SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: Jan Egil Strand Arkiv: GR/BR 11/10 Arkivsaksnr.: 12/145

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Jan Egil Strand Arkiv: GR/BR 11/10 Arkivsaksnr.: 12/145 Rådmannens innstilling: Saken legges fram uten innstilling. Vedlegg: Bakgrunn etterlevelse av Planutvalgets vedtak i sak 27/12 Brev fra søker datert og Utdrag fra Plan- og bygningsloven; kap 16: Ekspropriasjon Oreigningsloven (eller på bokmål; Ekspropriasjonsloven) Det henvises for øvrig til tidligere sak (jfr; PLAN 27/12) vedrørende kartunderlag mv. Bakgrunn/saksutredning: Planutvalget fattet i vedtak 27/12 følgende vedtak: 1. Planutvalget viser til sak vedrørende mulig etablering av aktivitet på Kvitnes industriområde og anmodning om kommunes bistand til prosessen med erverv av eiendommer som ligger innenfor reguleringsplanen. 2. Planutvalget konstaterer at området er regulert til formålet i nødvendig omfang. 3. En planlagt etablering som synliggjort, er utfra Planutvalgets oppfatning samfunnsmessig og næringsmessig interessant. 4. Planutvalget ber administrasjonen på bakgrunn av dette initiere en dialog med begge parter for å kartlegge behov og forventinger, og derav eventuelle uenigheter. 5. Saken bes lagt fram for Planutvalget ved behov. Administrasjonen initierte på bakgrunn av dette et møte mellom partene iht vedtak. Møtet ble avholdt Innkalling og referat er vedlagt som vedlegg i saken. Møtet synliggjorde en del mangler på informasjon og mulig kommunikasjon mellom partene, og konkluderte med at søker (Tjeldsundbrua Management A/S) videreførte nødvendig kontakt med grunneiere med henblikk på kjøp av området. Dokumentasjon på prosessen videre er vedlagt. I brev av konkluderer søker med at dette ikke førte fram, og ber kommunen om bistand.

2 Når en i en sak som dette ikke klarer å komme til minnelig enighet med naboer/hjemmelshavere til naboeiendommer, må ekspropriasjon vurderes. Dette presiserers ytterligere i brev av , det søker ber kommunen ekspropiere nødvendige arealer. Denne saken til Planutvalget er for å ta stilling til dette spørsmålet. Ekspropriasjon / bakgrunn: Beskrivelse (kilde: og 1. Hva er ekspropriasjon? Ekspropriasjon betyr at noen om nødvendig med tvang, blir fratatt eiendom eller rettigheter mot erstatning. Det vanligste er ekspropriasjon av fast eiendom. Som regel eksproprieres det til offentlige formål, men også private kan ekspropriere. Den som eksproprierer kalles ekspropriant, mens den det eksproprieres fra kalles ekspropriat. Ved ekspropriasjon skjer et inngrep i den private eiendomsretten. Denne retten er gitt vern i Grunnloven ved at Grunnloven 105 fastslår at det skal gis full erstatning ved ekspropriasjon. 2. Krav om lovhjemmel (rettsgrunnlag) For å ekspropriere kreves lovhjemmel. Det må fremgå av en eller annen lov hvilke formål det skal eksproprieres til. Typiske formål er viktige institusjoner som skoler, sykehus og veger, men det kan også for eksempel være idrettsplass, boliger eller hotell. Hjemmelskravet gjelder for både offentlige og private eksproprianter. De fleste ekspropriasjonshjemler finnes i oreigningsloven (oreigning=ekspropriasjon på nynorsk). I lovens 2 er det en lang liste med ekspropriasjonsformål. Det er også mange spesiallover som har egne ekspropriasjons- hjemler som f.eks. vegloven og vassdragsreguleringsloven. Der finnes i realiteten tre hovedtyper ekspropriasjonshjemler: 1. Der hvor loven sier at det kan eksproprieres uten ytterligere tillatelse. Eksempel på dette er ekspropriasjon til offentlig veg etter vegloven. Her kan vegmyndighetene på egen hånd ekspropriere dersom de mener det er nødvendig til bygging, utbedring eller vedlikehold av veg. (Veglovens kap. VI.)

3 2. Der hvor loven gir hjemmel for å ekspropriere, men det må vurderes av en skjønnsrett om inngrepet er klart mer til gagn enn til skade. Her skal det foretas en interesseavveining mellom ekspropriant og ekspropriat. Eksempel på dette er de tilfeller noen ønsker å ekspropriere til privat veg. (Veglovens kap. VII) 3. Loven gir hjemmel til å ekspropriere, men i tillegg må det fattes et ekspropriasjonsvedtak av et offentlig organ i stat eller kommune. For at et slik vedtak skal fattes må ekspropriasjonen utvilsomt være mer til gagn enn til skade. Er det snakk om å ekspropriere for eksempel bolig- eller jordbrukseiendom, skal dette som hovedregel kun skje dersom det ikke finnes annen eiendom som egner seg til ekspropriasjonsformålet. Dette er hovedregelen i oreigningsloven. 3. Ekspropriasjonsskjønn Etter at det er fattet et ekspropriasjonvedtak, er neste trinn i saken erstatningsspørsmålet. Partene kan avtale en pris seg i mellom. Eksproprianten er kanskje villig till å betale litt ekstra for å spare omkostningene ved ekspropriasjonsskjønn. Men i de fleste ekspropriasjonssakene blir erstatningen fastsatt ved skjønn. Eksproprianten må innen ett år etter at ekspropriasjonstillatelsen er gitt, begjære ekspropriasjonsskjønn. Oversittes fristen må det søkes om ny tillatelse. En skjønnssak er en rettssak som behandles etter egne prosessuelle regler i oreigningsloven og skjønnsprosessloven. Skjønnsretten består normalt av én juridisk dommer og fire skjønnsmenn. Partene bør la seg representere av advokat eller rettshjelper. Alle utgiftene til juridisk bistand i første instans dekkes av eksproprianten. Men dersom det er flere ekspropriater som har likeartede interesser som ikke er i strid med hverandre, skal kostnadene begrenses ved at disse bruker felles advokat og andre sakkyndige i saken. Advokater med spesialkompetanse innen ekspropriasjon finner du i Jusstorgets "finn din advokat"- database. Skjønnsretten drar i de fleste tilfeller på befaring for å se på eiendommen(e) som skal eksproprieres, og det er retten som etter prosedyre og påstand fra advokatene fastsetter erstatningen. Erstatningsfastsettelsen kan ankes til lagmannsretten. Eksproprianten må også i

4 ankeomgangen betale motpartens advokatutgifter. Dette gjelder dog ikke dersom ekspropriatens anke anses som åpenbart grunnløs. Lagmannsrettens dom kan bare påankes videre til Høyesterett dersom det påstås feil i rettsanvendelsen eller saksbehandlingen. Det kan ikke ankes bare med den begrunnelse at man synes erstatningen er for høy eller lav. Ekspropriasjonsjussen er et så vidt spesielt fagfelt hvor advokaten eller rettshjelperen foruten å kunne sin juss, også må ha innsikt i bolig og eiendomsmarkedet og bygge- skog- og jordbruksfaglige spørsmål m.m. Vær derfor nøye med valg av advokat/ rettshjelper. 4. Fullbyrdelsesforretning Etter at skjønnet er gjennomført og er rettskraftig, kan eksproprianten i realiteten vente i ett år før han bestemmer seg for å gjennomføre ekspropriasjonen. Etter denne fristen taper han imidlertid alle sine rettigheter og må begynne helt på nytt. Dersom partene seg imellom ikke avtaler hvordan eksproprianten skal overta eiendommen, skjer det en fullbyrdelsesforretning der myndighetene kontrollerer at eksproprianten har betalt eller deponert erstatningen. Deretter settes eksproprianten i besittelse eiendommen og anses formelt som eier. Dersom ekspropriaten mot formodning ikke vil fratre eiendommen, kan eksproprianten med bistand fra namsmyndigheten overta eiendommen med tvang. Det er heldigvis sjelden dette skjer i praksis. 5. Forhåndstiltredelse Eksproprianten har det i mange tilfelle så travelt med å komme i gang, at han ikke har tid til å vente til hele ekspropriasjonssaken er gjennomført. Slike saker kan ta flere år, om de går helt til Høyesterett. Er ekspropriasjonstillatelsen gitt, kan han be ekspropriatene om å få tiltre eiendommen på forhånd. Før slik adgang gis, må det sørges for at de nødvendige bevis til bruk i erstatningssaken blir sikret. Ekspropriatene skal også ha renter eller annen avsavnsgodtgjørelse fra tiltredelsen til erstatningen blir utbetalt. Blir ikke partene enig om forhåndstiltredelse, kan eksproprianten søke det offentlige om forhåndstiltredelsestillatelse. Også forhåndstiltredelse kan om nødvendig gjennomføres med tvang. 6. Erstatningsutmålingen Grunnloven sier som nevnt at det skal gis full erstatning.

5 Men hva er egentlig full erstatning? Dette vil bl.a. avhenge av den enkeltes politiske ståsted, og få juridiske temaer har vært så omdiskutert i juridisk teori og praksis. Ekspropriasjonserstatningsloven, også kalt vederlagsloven, av nr. 17, gir retningslinjer for hvordan erstatningen ved ekspropriasjon av fast eiendom skal fastsettes. Retningslinjene er i stor grad kodifisering av tidligere rettspraksis. Hovedprinsippene i loven er som følger: 1. Grunneieren skal ha erstattet høyeste verdi av salgsverdi, bruksverdi eller gjenanskaffelsesverdi. 2. Det kan gis erstatning for ulempe på den gjenværende eiendommen. 3. Det kan gjøres fradrag for fordeler grunneier får som følge av ekspropriasjonen. Han skal vær skadesløs, men ikke tjene på inngrepet. 4. Det gis ikke erstatning for dekning av skattekrav som blir utløst ved ekspropriasjonen. 5. Tidspunktet for erstatningsberegningen er når skjønnsretten har avgjort erstatningsspørsmålet ( skjønnet er avhjemlet ) Fortsatt er det mange utmålingsspørsmål som ikke er regulert i lovgivningen, men som det er overlatt til domstolene å løse. Rettspraksis har derfor fortsatt stor betydning i ekspropriasjonsretten. Saksbehandlers foreløpige vurderinger med bakgrunn i dette: Gjeldende reguleringsplan for Industriområde på Kvitnes er vedtatt/egengodkjent i kommunestyret den Det antas at denne er kunngjort dager etterpå. Reguleringsplanen som grunnlag synes gyldig jfr; PBL Ekspropriasjon må utvilsomt være til mer gang enn skade Kommunen kan ta ansvaret /være eksproprient (jfr; PBL 16-2) Søker/den private aktøren kan være eksproprient (jfr; PBL 16-5) Planutvalget må ta stilling til følgende forhold for å kunne gjøre et vedtak/svar på henvendelse i saken: Er formålet samfunnsmessig viktig nok for Skånland kommune? a. Ekspropriasjonsloven (oreigningslova; vedlagt) innebærer at det skal foretas en avveining mellom de samfunnsmessige interesser som ligger i det offentliges behov og dine interesser som privat grunneier. En lovlig ekspropriasjon krever at samfunnets interesser veier tyngst. I motsatt fall kan det ikke eksproprieres. b. Kaiområdet benyttes i dag. Det vi vet dette dreier seg om er tilrettelegging slik at det kan etableres asfaltverk på området. For kommunen er arbeidsplasser

6 viktig. På den andre siden vil spørsmålet være i hvilken grad en slik etablering er til direkte samfunnsnytte, og hvorvidt denne kan lokaliserers andre steder Ser Skånland kommune som offentlig myndighet det naturlig at kommunen eller søker tar ansvaret for prosessen? a. En ekspropriasjonsprosess, er en omfattende prosess. Den kommunale administrasjonen i Skånland kommune har ingen erfaring med denne typen prosesser. Dette kan skyldes at vi har oppnådd enigheter med grunneiere i de tilfellene der vi har mått/ønsket/hatt behov for eiendommer. Det knyttes mye ressurser og kompetanse til en ekspropriasjonsprosess. I de tilfellene der en ekspropriasjonssak går gjennom hele rettssystemet (jfr; i noen tilfeller helt til Høyesterett), vil en ekspropriasjonssak ta flere år. Videre må eksproprianten være bevisst på at en slik sak medfører kostnader. Hvor høye/store er vanskleig å gi noe eksakt svar på; dette varierer fra sak til sak, men i størrelsesorden pluss på påregnes. Alle kostnadene knyttet til en ekspropriasjonssak (derav også rettskostnader og alle kostnder forbundet med de som det blir ekspropriert fra), tilfaller eksproprienten (i våre tilfeller; Skånland kommune). Omfanget av en sak i dette tilfellet, er umulig å anslå nå. Det vi imidlertid kan fastslå er at grunneierne ikke synes svært interessert i å avhende aktuelt areal. b. For Skånland kommune sin del, vil anbefalingen alltid nå være at dersom Skånland kommune skal involvere seg i en ekspropriasjonsprosess, så må vi engasjere juridisk bistand. Dette begrunnes med at alle anbefalinger tyder på at dette sikrer en prosess som er basert på et lovverk som i mange tilfeller bygger på kjønn, og har så mange sider at dette ikke kan forventes er kunnskap som sitter i en kommunal administrasjon. Forholdet til søker som eksprorpient a. Slik saksbehandler vurderer dette, kan søker som grunneier selv forestå en ekspropriasjonsprosess/defineres som eksproprient. Dette ble slik saksbehandler forstår det tildigere (jfr; inntil for ett år eller to siden) orsgå regulert av Oregningsloven. Dette er falt bort, men av Plan- og bygningslovens 16-5, framkommer det at grunneier (jfr; her kan forstås søker), kan fremme privat krav om ekspropriasjon til felles avkjørsel (noe som er tilfelle her) og felles parkeing (noe som også er tilfelle her). Saksbehandler er ikke i stand til å finne hjemmel for ekspropriasjon til andre anealer utenom dette, uten at det da dermed er sagt at dette ikke lar seg gjøre. Slik tillatelse kan kommunen bidra med å gi samtykke til med bakgrunn i å gjennomføre reguleringen av området. MERK: Dette kan sannsynligvis ikke gjøres i dette møtet, da både sak om privat eksprpriasjon må fremmes, og denne skal varsles berørte parter/grunneiere før vedtak kan fattes. Planutvalget kan imidlertid slik saksbehandler ser det, både oppfordre til og gi signaler om hvordan Sånland kommune stiller seg til saken. Endelig samtykke fattes av kommunestyret. Hvordan og hvilket avtaleverk bør/må/skal legges til grunn som garantier for at kostnader knyttet til prosessen dekkes/tilbakeføres søker dersom Skånland kommune blir eksproprient? a. Her kan ikke saksbehandler si noe konkret ennå. Det er imdlertid på det rene at dersom Skånland kommune skal påta seg eksprorpieringen, vil det være

7 riktig av Skånland kommune å vurdere og etablere en avtale som sikrer at kostnaden for hele prosessen tilfaller, i dette tilfellet søker. Det er vanskelig å anbefale at Skånland kommune skal påta seg ansvaret for en ekspropriasjonsprosess. Dette begrunnes med tiltakets bruk (jfr; samfunnsnytte), de konsekvenser dette medfører økonomisk, kapasitetsmessig og kompetansemessig (jfr; Skånland kommune må her leie inn den juridiske bistand som vi i denne saken må påregne), samt må dette også sees på bakgrunn av at en ekspåropriasjonsprosess kan forestås av søker/grunneier selv innenfor de rammene som PBL 16-5 legger til grunn, med godkjenning/aksept fra kommunestyret. Utfra dette bør det vurderes hvorvidt anmodningen om at Skånland kommune skal påta seg rollen som eksproprient avvises, og at det heller gis signaler på hvorvidt Planutvalget mener det bør/kan iverksettes en privat ekspropriasjonsprosess. Når det er sagt, tilsier sakskomplekset og underliggende vurderinger at det synes riktig at også denne behandlingen av saken legges fram for Planutvalget uten innstilling Jan Egil Strand Saksbehandler. Rådmannens vurdering: Merete Hessen Rådmann Vedlegg:

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30