206/2 - Teig 1 - Vestveien Forespørsel om grunnerverv av del av kommunalt areal til veigrunn

Transkript

1 JournalpostID: 18/38354 Arkiv: GBNR-206/2, FE-611 Saksbehandler: Ole Karsten Onarheim Telefon: Eiendomsforvaltning 206/2 - Teig 1 - Vestveien Forespørsel om grunnerverv av del av kommunalt areal til veigrunn Utvalg Møtedato Saksnummer Formannskap /19 Rådmannens innstilling 1. Færder kommune tilbyr Vestveien 303 AS å kjøpe omsøkt areal på 398 m2 iht kart vedlagt kjøpers søknad. 2. Areal avhendes til en pris på kr 375,- pr m2, i tillegg dekker kjøper alle omkostninger. 3. Rådmannen gis fullmakt til å gjennomføre prosess og signere avtale. Det vises til de vurderinger og den begrunnelse som fremkommer i saksfremstillingen. Formannskap : Behandling: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt. FS- 006/19 Vedtak: 1. Færder kommune tilbyr Vestveien 303 AS å kjøpe omsøkt areal på 398 m2 iht kart vedlagt kjøpers søknad. 2. Areal avhendes til en pris på kr 375,- pr m2, i tillegg dekker kjøper alle omkostninger. 3. Rådmannen gis fullmakt til å gjennomføre prosess og signere avtale. Det vises til de vurderinger og den begrunnelse som fremkommer i saksfremstillingen.

2

3 Vedlegg: Gbnr 205/27, 206/2 - Vestveien Søknad om arealoverføring Q1_Vestveien 303_Følgebrev_Arealoverføring_ B1_Vestveien 303_Dispensasjonssøknad_ D1_Vesteveien 303_Adkomstvei med reg. kart_ D2_Vesteveien 303_Adkomstvei med reg. kart_ Opplysninger gitt i nabovarsel_vestveien 303_ Epost Kartutsnitt fra kommuneplanens arealdel - gbnr Tegninger/øvrige saksdokumenter er tilgjengelige på kommunens hjemmeside. Kortversjon KMS Arkitekter AS - på vegne av Arild Einang og Vestveien 303 AS ønsker å utarbeide en reguleringsplan for et område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til boligformål i kommunedelplan for Tjøme. Planlagte utbyggingsområde ligger slik til at en er avhengig av atkomst over kommunalt areal. Grunnen ønskes ervervet for å anlegge ny avkjøring til eiendommene gbnr. 205/27 og 205/51. Statens vegvesen stiller vilkår om utbedring av eksisterende avkjørsel før det kan gis tillatelse til utbygging av gbnr. 205/27. For å kunne tilfredsstille kravet til Statens Vegvesen samt Færder kommunes veinorm, må den sørlige del av gbnr. 206/2 erverves - ca 398 m2 - og formålsendres/reguleres til dette formålet. De arealer som det søkes ervervet er avsatt til LNF-område. Se vedlagte kartutnsitt fra kommunedelplan for Tjøme. Rådmannen anbefaler at arealet avhendes i henhold til forespørsel fra KMS Arkitekter AS på vegne av utbygger. Innledning Utbyggers søknad er fremmet i sak knyttet til arbeidet med reguleringsplanen for område avsatt til byggeområde for bolig. Det søkes om kjøp av kommunal grunn fra gbnr. 206/2 til gbnr. 205/27. Arealet som ønskes overført er avsatt til LNF-formål i kommunedelplan for Tjøme og eies av Færder kommune. Deler av arealet omfattes av reguleringsplan nr. T96 Gang- og sykkelvei Vrengen- Glenne. Arealet er på ca 398 m2. Utbyggers søknad ble sendt via mail og var vedlagt flere kart, følgebrev til søknad om arealoverføring samt begrunnelse for nødvendig dispensasjon. Disse dokumenter er vedlagt saken til orientering. Faktagrunnlag Plan- og bygningsloven. Avtaleloven. Lov om offentlig støtte samt EØS-regler for salg av kommunal eiendom. Rutiner for salg av kommunal eiendom. I formannskapsvedtak 029/18 fra (FS 029/18) ble det blant annet vedtatt som følger generelle prinsipper for salg av mindre eiendommer: 1. Rådmannen gis fullmakt til salg av tilleggsarealer under 100 kvm. 2. Tilleggsarealer under 100 kvm selges for en fast pris på kr 375 pr. kvm ut 2018.

4 Eiendommer mindre enn 100 kvm selges til markedsverdi når salget kan utløse ny boenhet/ boligtomt på kjøpers eiendom. 3. Prisen for salg av tilleggsarealer under 100 kvm justeres årlig ihht SSBs novemberindeks; første gang fra og med Tilleggsarealer over 100 kvm kan selges til naboeiendommer til markedspris basert på en takst. 5. Arealer som alene kan benyttes som boligtomt skal selges i det åpne marked til markedspris. 6. Kjøper betaler alle omkostninger i tillegg til kjøpesummen, herunder reguleringskostnader, kommunale gebyrer etc. Alternative løsninger Alternativ 1: Legge til grunn et av de prinsipp som ble vedtatt for salg av kommunale tilleggsarealer i FS-sak 029/18 pkt.2. Dette er en fast pris som benyttes på salg av tilleggsareal under 100 kvm. Alternativ 2: Kommunen og tiltakshaver fremskaffer hver sine takster for å fastsette markedspris på arealet. Ett snitt av de to takster blir lagt til grunn for kjøpesummen. Alternativ 3: Fordeling av planskapt netto verdiøkning jf jordskiftelovens bestemmelser. Vurderinger Det er over tid ført en restriktiv praksis på salg av kommunal eiendom som er avsatt til grøntformål/lnf. Denne praksis ble i FS-sak 029/18 faktabeskrevet som følger; «Grøntområder i boligområder er en kvalitet som tradisjonelt skal ivaretas og sikres. Over tid er det fulgt en restriktiv linje for salg av slike arealer. Det finnes noen få, helt særskilte unntak der det allikevel ut fra en helhetsvurdering er gitt åpning for salg av mindre arealer som tilleggsarealer til boligtomter, et vilkår vil da være at det er til samfunnets beste og ikke kun ut fra den enkeltes særinteresse. Eksempel på dette kan være der det i forhandlingssituasjon om areal til gang- og sykkelvei fremmes ønske om makebytte med kommunal areal som er avsatt til grønt areal og arealet ikke er i bruk og ligger slik til at det er lite sannsynlig at det vil komme til å bli brukt i fremtiden. I slike tilfeller må det fremsettes søknad om dispensasjon fra arealformål med videre.» Utbygger søker om å etablere gode trafikkløsninger etter innspill fra respektive fagmyndigheter. Utbygger eier et område som allerede er avsatt til byggeområde for bolig i kommunedelplan for Tjøme. Tilleggsarealene som ønskes kjøpt vurderes lite brukt og det synes lite sannsynlig at hele arealet vil bli brukt som LNF-område i fremtiden. I det følgende vurderes hvilket prinsipp verdien av arealene skal verdsettes etter. Ad alternativ 1 Fast pris som for salg av tilleggsareal under 100 kvm. Dette er enkel og konkret metode som gir god forutberegnelighet for begge parter. Metoden er enkel og praktisere og kan gi en rask løsning. Legges dette prinsipp til grunn blir total pris for salget = 375 x 398,- = ,-, i tillegg må kjøper dekker alle omkostninger. Prinsippet vurderes å kunne legges lovlig til grunn siden salget gjelder et lite areal som har store likhetstrekk med salg av tilleggsareal til private som ikke har utvikling og salg av eiendom som næring. Ad alternativ 2 Markedspris/takst Salg til næringsdrivende skal sikre at det ikke gis ulovlig næringsstøtte fra det offentlige. Salg skal

5 derfor følge bestemmelsene i Lov om offentlige støtte, samt retningslinjer gitt i EØS-avtalen. Hovedregelen er salg i åpent marked, alternativ salg etter forutgående takst. Tilleggsarealet vurderes ikke å ha en selvstendig markedsverdi. Dette både på grunn av arealets størrelse, beliggenhet og formålsstatus. Ved anvendelse av dette prinsipp vil det påløpe unødvendige kostnader og saksbehandlingsarbeid sett hen til arealet begrensede verdi. Ad alternativ 3 - Fordeling av planskapt netto verdiøkning jf jordskiftelovens bestemmelser. Kommunens areal inngår i et boligområde som skal selges i det åpne marked. Omreguleringen av kommunens areal medfører en total verdiøkning på alle arealer som inngår i den nye reguleringsplanen. Da kan prinsippene knyttet til urbant jordskifte etter bestemmelsene i jordskifteloven være relevante for denne sak. Prinsippet medfører en fordeling av planskapt netto verdiøkning mellom eiendomsbesitterne i det området som reguleres. Kommunens areal utgjør imidlertid en liten prosentdel av det totale areal som reguleres. Følgelig vurderes det ikke relevant å legge dette prinsippet til grunn. Konklusjon Etter en helhetsvurdering mener rådmannen tiltakshaver bør tilbys å kjøpe det omsøkte arealet for kr 375 pr kvm, og at kjøper dekker alle omkostninger til fradeling, tinglysing med videre.