostnadsoverslag og det utbyggingspotensialet som er vist i kommunedelplanen legges til grunn ved beregning av økonomiske bidrag. 4. Rådmannen igangsetter en prosess for å oppnå minnelige avtaler med resterende grunneiere med sikte på å fullfinansiere hovedanleggene. 5. Før anleggsarbeidene igangsettes fremlegges en ny sak hvor Formannskapet orienteres om resultatet av forhandlingene med grunneierne. Resultatet av forhandlingene skal være bestemmende for om kommunen skal være tiltakshaver for hovedanleggene. Saksfremlegg - arkivsak 06/

2 Saksutredning: Bakgrunn Trondheim kommunes byutviklingsstrategi er basert på mål om fortetting og miljøvennlig transport. Dette skal sikre en mer bærekraftig bystruktur. Kommuneplanens arealdel ( ) viser derfor at en stor andel av utbyggingsbehovet er forutsatt dekket i avgrensede byomformingsområder. Aktuelle byomformingsområder i Trondheim er i arealdelen vist som framtidig bybebyggelse. I disse områdene forutsettes det store strukturelle endringer, høy arealutnyttelse og mindre arealkrevende funksjoner. Dette er områder som i dag kan ha lav utnyttelse, uklar gatestruktur og snevert funksjonsinnhold ( for eksempel industri-, verfts, havne- eller terminalområder). Det forutsettes høy tetthet i disse områdene, og det er primært ønskelig med en blanding av forretninger, kontorvirksomheter, offentlig og privat service- og boliger der dette er naturlig. Hovedutfordringen i disse områdene er å få på plass nødvendig infrastruktur og gode offentlige rom/fellesløsninger i takt med utbyggingen og i tråd med ny arealbruk. Over tid skal områdene omformes til en tett og hensiktsmessig bybebyggelse; med gode uterom, gode forhold for fotgjengere og syklister og bedre kollektivdekning. Dette stiller utbyggere, kommune og byen som helhet overfor store utfordringer med hensyn til å sikre god kvalitet i gjennomføringen av prosjekter. Overordnede prinsipper for plangjennomføring i byomformingsområder generelt Problemstillinger Kommuneplanens bestemmelser 3 stiller krav om reguleringsplan før tiltak etter plan- og bygningslovens 93, 1. og 2. ledd kan settes i gang. Kommuneplanen sier videre at det som hovedregel skal utarbeides kommunedelplaner eller planprogram som sikrer helhetlige løsninger i samsvar med kommuneplanen. Kommunedelplanene følger dermed opp intensjonene i kommuneplanen og gir et godt styringsredskap for behandling av plan- og byggesaker for kvartaler/tomter. For de fleste byomformingsområdene i Trondheim er det allerede utarbeidet kommunedelplaner. Dette er nødvendig for å sikre at utviklingen går i riktig retning i forhold til kommunens byutviklingsstrategi som fastlagt i kommuneplanens arealdel. Reguleringsplaner/bebyggelsesplaner følger så opp intensjonene i kommunedelplanene og skal løse enkeltkvartalers problemstillinger. Etablering av ny infrastruktur (veger, gater, gang-/sykkelveger, turveger og friområder) i takt med utbyggingen er en nødvendig forutsetning for å legge til rette for mer variert arealbruk og høyere utnyttingsgrad i tråd med byomformingsintensjonene i området. Rekkefølgebestemmelser er kommunens virkemiddel for å sikre at nødvendig infrastruktur og samfunnstjenester blir etablert i takt med ny utbygging. Dette gir kommunen et grunnlag for å inngå utbyggingsavtaler før utbygging. Utbyggingsavtalene sikrer at utbygger bygger/yter tilskudd til gjennomføring av de tiltak som er krevd etablert. På denne måten kan utbyggerne komme i gang med utvikling av sine eiendommer, og kommunen sikrer seg økonomiske bidrag til gjennomføring av de infrastrukturtiltak der kommunen selv går inn som tiltakshaver (dvs. hovedanleggene). For å kunne beregne tilskuddenes størrelse, må det gjennomføres kostnadsberegninger. På kommunedelplan-nivå kan det utarbeides kostnadsanslag som gir en viss oversikt over en forventet kostnadsbelastning. Slike kostnadsanslag har relativt stor usikkerhet, men gir likevel indikasjoner på realismen i gjennomføring av nødvendige investeringer i teknisk infrastruktur. Saksfremlegg - arkivsak 06/

3 For å redusere usikkerheten kan det være behov for å utarbeide reguleringsplaner for hovedanleggene og dermed få et bedre grunnlag for å kostnadsberegne disse med større sikkerhet. Hovedanlegg defineres som spesielt viktige infrastrukturtiltak på bydelsnivå, det vil si tiltak som er en nødvendig forutsetning for at byomforming kan skje. Reguleringsplanene for hovedanleggene med tilhørende kostnadsoverslag vil så legge premissene for bebyggelsesplanene for kvartalene/delområdene. Bebyggelsesplanene og kostnadsoverslaget vil gi et bedre grunnlag for å regne ut hvor store tilskudd hver enkelt utbygger/grunneier må regne med til gjennomføring av de nødvendige infrastrukturtiltak. Dette vil gi forutsigbarhet til utbyggere som er berørt av krav om etablering av offentlig infrastruktur. Drøfting/vurdering Hvordan sikre at Trondheim kommune gjennom sine utbyggingsavtaler mottar tilstrekkelig tilskudd til finansiering av de planlagte infrastrukturtiltak/samfunnstjenester? I komplekse byomformingsområder er det vanskelig å forutsi utbyggingstakt fordi dette vil være avhengig av de enkelte grunneieres utbyggingsønsker. Områdene har mange grunneiere og næringsdrivende med svært forskjellig syn på tids- og kostnadsaspektet ved byomforming. Omfanget av infrastrukturtiltak og rekkefølgekrav i planforslaget gir derfor store utfordringer for gjennomføringen av planen. Det er nærliggende å anta at ikke alle grunneiere innenfor planområdene vil komme til å utnytte det utbyggingspotensialet som kommunedelplanene åpner for. Dette betyr at hvis de totale utbyggingskostnader fordeles i forhold til beregnet netto utbyggingspotensial for hver tomt/kvartal, så vil ikke tilskuddene til sammen bli store nok til at infrastrukturtiltakene kan gjennomføres som planlagt. Det er da to mulige alternativer: 1. Større andel av kostnadene fordeles på de som er først i løypa Det vil åpenbart oppleves urettferdig hvis de som er først i løypa skal pålegges å bære utgiftene for de som kommer etterpå. Belastningen på de første vil også bli så stor at dette alternativet sannsynligvis vil sette en stopper for enhver utbygging. Trondheim kommune ønsker heller å legge forholdene til rette for de grunneierne som vil bidra til den utviklingen som er nedfelt i overordnede planer. 2. Trondheim kommune tar en aktiv tiltakshaver-rolle og sørger for utbygging av hovedanleggene selv om dette skulle innebære at kommunen må bidra økonomisk. For å styre utviklingen i riktig retning, mener Rådmannen det er fornuftig at Trondheim kommune tar en aktiv rolle og sørger for at hovedanleggene kommer på plass og at utbyggerne i tur og orden bidrar etter hvert som de realiserer sin eiendoms utbyggingspotensiale. Dersom Trondheim kommune skal ta føringen for utbygging av viktige infrastrukturtiltak (hovedanlegg) før utbyggingspotensialet i planen realiseres, må dette skje gjennom kommunal forskuttering. Alternativet er at kommunen avventer utbygging av infrastruktur inntil utbyggingsprosjekter i området realiseres i et slikt omfang at det er finansieringsgrunnlag for hele eller større deler (etappevis utbygging) av hovedanleggene. Dette medfører imidlertid at det i stor utstrekning må dispenseres fra kommunedelplanens rekkefølgebestemmelser. Rådmannen mener rekkefølgebestemmelsenes betydning undergraves hvis byomformingen skal skje gjennom utstrakt bruk av dispensasjoner. En mulig strategi er derfor at Rådmannen tar en aktiv rolle og sørger for at det blir utarbeidet reguleringsplan for hovedanleggene med tilhørende kostnadsoverslag. Deretter inngås utbyggingsavtaler med de som har fått godkjent bebyggelsesplaner og ønsker å komme i gang med sine utbyggingsprosjekt. For å fange opp de grunneierne som kan tenkes å sette i gang utvikling av sine eiendommer på et senere Saksfremlegg - arkivsak 06/

4 tidspunkt, må kommunen forsøke å inngå minnelige avtaler slik at disse grunneierne også forplikter seg til å bidra økonomisk med sin andel når/hvis de i framtida realiserer sin eiendoms utbyggingspotensiale. Det er imidlertid stor sannsynlighet/risiko for at hele summen ikke blir dekket inn gjennom utbyggingsavtaler/minnelige avtaler og at kommunen selv må bidra økonomisk for å få på plass offentlig infrastruktur og derved oppnå den ønskede utvikling i området. Oppsummering av prinsipper I tråd med overordnede planer tar Trondheim kommune en aktiv rolle for å få på plass nødvendig infrastruktur i byomformingsområdene ved at: Trondheim kommune definerer byomformingsområdenes hovedanlegg fortrinnsvis gjennom komunedelplaner. Rådmannen utarbeider reguleringsplan for hovedanleggene og kostnadsberegner disse. Rådmannen igangsetter en prosess for å oppnå økonomisk forpliktende avtaler med samtlige grunneiere innenfor byomformingsområdene for gjennomføring av hovedanleggene. Før utbygging i kommunal regi kan igangsettes, legger Rådmannen frem en sak for politisk behandling som redegjør for kostnadene og risikoen i forbindelse med gjennomføringen av hovedanleggene. Saksfremlegg - arkivsak 06/

5 Gjennomføringsstrategi for Lade, Leangen og Rotvoll - oppfølging av kommunedelplanen Lade/Leangen er i kommuneplanens arealdel vist som et av Trondheims største byomformingsområder. Dette er fulgt opp i kommunedelplan Lade, Leangen og Rotvoll som ble vedtatt 28.april Hovedanlegg Et hovedelement i kommunedelplanen er utbedring av infrastrukturen gjennom etablering av et nytt gatenett og oppgradering av eksisterende. Dette skal gi bedre tilgjengelighet for alle. Kommunedelplanen peker ut følgende anlegg som spesielt viktige infrastrukturtiltak på bydelsnivå: oppgradering av Haakon VII s gate etablering av bydelsparker i senterområdene på Lade og Leangen ny tverrforbindelse for gang- og sykkeltrafikk/turveg over jernbanen etablering av Bromstadveiens forlengelse I kommunedelplanens bestemmelser står det at bebyggelse i områdene S1 (senterområde Lade) og N3- N14 (næringsområdene på begge sider av Haakon VII s gate) ikke kan tas i bruk før Haakon VII s gate på strekningen fra Lade allé i vest til Leangen allé i øst er avkjørselsfri og oppgradert med lysregulerte kryss og tosidig gang- og sykkeltrasé i samsvar med retningslinjene. Dette er en strekning på ca.1800 m. Kommunedelplanen viser at det er avsatt areal til ny bydelspark ved Lade kirke (F1). Bydelsparken er en viktig forutsetning for omfattende boligutbygging i senterområdet og er derfor tatt inn som rekkefølgekrav for område S1 (senterområde Lade). Parken er i kommunedelplanens temakart for kulturminner markert som landskap med stor kulturhistorisk verdi, og det er derfor viktig at denne opparbeides i tråd med intensjonene. De øvrige bydelsparkene (F3, F4 og F5) er knyttet opp til utbygging av senterområde Leangen. Det er i kommunedelplanen vist en ny gang-/sykkelforbindelse over jernbanen øst for område N2 (Fesil). Denne forbindelsen er viktig for å redusere den sterke barrieren som jernbanetraséen utgjør. Gjennomføringen av gang- og sykkeltraséen er knyttet til utbygging i områdene S1, N3 og N4 gjennom rekkefølgebestemmelser. Etablering av Bromstadveiens forlengelse er en del av Statens vegvesens prosjekt for E6 øst. I kommunedelplanens vedtak står følgende: Rekkefølgebestemmelsene for oppgradering av Haakon VII s gate skal ikke bidra til at nødvendig og avgrenset utvidelse for eksisterende næringsvirksomheter blir sterkt forsinket eller hindret. Det må derfor etableres en ordning slik at økonomiske bidrag til infrastrukturtiltak kan sikres selv om utvidelsen kommer i forkant av ferdigstillelsen av Haakon VII s gate. Status reguleringsplaner/bebyggelsesplaner Som en oppfølging av kommunedelplanen er det innenfor planområdet vedtatt 4 bebyggelses- /reguleringsplaner. Dette gjelder følgende eiendommer: Haakon VII s gate nr. 9, nr. 11, nr.12 og Håkon Magnussons gate nr. 1, 1B og 3. Det er også igangsatt arbeid med bebyggelsesplaner for følgende eiendommer: Haakon VII s gate nr. 13, nr. 25 og nr. 27. Disse er foreløpig ikke vedtatt. Saksfremlegg - arkivsak 06/

6 Reguleringsarbeid er igangsatt for Bromstadvegens forlengelse (i regi av Statens vegvesen) og Haakon VII s gate (i regi av Trondheim Næringsforening). Disse er foreløpig ikke vedtatt. For område S1-C2/S1-C3/S1-C1 (dvs. del av senterområde Lade) er det også startet opp planarbeid. Trondheim kommune er ikke grunneier i området men bidrar som katalysator for planarbeidet. I tillegg er det konsekvensutredning på gang for senterområde Leangen (S2). I dette planarbeidet deltar kommunen som grunneier. Drøfting/vurdering Med bakgrunn i de fakta som er opplistet ovenfor definerer Rådmannen følgende tiltak som hovedanlegg for kommunedelplan Lade, Leangen og Rotvoll: Oppgradering av Haakon VII s gate med tilhørende kryss på strekningen mellom Lade allé i vest og Leangen allé i øst Etablering av bydelsparken ved Lade kirke (F1) Etablering av tverrforbindelse for gående/syklende i bru over jernbanen. For å sikre en enhetlig utforming av Haakon VII s gate i tråd med de føringer kommunedelplanen gir, mener Rådmannen det er riktig at Trondheim kommune utarbeider en reguleringsplan for hele strekningen sett under ett. Reguleringsplanen vil så gi føringer for de bebyggelsesplanforslagene som etter hvert vil bli fremmet for eiendommene langs Haakon VII s gate. Bakgrunnen for at Rådmannen velger å definere F1 (bydelspark Lade) som hovedanlegg og ikke F3, F4 og F5 (bydelsparker i senterområde Leangen) er følgende: Område F1 inngår i kulturmiljøet rundt Lade gård og Lade kirke og er derfor i kommunedelplanen markert som spesielt bevaringsverdig kulturlandskap og kulturmiljø. F1 omfatter også et større område og skal betjene flere eiendommer. Gang- og sykkelforbindelsen over jernbanen er nødvendig for å redusere den sterke barrieren som jernbanetraséen utgjør. Traséen er særlig viktig for å bedre tilgjengeligheten mellom senterområdet på Lade og kollektivtilbudet i Innherredsvegen. Rådmannen mener derfor det er fornuftig at Trondheim kommune utarbeider reguleringsplan for denne traséen og sørger for gjennomføring av tiltaket. Plangrensene for de bebyggelses-/regulerings-planene som allerede er vedtatt, er lagt slik at lokalgater og gang-/sykkelveg langs Haakon VII s gate som grenser inn mot aktuell tomt omfattes av planen. Det er i planene stilt krav om at disse infrastrukturtiltakene må være gjennomført før ny bebyggelse kan tas i bruk. I forbindelse med byggesakene kan det gis dispensasjon fra rekkefølgekravene hvis det inngås utbyggingsavtaler. Utbyggingsavtalene skal blant annet sikre gjennomføringen av de infrastrukturtiltakene som ikke direkte omfattes av bebyggelsesplanen, men som ligger som rekkefølgekrav i kommunedelplanen. Utbyggingsavtalene vil pålegge utbyggerne å yte tilskudd til gjennomføring av de infrastrukturtiltak som er krevd etablert. På denne måten kan utbyggerne komme i gang med utvikling av sine eiendommer og kommunen sikrer seg økonomiske bidrag til utbygging av de nødvendige infrastrukturtiltak. I kommunedelplanen er det gjort et grovt anslag på utbyggingspotensialet i området i forhold til tilgjengelige eiendomsdata. Dette legges til grunn ved beregning av de økonomiske bidrag som tas inn i utbyggingsavtalene. Det er til nå inngått 3 utbyggingsavtaler innenfor planområdet, og den fjerde er under utarbeidelse. I alle disse avtalene er det stilt sikkerhet for framtidig tilskudd til gjennomføring av de vedtatte rekkefølgetiltak slik at utvikling av eiendommene kan skje i forkant av ferdigstillelse av Haakon VII s gate. For disse Saksfremlegg - arkivsak 06/

7 avtalene er det tatt utgangspunkt i kostnadsanslag og utbyggingspotensial utarbeidet i forbindelse med kommunedelplanen. For å få et bedre grunnlag for beregning av tilskuddenes størrelse er det satt i gang en detaljert opptegning av Haakon VII s gate og alle lokalgater innenfor planområdet i målestokk 1:1000. Anlegget er så kostnadsberegnet. Dette gir et sikrere grunnlag for beregning av økonomiske bidrag i de utbyggingsavtalene som vil komme etter hvert. Trondheim kommune er også avhengige av å oppnå minnelige avtaler med grunneiere som vil utnytte det potensialet som kommunedelplanen åpner for. Mange av disse vil forhåpentligvis se at de er best tjent med at en opprusting av Haakon VII s gate skjer i forkant av deres egen utbygging. Konklusjon/anbefaling Trondheim kommune setter i gang reguleringsarbeid for hovedanleggene Haakon VII s gate, bydelsparken ved Lade kirke og tverrforbindelse (g/s-veg) over jernbanen selv om prosjektene ennå ikke er fullfinansiert. Rådmannen fortsetter å inngå utbyggingsavtaler med utbyggere som har konkrete utbyggingsplaner. Gjeldende kostnadsoverslag og det utbyggingspotensialet som er vist i kommunedelplanen legges til grunn ved beregning av økonomiske bidrag. Rådmannen igangsetter en prosess for å oppnå minnelige avtaler med resterende grunneiere med sikte på å fullfinansiere hovedanleggene. Før anleggsarbeidene igangsettes fremlegges en ny sak hvor Formannskapet orienteres om resultatet av forhandlingene med grunneierne. Resultatet av forhandlingene skal være bestemmende for om kommunen skal være tiltakshaver for hovedanleggene. Rådmannen i Trondheim, 5.januar 2007 Håkon Grimstad kommunaldirektør Bjørn Ekle direktør Vedlegg Kart Saksfremlegg - arkivsak 06/