VEDTEKTER for SAMEIET ELISENBERGHUS (Vedtatt på ordinær generalforsamling 18. april 2002)

Transkript

1 VEDTEKTER for SAMEIET ELISENBERGHUS (Vedtatt på ordinær generalforsamling 18. april 2002).

2 INNHOLDSFORTEGNELSE 1 Navn og formål Sameiermøte (eierseksjonslovens kap VI) Ekstraordinært sameiermøte (eierseksjonslovens 33, femte ledd) Sameiermøtets kompetanse beslutningsmyndighet (lovens 30) Styret (lovens kapvii) Disposisjons- og råderett Vedlikehold Skader / forsikring Fellesutgifter (lovens 23) Bygningsmessige arbeider Garasjeplass og boder Pålegg om salg (lovens 26) Fravikelse (lovens 27) Sameiebrøken Lov om eierseksjoner Side 2 av 10

3 Dokumentlogg Dato Kap. Endret Hvem Dokument opprettet Endret i Sameiemøte Side 3 av 10

4 1 Navn og formål Sameiets navn er SAMEIET ELISENBERGHUS og har forretningskontor i Oslo. Sameiet består av 71 seksjoner (60 boligseksjoner og 11 næringsseksjoner) av gnr. 212, bnr. 266 på festet tomt i Oslo Sameiet har til formål å: ivareta driften av sameiet, administrere bruk og vedlikehold av fellesanlegg og fellesarealer. ivareta alle andre saker av felles interesse. 2 Sameiermøte (eierseksjonslovens kap VI) Sameiermøtet er sameiets øverste organ. Alle sameiere har rett til å delta i sameiermøte med forslags- tale- og stemmerett. Hver seksjon gir 1(en) stemme. For boligseksjoner har også sameierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av sameierens husstand rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av boligseksjon har rett til å være til stede i sameiermøte og til å uttale seg. Styreleder og forretningsfører har plikt til å være til stede med mindre det er åpenbart unødvendig, eller de har gyldig forfall. En sameier kan møte ved fullmektig. Fullmakten kan når som helst tilbakekalles. Sameieren har rett til å ta med rådgiver til sameiermøtet. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom sameiermøtet gir tillatelse med vanlig flertall. Ordinært sameiermøte skal holdes hvert år innen utgangen av april. Side 4 av 10

5 Sameiermøtet innkalles skriftlig av styret med varsel som skal være på minst åtte (8) og høyst tyve (20) dager. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet samt dagsorden, herunder forslag som skal behandles på møtet. Styrets årsberetning og revidert regnskap skal følge med innkallingen. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for sameiermøtet, og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. Ordinært sameiermøte skal behandle: 1. Styrets årsberetning, 2. Regnskap og budsjett, 3. Valg av styremedlemmer og varamedlemmer, samt fastsettelse av godtgjørelse til disse, 4. Andre saker som er nevnt i innkallingen. Videre velger sameiermøtet revisor, som tjenestegjør inntil ny revisor velges. Sameiermøtet ledes av styrets leder med mindre sameiermøtet velger en annen møteleder, som ikke behøver være sameier. Det skal under sameiemøtet føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som gjøres av sameiermøtet. Protokollen skal underskrives av møtelederen og minst èn sameier som utpekes av sameiermøtet blant de som er til stede. 3 Ekstraordinært sameiermøte (eierseksjonslovens 33, femte ledd) Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to sameiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. Innkallingen til ekstraordinært sameiermøte skjer skriftlig med minst tre (3) og høyst tyve (20) dager. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet og de saker som vil bli behandlet. Side 5 av 10

6 4 Sameiermøtets kompetanse beslutningsmyndighet (lovens 30) Med de unntak som følger av loven eller vedtektene fattes alle beslutninger av sameiermøtet med vanlig flertall av de avgitte stemmer. Det kreves minst to tredjedeler av de avgitte stemmer i sameiermøtet for vedtak om: 1. Ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, 2. Omgjøring av fellesarealer til nye bruksenheter eller utvidelse av eksisterende bruksenheter, 3. Salg, kjøp, bortleie eller leie av fast eiendom, herunder seksjon i sameiet som tilhører eller skal tilhøre sameierne i fellesskap, 4. Andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning, 5. Samtykke til endring av formål for en eller flere bruksenheter fra boligformål til annet formål eller omvendt, 6. Samtykke til reseksjonering som nevnt i eierseksjonslovens 12 annet ledd annet punktum, 7. Tiltak som har sammenheng med sameiernes bo- eller bruksinteresser og som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold, når tiltaket fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for sameierne på mer enn 5 prosent av de årlige fellesutgiftene. Endring av vedtektene krever 9/10 flertall. 5 Styret (lovens kapvii) Sameiet skal ha et styre på tre medlemmer og to varamedlemmer. Sameiermøtet velger styre og varamedlemmer med vanlig flertall av de avgitte stemmene. Styrelederen velges særskilt av sameiermøtet. Bare fysiske personer kan velges som styremedlem. Styremedlem tjenestegjør i to år. Styrelederen skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem kan kreve at styret sammenkalles. Styremøtet ledes av styrelederen. Er ikke styrelederen til stede skal styret velge en møteleder. Side 6 av 10

7 Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede. Vedtak kan gjøres med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt, gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak, må likevel utgjøre mer enn en tredjepart av alle styremedlemmene. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger som skal underskrives. Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. Styret representerer sameierne og forplikter dem med sin underskrift i saker som gjelder sameiernes felles rettigheter og plikter, herunder gjennomføringen av vedtak truffet av sameiermøtet eller styret, og rettigheter og plikter som angår fellesareal og fast eiendom for øvrig. 6 Disposisjons- og råderett Den enkelte sameier har full rettslig råderett over sin seksjon, herunder rett til salg, bortleie og pantsettelse. Ingen kan erverve mer enn to (2) boligseksjoner i sameiet. Salg eller utleie av seksjon eller deler derav (garasjeplass) skal seksjonseieren melde skriftlig til styret for registrering. Denne siste bestemmelsen gjelder ikke utleie av garasjeplass i snr 71 (nedre garasjeplan). Sameier plikter ved utleie å gjøre leietager oppmerksom på vedtekter, husordensregler som sameiermøtet fastsetter, og øvrige bestemmelser som gjelder for sameiet. Seksjonen/ bruksenheten og deler derav må ikke nyttes slik at det er til unødig eller urimelig ulempe for brukerne av andre seksjoner. Fellesanlegg og fellesrom må ikke nyttes slik at andre brukere unødig eller urimelig hindres i den bruk av anleggene som er avtalt eller forutsatt. Uten styrets samtykke må ingen disponere fellesanlegg og fellesrom på annen måte enn avtalt eller forutsatt. Side 7 av 10

8 Sameierne og brukerne plikter å følge vedtektene og husordensregler som fastsettes av sameiermøtet. De er inneforstått med at brudd på disse ansees som brudd på sameierens forpliktelser overfor de øvrige sameiere og sameiet. Eier av den enkelte seksjon er ansvarlig for at seksjonens andel av fellesutgifter og seksjonens øvrige økonomiske forpliktelser som følger av sameieforholdet blir betalt, og hefter for husstandsmedlemmer, leietagere og andre brukere av seksjonen. Som sikkerhet for disse forpliktelser har de andre eierne panterett som bestemt i 25 i eierseksjonsloven. Ved overdragelse av seksjonen hefter den nye eier for tidligere eiers forpliktelser, men heftelsen er begrenset til panteretten etter foregående ledd. 7 Vedlikehold Den enkelte sameier plikter for egen regning å foreta det fulle innvendige vedlikehold av seksjonen samt andre rom (boder m.v.) som hører inn under seksjonen. Vann- og avløpsledninger regnes som innvendige fra forgreningspunktet inn til seksjonen, og elektriske ledningen fra og med seksjonens sikringsboks. Dører til den enkelte seksjon og seksjonens vinduer vedlikeholdes av den enkelte sameier. Øvrig vedlikehold av eiendommen med bygninger, fellesrom, fellesarealer, anlegg og utstyr, herunder trappeoppganger og inngangsdører til blokkene er sameiets ansvar. Ved manglende vedlikehold som påhviler den enkelte sameier, kan styret etter tre (3) måneders varsel la dette utføre for sameierens regning. 8 Skader / forsikring Sameiet tegner huseierforsikring på vegne av alle sameierne. Ved innvendig skade som dekkes av forsikringen, betaler sameieren egenandelen. Innvendig skade som skyldes ytre forhold, dekkes av sameiet. Den enkelte sameier dekker forsikring i forbindelse med sitt innbo og bygningsmessige innredninger. Side 8 av 10

9 9 Fellesutgifter (lovens 23) Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken. Sameiebrøken er 7259/7259. Den enkelte sameier skal betale et à-kontobeløp fastsatt av sameierne i sameiermøte eller av styret til dekning av sin del av felleskostnadene. À-kontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen dersom sameiermøtet har vedtatt slik avsetning. 10 Bygningsmessige arbeider Utskifting av vinduer og dører, oppsetting av markiser, endring av fasadekledning, endring av utvendige farger etc. kan skje etter samlet plan for den enkelte bygning og etter forutgående godkjenning av styret. Styrets samtykke er nødvendig for å sette opp parabolantenne og lignende. Tilbygg/påbygg og andre arbeider som skal anmeldes til bygningsmyndighetene, må godkjennes av styret før byggemelding kan sendes. Ombygging, påbygging eller andre endringer som etter forholdene i sameiet går ut over vanlig forvaltning skal styret forelegge for sameiermøte til avgjørelse. 11 Garasjeplass og boder Garasjeplasser og boder følger de seksjoner som de i dag er tillagt, og bruksretten overføres ved salg av seksjoner. 12 Pålegg om salg (lovens 26) Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen en frist som ikke skal settes kortere enn seks måneder etter at pålegget er mottatt. Side 9 av 10

10 13 Fravikelse (lovens 27) Medfører sameiernes oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er sameiernes oppførsel til plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan sameiets styre kreve fravikelse av seksjonen etter kapittel 13 i lov om tvangsfullbyrdelse. 14 Sameiebrøken Sameiebrøken er 7259/7259 for hele sameiet. Hver seksjon bortsett fra seksjon 71 (nedre garasjeplan) har et tall likt seksjonens areal i telleren. Snr 71 ble etablert ved reseksjonering tinglyst? februar 2002 og har bare et tall likt 20 % av sitt gulvareal (20 % av 1863 m2) som teller. Snr 71 har således en sameiebrøk på 373/7259. Dette er i samsvar med dom av 2. oktober 2001 fra Oslo byrett i sak mellom Fro-Ga-Mo AS og Sameierne i Elisenberghus. 15 Lov om eierseksjoner Hvor ikke annet er bestemt, gjelder lov om eierseksjoner av 23. mai 1997 nr Vedtektene ble opprinnelig vedtatt på sameiermøte 28. april 1988 og senere endret, siste gang i ordinært sameiermøte 18. april 2002 i medhold av lov om eierseksjoner av 23. mai Opprinnelig seksjonering ble tinglyst 20. november 1984 med reseksjonering tinglyst våren Side 10 av 10