Livssukluskostnader grunnlag for verdibevarende eiendomsforvaltning

Transkript

1 Svein Bjørberg Professor / FoU-leder NTNU / Multiconsult Livssukluskostnader grunnlag for verdibevarende eiendomsforvaltning

2 Dagens agenda Hvem er så jeg? Livssyklus God eiendomsledelse LCC som underlag for verdibevarende eiendomsforvaltning Erfarte suksessfaktorer

3 Hvem er så jeg? Siv.ing. Bygg fra NTNU 1973 Eksisterende bygg fra Ombygging, bevaring, fredning - FoU-aktiviteter - Utvikling av bygningsforvaltning som fagområde - NS 3424, NS 3454, Modell (Multi-Map) for teknisk verdi, opp-gradering, åpningsballanse, tilpasningsdyktighet++ - LCC-Norden, ISO / CEN - Byggeskader (RUB) - Effektive helsebygg - Bygningssakkyndige, Hurtig-Erfa - Sustainable Refurbishment (SURE Nordisk) Professor II ved NTNU (ombygging, BEF) ved bygg (Eiendomsutvikling og forvaltning) ved ark 3

4 Dagens agenda Hvem er så jeg? Livssyklus God eiendomsledelse LCC som underlag for verdibevarende eiendomsforvaltning Erfarte suksessfaktorer

5 OSCAR GENERISK FASEPLAN Revurder Revurder Strategi og Analyse Tidligfaseplanlegging Produksjon for å å bygge Byggproduksjon Overtakelse Bruk (produksjon i bygget) FDVUB Ombyggin g Riving Stopp Stopp Gjenvinning av materialer Selge / ny bruk Tenk deg om Stafettveksling

6 6

7 Bygningsforvaltning Bygget i et livsløpsperspektiv Ide om å skape noe - Unnfangelse Tidligfase - Tiden før abort Kort tid Prosjektering og bygging - Graviditet Ferdigstillelse - Fødsel Bruksfase - Ungdom - Drift - Vedlikehold Bruksfase - Utvikling - Tilpassing Lang tid Riving - Død - Gjenbruk av organer Tja Her - Skapes erfaringer - Er størst påvirkning på bærekraft 7

8 OSCAR GENERIC PHASEPLAN = CIRCULAR ECONOMY (ANALYSIS-DESIGN-PRODUCTION-COMMISSION-USE-REFURBISHMENT-DEMOLISH) Production Commissioning Early design Strategic analysis - What to do? Total cost integrated elements: Investment Management, Operation, Maintenance Core Business Enhancement / Refurbishment Core Business Demolish Use

9 Dagens agenda Hvem er så jeg? Livssyklus God eiendomsledelse LCC som underlag for verdibevarende eiendomsforvaltning Erfarte suksessfaktorer

10 God eiendomsledelse Fine ord, hvordan? 10

11 Kriteriene. Hvordan oppnå God eiendomsledelse? 11

12 Samspill i verdikjeden Målet: Verdi for eier og bruker Her skapes grunnlaget for god integrert Arkitektur og teknologi Her kvalitetssikres grunnlaget for verdiskaping Bruker Eier/ byggherre Planlegging og prosjektering Utførende Eier/ FDV Eier/ Utvikling Byggevareindustri Handel/ grossist Her skal forutsetningene for verdi for eier og bruker skapes Modell Multiconsult

13 Eiendomsledelse roller og drivere Eier Drivere: Fornøyde leietakere Lave driftskostnader Økt verdi eiendomsmassen Leveranse avtaler Leieavtaler Drivere: Fornøyde kunder Inntjening Leverandør LT Drivere: Optimale lokaler Lav leie Modell Multiconsult 13

14 FM leveranse og SLAer Kostnadsposter i NS

15 Dagens agenda Hvorfor er vi her? God eiendomsledelse LCC som underlag for verdibevarende eiendomsforvaltning Erfarte suksessfaktorer

16 The First Maintenance Law 16

17 Historic milestone: 17

18 Timeline 18

19 LCC som underlag for verdibevarende eiendomsforvaltning Et av kriteriene for god eiendomsforvaltning er: - «Godt, verdibevarende vedlikehold» Dette fordrer riktige økonomiske rammebetingelser - Det vil si riktig husleie og støtteordninger LCC kan hjelpe oss med å finne ut hva som er «riktig» nivå på de økonomiske rammebetingelsene 19

20 Hva er LCC? LCC- Life Cycle Costing, tilsvarende livssykluskostnader Livssykluskostnader omfatter alle kostnader i løpet av en bygnings/bygningsdels levetid - Investering - FDVU - Restkostnad/verdi Konseptet er å danne et helhetlig kostnadsbilde av et produkts livssyklus 20

21 Husleie Krav til avkastning på kapitalen Risiko/ avkastning Nedbetaling av lån eller tilbakebetaling til investor Leietakers kostnader Felleskostnader Kapital FDVU LCC handler om å optimalisere forholdet mellom kapital- og FDVkostnader «Hvor mye kan jeg investere i dag for å spare i fremtiden?» Modell Multiconsult 21

22 NS Livssykluskostnader for byggverk Gir beregningsmetode og spesifiserer kostnader som omhandles Kapital 1.1 Tomt 1.2 Nybygg 1.3 Ombygging(Hovedombygging) 1.4 Restkostnad FDVU 2 Forvaltningskostnader 3 Drifts- og vedlikeholdskostnader 4 Utskiftnings- og utviklingskostnader (investeringer) 5 Forsyningskostnader 6 Renholdskostnader Modell Multiconsult 22

23 Kapital Beregning Beregner nåverdi av fremtidige utgifter for å gjøre dette sammenliknbart med investeringen kr Periodisk VU Årlig FDV Årlige FDV- kostnader år Modell Multiconsult 23

24 Kapital - Anskaffelse og restkostnader Tomt Anskaffelse Restkostnad Påvirkningsfaktorer: - Vurdere kvaliteter mot fremtidige kostnader - Miljøvennlige materialer 24

25 Forvaltningskostnader Skatter og avgifter Forsikring Eiendomsledelse Påvirkningsfaktorer: - Kostnadseffektiv organisering 25

26 Drift og vedlikeholdskostnader Tiltak for å opprettholde bygningens funksjon Løpende ettersyn driftstekniker Serviceavtaler Løpende og akutt vedlikehold Påvirkningsfaktorer: - Kostnadseffektive serviceavtaler - Teknisk kompleksitet 26

27 Utskiftnings- og utviklingskostnader Tiltak for å opprettholde bygningsmassens kvalitet og verdi over tid Teknisk levetid Nye funksjonskrav/brukerkrav Endrede markedsvilkår Oppgradering i henhold til nye forskrifter (HMS, brann) Påvirkningsfaktorer: - Holdbare materialer/godt vedlikehold - Tilpasningsdyktighet 27

28 Forsyningskostnader Energi Vann og avløp Renovasjon Påvirkningsfaktorer: - Energieffektivitet Energimerke - Stille krav til at minst to energimerker lønnsomhetsvurderes 28

29 Renholdskostnader Regelmessig renhold Periodisk renhold Påvirkningsfaktorer: - Tilrettelegging for effektivt renhold - Inngangsparti- fotskraperist 29

30 FDVU Kapital Fordeling av kapital og FDVU kostnader i et typisk hybelhus Renhold (fellesarealer) 50 9 % Forvaltning % kr/m2 Forsyning % 600 kr/m2 Utskiftninger og utvikling % Drift og vedlikehold % Kilde Multiconsult 30

31 Hvordan få nødvendig kompetanse? Difis basiskurs i LCC Innhold - forelesninger - kortfilmer - refleksjonsspørsmål Målgruppe deltakere: - alle som jobber med BAE - leverandører - studenter 31

32 Kortfilmer Film 2 Bygningsform Film 3 Arealeffektivitet Film 4 Fasadeform Film 5 Energi Film 6 Romløsning 32

33 The different economic systems 33

34 Example of alternative calculation Wood window Invest: NOK Service life: 30 years Maintenance: 500 NOK/10y Aluminium window Invest: NOK Service life: > 60 Y Maintenance: 500 NOK/30Y Net present value: NOK ( 60 years, interest: 5 %) Net present value NOK 34

35 Example calculation of alternatives Example of LCC evaluation for three different types of external walls. Bindingsverk Alt. 1: Timber av frame tre, isolasjon, wall with trekledning wooden på cladding fasade Bindingsverk Alt. 2 Timber av frame tre, isolasjon, wall with teglforblendet facing of fasade brick Elementvegg, Alt. 3 Painted malt elements betong, inv utforet og isolert Illustrasjon alt. 1 Illustrasjon alt. 2 Illustrasjon alt. 3 35

36 Calculation Assumptions Example continued Alt. 1 Timber frame wall with wooden cladding Alt. 2 Timber frame wall with facing of brick Alt. 3 Painted elements Project cost 1050 kr/m kr/m kr/m2 Lifetime 60 years 60 years 60 years Planned maintenance Cleaning and painting Cleaning and minor repairs Cleaning and painting Maintenance cost 310 kr/m2 (scaffold, cleaning, painting) 60 kr/m2 (lift, cleaning) 260 kr/m2 (scaffold, cleaning, painting) Interval of maintenance every 6 year every 10 years every 20 years Service life period (interval between replacement of cladding) Residual value after 60 years 70% (replaced cladding after 50 years) 40% 40% Real rate of interest 5% 5% 5% Life time cost / share maintenance 1903 / 892 kr/m / 87 kr/m / 135 kr/m2 Annuity costs / share maintenance 101 / 47 kr/m2 per year 85 / 5 kr/m2 per year 98 / 7 kr/m2 per year Illustration kr Livssykluskostnader kr Livssykluskostnader kr Livssykluskostnader Investering Investering Restverdi år Investering Restverdi år Investering Restverdi år kr Årskostnader kr Årskostnader kr Årskostnader Levetidskostnad Årskostnad Levetidskostnad Levetidskostnad Åårskostnad Årskostnad 36

37 Verdibevarende vedlikehold - prinsippskisse Standard funksjonalitet Verdibevarende vedlikehold Bærekraftig bygging 3 Utvikling 2 1 Periodisk vedlikehold Utskiftning Tid 3 Bærekraftig bygging: Utvikling av standard og funksjonalitet over tid 2 Verdibevarende vedlikehold: Utvikling av standard over tid pga utskiftninger. Uendret funksjonalitet 1 Utgangspunkt: Standard og funksjonalitet på oppføringstidspunkt 37

38 Strategifaser og alder Kostnad Lite behov for analyser Tilstandsreg ca hvert 5. år Helhetsvurderinger av teknisk tilstand, funksjonalitet og tilpasningsdyktighet behov og mulighetsanalyse Fase 1: Løpende Fase 2: Tilstandsbasert Fase 3: Ombygging / oppgradering Vedlikeholdskostnader (reaktivt vedlikehold) Vedlikeholdskostnader og utviklingskostnader Vedlikeholdskostnader (utskiftninger) og/eller ombyggingskostnader Tid / fase 5-15 år år 38

39 Behov 2 Normtall Behov 1 39

40 Difis E-læringskurs i LCC

41 Dagens agenda Hvem er jeg? God eiendomsledelse LCC som underlag for verdibevarende eiendomsforvaltning Erfarte suksessfaktorer

42 Hvordan møte fremtidens utfordringer? Strategisk nivå Eiendomsstrategi Utviklingsplan på porteføljenivå (total bygningsmassen, funksjonalitet, tilpasningsdyktighet) Taktisk nivå Forvaltningsplan (ombygging, oppgradering av det enkelte bygg) Vedlikeholdsplan (kort og lang sikt, baseres på tilstandsanalyse) Operativt nivå Driftsplan (dag, uke, måned) Modell Multiconsult 42

43 Eksempel: Hvordan presentere resultatet omfattende teknisk og økonomisk data på enkel måte Number of buildings Weak symptoms Clear symptoms Maintenance backlog 2389 As new Not compliant 1925 MNOK Actual 1, Apartment buildings 977 Office buildings Overall network standard good. In average better than given standard Gaps identified on 1435 builings: gaps in total below given standard critical gaps (CD3) in total Average cost per buildingwith gaps 1 MNOK Assets with highest backlog: Building 485 MNOK Outdoor area 393 MNOK Environmental 101 MNOK Modell Multiconsult 43

44 Modell Multiconsult 44

45 Suksessfaktorer Kunnskap Roller Kommunikasjon 45

46 Takk for oppmerksomheten Svein Bjørberg Professor / FoU-leder ( svein.bjorberg@ www. 46