SAKSFRAMLEGG. Rakkestad kommunestyre vedtar å selge Lyngrabben utleieboliger i 2014.

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Alf Thode Skog Arkiv: 613 Arkivsaksnr.: 14/1108 Saksnr.: Utvalg Formannskapet Kommunestyret Møtedato LYNGRABBEN UTLEIEBOLIGER SALG Rådmannens forslag til vedtak Rakkestad kommunestyre vedtar å selge Lyngrabben utleieboliger i Salget skjer som ledd i å realisere budsjettet og økonomiplanen sine målsettinger om avhendelse av eiendommer og aktiva for å reise egenkapital til spesielt skole og sykehjemsutbyggingene i Vedlegg Ingen. Bakgrunn Rakkestad kommunestyre har i budsjettet 2014 og økonomiplanen vedtatt salg av eiendommer og andre aktiva som følger: År, Salg av eiendommer og andre eiendeler, Sum, Tall i hele hundre tusen. I 2014 er salg av aktiva budsjettert til 13,7 millioner kroner. Totalt er det beregnet at tiltaket vil innbringe 34,2 millioner kroner i Det utgjør 10,3 prosent av investeringsrammen som er på kr fram til Salgsinntektene er tenkt brukt til å finansiere investeringsaktivitet først og fremst de store skole og sykehjemsutbyggingene i økonomiplanperioden. Selvsagt er det en ambisiøs målsetting å avhende aktiva i denne størrelsesorden. På den annen side er det påkrevet for å realisere investeringsplanene i en helhet.

2 Rakkestad kommune Uten egenkapital i den aktuelle størrelsesorden, bør investeringsnivået reduseres betydelig. Tiltak 2014 Gjennom våren og sommeren, er det arbeidet for å oppfylle budsjettets forutsetninger for salg av eiendommer og andre aktiva. I dag ligger fem enkeltleiligheter i Bygdetunet Borettslag an til å bli avhendet i løpet av året. Det gir kommunen inntekter på 5,5 6,0 millioner kroner i Disse tiltakene er innen rådmannen sine delegasjonsfullmakter på det aktuelle området. Salget er et driftsmessig nullspill for kommunen idet leieutgifter på enhetene er like store som leieinntektene. På den finansielle side reiser avhendelsen egenkapital til investeringene, og dermed relativt sett lavere renter og avdragsutgifter på alternativ kapital/lån til formålet. Leietakerne er tilbudt annen kommunal bolig. Av andre mulige avhendingsobjekter, har Lyngrabben utleieboliger etter hvert utpekt seg som mest aktuelt å gjennomføre på kortere sikt. Ifølge takst av «Prosjekt Forum AS», ligger salgssum for disse leilighetene på omkring 8,5 millioner kroner. For Rakkestad kommune, har altså Lyngrabben utleieboliger og leilighetene i Bygdetunet borettslag et inntektspotensial på millioner kroner. Tiltakene kan realiseres i Den videre saksframstillingen redegjør for årsaker, muligheter og konsekvenser av et salg av Lyngrabben utleieboliger. Lyngrabben utleieboliger Beskrivelse Rakkestad kommune tok Lyngrabben utleieboliger i bruk i 1980 og Leilighetskomplekset er ført opp på en ca. 4,7 dekar, festet tomt, i Prestegårdsfeltet. Det neste reguleringstidspunktet for festekontrakten er i Festeavtalen utløper i Lyngrabben utleieboliger er bebygget av fire eller seks leiligheter i rekke. «Lyngrabben 5 a d» består av fire leiligheter hver med areal på ca. 65 kvadratmeter (inklusive bod), mens «Lyngrabben 6 a f» og «Lyngrabben 8 a f» omfatter seks leiligheter hver med areal på 57 kvadratmeter (inklusive bod). Leilighetene består av «vindfang, gang, soverom, bod, vaskerom og åpen stue og kjøkkenløsning». Lyngrabben utleieboliger har til sammen seksten leiligheter. Målgruppe og bruk Rakkestad kommune etablerte Lyngrabben utleieboliger som «eldreleiligheter», men bruk går etter hvert mer i retning av ordinær utleievirksomhet til personer som selv ikke kan anskaffe seg bolig og eldre mennesker uten store hjelpebehov. Hjembaserte tjenester yter

3 Rakkestad kommune individuelle tjenester på linje med det som gis i «private hjem» til brukere i leilighetene, men boligkomplekset som sådant er ikke omfattet av ordningene med «heldøgns tjenester». Lyngrabben utleieboliger er i dette perspektivet ikke «omsorgsleiligheter», men ordinære «utleieboliger». I de siste tre fem år, har kommunen leid ut leiligheter i dette bokomplekset til mennesker som av ulike årsaker ikke er på/kommer inn på det ordinære boligmarkedet. Det har resultert i uorden og uro i nærmiljøet, og frykt og konflikt med naboer og det øvrige boligområdet. Rakkestad kommune har brukt store ressurser på å rydde om i disse forholdene det siste halve året. Det vises til rapporter til politisk nivå på dette punkt gjennom hele Rådmannen mener at Lyngrabben utleieboliger pr er stabilisert. Lyngrabben utleieboliger egner seg med sin beliggenhet i et boligområde utenfor sentrumskjernen ikke spesielt godt verken som «omsorgsboliger» eller «utleieleiligheter». Slik anlegg er på mange måter en sentrumsfunksjon med nærhet til alle private og offentlige tjeneste og servicetilbud. Det er en av de viktigste erfaringene kommunen har høstet i «Lyngrabbenprosessen» i de siste åtte ti måneder. Av den grunn kan kommunen avhende leilighetene, og etter hvert bygge opp nye tilbud til brukergruppene i de områdene som passer bedre. Standard Lyngrabben utleieboliger er nå over tretti år gammel, og er svært slitt som en følge av et sparsomt vedlikehold og en til dels meget hard bruk over lang tid. Det er påkrevet med større rehabiliteringer av og påkostninger på bygningsmassen for å gjenoppbygge attraktive og tidsmessige leiligheter. «Prosjekt Forum AS» stipulerer på det aktuelle grunnlaget markedsverdien av leilighetene til ca. kr , mens de normale byggekostnadene på et slikt anlegg er anslått til ca. kr Det illustrerer med stor tydelighet standard på boligkomplekset i dag. At leilighetene er nedslitte og dessuten ikke spesielt godt egnet til kommunens utleievirksomhet, trekker sånn som rådmannen ser det i den samme retning. Rakkestad kommune bør realisere bygningsmassen, og reinvestere salgssum i anlegg som lokalsamfunnet trenger og er avhengig av i framtiden. De største tiltakene på investeringsprogrammet er skole og sykehjemsutbyggingene. Økonomi Lyngrabben utleieboliger ble som sagt bygget i 1980 og Rakkestad kommune finansierte tiltaket over sitt budsjett med egenkapital, tilskuddsordninger som gjaldt den gang og låneopptak. Alle vilkår for tilskudd er oppfylt. Som en konsekvens av tiden som har gått, er også lån som ble tatt opp til formålet selv om låneporteføljen flere ganger er refinansiert og omstrukturert nedbetalt. Det er dermed i

4 Rakkestad kommune dag ikke finansielle betingelser som hindrer eller påkaller spesielle virkemidler for at et salg av leilighetene skal kunne finne sted. Lyngrabben utleieboliger omfatter til sammen 16 leiligheter. Husleie varierer mellom kr og kr pr. enhet pr. måned. Det gir et «brutto leiepotensial» på kr i dette boligkomplekset. All den tid Rakkestad kommune gjennomførte «gjengs husleie» i sin boligmasse for seks år siden, tar den allerede ut «markedsinntekter» på det aktuelle området. Noe mer er ikke å hente ut uten at er legitimert i standardhevinger eller påkostninger på leilighetene. Den reelle leie er på grunn av kapasitetsutnyttelse alltid lavere enn maksimalt inntektspotensial. I de siste årene har leieinntektene er i gjennomsnitt beløpt seg til ca. kr pr. år. Rakkestad kommunes netto driftsutgifter på «Lyngrabbenleilighetene» er bestemt av det generelle drifts og vedlikeholdsnivå på boligmassen og i de siste årene ikke minst av den bruk som er av de forskjellige leilighetene. Disse momentene trekker i hver sin retning. Lite ressurser er satt av til en planmessig ivaretakelse av eiendommen, mens relativt mer penger har gått med til reparasjoner på enkelte enheter. Rådmannen stipulerer de årlige drifts og vedlikeholdsutgiftene på Lyngrabben utleieboliger til kr kr pr. termin slik at eiendommen altså har generert netto inntekter på ca. kr til finansiering av annen kommunal virksomhet hvert år. Ved et salg av leilighetene, faller dette bidraget bort. På den annen side reiser en avhendelse egenkapital til dekning av investeringer der låneopptak er den alternative finansieringskilde. Det styrker driftsbudsjettet med kr til kr I tillegg blir drifts og vedlikeholdsutgiftene på «Lyngrabbenleilighetene» kr kr pr. år eliminert. Rådmannen konkluderer på disse forutsetninger med at Rakkestad kommune styrker sin økonomiske balanse med kr kr pr. år ved å selge Lyngrabben utleieboliger. Andre konsekvenser Rakkestad kommune har siden nyttår trappet ned sin utleie av «Lyngrabbenleilighetene». Bare ti av seksten enheter er nå bebodd. Gjenværende leieforhold fungerer tilfredsstillende. De «vanskelige» leieavtalene har blitt avsluttet i løpet av det siste halve året. Lyngrabben utleieboliger er dermed i kommunens øyne stabilisert til sitt formål jf. pkt. «Målgruppe og bruk» (ordinære utleieleiligheter). Rådmannen mener at kommune bør avhende «Lyngrabbenkomplekset» til private investorer som kan rehabilitere enhetene og utvikle dem videre som boliger. For Rakkestad kommune sitt formål egner de seg ikke lenger spesielt godt verken som ordinære utleieleiligheter eller omsorgsboliger (pkt. «Målgruppe og bruk» ovenfor). Bygningsmassen er i tillegg nedslitt, og trenger omfattende rehabiliteringer og påkostninger for å bli attraktive på boligmarkedet. Når Rakkestad kommune sin posisjon er som beskrevet, blir alternativet å selge eiendommen til andre interessenter.

5 Rakkestad kommune Lyngrabben utleieboliger kan avhendes med de husleieavtalene som for tiden løper på leilighetene. En ny eier kan forlange andre leievilkår først når det er begrunnet i påkostninger og standardhevinger på boligene. På dette punktet er det ikke noen forskjell på hvordan kommunen og private investorer opptrer. Hvis leietakere fortsatt ønsker et kommunalt leieforhold, er det fullt mulig. Rakkestad kommune leier i så fall enkeltleiligheter, og framleier dem til de som måtte være interessert i det. Som nevnt er det ikke noen «heldøgns kommunale tilbud» knyttet til de aktuelle leilighetene. Det innebærer at de fungerer som «ordinære utleieleiligheter». Leietakere kan søke andre kommunale tilbud når de ønsker det eller situasjonen for øvrig tilsier det. Nye utleieboliger Rakkestad kommune har ikke noe tilbud under konkret planlegging eller etablering til erstatning for Lyngrabben utleieboliger, men det spørsmålet vil avklare seg i høst når kommunestyret fastsetter innholdet og utformingen av det framtidige omsorgsbolig og sykehjemstilbudet. Rådmannen viser til denne saken. Uansett bør tiltaket ikke skape noe ytterligere press på kommunens utleieleiligheter og omsorgsboliger jf. punktene «Målgruppe og bruk» og «Andre konsekvenser». For øvrig gjentar rådmannen at salgssum på bygningsmasse går med til å finansiere investeringene i som i hovedsak er skolebygg, omsorgsboliger og sykehjem. Prosjektet er med andre ord nødvendig også av finansielle strategiske årsaker. Rådmannens vurderinger Rådmannen viser til sin saksframstilling og tilrår kommunestyret å legge Lyngrabben utleieboliger ut for salg i Det er gjort sonderinger i den siste tiden og også blant lokale investorer er interessen for bygningsmassen absolutt til stede. Salgsframstøt blir gjort i større målestokk enn lokalmarkedet. En avhendelse tenkes gjennomført med egne krefter og eksterne megler og advokatressurser. Med salg av Lyngrabben utleieboliger og fire leiligheter i Bygdetunet Borettslag, bør Rakkestad kommune realisere budsjetterte salgsinntekter for eiendommer og andre aktiva (13,7 millioner kroner) i 2014.