Kontormarkedet på vei oppover - betinget optimisme

Transkript

1 1/10 NR. 6-7/2005 EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKAL-LEIER I OSLO-OMRÅDET OG "KYSTEN RUNDT" Kontormarkedet på vei oppover - betinget optimisme Dagens Næringsliv har på nytt utarbeidet en eiendomsindeks for kontorlokaler i Osloområdet og "Kysten rundt". For utarbeidelse av eiendomsindeksen for Oslo, har Dagens Næringsliv plukket ut følgende ekspertpanel: Fredrik Bø, DnB Næringsmegling AS; Anne Bruun-Olsen, DTZ Realkapital AS; Geir Saastad, Akershus Eiendom AS; Hans Jacob Hansen, OPAK AS. Med tillatelse fra Dagens Næringsliv har vi bearbeidet materialet ytterligere, og presenterer i fem vedlegg følgende: Vedlegg 1: Dagens Næringslivs / OPAKs eiendomsindeks, juni 2005, kontorlokaler i Oslo-området, tegnet ut som kurver for hvert av de syv segmentene i Oslo-området, fra 1986 til juni Samtidig har vi tegnet inn trendpiler som viser indekspanelets vurdering av trender i markedet for 2. halvår Vedlegg 2: Dagens Næringslivs eiendomsindeks "Kysten rundt", juni 2005, tegnet ut som kurver for hver av byene Kristiansand, Stavanger sentralt / Stavanger oljemiljø, Bergen, Trondheim og Tromsø, fra 1988 til juni 2005, med trendpiler som viser trendene i markedet for 2. halvår Vedlegg 3: Tallgrunnlaget fra Dagens Næringslivs / OPAKs eiendomsindeks i tabellarisk form, datert Vedlegg 4: Gjennomsnittsverdi for sentrale kontorbygg i Oslo-området og Bergens-området juni Vedlegg 5: Prisutvikling kontorbygg - boligbygg i Oslo-området juni 2005.

2 2/10 OPAKS KOMMENTARER Leienivå kontorlokaler: Oslo-området: Siste halvår har de tre øverste segmentene: prestisjelokaler sentralt, høy standard sentralt, og nyere bygg sentrum, økt til hhv. kr per kvm/år (3 % vekst), kr per kvm/år (3 % vekst), og kr per kvm/år (9 % vekst). Videre har høy standard randsone vest økt til kr per kvm/år (4 % vekst). God standard sentralt, høy standard randsone nord/øst, og eldre, urasjonelle lokaler, er uendret. Panelet vurderer tendensen for 2. halvår 2005 for oppadgående for de tre segmentene med høyeste leiepris samt for segmentet høy standard randsone vest. De øvrige segmentene er flate. Eiendomsspars siste ledighetsundersøkelse viser total ledighet på 9 %, en nedgang på 2 % siden "Kysten rundt": Kristiansand øker til kr per kvm/år (10 % vekst), Stavanger sentralt til kr per kvm/år (4 % vekst), Stavanger oljemiljø til kr per kvm/år (5 % vekst), og Bergen til kr per kvm/år (2 % vekst), mens Trondheim og Tromsø er uendret. Trendpilene er opp for Kristiansand, Stavanger og Bergen, og flate for Trondheim og Tromsø. Prisnivået ved kjøp / salg av næringseiendom: På grunn av fortsatt lav rente, god likviditet i markedet og tilsynelatende høy optimisme kan det konstateres at salgsprisene i deler av det norske kontormarkedet har økt med rundt 20 % det siste året. Netto avkastningskrav for de beste eiendommene er nede i under 6 % og etterspørselen er fortsatt stor. Imidlertid er kjøperne fortsatt opptatt av risikovurdering, og dette innebærer at utviklingsprosjektene fortsatt er priset lavt. Prisforskjellen er betydelig mellom sentrale eiendommer med lange, gode leiekontrakter og usentrale eiendommer uten utviklingspotensial. Produksjonskostnad for næringsbygg: Fortsatt er aktiviteten i boligmarkedet stor, og de fleste entreprenører har fulle ordrebøker. Dette innebærer at produksjonskostnadene for næringsbygg sannsynligvis vil stige. Smerteterskelen for investorer ligger fortsatt i nivået kr til per kvm i årlig leie for å oppnå rentable nybyggprosjekter i Oslo-området. Samtidig ser vi en økende konvertering av kontoreiendommer til boliger. Dette skyldes at det med et prisnivå for sentrale, attraktive leiligheter på over kroner per kvm, er det lønnsomt å gjennomføre konverteringer til bolig. I tillegg har vi sentrale områder for kontorutbygging, eksempelvis Bjørvika, Oslo, med et stort nybyggingspotensial, hvis leietakerne er villige til å betale leier i størrelsesorden kr per kvm/år, og høyere. Alt peker derfor i retning av høyere produksjonskostnader.

3 3/10 OPAKS KONKLUSJON: Det er grunn til å anta at leiemarkedet fortsatt er på vei oppover, men det understrekes at oppgangen vil bli moderat, og ledigheten er fortsatt stor. Spesielt gjelder dette i Oslo-området. Det er derfor grunn til å tro at det at det tar tid før økningen i leiene blir særlig målbar. DNs ekspertpanel uttalte i juni at oppsiden i kontormarkedet er begrenset. Dette skyldes bl.a.: * Den generelle kontorledigheten er fortsatt svært høy, og kun svakt nedadgående. * Det er begrenset kontorledighet i attraktive segmenter, men lavere rente gjør det lønnsomt å bygge nytt til lavere leiepriser enn tidligere. * Flere planlagte kontorbygg til dagens markedsleie vil bidra til å holde leieprisene i sjakk. * Veksten i sysselsettingen er fortsatt for liten til å få bukt med kontorledigheten. Det er registrert oppgang i leieprisene i de fire dyreste segmentene i Oslos kontormarked, med en utflatning i de tre rimeligste segmentene. Prisforskjellen mellom attraktive og mindre attraktive kontorlokaler er fortsatt for liten til at de rimeligste segmentene hevder seg i konkurransen. Neste halvår er det ventet fortsatt utflatning for de rimeligste kontorlokaler, mens pilene fortsatt peker forsiktig oppover for de dyreste. Renteutviklingen, kontorledigheten og sysselsettingsutviklingen vil være avgjørende for tempoet i en eventuell fortsatt vekst. Oslo, for OPAK AS Hans Jacob Hansen sivilingeniør Vedlegg.

4 4/10 Vedlegg DAGENS NÆRINGSLIVS EIENDOMSINDEKS JUNI 2005 Kontorlokaler i Oslo-området Leiepris kr./m²/år Tendens: (for 2. halvår 2005) Prestisjelokaler sentralt Høy standard sentralt Nyere bygg sentrum God standard sentralt *) Høy standard randsone vest Høy standard randsone nord/øst Eldre, urasjonelle lokaler 2500 kr.m *) Endret definisjon jun jun jun jun jun jun jun jun jun jun jun jun jun jun.99 jun jun jun jun jun jun.05 Kilde: OPAK AS og Dagens Næringsliv Geir Saastad, Akershus Eiendom AS; Hans Jacob Hansen, OPAK AS Variasjoner: Prisene gjelder gjennomsnittlig leienivå per kvadratmeter per år. Innenfor hvert segment i markedet kan det være lokale variasjoner på %, avhengig av standard og beliggenhet. Basis: Vurderingen gjelder ordinære leiekontrakter (ikke fremleie) på minst 200 kvm med en varighet på fem år eller mer, og med årlig indeksregulering på minimum 80 %. I leieprisen inngår ikke felleskostnader. Leiearealet er regnet som brutto kvm inkludert gangareal, inngangsparti og heiser. Piler: Tendens i markedet. Definisjoner: PRESTISJELOKALER SENTRALT: Gjelder de mest attraktive kontorlokaler i Oslo, som f.eks. det beste på Aker Brygge. HØY STANDARD SENTRALT: Eiendommer av høy standard i strøk som øvre del av Karl Johans gate, Fr. Nansens plass, Stortingsgaten og Stortorvet. NYERE BYGG SENTRUM: Store eiendommer. GOD STANDARD SENTRALT *): Kontorlokaler av god standard, med ventilasjon og kjøling, i godt vedlikeholdte eller rehabiliterte bygg forskjellige steder i sentrum. HØY STANDARD RANDSONE VEST: Lysaker og Skøyen. HØY STANDARD RANDSONE NORD/ØST: Nydalen og Bryn/Helsfyr. ELDRE, URASJONELLE LOKALER: Nedre del av markedet. Store variasjoner. Indekspanelet: Fredrik Bø, DnB Næringsmegling AS; Anne Bruun-Olsen, DTZ Realkapital AS; *) Endret definisjon: God standard sentralt er et nytt segment fra og med juni Tidligere leiepriser for dette segmentet er beregnet i ettertid og er derfor beheftet med ekstra usikkerhet.

5 5/10 Vedlegg 2 DAGENS NÆRINGSLIVS EIENDOMSINDEKS "KYSTEN RUNDT" Kristiansand, Stavanger, Bergen, Trondheim, Tromsø Leiepriser juni kr./m²/år Tendens: (for 2. halvår 2005) Kristiansand Stavanger, sentralt Stavanger, oljemiljø Bergen Trondheim Tromsø jun jun jun jun jun jun jun jun jun jun jun jun.99 jun jun jun jun jun jun-05 Kr. per m2/år Kilde: Dagens Næringsliv Dagens Næringsliv publiserer sin eiendomsindeks for kontorlokaler i Oslo, Kristiansand, Stavanger, Bergen, Trondheim og Tromsø to ganger i året, basert på vurderinger av meglere og fagfolk som følger markedet. I Oslo vurderes utvikllingen i kontorleiemarkedet av følgende ekspertpanel: Fredrik Bø, DnB Næringsmegling AS; Anne Bruun-Olsen, DTZ Realkapital AS; Geir Saastad, Akershus Eiendom AS; Hans-Jacob Hansen, OPAK AS. Oslo-markedet er delt inn i syv segmenter - fra "prestisjelokaler" til "eldre, urasjonelle lokaler". Grensene er selvsagt flytende, men i indeksen er det nærmere definert hvordan de forskjellige nivåer skal forstås, og hva som er basis for vurdering av leieprisene. For byene utenom Oslo er det vanskeligere å differensiere, og her har vi basert vurderingene på "gode, sentrale kontorlokaler", hvilket betyr moderne og effektive lokaler i attraktive kontorstrøk. Vurderingene er foretatt av følgende eiendomsmeglere: Kristiansand: AVCenter. Stavanger: Norwegian Properties. Bergen: Kyte Næringsmegling. Trondheim: Nylander Næringsmegling. Tromsø: EiendomsMegleren Nord-Norge.

6 6/10 Vedlegg 3 Kontorlokaler i Oslo, leiepriser kr.m²/år Dagens Næringslivs eiendomsindeks - Oslo-området 2005 Endring Endring fra 1988 siste 6 mndr jun jun.05 (%) (%) Prestisjelokaler sentralt Høy standard sentralt Nyere bygg sentrum God standard sentralt *) Høy standard randsone vest Høy stand. randsone nord/øst Eldre, urasjonelle lokaler *) Endret definisjon Dagens Næringslivs eiendomsindeks - "Kysten rundt" Kontorlokaler, leiepriser kr. m²/år jun jun.05 Kristiansand Stavanger, sentralt Stavanger, oljemiljø Bergen Trondheim Tromsø Kilde: OPAK Kilde: Dagens Næringsliv

7 7/10 Vedlegg 4 Copyright: OPAK AS GJENNOMSNITTSVERDI FOR SENTRALE KONTORBYGG I OSLO- OG BERGENS-OMRÅDET Relativt effektive, i vanlig god stand og utleid til markedsleie JUNI kr./m² Verdiutvikling kontorer i Oslo Verdiutvikling kontorer i Bergen Fra 1980 til 1983: Verdien steg jevnt med en viss prisnedgang i 1981/1982. Fra 1983 til 1987/88: Verdien steg dramatisk, med økt markedsleie og lavere netto avkastningskrav 6%-8,5% Fra 1988 til 1993: Verdien falt betydelig. Fallet ble noe forsinket i forhold til børskrakket høsten 1987 Fra 1992 til 1993: Fallkurven flater ut Fra 1993 til 7/98: Verdien steg for de beste eiendommer, investors kjøpelyst steg. Rentefall / lav inflasjon. Netto avkastningskrav 7%-10%. Fra 7/98 til 1999: Verdien har sunket/flatet ut, investors kjøpelyst har sunket. Netto avkastningskrav 8%-11% Fra 1999 til : Verdifallet er stort sett tatt inn igjen og vi er tilbake på samme nivå som i Netto avkastningskrav 8%-11% Fra til 2001: Svakt verdifall i Oslo pga økt avkastningskrav / renteøkning. Netto avkastningskrav 8,5%-11% Fra 2001 til 2002: Stabil verdi. Svakt leiefall med tilhørende rentefall. Netto avkastningskrav 8 %-11% Fra 2002 til 2005: Verdifall. Leienedgang. Rentefall. Netto avkastningskrav 7 %-11 % Fra 2005 : Verdiøkning. Stabil leie. Rentefall. Netto avkastningskrav 6%-10%

8 8/10 Vedlegg 5 Copyright: OPAK AS Prisutvikling Kontorbygg - Boligbygg i Oslo-området Juni 2005 Pris per kvm Kontorbygg - Høy standard sentralt Boligbygg - Selveierleiligheter

9 9/10 STIGNING I % (GJENNOMSNITT ÅR = ,0 133,0 132,0 131,0 130,0 129,0 128,0 127,0 126,0 125,0 124,0 123,0 122,0 121,0 120,0 119,0 118,0 117,0 116,0 115,0 114,0 113,0 112,0 111,0 110,0 109,0 108,0 107,0 106,0 105,0 NR. 06/2005 INDEKSER PR /04 02/04 03/04 04/04 05/04 06/04 07/04 08/04 09/04 10/04 11/04 12/04 01/05 02/05 03/05 04/05 05/05 06/05 KONSUMPRIS TOTAL MATERIALER RØRLEGGER ELEKTRO ENEBOLIG NB! Basisen er nå endret fra januar =100 til gjennomsnitt år =100. JUNI 2005 ENDR. ENDR. ENDR. SSB's INDEKSER MND ÅR ÅR KONSUMPRIS 115,3 115,2 0,1% 113,4 1,7% 112,0 2,9% BOLIGBLOKK: TOTAL i alt 120,6 120,4 0,2% 116,3 3,7% 112,0 7,7% MAT. i alt 122,5 122,3 0,2% 116,3 5,3% 110,1 11,3% RØR i alt 129,7 129,7 0,0% 124,1 4,5% 116,2 11,6% EL. i alt 131,8 131,6 0,2% 123,9 6,4% 117,8 11,9% ENEBOLIG: TOTAL i alt 118,2 118,2 0,0% 114,6 3,1% 111,1 6,4%

10 10/10 NR. 07/2005 INDEKSER PR STIGNING I % (GJENNOMSNITT ÅR = ,0 133,0 132,0 131,0 130,0 129,0 128,0 127,0 126,0 125,0 124,0 123,0 122,0 121,0 120,0 119,0 118,0 117,0 116,0 115,0 114,0 113,0 112,0 111,0 110,0 109,0 108,0 107,0 106,0 105,0 01/04 02/04 03/04 04/04 05/04 06/04 07/04 08/04 09/04 10/04 11/04 12/04 01/05 02/05 03/05 04/05 05/05 06/05 07/05 KONSUMPRIS TOTAL MATERIALER RØRLEGGER ELEKTRO ENEBOLIG NB! Basisen er nå endret fra januar =100 til gjennomsnitt år =100. JULI 2005 ENDR. ENDR. ENDR. SSB's INDEKSER MND ÅR ÅR KONSUMPRIS 114,9 115,3-0,3% 113,3 1,4% 111,6 3,0% BOLIGBLOKK: TOTAL i alt 120,8 120,6 0,2% 116,8 3,4% 111,9 8,0% MAT. i alt 122,8 122,5 0,2% 117,6 4,4% 110,2 11,4% RØR i alt 129,7 129,7 0,0% 124,2 4,4% 116,2 11,6% EL. i alt 132,6 131,8 0,6% 125,1 6,0% 118,1 12,3% ENEBOLIG: TOTAL i alt 118,3 118,2 0,1% 115,0 2,9% 111,1 6,5%