BERGEN KOMMUNE Finans, eiendom og eierskap/etat for bygg og eiendom

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Finans, eiendom og eierskap/etat for bygg og eiendom Fagnotat Til: Fra: Seksjon for strategisk eiendomsforvaltning v/ Mette Gjerde Etat for bygg og eiendom Saksnr.: Emnekode: BBE-1605 Saksbeh: BIHE Kopi til: Ove Foldnes Dato: 16. mai 2013 Vedtektsendring for Sameiet Montana Terrasse Hva saken gjelder: Bergen kommune (heretter BK) solgte en tomt på Montana til De Eldres Boligspareklubb Landås/Natland (heretter DEB) i Det var stort behov for boliger for eldre. For å realisere prosjektet, ble tomten solgt til sterkt redusert pris på vilkår av at DEB vedtektsfestet enkelte bestemmelser. Bestemmelsene var blant annet vilkår om prisregulering, at kommunen i enkelte tilfeller fikk forkjøpsrett, aldersvilkår for erverv av boligene, pliktig medlemskap i DEB og begrenset adgang til fremleie. I 1992 overdro DEB prosjektet til Erstad & Lekven (heretter EL), som skulle selge leilighetene gjennom sitt heleide datterselskap Montana Eiendom AS. Avtalen ble videreført. Utbygger EL valgte å organisere prosjektet som et eierseksjonssameie. Sameiet Montana Terrasse (heretter SMT) ble opprettet, og bestemmelsene om prisregulering og forkjøpsrett med mer ble bindende for seksjonseierne via vedtektene til SMT, som igjen henviste til DEB sine vedtekter. For å sikre at DEB sine vedtekter også var bindende overfor SMT, fremgikk det av vedtektene til SMT at samtlige seksjonseiere måtte ha pliktig medlemskap i DEB. Adgangen til fremleie var i tillegg begrenset, jf. SMT sine vedtekter. Fra 1992 ble eierseksjonene solgt til både medlemmer av DEB og øvrige interessenter. Samtlige seksjonseiere var eller tegnet medlemskap til DEB, og alle bandt seg til bestemmelsene gjennom vedtektene, da de kjøpte sine seksjoner. I etterkant har det ved flere anledninger vært forsøkt å fjerne bestemmelsene fra vedtektene, uten at BK har godkjent endringene. Vi viser til saknummer 566/04 i Byrådet og saknummer 310/04 i Bergen bystyre hvor BK ikke godkjente DEB sin søknad om å fjerne prisreguleringsklausulen fra vedtektene til SMT. Denne gangen ønsker SMT å fjerne flere paragrafer i vedtektene, som krever kommunal godkjenning. Vi viser til brev fra SMT datert den , hvor SMT orienterer BK om at sameiet anser bestemmelsene om prisregulering, forkjøpsrett, aldersvilkår og begrenset adgang til fremleie for å være ugyldige, med støtte i en betenkning forfattet av Wyller den På bakgrunn av betenkningen har de fjernet disse bestemmelsene fra vedtektene til SMT, jf. vedtak i ekstraordinært sameiermøte i Montana Terrasse den

2 Bergen kommune må ta stilling til om vedtektsendringen kan godkjennes, jf. SMT sine vedtekter 4,4.ledd; «Endring av vedtektenes pkt. 6 og 7 er ikke gyldig før disse er godkjent av Bergen kommune.». Paragraf 7 i SMT sine vedtekter gjelder begrensninger i adgangen til seksjonseiernes fremleie utover to år, mens 6 gjelder styrets godkjennelse av beboere (1.ledd), aldersvilkår for å erverve leilighet (2.ledd), og vilkår om at pliktig medlemskap i DEB samt gjøre seg kjent med DEB sine vedtekter (3.ledd). Klausulen om forkjøpsrett og prisregulering er innført i DEB sine vedtekter 5, 1. og 2.ledd. SMT vil fjerne bestemmelsene om prisregulering og forkjøpsrett, jf. SMT sine vedtekter 6, jf. DEB sine vedtekter 5. De vil fjerne 4, 4.ledd hvor det fremgår at Bergen kommune skal godkjenne endringer av vedtektene og bestemmelsen som begrenset adgangen til fjernleie i 7. I tillegg vil de fjerne vilkåret om pliktig medlemskap i DEB ved erverv og medlemmenes plikt til å sette seg inn i vedtektene, jf. 6, 3.ledd. De øvrige endringene i 1,2 (adresseendring) 4,3.ledd (flertallsbeslutninger) og 9 (vedlegg om lovbestemmelser) trenger ikke kommunens samtykke. Etat for bygg og eiendom har orientert SMT i brev datert den om at vedtektsendringen ikke er godkjent av kommunen, og at de må forholde seg til de gyldige vedtektene inntil forespørselen om vedtektsendringen er avklart politisk i kommunen. Samtlige 62 seksjonseiere i SMT har fått tilsendt kopi av brevet den Dersom SMT ikke retter seg etter et avslag på vedtektsendringene, må saken sendes til kommuneadvokaten for å vurdere eventuelle rettslige skritt. Inntil 2013 har samtlige seksjonseiere i SMT vært medlemmer i DEB og betalt den årlige kontingenten på kr. 100,- pr. år, som ble oppjustert til kr. 200,- i Imidlertid har vi mottatt orientering om at 49 av totalt 62 seksjonseiere i SMT har meldt seg ut av DEB i 2013, da seksjonseierne ikke anser bestemmelsen om pliktig medlemskap å være gyldig, jf. brev fra DEB datert og Utmeldingen er i strid med de gyldige vedtektene. Foreløpig er ingen av eierseksjonene solgt i strid med de gyldige vedtektene. Anbefalt forslag fra Etat for bygg og eiendom Vedtektsendringer er ikke gyldig uten kommunal godkjenning, jf. SMT sine vedtekter 4.4.ledd. Vi anbefaler ikke at Bergen kommune godkjenner vedtektsendringen datert

3 Saksutredning: Var bestemmelsene om forkjøpsrett, prisregulering, alderskriteriet og innskrenket adgang til utleie gyldig da sameiet vedtok dem, jf. esl. av ? Avtalen om at DEB skulle få kjøpe en tomt av BK til redusert pris, mot at DEB inntok visse begrensninger i vedtektene sine, ble inngått i 1991, før organisasjonsformen for utbyggingsprosjektet var bestemt. At avtalen i sin opprinnelige form ikke var regulert av esl, og var gyldig overfor BK og DEB er ikke omtvistet. Avtalen ble imidlertid videreført fra DEB til EL i Deretter opprettet EL eierseksjonssameiet SMT, og bestemmelsene om forkjøpsrett, prisregulering, alderskriteriet og innskrenket adgang til utleie ble vedtatt av SMT. I forkant av dette ble ulike alternativ vurdert. I utgangspunktet var det borettslag som var den mest aktuelle organisasjonsformen, siden det kunne bli problematisk å få tinglyst kjøpsavtalen for et eierseksjonssameie. Rettstilstanden var uavklart, men EL tok et bevisst valg da de opprette et eierseksjonssameie fremfor et borettslag. Vedtektene ble ikke direkte inntatt i SMT sine vedtekter, men gjort gjeldene for SMT via DEB sine vedtekter. DEB sine vedtekter ble gjort gjeldende ved å innta bestemmelser om pliktig medlemskap i DEB. På denne måten ville avtalen bli overholdt, skjøtet kunne tinglyses fritt for heftelser, mens de innskrenkende bestemmelsene likevel ville være bindende for seksjonseierne gjennom sameiets vedtekter. På denne måten ville en unngå strid med esl. SMT anfører at bestemmelsene om forkjøpsrett, prisregulering, alderskriteriet og innskrenket adgang til utleie innskrenket sameiernes rettslige rådighet, og var i strid med esl. av , og derfor var ugyldige da sameiet vedtok dem. Esl. av , 1.ledd oppstiller hovedregelen om seksjonseiernes fulle rettslige råderett over sine seksjoner. Av 2. ledd fremgår forbudet mot vedtekter som inneholdt forkjøps- eller løsningsretter. Etter ordlyden vil enhver innskrenkning i sameiernes rettslige råderett komme i strid med loven. I forhold til kommunens mulighet til å sikre seg forkjøpsretter viser vi til forarbeidene. I Ot.prp. nr side fremgår det at departementet tar sikte på at forkjøpsretter, som ble opprettet av kommuner i forbindelse med salg av tomter skal respekteres. Dette taler for at kommunen kunne sikre seg forkjøpsrett, og at bestemmelsen om forkjøpsrett er gyldig. I «Boligrett» av Wyller, fra 1985, og i revidert utgave fra 1992, på side 413, under pkt støttes synet på at forkjøpsretter kan sikres. Under kapittelet «Forbehold ved bortfeste eller overdragelse av tomt», fremgår det at; «Selv om det ikke kan avtales forkjøpsretter m.v. ved første gangs overdragelse, kan den enkelte seksjon likevel være påheftet klausuler som begrenser overdragelsesretten. Mest aktuelt er det at selger/bortfester av en eiendom betinger seg forkjøpsrett når eiendommen skal bygges ut med boliger organisert som eierseksjoner. Det fremgår av forarbeidene at slike forbehold skal være tillatt, det er bare ved første gangs overdragelse av den enkelte seksjon forbudet i 12 tredje ledd gjelder.» I Wyllers betenkning om denne saken, skriver han at lovgiver bevisst unnlot å ta med unntak for forkjøpsretter i loven, og at dette må veie tyngre enn det som fremgår av forarbeidene. Vi kan ikke se at det er presisert eller kommentert noen steder hvorfor utfallet av lovgivningsprosessen ble slik. Rettstilstanden er uavklart, og vi mener at Wyllers betenkning ikke kan vektlegges tyngre enn forarbeidene. 3

4 I forhold til bestemmelsen som innskrenker seksjonseiernes mulighet til å leie ut seksjonene sine utover 2 år, viser SMT til esl. av , 4.ledd. I henhold til dette kunne sameiet bestemme at styret skulle godkjenne leietakeren, samt at nektelse bare kunne skje når det forelå saklig grunn. Det blir understreket at bestemmelsen bare gjelder for leietaker, og at bestemmelsen ikke regulerte hvorvidt det var mulig å innføre begrensninger for utleieperioden. Videre anføres det at retten til å leie ut en seksjonsbolig var en sentral del av eierseksjonsordningen som ikke kunne begrenses i vedtektene, jf. esl. av Vi finner verken støtte for, eller avklaring på dette i loven, forarbeidene, rettspraksis eller juridisk teori. Vi finner heller ikke avklaring i disse kildene om andre unntak fra hovedregelen om full rett om full rettslig råderett ville blitt godkjent etter esl. av Vi må derfor se om andre hensyn gjør seg gjeldende. Partenes intensjoner ved avtaleinngåelsen må tillegges vekt. Intensjonen var blant annet å sikre eldre mulighet til å kjøpe rimelige leiligheter, og bestemmelsene skulle ha et langsiktig perspektiv og komme både dagens, og senere generasjoners, eldre, til gode. I tråd med intensjonen, og som følge av prisreguleringsbestemmelsen, har boligprisene for disse boligene holdt seg lave, og de har ikke hatt en prisøkning tilsvarende eiendommer på markedet for øvrig. Dersom bestemmelsen om prisregulering fjernes vil seksjonseierne få en utilsiktet økonomisk gevinst. Seksjonseierne var klar over prisreguleringsbestemmelsen da de kjøpte sin seksjon, og kan ikke ha en forventning om å selge boligen til markedspris i dag. I tillegg vil DEB sine medlemmer og BK miste muligheten til å kjøpe prisregulerte boliger. En intensjon var også at de eldre skulle gis tilgang til boligene, og derfor ble aldersvilkåret inntatt. Også dette har blitt sikret gjennom bestemmelsen om aldersvilkår, men dersom den fjernes, vil de eldre i DEB ikke lenger bli prioritert ved salg av boligseksjonene. Videre var en av intensjonene å gi de de eldre med medlemskap i DEB forkjøpsrett. I dag har DEB 92 medlemmer som står på venteliste for bolig, utenom de 62 som allerede eier hver sin seksjon. Dersom bestemmelsene fjernes vil det være markedet som bestemme hvem som får kjøpe boligene, og DEB og BK som er gitt forkjøpsrett vil miste den muligheten. Heller ikke dette vil være i tråd med avtalens intensjoner. Vi peker også på at BK vil miste sin motytelse til avtalen dersom bestemmelsene tas vekk, i motsetning til SMT som har mottatt sin del av avtalen i form av lave priser. Etter dagens esl. er det utvilsomt tillatt å påhefte slike bestemmelser til eierseksjoner. SMT sin etterfølgende atferd har i alle år vært i tråd med bestemmelsene. Dette taler også for å anse bestemmelsene for å være gyldig. Dersom bestemmelsene blir fjernet kan en konsekvens være presedensvirkning dersom andre henvender seg med tilsvarende krav som SMT har fremmet. På bakgrunn av en helhetsvurdering mener vi at bestemmelsene om forkjøpsrett, prisregulering og aldersvilkår og begrenset adgang til utleie er gyldig, jf. eierseksjonsloven

5 Med vennlig hilsen Kjell Aga avdelingsleder Birthe Helland rådgiver/jurist 5