Saksframlegg. Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan

Transkript

1 STJØRDAL KOMMUNE Arkiv: 40/1 Arkivsaksnr: 2016/160-6 Saksbehandler: Ann Kristin Røkke Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Komite plan 40/1 - Arnstad og 66/2 - Mære mellem - søknad om dispensasjon fra plankrav i kommuneplanens arealdel for å kunne fradele eiendom. Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel planbestemmelse krav til reguleringsplan for søknadspliktige tiltak for området B 19 Arnstadåsen Nord. Nærmere begrunnelse for vedtaket framgår av avsnittet Vurdering. Vedlegg: 1. Søknad om fradeling 2. Søknad om dispensasjon fra krav om reguleringsplan 3. Situasjonsplan Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): - Søknad om fradeling mottatt Foreløpig svarbrev Saksopplysninger Kommunen mottok den søknad om deling av eiendommen gnr./bnr. 66/2 og 40/1. Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt krav til reguleringsplan for søknadspliktige tiltak ble mottatt Kvittering for nabovarsel forelå den Areal som ønskes fradelt er benevnt som B19 Arnstadåsen nord på kommuneplanens arealdel, og er avsatt til fremtidig boligformål. Området ligger nord for tilgrensende boligområde Arnstadåsen som er utbygd. Nabovarsling: Det foreligger nabovarsling etter plan- og bygningsloven Det er ingen merknader til søknaden.

2 Planstatus: Området B19 Arnstadåsen nord har status som framtidig boligbebyggelse i kommuneplanens arealdel vedtatt Viser til planbest. 1.3 plankrav ( 11-9 nr. 1) «1.3.1 Krav til reguleringsplan for søknadspliktige tiltak: I nye områder avsatt til fremtidig bebyggelse og anlegg, herunder masseuttak, kan det ikke utføres arbeid og gis tillatelse til søknadspliktige tiltak etter 1-6, og som nevnt i plan- og bygningslovens 20-1, før arealet og tiltaket inngår i reguleringsplan, jf. plan- og bygningsloven 12-1, 12-2, og Plankravet gjelder ikke for tiltak etter 20-2 og 20-3.» Plan- og bygningsloven 1-6 sier blant annet: «1-6 Tiltak Med tiltak etter loven menes oppføring, riving, endring, herunder fasadeendringer, endret bruk og andre tiltak knyttet til bygninger, konstruksjoner og anlegg, samt terrenginngrep og opprettelse og endring av eiendom, jf første ledd bokstav a til m. Som tiltak regnes også annen virksomhet og endring av arealbruk som vil være i strid med arealformål, planbestemmelser og hensynssoner. En søknad om dispensasjon krever grunngitt søknad, jf. plan- og bygningsloven Det søkes om dispensasjon fra krav til reguleringsplan for søknadspliktige tiltak, og søknaden er i hovedtrekk begrunnet med (begrunnelsen i sin helhet følger som vedlegg): - Søkere ønsker å bidra til oppfylle formålet i kommuneplanens arealdel ved å legge til rette for boligbygging. Ingen av søkerne har selv nødvendig kompetanse på boligutvikling/-bygging, og ønsker derfor å avhende området til aktører som besitter denne kompetansen og som kan regulere, utvikle og senere oppføre boliger på arealet. For at området skal kunne selges må det matrikuleres som selvstendige eiendommer. - Området er avsatt til fremtidig boligformål. Det er stor etterspørsel etter sentrumsnære tomter på Skatval. - Arealet er det største arealet som er avsatt i kommuneplanens arealdel som ligger sentrumsnært i Skatval og som ikke ligger på dyrka mark. Det vil kunne være en viktig del å innfri den politiske målsetningen om en forholdsvis fordeling av veksten internt i kommunen med at boligbyggingen skal fordele seg med 60 % på sentrumsdelen og 40 % på de øvrige 3 kommunedelene til sammen. - For Skatval sies det i grunnlag for kommuneplanens arealdel at situasjonene her er mer kritisk med hensyn til nytt feltutbyggingsareal enn i andre deler av kommunen. I perioden er det en manko på feltutbygging for ca 50 boligenheter og for perioden må det ytterligere settes av areal for 80 boligenheter. - Dersom grunneierne må gå veien om reguleringsplan vil dette medføre betydelige kostnader. - I en reguleringsprosess er det behov for kunnskap om eiendomsutvikling og boligbygging som søkerne ikke innehar. - Økonomiske fordeler i forhold til beskatning. - Samlet sett vil en dispensasjon kunne være viktig for å oppnå de samfunnsmessige og politiske målene som ligger bak arealplanen, en dispensasjon vil øke sannsynligheten for en utbygging, og en utvikling av området i samarbeid med profesjonelle utbyggere. Dette vil være i samsvar med kommuneplanens formål og bidra til å møte den politiske målsettingen om en 60/40 fordeling mellom boligbygging i sentrum og kommunedelene. Miljømessige vurderinger:

3 Miljøprinsippene i 8-12 i naturmangfoldloven er vurdert og lagt til grunn som retningslinjer ved vurdering av omsøkte fradeling. For det aktuelle området er det i følge Artsdatabanken og DN`s Naturbase verken kjente funn eller miljøverdier innenfor området. Kravet i naturmangfoldloven 8 om at saken skal baseres på eksisterende og tilgjengelig kunnskap e dermed oppfylt. Rettslig grunnlag: Søknaden om dispensasjon skal behandles og avgjøres etter plan- og bygningsloven Bestemmelsen lyder: «1-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurdering av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.» Vurdering Ved vurdering av om dispensasjon kan gis må begge vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 annet ledd være oppfylt. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldene med styrke, vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon. Er vilkårene oppfylt kan kommunen gi dispensasjon, men det foreligger ingen plikt for kommunen å gi dispensasjon selv om vilkårene er oppfylt. Vider må det ved avgjørelse av om dispensasjon skal gis vurderes om det finnes andre løsninger for å få gjennomført tiltaket som ikke utløser dispensasjonsvedtak. Vurdering av vilkårene i 19-2 annet ledd: 1. Hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt som følge av dispensasjonen: Omsøkte areal som har benevnelsen B19 Arnstadåsen Nord berører 3 grunneiendommer. 2 av grunneierne ønsker å få fradelt det arealet som er regulert til fremtidig bebyggelse i kommuneplanens arealdel.

4 Intensjonen bak bestemmelsen i kommuneplanens pkt om krav til reguleringsplan for nye områder avsatt til fremtidig bebyggelse kan finne sted, er for at en utbygging skal skje på en god måte. Det er et plangrep som har til hensikt å se fremtidig utbygging som en helhet, og ikke som et bitvis utbygging slik en eventuell dispensasjon vil medføre. Reguleringsplanen skal omfatte hele utbyggingsområdet B19 før det settes i gang tiltak. Det er for å sikre en helhetlig planlegging og utvikling av området. Utarbeidelse av reguleringsplan for hele området er en styringsmulighet kommunen har for å få gjennomført en helhetlig og god plan for vegsystem, grøntareal og boligplanlegging i området. I tillegg er det flere forhold som tilsier at området B19 må ses under ett når det skal utarbeides en reguleringsplan. Det vil være behov for å etablere ny adkomst til feltet som går utenom eksisterende boligfelt. Hvor ny veg skal etableres er ikke bestemt, men den vil mest sannsynlig berøre landbruksareal. Ny veg må også ta hensyn til det arealet som ikke omfattes av delingssøknaden. Det kan også nevnes at det verken er tilfredsstillende vannforsyning eller avløpsløsning til å kunne håndtere en videre utbygging av Arnstadåsen. Rådmannen mener på bakgrunn av vurderingene ovenfor, at å gi dispensasjon fra kommuneplanens krav om felles områderegulering vil føre til at hensynene bak kravet blir vesentlig tilsidesatt og det er derfor ikke grunnlag for å gi dispensasjon. 2. Fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering: For å gi dispensasjon må fordelene ved en dispensasjon være klart større enn ulempene. Det er i utgangspunktet fordeler og ulemper for de allmenne interessene som skal avveies. Det vil derfor i hovedsak være samfunnsmessige hensyn av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som har vekt når det er snakk om fordeler og ulemper. I en dispensasjonsvurdering er det ikke tilstrekkelig at situasjonene for de allmenne interessene ikke forverres. Det må også påvises en fordel av tiltaket, primært for allmenne interesser. Søker begrunner i hovedtrekk søknaden om dispensasjon med at de ønsker å bidra til å oppfylle formålet i kommunes arealdel ved å legge til rette for boligbygging på nevnte areal, kostnader forbundet med regulering samt mindre gevinst ved salg av tomteparseller. Å legge til rette for regulering av deler av et område som i dette tilfellet anses som ikke hensiktsmessig. Som nevnt tidligere så skal reguleringsplanen omfatte hele utbyggingsområdet før det settes i gang tiltak. Det er for å sikre en helhetlig planlegging og utvikling av området. Personlige fordeler/forhold vil bare unntaksvis kunne tillegges vekt i en dispensasjonsvurdering. Selv om plan- og bygningsloven 19-2, tredje ledd, i henhold til lovens forarbeider, åpner for at visse typer av sosialmedisinske, personlige og menneskelige hensyn kan tillegges vekt i dispensasjonsvurderingen, forutsetter dette at slike hensyn er helt spesielle. Forhold knyttet til søkerens person tillegges derfor vanligvis ikke avkjørende vekt. Kostnader i forbindelse med regulering og beskatning ved salg er derfor ikke hensyn som kan tillegges vekt i en dispensasjonsvurdering for omsøkte fradeling.

5 Søker sier også at ingen av søkerne har den nødvendige kompetansen på boligutvikling/boligbygging og ønsker derfor å avhende området til aktører som besitter denne kompetansen og som kan regulere. Det kreves ikke at private tiltakshavere innehar kompetanse nok til å reguler et område, men det er krav om at planer skal utarbeides av fagkyndige. I denne saken er det vanskelig å finne klare fordeler for andre enn tiltakshavere som tilsier at en dispensasjon kan innvilges. Konklusjon: Rådmannen vurderer at samfunnsmessig ansvar må prioriteres framfor private hensyn, og kan etter en samlet vurdering ikke se at fordelene ved å gi dispensasjon i dette tilfellet er klart større enn ulempene, jf. plan- og bygningsloven Gjennomføring av områderegulering er den styringsmuligheten kommunen har for å gjennomføre en helhetlig og framsynt plan for vegsystem, grøntstruktur og boligplanlegging innenfor området.