VERDAL BOLIGSELSKAP AS. Informasjon fra selskapet

Transkript

1 VERDAL BOLIGSELSKAP AS Informasjon fra selskapet

2 Orientering Overordnet om økonomi 2018 Utsikter Kort om status omdanning av boligmasse Status planer Hva vil skje i 2019? Ny forretningsføreravtale

3 Økonomi Resultat etter finans mill. kroner. - Gevinster salg av eiendom mill. kroner - Ordinært resultat (korrigert for ekstraordinære inntekter og utgifter) mill. kroner - Likviditetsmessig resultat mill. kroner Redusert husleienivå i 2018 reduserte ordinære inntekter. Helårsvirkninger av salg Einervegen Kommunens husleiegaranti: Fortsatt ledighet i boligmassen men fallende Ved utgangen av 2018 en ledighet på ca 15 leiligheter tilsvarende antallet leiekontrakter i Lensevegen. Kostnadssiden Kostnadssiden reduseres, men ikke tilsvarende inntektsreduksjonen Ekstrakostnader omdanning Vedlikeholdsinnsatsen opprettholdes relativt

4 Husleie og husleiegaranti mv Fordeling inntekter og tomgangsleie Utvikling husleie og tomgangsleie Husleieinntekter Tomgangsleie Verdal Kommune Tap ved tomgang VBS

5 Boligstruktur - før og etter omdanning Småhus Hybel/ ettroms 2-roms 3-roms 4 roms Enebolig Total Boliger før Boliger etter salg og ombygging Bestilling april

6 Hovedframdriftsplan omdanning - opprinnelig kvart 2 kvart 3 kvart 4 kvart 1 kvart 2 kvart 3 kvart 4 kvart 1 kvart 2 kvart 3 kvart 4 kvart Behandling eier Avklaring Husbanken Planlegg, prosjekter, anbud Salg eiendom - Lensevegen - Stekke Kjøp eiendom - Kjøpe 6 torommere - Kjøpe 2 eneboliger Bygge/kjøpe småhus Ombygging Opprustning

7 Salg fram til 2020 Salg omfatter: - Nordgata 32 2 enheter Gjennomført - Einervegen 32 enheter Gjennomført. - Lensevegen 20 enheter Gjennomført - Stekke 8 enheter Under forberedelse 2020 I alt inntil 62 enheter selges! Lensevegen er solgt med eierskifte med gjenboere og kontrakter.

8 Kjøp og nybygging fram til Foreløpig 3 toromsleiligheter i borettslag * 2 eneboliger 2 hybler 3 småhus spredt spredt samlet delvis spredt I alt 10 anskaffelser fordelt over årene 2018 til 2020 * Noen ved ombygging av 3-roms til fleksible 2/3-roms

9 Omgjøring, opprustning og renovering: Ombygging Nordgata 25 Gran-/Furuvegen Fleksible to-roms/treroms Uavklart fortsatt 1 enhet - fra to til 4-roms 5 enheter Større oppgradering - Feldmakervegen 8 enheter - Stekke 8 enheter (omdanning BRL) - Renovering/opprusting Ca 30 enheter (10 mill.)

10 Kjøp og nybygging fram til Foreløpig

11 Føringer for opprustning/renovering: Innvendig formålstjenlig og anstendig standard Utvendig VBS sine eiendommer skal ikke visuelt skille seg ut fra omkringliggende områder Energiforbedrende tiltak Bodløsninger og verandaløsninger

12 Investerings og finansieringsplan Oppdatert mai 2019 Foreløpig oppdatert Opprinnelig KJØP/OMBYGGING/OPPRUSTNING Nedbetaling lån Husbanken Buffer Sum investeringer Husbank - tilskudd Egne midler Salg Lånegjeld etter omdanning

13 Småhus Bestillingen omfatter 3 nye enheter totalt 4 Det er inngått kontrakt på 2 enheter med opsjon på ett til. Lokalisering Tinden og Tangevegen foreløpig. Tomtekostnader Tinden uforholdsmessig høye (sannsynlig masseutskifting)

14 Konsekvenser/forutsetninger - husleie - Ingen vesentlige endringer for husleienivået. Forutsetter uendrede prinsipper for fastsetting av husleie gjengs leie. - Noen, men begrensede, justeringer av husleienivået som følge av konkret oppgraderinger, feks som følge av lavere energiforbruk. - Kommunens ansvar å subsidiere husleie av sosialpolitiske hensyn. Dette kan organiseres på ulike måter etter avtale mellom Verdal kommune og Verdal boligselskap. - Kommunen så lenge kommunen har etterspørselsmonopol - garanterer for leie av klargjorte leiligheter som i dag.

15 Endringer i praktiseringen av husleiegarantien Vedtak i selskapets styre : Med grunnlag i ekstraordinære salgsinntekter knyttet til salg av eiendom er styret innstilt på å fremme følgende forslag for eier/generalforsamling: Husleiegarantien (tomgangsleien) omformuleres og slik at den først gjøres gjeldende dersom mer enn 10 % av utleieboligene ikke er utnyttet. For årene 2018 til 2020 kommer husleiegarantien ikke til anvendelse. Allerede utbetalt «tomgangsleie» for 2018 og 2019 refunderes. Kommunens ansvarlige lån til Verdal Boligselskap A/S nedbetales umiddelbart. Det vil være aktuelt å fremme forslag om utbyttebetaling eller kapitalnedsettelse etter at konsekvensene av den nedjusterte bestilling på utleieleiligheter er nærmere utredet og en kvalitetssikret investerings og finansieringsplan foreligger.

16 Konsekvenser/forutsetninger selskapets økonomi - Med redusert behov for nyinvesteringer etter revidert bestilling vil selskapet i praksis være i stand til å finansiere utbyggingen og omdanningen uten ekstern finansering. Ikke noe behov for kommunale garantier - Resultatforventningen over tid nedjusteres til ca 2 mill. kroner. Dette vil tilsvare en kapitalavkastning på 5 % av den formelle og feks 2,5 % av den reelle. Eier vil selvsagt ha full kontroll med hvordan kapitalavkastningen skal forvaltes og disponeres.

17 Noen gjennomføringsforutsetninger - Kjøp av tomter, boliger, effektueres i utgangspunktet i samsvar med plan uten ytterligere innhenting av godkjennelse fra eier/bestiller. - VBS AS vil dog informere bestillersiden i forkant slik at bestiller aktivt kan melde fra evt endringer i bestillingen. VBS AS vil forholde seg til dette. - Bestillersiden/faglig nivå involveres direkte i prosjekteringen av renovering og opprustning. - Omgjøring, opprustning og renovering av bygninger og uteområder skal tilfredsstille følgende: - boliger og uteområder skal fremstå godt ivaretatt og ikke skille seg ut fra omkringliggende boligområde. - boligene skal innvendig fremstå akseptabelt ivaretatt.

18 Vedtekter/vedtektsendring? Dagens formulering: Paragraf 2: Selskapets formål er oppføring, drift og salg av innskuddsfrie utleieboliger, samt alt hva som er naturlig forbundet hermed. Selskapet skal være en utøvende aktør for å skape et tilfredsstillende boligsosialt tilbud i kommunen. Selskapet har dessuten til formål: Å oppføre bygg (herunder garasjer) som skal benyttes av selskapets leietakere. Å delta i, organisere og forvalte andre tiltak som har sammenheng med selskapets interesser. Det er lite sannsynlig at dagens vedtekter er til hinder for gjennomføring av en rasjonell omdanningsprosess og ikke begrenser selskapets muligheter for å realisere eiendom for å sikre best mulig pris.

19 Avtaler IBBL VBS ny forretningsføreravtale og avtale om tekniske tjenester - Anbudskonkurranse gjennomført våren Det inngås kontrakt med Bomidt (Boligbyggelaget Midt) år - Endringer i forhold til nåværende kontrakt. - Fastpriskontrakt på forretningsførerdelen og basale vaktmestertjenester - Særskilte avtaler om tilleggstjenester med egne reguleringer av tidsperspektiv og oppsigelse. - Prisreguleringsklausuler ved endringer i volum - Målsettinger bedret økonomi og kvalitet