Verdsettelse av investeringseiendom

Transkript

1 Offentlig rapport Verdsettelse av investeringseiendom Finanstilsynets observasjoner og vurderinger

2 2 Finanstilsynet

3 1 Gjennomføring og avgrensning Finanstilsynet har foretatt en gjennomgang av verdsettelse av investeringseiendom i den periodiske rapporteringen til enkelte børsnoterte foretak, jf. verdipapirhandelloven (vphl.) 15-1 tredje ledd. Utgangspunktet har vært den periodiske rapporteringen per 31. desember 2007, 31. desember 2008 og 30. juni Finanstilsynets gjennomgang er avgrenset til investering i kontoreiendom. Det har ikke vært fokusert på segmenter som handelseiendom, hotell og boligselskaper. Investering i eiendomsaksjer og eiendomsfond er ikke omfattet. Gjennomgangen har vært utført ved at foretakene har sendt inn opplysninger knyttet til verdsettelse av næringseiendom generelt, og verdsettelse av to eller tre utvalgte eiendommer sentralt i Oslo. Det er videre avholdt møter med foretakene. For å få en bedre forståelse av markedet og anvendt verdsettelsesmetodikk, er det også gjennomført møter med andre aktører i markedet. Formålet med rapporten er å gi uttrykk for de observasjoner og vurderinger Finanstilsynet har gjort og vil kunne være relevant for alle som verdsetter eiendom til virkelig verdi i henhold til IAS 40 Investeringseiendom. 2 Regelverket Reglene for regnskapsføring av investeringseiendom er regulert i IAS 40 Investeringseiendom. Investeringseiendom er i IAS 40.5 definert som eiendom (tomt eller bygning eller del av bygning, eller begge deler) som benyttes (av eieren eller av leietakeren i henhold til en finansiell leieavtale) for å opptjene leieinntekter eller for verdistigning på kapital eller begge deler. IAS tillater foretak å velge mellom to regnskapsprinsipper for verdsettelse av investeringseiendommene: 1. Modell med virkelig verdi 2. Anskaffelseskostmodellen Det valgte prinsippet skal anvendes på alle foretakets investeringseiendommer. Denne rapporten omhandler kun anvendelse av modell med virkelig verdi. Modell med virkelig verdi innebærer at investeringseiendommen skal måles til virkelig verdi jf. IAS Gevinst eller tap som oppstår ved en endring i den virkelige verdien, skal i henhold til IAS innregnes i resultatet i perioden da gevinsten eller tapet oppstår. Definisjonen av virkelig verdi er det beløp som eiendommen kan omsettes for i en transaksjon på armlengdes avstand mellom velinformerte, frivillige parter, jf. IAS 40.5 og IAS Dette innebærer at både kjøperen og selgeren er rimelig informert om eiendommens art og egenskaper, dens faktiske og potensielle bruk og markedsforholdene på balansedagen, jf. IAS Videre er en frivillig kjøper og selger motivert, men ikke tvunget til å kjøpe/selge. Den Finanstilsynet 3

4 virkelige verdien av investeringseiendom skal gjenspeile markedsforholdene på balansedagen jf. IAS I henhold til IAS oppfordres det til, men kreves ikke at et foretak fastsetter investeringseiendommens virkelige verdi på grunnlag av en verdsetting foretatt av en kvalifisert, uavhengig takstmann. Den beste kunnskapen om virkelig verdi gis av gjeldende priser i et aktivt marked for en tilsvarende eiendom på samme sted og i samme stand og underlagt tilsvarende leieavtaler og andre kontrakter, jf. IAS Definisjonen av et aktivt marked fremkommer ikke direkte av standarden eller i forarbeidene ( basis for conclusions ) til IAS 40, men er definert blant annet i IAS 36 Verdifall på eiendeler, IAS 38 Immaterielle eiendeler og IAS 41 Landbruk. 1 Et aktivt marked er et marked der samtlige av følgende vilkår foreligger; a) enhetene som omsettes i markedet, er ensartede, b) villige kjøpere og selgere kan vanligvis finnes til enhver tid, og c) prisene er tilgjengelige for allmennheten. Det norske markedet for næringseiendom er lite likvid og lite transparent. Det er lite sannsynlig å finne en tilsvarende eiendom på samme sted og i samme stand og underlagt tilsvarende leieavtaler og kontrakter. Kravene til et aktivt marked er derfor ikke oppfylt. Dersom gjeldende priser i et aktivt marked mangler, kan informasjon jf. IAS fra en rekke ulike kilder tas i betraktning. Kilder som nevnes er: 1. gjeldende priser i et aktivt marked for eiendommer av en annen art, med andre betingelser eller med annen plassering, justert for disse ulikhetene. 2. priser nylig oppnådd for tilsvarende eiendommer i mindre aktive markeder med justeringer som gjenspeiler eventuelle endringer i økonomiske forhold etter tidspunkt for transaksjonene som skjedde til de nevnte prisene og 3. diskonterte kontantstrømprognoser basert på pålitelige estimater av fremtidige kontantstrømmer, og støttet av vilkårene i eventuelle eksisterende leieavtaler og andre kontrakter, samt (der det er mulig) av ekstern kunnskap som gjeldende markedsleier for tilsvarende eiendommer med samme plassering og under samme forhold, og bruk av diskonteringssatser som gjenspeiler gjeldende markedsvurderinger av usikkerheten i beløpet og tidsplanen for kontantstrømmene. Finanstilsynet viser til at det kan finnes relevant veiledning vedrørende beregning av virkelig verdi i andre IFRS-standarder, i generell verdsettelsesteori og bransjestandarder for verdsettelse av eiendom. 1 IAS 39 Finansielle instrumenter innregning og måling AG 71 definerer aktivt marked for et finansielt instrument. Denne definisjonen er noe ulik. 4 Finanstilsynet

5 3 Observasjoner og vurderinger 3.1 Diskonterte kontantstrømmer Finanstilsynets observasjon er at det i hovedsak er diskonterte kontantstrømmer som benyttes av aktørene, understøttet av tilgjengelig markedsinformasjon. Finanstilsynet har ikke vurdert eller sett nærmere på eventuelt andre metoder for verdsettelse av investeringseiendom. IAS 40 har ikke særskilte regler for vurderingsenheten ( unit of account ) for regnskapsføring, men enkelte andre standarder omtaler dette spørsmålet. Det generelle utgangspunktet synes å være at eiendeler som brukes separat og som har separate kontantstrømmer skal regnskapsføres separat. Dette er tilfelle for investeringseiendom. De enkelte investeringseiendommene brukes og fungerer separat, har separate kontantstrømmer og kan avhendes separat. Etter Finanstilsynets oppfatning er vurderingsenheten den enkelte investeringseiendom. Dette medfører at fastsettelse av forutsetninger skal gjøres per eiendom. I henhold til IAS 40 skal diskonterte kontantstrømmer beregnes på basis av en prognose på fremtidige inn- og utbetalinger og en diskonteringsrente som gjenspeiler gjeldende markedsvurderinger. Det vil si at det skal legges til grunn estimater støttet av markedsinformasjon der det er mulig. Manglende og til dels ufullstendige markedsdata vil dermed kunne medføre at verdsettelser basert på diskonterte kontantstrømmer ikke fullt ut reflekterer markedsverdier. Finanstilsynet observerer at foretakene har ulik modellteknisk løsning. Foretakene legger til grunn ulik lengde på prognoseperioden og foretakene har ulik beregning for verdi ved prognoseperiodens slutt. Videre blir tidspunkt for inn- og utbetalinger i kontantstrømmer hensyntatt med ulik grad av nøyaktighet. Det er også ulik praksis for hvorvidt modellene baserer seg på forutsetninger per leietaker eller et snitt av alle leietakere. Foretakene gjør i større eller mindre grad forenklinger i sine modeller. Etter Finanstilsynets vurdering kan forenklinger i modellen gjennomføres hvis disse ikke har vesentlig effekt for verdiene i regnskapet. Foretaket må imidlertid kunne underbygge og sannsynliggjøre at effekten av forenklingene ikke er vesentlig. Foretakene benytter modeller som hensyntar faktisk kontraktsleie, fremtidig markedsleie, ledighet, eierkostnader og kostnader for leietakertilpasninger. Foretakene beregner kontantstrømmene basert på betingelsene i eksisterende leiekontrakt i kontraktsperioden og legger deretter til grunn forventet markedsleie etter kontraktsperioden. En annen tilnærming kan være å beregne verdi av eiendel og kontrakt separat. Dette forekommer innen verdsettelse av blant annet skip og rigger. For eiendom kan verdi beregnes basert på antakelsen om at bygget ikke har leiekontrakter og deretter justeres beregnet verdi for mer- eller mindreleie i eksisterende leiekontrakter. En slik tilnærming vil gjøre det enklere å sammenligne verdiene på ulike bygg. Nøkkeltall som yield 2, pris per kvadratmeter osv. vil da representere verdien av tomme bygg og ikke inkluderer mer- eller mindreverdi i eksisterende leiekontrakter. Foretakene vurderer beregnede verdier mot tilgjengelig markedsinformasjon som relevante transaksjoner, nylig inngåtte leiekontrakter, eksterne verdsettelser, og andre markedsaktørers analyser og prognoser for eiendomsmarkedet, samt de mer generelle makroøkonomiske utsiktene. Etter Finanstilsynets oppfatning, er utfordringen for aktørene å utarbeide interne 2 Yield er et realavkastningskrav på første års kontantstrøm. Finanstilsynet 5

6 rutiner og metodiske tilnærminger som sammenstiller, systematiserer og dokumenterer et bredt utvalg av informasjon. Forutsetninger bør fastsettes på en konsistent og etterprøvbar måte som i størst mulig grad reflekterer markedsforholdene på balansedagen. 3.2 Kontantstrøm Estimatene i kontantstrømmene skal være basert på pålitelige estimater støttet av vilkårene i eksisterende leieavtaler og andre kontrakter samt av ekstern kunnskap der det er mulig, jf. IAS c). Vesentlige forutsetninger som inngår i estimeringen av fremtidige kontantstrømmer er forventet fremtidig leieinntekter ved utløp av dagens leiekontrakter og forventede eierkostnader. Foretakenes fastsettelse av fremtidige leieinntekter innebærer estimat på fremtidig markedsleie og forventet ledighetsgrad. IAS 40 inneholder ikke bestemmelser som omtaler hvordan risiko skal hensyntas. I generell verdsettelsesteori legges det til grunn at risiko kan hensyntas enten i kontantstrømmene eller i diskonteringsrenten. Tilsvarende fremgår av IAS 36 Verdifall på eiendeler A15. Dette medfører at diskonteringsrenten ikke skal gjenspeile risiko som de estimerte kontantstrømmene allerede er justert for. Det er derfor nødvendig å se de benyttede forutsetningene i sammenheng med den diskonteringsrenten foretaket benytter for å unngå at risiko hensyntas to ganger. Markedsleie I henhold til IAS skal virkelig verdi av investeringseiendom gjenspeile rimelige og dokumenterbare forutsetninger om hva velinformerte, frivillige parter ville forutsette om leieinntekter fra fremtidige leieavtaler i lys av gjeldende forhold i markedet. I det norske markedet for næringseiendom innhenter og utarbeider blant annet Eiendomsverdi Næring 3 og Dagens Næringslivs indeks 4 informasjon om leienivå per kvadratmeter i ulike geografiske områder. Tilgjengelig historiske data viser at markedsleiene har vært sykliske i perioden 1986 til i dag. I tillegg har markedsleie for enkelte geografiske segmenter svingt enda mer. Dagens markedsleie kan avvike betydelig fra faktisk fremtidige markedsleie, selv på kort sikt. Det er store forskjeller i leienivå mellom de ulike geografiske områdene og kvaliteten på informasjonen er avhengig av antall inngåtte registrerte leiekontrakter i perioden. En eiendom vil ofte ha flere leiekontrakter med ulik løpetid. Dette gjør at kontrakter blir reforhandlet, eller nye kontrakter blir inngått, på ulike tidspunkt og reflekterer de gjeldende markedsforhold. De faktiske leieinntektene for et bygg med flere leiekontrakter som er inngått på ulike tidspunkt med ulike markedsforhold, vil dermed kunne variere mindre enn observert markedsleie. Finanstilsynet observerer at det foreligger ulik tilnærming til fastsettelse av fremtidig markedsleie. Benyttede tilnærmingsmåter er mekanisk framskrivning av leiehistorikk, 3 Eiendomsverdi Næring er et selskap som overvåker og registrerer aktivitet og utvikling i det norske eiendomsmarkedet. Selskapets leieprisrapporter gir en oversikt over utviklingen i kontorleiemarkedet i Oslo med informasjon om leiepriser, løpetider, kontraktsvolum og kontraktstørrelser. 4 Det utarbeides en indeks for Dagens Næringsliv av et ekspertpanel bestående av representanter fra OPAK, DnB NOR Næringsmegling AS, Akerhus Eiendom AS og DTZ Realkapital AS. Den spesifiserer antatt markedsleie per kvadratmeter for kontoreiendom i ulike definerte områder (segmenter) i Oslo. Indeksen utarbeides halvårlig og ble første gang publisert i Finanstilsynet

7 anvendelse av dagens markedsleie som forventet fremtidig markedsleie samt anvendelse av dagens markedsleie med skjønnsmessige justeringer. Dagens markedsleie reflekterer ikke nødvendigvis beste estimat på fremtidig markedsleie. Fremtidig markedsleie bør etter Finanstilsynets vurdering, gjenspeile markedets sykliske karakter og bør også hensynta at leiekontrakter inngås på ulike tidspunkt og reflekterer ulike markedsforhold. Fastsettelse av forventet fremtidig markedsleie vil være beheftet med stor grad av skjønn og reflektere aktørenes markedssyn. Finanstilsynet påpeker at foretakene må ha en metodisk tilnærming til fastsettelse av fremtidig markedsleie for å sikre etterprøvbarhet og konsistens i vurderingene mellom ulike eiendommer og over tid. Ledighet Ett element i estimeringen av fremtidige leieinntekter i kontantstrømmen er forutsetningen om ledighet. Eiendommer kan ha areal som ikke er utleid til enhver tid. Dette omtales som generell ledighet. I tillegg kan det ved utløp av leiekontrakter være areal som står ledig i påvente av nye leiekontrakter. Tilgjengelig statistikk 5 viser for eksempel at ledighet for kontoreiendommer i Oslo, Asker og Bærum historisk ikke har vært lavere enn 4,6 prosent i perioden 2002 til første halvår 2010, men det kan være store variasjoner i ledighetsnivå innenfor dette området. Etter det Finanstilsynet er kjent med finnes det ikke ledighetsstatistikk per segment i Oslo og det kan være vanskelig å finne data som er relevant for den enkelte eiendom. Benyttet ledighetsfaktor bør derfor vurderes opp mot observert ledighet i relevant segment samt faktisk ledighetshistorikk for eiendommen. Eierkostnader Eierkostnader omfatter blant annet kostnader til utvendig vedlikehold, forsikring, skatt og avgifter, tekniske utskiftninger og forvaltningskostnader. Eierkostnader bør vurderes mot budsjetter og historiske kostnader for den enkelte eiendom. Det er etter Finanstilsynets oppfatning ikke tilstrekkelig å legge til grunn sjablonmessige kostnadsestimater basert på statistikk, som for eksempel OPAKs nøkkeltall for drift av næringseiendom. Dette vil være en forenkling som kan slå skjevt ut for enkelteiendommer. 3.3 Diskonteringsrente Ved bruk av diskonterte kontantstrømmer skal det i henhold til IAS c) legges til grunn diskonteringsrenter som gjenspeiler gjeldende markedsvurderinger av usikkerheten i beløpet og tidsplanen for kontantstrømmene. Avkastningskravet for en investering er den avkastningen som er nødvendig over tid for å trekke kapital til virksomheten. Det vil si at avkastningskravet defineres som den forventede avkastning kapitalmarkedet tilbyr på plasseringer med samme risiko som den investeringen som vurderes. 6 Estimert avkastningskrav benyttes som diskonteringsrente ved beregning av nåverdi av kontantstrømmer. Finanstilsynet bemerker at det må være konsistens mellom kontantstrømmer og diskonteringsrente i forhold til hvordan skatt og fremmedfinansiering hensyntas. 5 DnB NOR Næringsmegling Markedsrapport Første halvår Gjesdal, F. og Johnsen, T., Kravsetting, lønnsomhetsmåling og verdivurdering, 1999 Finanstilsynet 7

8 Yield omtales ofte i forbindelse med vurdering av eiendom. Finanstilsynet har ikke gått nærmere inn på anvendelse av begrepet. Yield er et realavkastningskrav på ett års kontantstrøm og er derfor ikke direkte anvendbart ved diskontering av lange kontantstrømmer. Begrepet defineres og anvendes ulikt, for eksempel kan yield beregnes som direkte yield, prime yield, kontraktsyield og markedsyield. Yield er et relativt usikkert mål på den forventede faktiske avkastningen. Yield vil for eksempel kunne variere som følge av ulik kontraktsleie og observert yield for en eiendom kan ikke ukritisk benyttes for en annen eiendom i samme segment. Det er store forskjeller i hvordan ulike forhold knyttet til eiendommen estimeres og hensyntas i forutsetningene. Enkelte aktører hensyntar risiko i kontantstrømmene mens andre hensyntar risiko gjennom en justering av diskonteringsrenten. Den ulike praksisen gjør det svært vanskelig å sammenligne to ulike verdsettelser for samme eiendom på samme tidspunkt. Et eksempel Finanstilsynet har observert er to verdsettelser for samme eiendom på samme tid hvor markedsleie avviker med 50 prosent og diskonteringsrenten med 2,5 prosentpoeng mellom de to verdsettelsene. Beregnet verdi faller likevel innenfor et intervall på 10 prosent. Det hadde vært fordelaktig med en mer ensartet anvendelse av metodikk. Finanstilsynet er ikke kjent med en god metodikk for justering av diskonteringsrenten for eiendomsspesifikk risiko og finner det derfor mest nærliggende at eiendomsspesifikke forhold hensyntas i kontantstrømmene. Eiendom er generelt en lite likvid aktivaklasse. Det tar normalt flere måneder både å investere i og å realisere direkte investeringer i eiendom, og det er knyttet vesentlige kostnader til å gjennomføre en transaksjon. Hvor likvid investeringen er, kan også variere mellom ulike eiendommer. Begrenset likviditet kan medføre risiko for ikke å få solgt eller at det må gjennomføres et salg med betydelig rabatt. Det er rimelig å anta at en vesentlig del av meravkastning ut over risikofri rente som kan realiseres ved å investere i direkte eiendom, representerer en kompensasjon for manglende likviditet. Komponentene som inngår i diskonteringsrenten foretakene har benyttet, er risikofri nominell rente bestående av en forventet realrente og en inflasjonsforventning, samt en risikopremie. Ingen av foretakene kan redegjøre tilfredsstillende for den valgte diskonteringsrenten. Alle foretakene benytter en diskonteringsrente som er høyere enn en risikofri rente. Foretakene viser til at diskonteringsrenten fastsettes ved anvendelse av profesjonelt skjønn, men er ikke eksplisitte i sine vurderinger av de enkelte komponentene som inngår. Finanstilsynet bemerker at dette spesielt gjelder valg av risikopremie, herunder hvilken risiko som skal dekkes og hvor stor del av premien som dekker den enkelte risiko. Etter Finanstilsynets vurdering er det nødvendig med en mer robust metodikk for fastsettelse av diskonteringsrenter for å sammenstille, systematisere og dokumentere den informasjonen som ligger til grunn for skjønnsutøvelsen. Dette vil legge til rette for at diskonteringsrentene fastsettes på en konsistent og etterprøvbar måte i samsvar med markedsforholdene på balansedagen. Finanstilsynets vurdering er at en slik metodikk bør ha en teoretisk forankring. Det finnes eksempler på hvordan en finansteoretisk tilnærming kan benyttes for fastsettelse av diskonteringsrente ved verdsettelse av investeringseiendom. 7 Metodene som presenteres vil medføre utfordringer knyttet til behovet for et tilstrekkelig datamateriale, herunder historisk 7 Damodaran, A., Investment valuation, Second edition Finanstilsynet

9 meravkastning, for det norske eiendomsmarkedet. Finanstilsynet er likevel av den oppfatning at en utvikling i den retning er fordelaktig. 3.4 Dokumentasjon av anvendt skjønn Manglende og til dels ufullstendige markedsdata medfører at aktørene i stor grad må benytte skjønn ved verdsettelse av investeringseiendom. Mindre endringer i forutsetninger kan få betydelig effekt på beregnet verdi. Gjennomgangen har avdekket at utøvelse av skjønn og intern vurdering av forutsetninger ikke er tilstrekkelig dokumentert. Etter Finanstilsynets oppfatning er systematisering av skjønnsutøvelsen nødvendig for å sikre konsistens i vurderingene over tid og mellom ulike eiendommer. De skjønnsmessige vurderingene bør i korte trekk dokumenteres, slik at det er mulig for andre, både internt og eksternt, å få en forståelse av det markedssyn som ligger til grunn ved verdsettelsen, og å sikre etterprøvbarhet. Det vises for øvrig til bokføringsloven 11 og kapittel 6 i forskrift om bokføring. Det fremkommer i 6-4 i forskriften at dokumentasjon av poster som er verdsatt etter vurdering skal minst omfatte opplysninger om beregningsmetode og de forutsetninger som beregningen bygger på. Finanstilsynets vurdering er at det ikke er tilstrekkelig å tallfeste benyttede forutsetninger, men at begrunnelsen for valg av vesentlige forutsetninger må kunne gjenskapes. 3.5 Noteopplysninger IAS 40 har omfattende krav til noteopplysninger ved måling til virkelig verdi. Det følger av IAS at det skal opplyses om metoder og betydelige forutsetninger som er benyttet ved fastsettelsen av den virkelige verdien. Generell omtale av hvilke faktorer som det blir tatt hensyn til ved verdsettelsen, er ikke tilstrekkelig til å oppfylle disse noteopplysningskravene. Etter Finanstilsynets vurdering må det gis konkret informasjon både om modellen og de forutsetningene som er benyttet. Forventet fremtidig markedsleie er en vesentlig forutsetning for verdsettelsene og det bør derfor gis god informasjon i noter til regnskapet om det markedssyn foretaket legger til grunn. Opplysninger om benyttede diskonteringsrenter kan for eksempel gis gruppevis for lignende type eiendom fordelt på tomt, kjøpesenter, kontorbygg og beliggenhet. Det skal gis en erklæring om hvorvidt fastsettelse av virkelig verdi er støttet av markedsdokumentasjon eller om den i større grad er basert på andre faktorer på grunn av eiendommens art og mangel på sammenlignbar markedsinformasjon, jf. IAS d). Det skal i tillegg gis informasjon om i hvilket omfang den virkelige verdien av investeringseiendom er basert på en verdsetting foretatt av en uavhengig takstmann med en anerkjent og relevant faglig kvalifikasjon. Dersom det ikke har skjedd slik verdsetting, skal det opplyses om dette, jf. IAS e). Videre skal det opplyses om hvilke beløp som er innregnet i resultatet fra ulike inntekts- og kostnadstyper, herunder leieinntekter og driftskostnader, jf. IAS f). Det følger av IAS at det skal gis en avstemming mellom de balanseførte verdiene av investeringseiendom i begynnelsen og slutten av perioden. Avstemmingen skal blant annet opplyse om netto gevinster eller tap ved justering av virkelig verdi, jf. IAS d). Finanstilsynet 9

10 I tillegg til de konkrete kravene i IAS 40 kan det være at det kreves opplysninger i henhold til de generelle bestemmelsene i IAS 1. Det følger av IAS at et foretak skal opplyse om sine forutsetninger for fremtiden og andre viktige kilder til estimeringsusikkerhet som innebærer en betydelig risiko for en vesentlig justering av den balanseførte verdien. Informasjonen skal gis på en måte som hjelper brukeren til å forstå ledelsens vurderinger, for eksempel kan det være relevant med opplysninger om de balanseførte verdienes sensitivitet overfor metoder og forutsetninger, jf. IAS Avsluttende kommentarer Finanstilsynet ser at verdsettelse av investeringseiendom er utfordrende. Markedet for næringseiendom i Norge er lite likvid og lite transparent. Videre er det lite veiledning knyttet til gjennomføring av verdsettelse av eiendom i gjeldende regelverk og det observeres lite ensartet praksis for verdsettelse blant aktørene. Ved bruk av diskonterte kontantstrømmer vil fastsettelse av forutsetninger være av stor betydning for de beregnede eiendomsverdier. Det er Finanstilsynets vurdering at aktørene bør etablere interne rutiner og metodiske tilnærminger som bidrar til at eiendomsverdier fastsettes på en konsistent og etterprøvbar måte. Økt grad av åpenhet i markedet vil bidra til at verdsettelser som gjøres basert på diskonterte kontantstrømmer i større grad vil kunne reflektere markedsforholdene på balansedagen. Et betydelig bidrag til økt åpenhet i markedet kan være at det etableres en systematisk innhenting og offentliggjøring av markedsdata, inkludert transaksjonsdata. Det vil også være hensiktsmessig med en økt grad av standardisering ved anvendelse av metodikk og et økt fokus på anvendelse av finansteoretiske modeller for estimering av diskonteringsrente. Etter Finanstilsynet oppfatning bør en slik utvikling være drevet av aktørene i bransjen. 10 Finanstilsynet

11

12 FINANSTILSYNET Postboks 1187 Sentrum 0107 Oslo