Saksbehandler: Glenny Jelstad Arkiv: 614 &53 Arkivsaksnr.: 13/ Dato: INNSTILLING TIL: BYSTYREKOMITE HELSE- SOSIAL- OG OMSORG/ BYSTYRET

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Glenny Jelstad Arkiv: 614 &53 Arkivsaksnr.: 13/ Dato: HØRING OM ENDRINGER I HUSLEIELOVEN INNSTILLING TIL: BYSTYREKOMITE HELSE- SOSIAL- OG OMSORG/ BYSTYRET Rådmannens forslag til vedtak: Det avgis følgende høringsuttalelse fra Drammen kommune Drammen kommune gir sin tilslutning til endringsforslag i husleieloven som er knyttet til kvalitetskrav til utleieboliger og til garantier. Drammen kommune er i tvil om forslaget om utvidet leietid fra tre til fem år er et godt virkemiddel for at flere skal bo trygt og godt. Ca. 80 prosent av alle voksne i Norge bor i en bolig som husstanden eier. I Stortingsmelding 17, Byggje-bu-leve, legges det opp til en videreføring av et boligmarked hvor det å eie er mer vanlig enn å leie. Utvidet leietid kan svekke motivasjon til sparing og egen bolig. Osmund Kaldheim rådmann Eva Milde Grunwald Helse- os sosialdirektør

2 HØRING ENDRINGER I HUSLEIELOVEN Hensikten med saken Kommunal- og regionaldepartementet har sendt forslag til endringer i husleieloven til høring. I høringsnotatet fremmes det forslag om å gjøre tre endringer i husleieloven. Høringsfristen er 1. oktober Rådmannen har derfor sendt forslaget til vedtak til departementet, og orientert om at endelig høringssvar sendes etter bystyrets behandling den 29. oktober. Hensikten med denne saken er å orientere om endringsforslagene, samt å fremme forslag om høringsuttalelse fra Drammen kommune. Saksutredning Bakgrunn Husleieloven ( ) ble sist gang endret i Loven regulerer avtaler om bruksrett til husrom mot vederlag. Departementet foreslår tre endringer som dreier seg om: 1. Kvalitetskrav til utleieobjekter, medfører endring av 2.2 Generelle krav til tilstand og 2.5 Husrom leid <<som det er >> 2. Øke minstetiden for husleiekontrakter fra tre til fem år, medfører endring av 9.3 Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig og 11-1 Boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet 3. Presisering av husleielovens 3 6 om garantier Formålet med det første endringsforslaget er å skjerpe avtalepartenes oppmerksomhet på forhold som kan ha betydning for liv og helse. Formålet med det andre endringsforslaget er å øke bostabiliteten på boligmarkedet. Formålet med det siste endringsforslaget er å presisere at garantiavtaler, der søksmålsbyrden vedrørende krav etter avsluttet leieforhold legges på leier, ikke kan inngås. De to første endringsforslagene er bebudet i Stortingsmelding 17 ( ) Byggje-bu-leve. Om dagens regler og endringsforslagene 1. Kvalitetskrav til utleieobjekter Leieboerforeningen (LBF) leverte i desember 2011 en utredning med tittelen Graverende leieforhold til departementet. LBF mente at lovverket som regulerer kvaliteten på utleieboliger er omfattende, men ikke optimale. Dette fordi det mangler en kobling mellom den privatrettslige reglene i Husleieloven og de offentligrettslige kravene til boliger i plan- og bygningsloven. Offentligrettslige kvalitetskrav kan deles i tre kategorier:

3 a) Byggverkenes standard. Kravene gjelder som hovedregel ved nyoppføring b) Krav innrettet mot formål. Dette er bestemmelser som er gitt i vern av liv og helse. Krav i brann- og eksplosjonsvernloven er eksempler på krav som er satt for å sikre liv og helse. c) Den tredje kategorien omfatter offentligrettslige rådighetsinnskrenkinger, jfr husleielovens Det følger av denne bestemmelsen at reglene om mangler gjelder tilsvarende dersom den avtalte bruk hindres av bestemmelser i lovgivingen eller offentlige vedtak i medhold av lov. Utleieren bærer etter bestemmelsen risikoen for at husrommet kan brukes til det formålet som leieren ifølge avtalen skal ha rett til å bruke det til. Det beste eksempelet på en rådighetsinnskrenkelse er at eiendommen i reguleringsplan er avsatt til annet formål enn boligformål slik at husrommet ikke lovlig kan bebos. Departementet fremmer nå forslag om en koblingsregel. Departementet begrunner dette med at en slik regel vil ha pedagogisk og opplysende betydning ved at den kan skjerpe avtalepartenes oppmerksomhet på forhold som har betydning for lov og helse. Endringsforslag står med kursiv 2-2. Generelle krav til tilstand Husrommet skal ved overleveringen være i samsvar med de krav som følger av leieavtalen. Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør ved overleveringen være ryddet, rengjort og i vanlig god stand. Er ikke annet avtalt, har husrommet dessuten en mangel dersom det ikke a) passer til de formål tilsvarende husrom vanligvis blir brukt til, eller b) passer til de særlige formål som leieren etter avtalen skulle bruke husrommet til, med mindre forholdene viser at leieren for så vidt ikke bygde på utleierens sakkunnskap eller vurdering eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det. Brudd på offentligrettslige krav stilt i lov eller i medhold av lov av hensyn til liv og helse skal alltid anses som mangler ved husrommet Husrom leid «som det er» e.l. Selv om husrommet er leid «som det er» eller med liknende alminnelig forbehold, har det mangel dersom utleieren eller noen utleieren svarer for, har tilsidesatt sine plikter etter 2-2 tredje ledd, 2-3 eller 2-4. Husrommet har også mangel dersom det er i vesentlig dårligere stand enn leieren hadde grunn til å regne med etter leiens størrelse og forholdene ellers. 2. Øke minstetiden for husleiekontrakter fra tre til fem år Ved inngåelse av nye leieavtaler om bolig kan partene fritt velge mellom tidsbestemte og tidsubestemte leiekontrakter. Ved tidsubestemte leiekontrakter, slår husleielovens 9-3 første ledd fast at det som hovedregel ikke er adgang til å inngå avtale for leie av bolig for kortere tid enn tre år. Dette er hovedregelen for privat og offentlig leie.

4 Departementet foreslår å øke minstetiden for husleiekontrakter fra tre til fem år. Formålet er å øke bostabiliteten på leiemarkedet. Det er særregler for offentlig disponerte utleieboliger. Disse er hjemlet i husleielovens 11-1, sjette ledd hvor det står at det kan inngås tidsbestemt leieavtale for kortere tid enn tre år dersom det foreligger særlige grunner. Denne regelen gir kommunen en viss mulighet til å la personer prøve ut boforholdet ved først å inngå en korttidskontrakt. Departementet foreslår at minstetiden etter 11.1 fortsatt skal være tre år. Endringsforslag står med kursiv: 9-3. Adgangen til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig Det er ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for bolig for kortere tid enn fem år. Minstetiden kan likevel settes til ett år hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig eller bolig i tomannsbolig, og utleieren bor i samme hus. Bestemmelsene i første og annet punktum gjelder ikke dersom: a) husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som hører til husstanden, eller b) utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. Utleieren kan bare påberope seg unntakene i første ledd bokstav a og b dersom leieren senest ved inngåelsen av avtalen skriftlig ble gjort kjent med grunnen for tidsavgrensningen, og husrommet ved utløpet av den avtalte leietid skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen. Utsettes tidspunktet for når husrommet skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen, kan leieavtalen forlenges fram til dette tidspunktet dersom utsettelsen skyldes en uforutsett omstendighet som har inntrådt etter at avtalen ble inngått. Er tidsbestemt leieavtale for bolig inngått i strid med bestemmelsene i denne paragrafen, skal avtalen anses som tidsubestemt Boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet Bestemmelsene i paragrafen her gjelder utleie av offentlig disponert bolig som skal brukes av vanskeligstilte på boligmarkedet. Bestemmelsene gjelder også utleie av annen bolig som er forbeholdt vanskeligstilte på boligmarkedet etter vedtak av organ for stat, fylkeskommune eller kommune. Med vanskeligstilte på boligmarkedet menes personer som trenger hjelp til å skaffe seg bolig på grunn av dårlig økonomi, nedsatt funksjonsevne, helsemessige eller sosiale problemer, dårlige kunnskaper om det norske boligmarkedet eller liknende forhold. Bestemmelsene gjelder bare dersom leieren har fått opplyst skriftlig at avtalen gjelder bolig som skal brukes av vanskeligstilte på boligmarkedet, og hvilke unntak som er avtalt etter paragrafen her. Det kan avtales at opptak av husstandsmedlem som nevnt i 7-1 første punktum bare kan skje med utleierens godkjenning. Godkjenning kan i så fall bare nektes dersom forhold knyttet til boligens utforming eller formål tilsier det. Det kan avtales at opptak av husstandsmedlem som nevnt i 7-1 annet punktum og framleie av del av bolig som nevnt i 7-3 bare kan skje med utleierens godkjenning. Godkjenning kan i så fall bare nektes dersom husrommet klart blir overbefolket, eller dersom det er nødvendig på grunn av forhold ved vedkommende person, eller forhold knyttet til boligens utforming eller formål.

5 Det kan avtales at framleie ved midlertidig fravær som nevnt i 7-4 kan nektes dersom utleieren tilbyr seg å disponere boligen under leierens fravær, og leieren gis rett til å ta boligen i bruk igjen etter fraværet. Dersom det foreligger særlige grunner, kan det inngås tidsbestemt leieavtale for tre år eller kortere tid, uten hinder av 9-3. Det er ikke adgang til å inngå mer enn én tidsbestemt avtale for samme bolig mellom de samme partene av kortere varighet enn det som følger av første punktum. Dersom det foreligger tungtveiende grunner, kan det likevel inngås flere tidsbestemte leieavtaler av kortere varighet enn det som følger av første punktum. En tidsbestemt leieavtale inngått i strid med bestemmelsene her, skal anses som tidsubestemt. Uten hinder av bestemmelsene i 3-7 kan det avtales at leier av bolig som nevnt i første ledd skal yte et lån til utleieren, dersom stat, fylkeskommune eller kommune er utleier. 3. Presisering av husleielovens 3-6 om garantier Etter husleielovens 3-6 kan partene avtale at leieren skal stille garanti til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet og andre krav med utspring i leieforholdet. Slik sikkerhet kan stilles i stedet for, eller i tillegg til depositum etter 3-5. Summen av depositum og garanti må ikke overstige et beløp tilsvarende seks måneders leie. Avtale om leie av bolig uten depositum er blir stadig mer vanlig. I stedet for å stille depositum kjøper leier et garantiprodukt. Flere finansinstitusjonen tilbyr slike produkter. Husleietvistutvalget meder at avtalene om kjøp av slike garantiprodukter er kompliserte og Leieboerforeningen er bekymret for om slike garantier ivaretar leiernes rettssikkerhet i tilstrekkelig grad. Departementet mener de beste grunner taler for å forby den type garantiavtaler som Leieboerforeningen og Husleietvistutvalget har satt fokus på. Dette er avtaler mellom garantist og leier som går ut på at leier skal ha søksmålsbyrden vedrørende mangelkrav etter avsluttet leieforhold. Departementet foreslår en presisering av loven som gjør det klart at garantiavtaler der søksmålsbyrden vedrørende krav etter avsluttet leieforhold er lagt på leier ikke gyldig kan inngås. Endringsforslag står med kursiv: 3-6. Garanti Det kan avtales at leieren til sikkerhet for krav på skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og for andre krav som reiser seg av leieavtalen, skal stille garanti. Garantibeløpet kan sammen med depositum etter 3-5 ikke overstige summen av seks måneders leie. Det kan ikke avtales med virkning for leierens regressansvar at garantisten skal ha rett til å utbetale garantien uten hensyn til leierens innsigelser mot utleierens krav. Det kan heller ikke avtales at garantisten skal ha rett til å utbetale et krav fra utleier og at leier mister sine innsigelser i regressomgangen dersom leier ikke har tatt ut søksmål innen avtalt frist

6 Rådmannens vurdering Rådmannen deler departementets vurdering om at en koblingsregel som foreslått vil skjerpe avtalepartenes oppmerksomhet på forhold som har betydning for liv og helse. Rådmannen tilråder derfor endringsforslaget om kvalitetskrav til utleieobjekter. Rådmannen mener at endringsforslaget om å øke minstetiden for husleiekontrakter fra tre til fem år vil svekke de statlige signalene om at eierlinjen fremdeles skal være dominerende i det norske boligmarkedet. Leieperioden bør ikke være så lang at den sementerer leietakerrollen og svekker sparing og motivasjon for egen bolig. Drammen kommune har i prosjektet leie til eie dokumentert at ca. 30 % av leietakerne i de kommunale utleieboligene har et eierpotensial. Virkemidler som Startlån og låneordninger for unge bør styrkes, fremfor dette endringsforslaget om økt minstetid for utleie. Endringsforslaget vil imidlertid få begrensede konsekvenser for kommunal utleie ettersom kommunen fremdeles vil få anledning til å inngå avtaler med kortere varighet i boliger for vanskeligstilte. Leieavtaler med 3 års varighet benyttes primært i ordinære, kommunal utleieboliger til vanskeligstilte. Rådmannen tilråder endringsforslaget om presisering av husleielovens 3-6 om garantier. Et forbud mot den type garantiavtaler som beskrives virker hensiktsmessig. Slike avtaler vil kunne virke prosessfremmende og avskjære leietaker innsigelser mot utleier. Forslag til høringssvar: Drammen kommune gir sin tilslutning til endringsforslag i husleieloven som er knyttet til kvalitetskrav til utleieboliger og til garantier. Drammen kommune er i tvil om forslaget om utvidet leietid fra tre til fem år er et godt virkemiddel for at flere skal bo trygt og godt. Ca. 80 prosent av alle voksne i Norge bor i en bolig som husstanden eier. I Stortingsmelding 17, Byggje-bu-leve, legges det opp til en videreføring av et boligmarked hvor det å eie er mer vanlig enn å leie. Utvidet leietid kan svekke motivasjon til sparing og egen bolig. Vedlegg: Høringssak Husleieloven