VEDTEKTER FOR BRENNINGHAUGEN GARASJELAG

Transkript

1 VEDTEKTER FOR BRENNINGHAUGEN GARASJELAG Fastsatt på generalforsamling 18. april GENERELLE BESTEMMELSER 1 Formål Garasjelagets formål er å ivareta felles interesser, herunder en forsvarlig forvaltning, drift og vedlikehold av garasjeanlegg og tilhørende areal foran garasjene. 2 Virkeområde Garasjelaget består av 57 garasjer fordelt på 5 rekker. Garasjelaget er en egen juridisk enhet med eget regnskap. Garasjelaget er registrert i Brønnøysund med org nr Alle utgifter vedrørende drift av garasjene bekostes av garasjeeierne. Garasjene er bygget på Brenninghaugen Huseierlags fellesareal og er slik sett å anse som et fellesgode fortrinnsvis forbeholdt medlemmer i Huseierlaget. Huseierlaget disponerer vederlagsfritt to garasjer. Disse er ikke fritt omsettelige, men kan leies ut. Disposisjons- og råderetten over de øvrige garasjene er i sin helhet solgt til de enkelte garasjeeierne. Garasjelaget er i prinsippet underlagt huseierlaget og spørsmål av betydning for hele huseierlaget skal forelegges Huseierlagtes styre og evt. Huseierlagets generalforsamling for endelig godkjennelse. GARASJELAGETS ORGANER, DERES OPPGAVER OG SAKSBEHANDLING 3 Generalforsamling Garasjelaget avholder egen generalforsamling. Generalforsamlingen er garasjelagets øverste organ. Samtlige garasjeeiere har rett til å delta på generalforsamlingen. Styret og forretningsfører har plikt til å være tilstede på generalforsamlingen, med mindre det er åpenbart unødvendig eller det foreligger gyldig forfall. Revisor og garasjeeieres husstandsmedlemmer har rett til å være tilstede på generalforsamlingen og til å uttale seg. Likeledes har Brenninghaugen Huseierlags styre rett til å være tilstede og til å uttale seg.

2 2 4. Innkalling til ordinær generalforsamling Ordinær generalforsamling holdes hvert år innen utgangen av april måned. Styret skal varsle garasjeeierne om tid og sted for møtet med minst 35 dager skriftlig varsel før Generalforsamlingen finner sted. Varselet skal også inneholde påminnelse til garasjeeierne om fristen for å sende inn saker til Generalforsamlingen. Saker som ønskes behandlet på Generalforsamlingen skal sendes skriftlig til styret senest 21 dager før møtet. Styret innkaller garasjeeierne med minst syv dagers skriftlig varsel før Generalforsamlingen avholdes. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet, dagsorden og hvilke saker som skal behandles. Med innkallingen skal det også følge styrets årsberetning med revidert regnskap og budsjettforslag. 5. Innkalling til ekstraordinær generalforsamling Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst 10 % av garasjeeierne skriftlig krever det. Kravet sendes styret og må samtidig inneholde hvilke saker som ønskes behandlet. Ekstraordinær generalforsamling avholdes også i de tilfeller noen krever dette med hjemmel i norsk lov. Styret innkaller til ekstraordinær generalforsamling med minst ti dagers skriftlig varsel. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet samt hvilke saker som skal behandles.. 6. Om generalforsamlingen På generalforsamlingen har eierne stemmerett med en stemme for hver garasje de eier. Garasjeeierne har rett til å møte ved fullmektig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Ingen kan være fullmektig for mer enn en garasjeeier. Garasjeeieren har rett til å ta med èn rådgiver til Generalforsamlingen. Rådgiveren kan bare uttale seg dersom Generalforsamlingen gir tillatelse Ordinær generalforsamling skal behandle følgende saker: 1. Konstituering, herunder valg av møteleder og møtesekretær (protokollfører) samt valg av to medlemmer av garasjelaget til å underskrive protokollen. 2. Årsberetning fra styret. 3. Årsregnskapet, herunder bruk av overskudd eller inndekking av underskudd. 4. Budsjettforslag, herunder fastsettelse av fellesutgiftene og godtgjørelse til styret. 5. Andre saker nevnt i innkallingen. 6. Valg av leder, styremedlemmer, vararepresentanter jfr. 8, revisor, jfr. 11 og valgkomité med minst 2 medlemmer.

3 3 Ekstraordinær generalforsamling skal behandle saker som er nevnt i innkallingen til møtet jfr. 5. Det skal føres protokoll over de saker som behandles og de vedtak som treffes. Protokollen skal underskrives av møtelederen og to valgte garasjeeiere, jfr. pkt. 1 ovenfor, og sendes garasjeeierne innen rimelig tid etter Generalforsamlingen. 7. Generalforsamlingens kompetanse Med de unntak som følger av vedtektene avgjøres alle saker med alminnelig flertall av de avgitte stemmer. Det kreves minst to tredjedeler flertall av de avgitte stemmer ved vedtak om: 1. Endring av vedtektene. 2. Ombygging, påbygging eller andre endringer av bygningene som etter forholdene i garasjelaget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold. 3. Tiltak som har sammenheng med garasjeeiernes bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for garasjeeierne på mer enn fem prosent av de årlige fellesutgiftene. 8. Styret Garasjelaget skal ha et styre som skal bestå av en leder og to andre medlemmer samt 1 vararepresentant. Funksjonstiden for leder og øvrige styremedlemmer er to år, dog slik at ett av medlemmene etter loddtrekning trer ut etter første driftsår. Vararepresentantene velges for ett år. Styre og vararepresentanter kan gjenvelges. Generalforsamlingen velger styre og vararepresentanter. Leder velges ved særskilt valg. Styret velger selv sekretær blant styremedlemmene. Det er intet til hinder for at styrets oppgaver kan ivaretas av Huseierlagets styre hvis generalforsamlingen ønsker dette. I så tilfelle overtar Huseierlagets styre alle retter og plikter som fremgår av disse vedtekter. 9. Styrets kompetanse Styret står for forvaltning av garasjelagets felles anliggender i samsvar med gjeldende lover, vedtekter, vedtatte retningslinjer for styrets arbeid og vedtak fattet i Generalforsamlingen. Det sørger for at drift og vedlikehold av garasjene utføres på en forsvarlig måte i tråd med offentlige lover og regler, deriblant HMS-forskrifter (Helse- Miljø- Sikkerhet Internkontrollforskriften).

4 4 Styret forplikter garasjelaget utad ved underskrift av lederen og ett styremedlem i fellesskap. 10. Styremøtet Styrelederen skal sørge for at det avholdes styremøter så ofte som det trengs. To styremedlemmer eller forretningsfører kan kreve at styret sammenkalles. Styret er beslutningsdyktig når minst to av medlemmene er til stede. Vedtak treffes med alminnelig flertall. Styreleder har ikke dobbeltstemme. Ved styremedlemmers varslede forfall skal vararepresentant innkalles. Styremedlem eller forretningsfører må ikke delta i behandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål som vedkommende har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen og andre papirer som gjelder garasjelaget skal arkiveres i minst fem år. Alle medlemmer av styret har taushetsplikt ved befatning med privatsensitive forhold. 11. Regnskap og revisjon Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel over alle økonomiske forhold som berører garasjelaget. Regnskapet skal revideres av revisor valgt av generalforsamlingen. FORHOLDET MELLOM GARASJEEIERNE 12. Rettslig råderett Alle garasjeeiere har de rettigheter som skal til for at garasjen skal fungere som en selvstendig enhet, herunder rett til atkomst. Garasjeeierne er solidarisk forpliktet overfor de krav og pålegg som offentlige myndigheter kan stille etter gjeldende lover og forskrifter. Garasjer kan fritt omsettes blant eiendomsbesittere i Slattum terrasse. Ved like høye bud har medlemmer i Brenninghaugen Huseierlag fortrinnsrett. Ved salg av garasje skal garasjelagets styre varsles skriftlig om ny eier. Ved utleie plikter huseieren å gjøre leieren kjent med de vedtekter og bestemmelser som gjelder for garasjelaget. Ved flytting fra Slattum terrasse opphører retten til å eie garasje i garasjelaget og garasjen må selges innen rimelig tid til kvalifisert kjøper. Alvorlige brudd på vedtektene og manglende betaling av pålagte fellesutgifter kan medføre rett for de øvrige garasjeeiere til å utløse vedkommende garasjeeier av garasjelaget etter takst fastsatt av voldgiftsrett på tre medlemmer, oppnevnt av Nedre

5 5 Romerike herredsrett. Begjæring om slik voldgiftsrett og avgjørelse kan kreves av garasjelagets styre. Garasjelaget tegner en felles bygningskaskoforsikring på vegne av samtlige garasjeeiere. Den enkelte garasjeeier må selv sørge for å forsikre løsøre. Eventuelle bygningsmessige tilleggsinnredninger dekkes hvis melding om dette sendes styret. 13. Fellesutgifter Den enkelte garasjeeier betaler ett akontobeløp hvert kvartal fastsatt av Generalforsamlingen til dekning av sin andel av felleskostnadene. Inntektene skal dekke drifts- og vedlikeholdsutgifter, eventuelle avskrivningskostnader og eventuelle utgifter til større reparasjoner eller nybygg og nyanlegg slik det fremkommer i budsjettet, jfr. 6. Styret har fullmakt til å dekke uforutsette og nødvendige utgifter ut over budsjettet, når utlegget ikke antas å være så vesentlig at ekstraordinær generalforsamling er nødvendig. 14. Ordensregler Generalforsamling kan ved alminnelig flertall fastsette ordensregler for garasjer / garasjeområder. 15. Næringsvirksomhet Garasjene kan ikke benyttes til verksted- eller annet næringsvirksomhet 16. Vedlikehold Styret er ansvarlig for igangsetting og oppfølging av det ytre vedlikeholdet av garasjene. Unnlater en garasjeeier å foreta det vedlikeholdet som er nødvendig for å bevare eiendommens verdi eller å avverge skade eller ulempe for nabogarasjer, kan styret sørge for vedlikehold for vedkommendes regning. Generalforsamling kan etter behov vedta vedlikehold av alle garasjer for fellesskapets regning. 17. Strømbruk Det er ikke tillatt å benytte elektriske apparater uten tilsyn. Det skal benyttes tidsur for bruk av motorvarmer. Strømmen skal ikke stå på mer enn 2 timer før kjøretøyet benyttes.

6 6 18. Nybygg og bygningsmessige endringer Bygging av nye garasjer og vesentlige endringer av de bestående må skje i henhold til vedtatte reguleringsplaner og godkjente retningslinjer ( arealplan ) for området. Før bygging igangsettes må byggesøknad sendes kommunen og naboer varsles i. h. t. gjeldende regler. Slike spørsmål skal også forelegges garasjelagets organer for godkjennelse. 19. Felles forsikring Garasjelaget tegner felles bygningskaskoforsikring på vegne av samtlige garasjeeiere. Den enkelte garasjeeier må selv sørge for å forsikre sitt innbo/løsøre. I tilfelle en eller flere bygninger blir totalskadet eller kondemnert ved brann eller annen skade taper de berørte garasjeeierne sin rettslige råderett, og blir i stedet medeier med tilsvarende parter i forsikringssummen for bygningen(e). Garasjeeierne plikter å gjenoppføre bygningen(e) med mindre særlige forhold gjør seg gjeldende. Dersom bygningen(e) ikke blir gjenoppført tilfaller tomtegrunnen felleseiendommen. Ved partiell skade av felleseiendommen avgjør Generalforsamlingen ved alminnelig flertall hvordan man skal forholde seg. Ved skade på den enkeltes eiendom, som dekkes av felles forsikring, må garasjeeierne selv betale forsikringens egenandel. 20. Mislighold Ved mislighold av betaling av felleskostnader, eller manglende betaling av andre krav som følge av brudd på vedtektene, har styret rett til å innkreve disse etter lov om tvangsfullbyrdelse (tvangsfullbyrdelsesloven) av 26. juni 1992 nr Avgjørelse av tvister Tvister om forståelse av disse vedtekter eller forhold som har tilknytning til garasjene eller mellom garasjeeierne, avgjøres med bindende og endelig virkning av en voldgiftsrett på tre personer oppnevnt av Nedre Romerike herredsrett. Ett av medlemmene i voldgiftsretten skal være jurist. 22. Pålegg om salg Hvis en garasjeeier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter i forhold til garasjelagets felles anliggender kan styret pålegge garasjeeieren å selge garasjen.

7 7 Medfører garasjeeierens brudd på vedtektene fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen kan styret, eller en eller flere av de berørte garasjeeierne, pålegge vedkommende å selge garasjen jfr, eierseksjonsloven 26 så langt den passer. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at forholdet gir styret, eller en eller flere av de berørte garasjeeierne, rett til å kreve garasjen solgt. Pålegg om salg skal gis skriftlig og opplyse om at garasjen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn seks måneder fra pålegget er mottatt. Er pålegget ikke etterkommet innen fristen, kan garasjen kreves solgt gjennom namsmyndigheten etter reglene om tvangssalg jfr, tvangsfullbyrdelsesloven kap.0 11 så langt den passer. Tvangsfullbyrdelsesloven 4-18 og 4-19 gjelder tilsvarende. Dersom det innen fristen etter tvangsfullbyrdelsesloven 11-7 første ledd reises innvendinger mot tvangssalget som ikke er klart grunnløst, skal begjæringen om tvangssalg ikke tas til følge uten behandling ved allmennprosess jfr, tvangsfullbyrdelsesloven 6-6. Bestemmelsene i tvangsfullbyrdelsesloven om det minste budet som kan stadfestes, gjelder ikke ved tvangssalg etter denne paragraf. Styret skal alltid underrettes i slike saker i egenskap som forvalter av felleseiendommen. 23. Fravikelse Pålegg etter 21 gir styret, eller en eller flere av de berørte garasjeeierne, rett til å kreve fravikelse av eiendommen jf, eierseksjonsloven 27 så langt den passer.