TILVISNINGSAVTALER Et virkemiddel for å fremskaffe flere utleieboliger. Rana

Transkript

1 TILVISNINGSAVTALER Et virkemiddel for å fremskaffe flere utleieboliger Rana

2 Husbanken er opptatt av: Å bidra til rask bosetting i kommunene At det utvikles et variert tilbud av egnede boliger for alle i kommunene At utleieboliger skal være av god kvalitet i et godt bomiljø At flere vanskeligstilte får eie og beholde bolig Å stimulere til gode bomiljø med mange nok boliger, og boliger og nærmiljø av god kvalitet Helhetlig boligplanlegging Økt samarbeid med aktuelle velferdsaktører 2

3 Tilvisningsavtaler - en av flere strategier Kjøp Egenregi Nybygg Behov Type boliger Målgruppe Beliggenhet Ombygging Tilskudd til utleieboliger Grunnlån Investeringstilskudd Private aktører Tildelingsavtale Tilvisningsavtaler 3

4 Målsetning Flere utleieboliger i det ordinære markedet Flere kommunalt disponerte utleieboliger Et bidrag til et mer profesjonelt utleiemarked? 4

5 Arbeidsprosess Kommune- Husbanken- Tilbyder 2018 Sonderinger/ forankring Behov Orientering Utlysing Kvalitetssikring Valg av tilbyder Søknad HB Tilvisingsavtale Oppføring/ Oppgradering/ Ombygging/ kjøp Innflytting/ samarbeid/ drift

6 Tilvisningsavtaler avtale om rett til å leie Kommunen viktig som tilrettelegger Kommunen henviser boligsøkere til boligene, men leieavtalen inngås mellom utleier og boligsøkeren Kommunen har ingen forpliktelser i forhold til selve leieforholdet Et løpende og godt samarbeid mellom kommune og forvalter av boligene er en forutsetning 6

7 Tilvisningsavtaler avtale om rett til å leie Husbanken viktig for finansiering - grunnlån 85% låneutmåling Mulighet til avdragsfrihet første året Mulighet til 50 års nedbetalingstid Mulighet til å binde renta i 20 år, p.t. 2,71% Kan fravike kvalitetskrav- TEK holder Forutsetter avtale mellom kommune og utbygger 7

8 Husbankens tilbud og vilkår Utleieboliger m/ tilvisingsavtale 85% låneutmåling Inntil 50 år samlet løpetid Mulighet for ett års avdragsfrihet UU krav som i TEK Miljø og energi krav som i TEK Boligene skal være egnet Også kjøp av utleieboliger Andre boliger 80% låneutmåling Inntil 30 år samlet løpetid Ingen avdragsfrihet Merkrav Universell utforming Merkrav miljø og energi Det gis ikke lån til kjøp 8

9 Forventninger til aktørene Forventinger til aktørene Profesjonell aktør formål Avtale mellom utleier og kommune Avtalen gjelder for 20 år fra utbetaling av grunnlånet, og skal være tinglyst på eiendommen Husleieloven følges Inngå langsiktige leieforhold minimum 3år/tilbys 5 år Akseptere kommunal/nav garanti hos leietaker 9

10 For kommune- en rett ikke en plikt Kommunal tilvisningsrett på 40% av leilighetene. Kommunen henviser boligsøkere til boligene, selve leieavtalen inngås mellom utleier og boligsøkeren. Kommunen har ingen forpliktelser i forhold til selve leieforholdet. Et løpende og godt samarbeid mellom kommune og forvalter av boligene er en forutsetning Tilvisningsavtale og samarbeidsavtale to viktige suksesskriterier for et langt og godt samarbeid. Avtaler inngås basert på kommunens boligbehov for vanskeligstilte. 10

11 For utbygger/profesjonell utleieravtale med kommunen om utleie Svært gunstig finansiering med kun 15% krav til EK Finansiering inntil 85% av prosjektkostnadene 50 års løpetid med 1 års avdragsfrihet Husbankens gunstige rentebetingelser. P.t. 1,579 % TEK 10 holder, boliger med gode kvaliteter og tilrettelagt for livsløp/universell utforming/miljø og energi bør være et konkurransefortrinn for utbygger både på kort og lang sikt. 11

12 Hvorfor vi har tro på tilvisningsavtaler Grunnlån + tilvisningsavtale et robust virkemiddel for boligframskaffing Kommunen er en aktiv bestiller Tilførsel av ordinære boliger i utleiemarkedet Drift av boligene v/ profesjonelle aktører gir et mer stabilt leiemarked Kommunen får flere kommunalt disponerte boliger Miks av leietakere øker forutsetningen for gode bomiljøer Modellen gir fleksibilitet for begge parter kommune/ utleier over tid Flere utleieboliger i det ordinære markedet Bidrar til et mer profesjonelt utleiemarked 12

13 To viktige avtaler ligger i bunn for et godt samarbeid mellom kommune og utleier. Tilvisningsavtale Det skal inngås tilvisningsavtale mellom kommunen og eier. Kommunen skal ha tilvisningsrett til alle boligene i prosjektet, men vil til enhver tid kun kunne tilvise vanskeligstilte på boligmarkedet til en andel av boligene. Husbankens avtale skal benyttes. Samarbeidsavtale Samarbeidsavtalen mellom utleier og kommunen skal regulere det løpende samarbeidet mellom disse og sikre en god forvalting av bebyggelsen og bomiljøet. Husbankens avtale kan benyttes. 13

14 Avtaler som gir forutsigbarhet 1. Tilsagn og låneavtale fra Husbanken Krav til: Profesjonell aktør Tilvisningsavtale Samarbeidsavtale 14

15 Avtaler som gir forutsigbarhet 2. Tilvisningsavtalen (kommune utbygger/eier) Avtalen mellom utleier og kommune om rett til leie Parter Formål Leieobjekt Definisjoner Betingelser Avtalens lengde Partenes forpliktelser og rettigheter Prosess for tilvisning Frister, etc. 15

16 Avtaler som gir forutsigbarhet 3. Samarbeidsavtalen (kommune utbygger/eier) Avtale mellom utleier og kommune om oppfølging- for å sikre et godt bomiljø for alle parter. Formål Parter Avtalens lengde Definisjoner Ansvarsområder Samarbeidsmøter Informasjon 16

17 Profesjonell aktør Søker må være en profesjonell aktør og oppfylle de krav Husbanken stiller til dette: Selskapet dokumenterer at det har som formål å eie, forvalte og leie ut boliger. Utarbeider en beskrivelse av utleieselskapet. Firmaattest/ Eget skjema. Eier/ansvarlig representant for eier signerer egenerklæringsskjema hvor det forsikres at lover, forskrifter og andre bestemmelser knyttet til boligene og utleie av bolig er oppfylt. Det SKAL benyttes leiekontrakter i henhold til husleieloven. Leiekontraktene skal være på minimum 3 år og minimum 3 måneders oppsigelsestid Utleier skal benytte balanserte leiekontrakter, det vil si kontrakter som sikrer begge partenes interesser. Selskapet må akseptere kommunal garanti (NAV garanti) som sikkerhet for depositum. 3 mnd. husleie. 17

18 Hvorfor utlysning? Lov om offentlig anskaffelse Gir mulighet for god kvalitetssikring av selskap og prosjekt for kommunen og for Husbanken Gir mulighet til å samkjøre kommunale anskaffelsesprosesser med Husbankens saksbehandling Tilstrekkelig med utlysning i lokal media 18

19 Aktuelle tildelingskriterier Tildeling kan skje på basis av en helhetsvurdering av følgende kriterier: 1. Beliggenhet (i forhold til kommunens behov for spredning av boliger for vanskeligstilte på boligmarkedet) 2. Boligstandard og planløsning/utforming 3. Boligforvaltning 4. Leveringstid Helhetsvurdering til slutt i arbeidet! 19

20 Grunnlånets formål Fremme viktige boligkvaliteter Finansiere boliger til vanskeligstilte Sikre nødvendig boligforsyning i distriktene Samme vilkår uavhengig av geografi. Kvalitetskrav utover TEK, areal- og prisbegrensning. Lån gis til oppføring, oppgradering, kjøp og oppgradering, kjøp og ombygging men ikke kun til kjøp av brukt bolig. 20

21 Grunnlån hva det kan gis til Oppføring av nye boliger Oppgradering av boliger Ombygging av eksisterende bygninger til boliger Kjøp av utleieboliger til prioriterte grupper Kjøp og oppgradering av brukte boliger (unntaksvis) Garasjer (samtidig som huset bygges, ev. senere hvis dokumentert behov) «Vanlig» kjøp av brukt bolig til personlige låntakere startlån 21

22 Universelt utformet NS 11001: Del 2 boliger samt ekstra krav HB, bla. Parsensgrom Heis/løfteplattform 2. etasje Miljø og energi Ikke krav utover dagens forskrift Kvalitetskrav Ikke merkrav til kommunalt disponerte boliger 24

23 Private som skal bygge egen bolig Boliger for salg (borettslag/ sameier) Boliger for utleie Alle kan søke grunnlån Utleieboliger med tilvisingsavtale, samarbeid med kommunen 25

24 Boliger med kommunal disposisjonsrett - kvaliteter Gjeldende teknisk forskrift Egnet for målgruppen Unngå et institusjonsliknende preg Mål at flere utleieboliger blir lokalisert spredt i ordinære og gode bomiljøer 28

25 Utmåling, løpetid og avdrag Tiltak Låneutmåling Løpetid Avdragsfrihet Oppføring eie 80 % 30 år 8 år* Oppføring utleie ( ordinær ) 80 % 30 år Ingen Fellesgjeld borettslag 75 % 30 år 8 år* Oppgradering 100 % 30 år 8 år* Kommune (utleie boligsos) 100 % 50 år Ingen Tilvisingsavtale 85 % 50 år 1 år Tildelingsavtale 85 % 50 år Ingen * Ingen automatikk må vurderes - Alle tall er «inntil» - Låneutmåling også begrenset av omsetningsverdi 29

26 Grunnlån - vilkår Boligsosiale prosjekter - utleieboliger m/kommunal disp.rett Inntil 85% finansiering av prosjektkostnadene Kommunen kan søke inntil 100% grunnlån 50 års løpetid TEK tilstrekkelig Gode bomiljø og egnede boliger for målgruppen Ordinære Inntil 80% finansiering av prosjektkostnadene 30 års løpetid Husbankens utvidede kvalitetskrav i hht. universell utforming og energi &miljø Gode bomiljø 30

27 Grunnlån utleieboliger Ordinære utleieboliger Inntil 80% av prosjektkostnadene 30 års løpetid Rentesats 1,579% p.t. Fastrenteavtale på 20 år Husbankens kvalitetskrav til universell utforming og energibruk Gode bomiljø Utleieboliger med kommunal tilvising Inntil 85% av prosjektkostnadene (kommuner 100 %) 50 års løpetid Rentesats 1,579% p.t. Fastrenteavtale på 20 år Ingen krav utover TEK Gode bomiljø og egnede boliger for målgruppen 31

28 Husbankens rolle Lånegiver Fasilitator / tilrettelegger Kompetanseressurs

29 Kontaktperson i Husbanken Geir-Ove Meland, seniorrådgiver GOM@husbanken.no 33