DRAMMEN EIENDOM KF SAKSUTREDNING. Innstilling til: Styret i Drammen Eiendom KF

Transkript

1 DRAMMEN EIENDOM KF SAKSUTREDNING Saknr. 39/11 Saksbeh. Paul Røland Jour.nr 11/10439 Fagavd. Drammen Eiendom KF Mappe Avgj. av Styret Møtedato SAK 39/11 BOLIGSOSIALT UTVIKLINGSPROGRAM Innstilling til: Styret i Drammen Eiendom KF Forslag til vedtak: 1. Styret tar saken til orientering. 2. Styret ber administrasjonen jobbe videre med en konkretisert plan og mer presise metoder for kalkulasjon av husleie for de enkelte boliger med sikte på å forberede en eventuell innføring av ny prisstrategi for en markedstilpasset leie. Paul Røland daglig leder 1

2 Saksutredning Styret behandlet den , sak 27/11 Boligsosialt utviklingsprogram. I saken ble det redegjort for status i arbeidet med boligsosialt utviklingsarbeide. Styret fattet følgende vedtak: 1. Ut fra de foreløpige vurderinger i saken ser styret det som hensiktsmessig at Drammen Eiendoms rolle i det boligsosiale arbeid isoleres til eierskap, drift og forvaltning av boligene. 2. Styret ber administrasjonen om frem til neste styremøte å synliggjøre den indirekte subsidiering Drammen Eiendom foretar av husleier sett opp mot kostnadsdekkende leie. Herunder synliggjøres også indirekte subsidiering som følge av eventuell ledighet og ekstra oppfølging av kommunale boliger. 3. For å optimalisere boligutleien anbefaler styret Drammen kommune å foreta en gjennomgang av hvilke standard og arealkrav de ulike brukergrupper skal tilbys. Oppfølging Vedtakspunktene spilles inn i forbindelse med boligsosial handlingsplan og 2. tertialrapport. Pkt. 2 er redegjort for nedenfor. Ny boligsosial handlingsplan Det var planlagt at styret i Drammen Eiendom KF til dette styremøtet skulle bli presentert drøftinger /tekstutkast fra ulike problemområder i ny boligsosial handlingsplan til drøfting og innspill. I styringsgruppemøte den 13.9 hvor helse- og sosialdirektør er leder ble det bestemt at foreløpige tekstutkast skal bearbeides videre før de tas opp til realitetsdrøfting, og at tidsrammene for politisk behandling i bystyret blir forskjøvet, trolig til desember Det planlegges at styret i Drammen Eiendom KF blir presentert tekstlige utkast til neste møte. Prinsipper for fastsettelse av husleie I den omtalte boligsosiale handlingsplanen vil drøfting av prinsipper for fastsettelse av husleie bli et sentralt tema. Kapitlet er ikke ferdig utredet og skrevet, men nedenfor redegjør vi for noen av temaene som drøftes. Et sentralt prinsipielt spørsmål er hvorvidt det er personen eller boligen som bør subsidieres ved fastsetting av husleie. I dagens praksis ligger kommunens subsidie-element på boligen og ikke på den enkelte person. Dagens praksis for husleiefastsetting I dag fastsettes husleiene i de kommunale utleieboligene etter en modell som ikke beregnes ut fra de faktiske kostnadene ved å ha et boligtilbud. Leien beregnes ut fra en tidligere tilnærmet markedspris. Den har i trekk har vært økt noe mer en kpi-indeksen, men mindre enn økning i markedsleie. De fleste av våre leiepriser er derfor nå i praksis langt lavere enn reell markedspris. Husleiene fastsettes skjematisk ut fra boligens størrelse og standard, og med samme leiepriser uavhengig av hvor i byen de ligger. 2

3 Omlegging til markedsleie / kostnadsdekkende leie Den største fordelen med en omlegging til en tilnærmet markedsleie vil være at utgifter ved å bo vil være de samme enten beboeren leier en kommunal utleiebolig eller en privat utleiebolig. Dette vil forutsette en individuelt vurdert ordning med statlig og kommunal bostøtte. En slik ordning vil kunne bidra til at flere klarer seg uten en kommunal utleiebolig, og vil kunne gi mer forutsigbarhet og trygghet for den enkelte. En slik ordning vil kunne hjelpe flere av de som i dag lever under fattigdomsgrensen. En omlegging av husleiefastsettelsen krever imidlertid en nærmere konsekvensanalyse. Denne bør sees i forhold til eventuelle omlegginger i den statlige bostøtteordningen, som kan komme i den nye boligmeldingen som sendes til høring høsten Tema som bør utredes er blant annet: - Skal en kommunal bostøtte kun innvilges til leietakere i kommunale utleieboliger? En rettighet basert på inntekt vil kunne medføre at mange flere ville benytte seg av ordningen enn de som i dag får sosialstønad il dekning av husleiekostnader - Bør det fastsettes et tak på husleien for å kunne søke kommunal bostøtte, og hvor høyt skal denne i tilfelle være? - Økonomiske konsekvenser for den enkelte leietaker, for statlig bostøtte, for kommunen/ NAV. Vi bør ikke ha et husleienivå på de kommunale utleieboligene som hindrer innbyggerne å få full utnyttelse av de statlige ordningene. - Det kan være riktig med en tilnærmet markedsleie, men kommunen må ikke være prisdrivende. En husleieøkning må vurderes i forhold til husleiedekning i sosialhjelp. Økonomi i Boligavdelingen i Drammen Eiendom KF Drammen Eiendom KF får gjennom dagens husleienivå dekket kostnadene som er knyttet til boligmassen. Hovedårsaken til dette er relativt lave kapitalkostnader som følge av til dels lave / nedskrevne verdier på boligene. Regnskapet for boligavdelingen i Drammen Eiendom viser følgende hovedposter: Totalt snitt pr. leil. snitt.pr. m2 Husleie inntekt Boligtilskudd Drammen kommu Sum Inntekter Innleiekostnader Lønnskostnader Andel Adm. Kostnader Vedlikehold Driftskostnader bolig Sum Driftskostnader kostnader Driftsresultat før finans Rentekostnader Avskrivninger Sum finans Resultat Eieruttak *

4 Kostnadsdekkende leie Ved innkjøp av nye boliger har vi fra 2005 beregnet totale årskostnader pr. bolig basert på kapitalkostnader, felleskostnader i borettslag, og med tillegg av FDV med pr dato 250 kr. /m². Ved fratrekk av husleieinnbetaling fra beboer oppstår ved slike investeringer et underskudd som Drammen Eiendom KF fakturerer Drammen kommune v/bykassen som kommunalt boligtilskudd. For de boligene som er kjøpt siden 2005 utgjør totalkostnadene i gjennomsnitt kr ,- pr. m². Av dette dekkes ca 75 % eller ca kr ,- fra leietaker, mens ca kr. 255,- til ca kr. 375,- dekkes av boligtilskuddet. Boligtilskuddet / subsidieringen fra kommunen utgjør slik sett på disse boligene i gjennomsnitt ca. kr ,- pr. mnd., totalt ca. kr. 1,5 mill. fordelt på ca 50 boliger. I regnskapsoppsettet er boligtilskudd fra kommunen oppført med kr. 6,5 mill. Av dette utgjør ca. 5 mill. kapitaltilskudd som ble etablert ved overføring av borettslagsandeler til Drammen Eiendom KFs balanse i 2003 med tilhørende gjeld. Verdier Drammen Eiendom KF har i dag bokførte verdier i boligmassen på ca. kr. 250 mill. fordelt med ca kr. 130 mill. på de eide eiendommene og ca. kr. 120 mill. på andeler i borettslag. Vi eier ca boliger med et samlet areal på ca m2. Dette gir en bokført verdi på ca. kr ,- pr. m2. Leiligheter av vår type, beliggenhet og standard omsettes i markedet for kr pr. m2.(for borettslags-leiligheter inkl. fellesgjeld) En forsiktig vurdering basert på kr ,- pr. m² innebærer dermed bruttoverdier (fratrukket fellesgjeld i borettslag) på kr mill., som innebærer skjulte verdier i boligmassen som kan anslås til kr. 400,- mill. Disse skjulte verdiene gir i dag ikke avkastning, noe som kan betraktes som en subsidiering av våre leietakere. Ut fra et analytisk perspektiv kan et tenkt regnestykke basert på et langsiktig alternativ avkastning på disse verdiene på 5% innebære et anslått subsidie-element i størrelsesorden kr. 20 mill. pr. år. Markedspriser SSB utarbeider statistikk over leiepriser i boligmarkedet. Priser i leiemarkedet varierer mye avhengig av størrelse, standard og beliggenhet. Ut fra statistikk for 2. kvartal 2011 kan det utledes at sammenlignbare leiepriser med våre boliger vil ligge i et spenn på kr ,- pr. m²., hvor de høyeste prisene pr. m² gjelder for de minste boligene. I gjennomsnitt kan vi antyde en markedspris på kr ,- pr. m². SSB legger til grunn langsiktige leieavtaler som tilsvarer det som betegnes som gjengs leie. Utleieprisene våre ligger i gjennomsnitt på ca. kr ,- pr. m2 pr. år, som innebærer at våre priser kan antydes å ligge omkring 30 % lavere enn markedet. En eventuell økning av prisene med kr. 300,- pr. måned til en tilnærmet markedspris ville bety en samlet inntektsøkning i størrelsesorden kr. 18 mill. Som sammenligning ligger leieprisene på boliger som vi leier inn på et gjennomsnittlig nivå på kr/m². Vi opplever at dette er under press. 4

5 Oppsummering kostnadsdekkende leie Ovenfor er det forsøkt å gi en analyse av nivået på hva subsidieringen med rimelige leiepriser på våre boliger kan innebære. Analysene tar utgangspunkt både i en analyse av de kostnader og kapitalverdier som er tilgjengelig, sammen med en vurdering av markedspriser. Analysene er basert på macrotall og gjennomsnittsberegninger og gir derfor kun grove estimater. Det er derfor store feilkilder i analysene, som må behandles med stor varsomhet. Det kan likevel i et foreløpig analytisk perpektiv antas at en eventuell fremtidig justering av husleien til kostnadsdekkende leie eller markedsleie vil innebære en økning av leieprisene på mellom 25 % og 35 %. Tomgang Det er stor etterspørsel etter våre boliger. Det er derfor lite ledighet i påvente av tildeling til nye leietakere. Drammen Eiendom KF endrer leietaker i ca 200 boliger i året. I forbindelse med slike leietakerskift benytter vi anledningen til vedlikehold og oppgradering av boligene. Tiltak og kostnad varierer mye fra kun renhold til totalrenovering. Gjennomsnittlig kostnad til oppussing ved leietakerskift er på ca. kr Ved slik oppussing står leilighetene i gjennomsnitt uten leieinntekt i omkring en måned. Dette innebærer at vi har tapte leieinntekter som følge av slik tomgang beregnet til ca. 0,9 mill. pr. år. Tomgang som skyldes reservering eller påvente av beslutninger i kommunens virksomheter faktureres disse. /pr. 5