Næringseiendomsseminaret i Tromsø 23. august 2016

Transkript

1 Næringseiendomsseminaret i Tromsø 23. august 2016

2 Agenda Bakteppet Hovedtrekk i eiendomsmarkedet Leiemarkedet Transaksjonsmarkedet Utviklingstrekk og forventninger Oppsummering

3 Bakteppet Norsk økonomi i en utfordrende fase omstilling Todelt økonomi Lave renter Boligboble? Befolkningsvekst Arbeidsmarked i omstilling utflating i sysselsettingsvekst Nøktern optimisme

4 Hovedtrekk i eiendomsmarkedet Profesjonalisering Flere aktører Selektivt Høyere krav stilles Økende miljøbevissthet Finansiering tilgjengelig

5 Leiemarkedet Leietakeren mer bevisst Krav til effektivitet og fleksibilitet aktivitetsorienterte løsninger Teknologi-skift Forsiktig optimisme Vinnerne i markedet er de som kan tilby - arealeffektive og miljøriktige bygg - nær offentlige kommunikasjonsmidler - tydelighet i lokalmarkedet - med områdeutvikling (cluster) Taperne - urasjonelle bygg - uprofesjonelle eiere og de uten finansielle muskler - kronglete tilgjengelighet Utnyttelse av potensial Servicenivå og leietakeroppfølgning er konkurranseparameter

6 Leiemarkedet Utvikling leienivåer kontor Oslo - stabile leienivåer 2015> regionale forskjeller Snittleie kontor Oslo - signerte kontrakter i 2016 kr pr kvm år - CBD (Vika / Aker Brygge) kr pr kvm år Toppnivå kr pr kvm år (!?)

7 Leiemarkedet Relativt lite nybygg og konvertering begrenser tilbudet Ledighet Oslo primo 2016 ca. 8,25 %, i Oslo sentrum 4-5 % Prognose Q ca. 8 % og Q ca. 7,5 % Ca. 622 kvm har kontraktsutløp i 2016 og ca. 503 kvm 2017 Ca. 65 % blir reforhandlet

8 Leiemarkedet Leienivåer kontorlokaler nokså stabil siste år (kr/kvm/år) Nybygg Snitt - Stavanger sentrum Bergen Trondheim Tromsø Ledighet varierer stort i ulike områder - Stavanger sentrum 3,5 %, Forus 18% - Bergen 9-10 % - Trondheim 8-10 % - Tromsø 7-9 % Det bygges mye nytt, fraflyttede bygg blir stående ledige må rehabiliteres eller konverteres

9 Leiemarkedet kombi, lager og logistikk Stabile leienivåer i markedet for kombi-, lager- og logistikkeiendommer Toppnivåer over kr ,- pr kvm år. Tyngdepunktet av markedet ligger ved 850,-/900,-. Økende krav til effektivitet og fleksibilitet Noen områder forsterker sin posisjon

10 Transaksjonsmarkedet Transaksjonsvolum 2015 rekordhøyt - ca. NOK 128 mrd. Preget av mange internasjonale aktører (ca. 35 %) og store porteføljeomsetninger Markedet mangfoldig mange typer aktører - livselskaper, fond, eiendomsselskaper, utviklingsselskaper, «tradere» etc. Prosessene tar lengre tid komplekst Aktiviteten fortsatt bra i 2016 prognose NOK 65 mrd. Største forskjell; færre store transaksjoner Sterk etterspørsel ikke så stort tilbud Mangfold på investorsiden Internasjonale aktører fortsatt tilstede Rammebetingelsene fortsatt tilstede for et godt marked

11 Transaksjonsmarkedet Direkteavkastning yield - kontoreiendommer - CBD Oslo 4,25 % > 4,0 % - Oslo generelt nå mellom 5 og 6,5 % - størst omsetningsvolum nivåer mellom 6 og 8 % Noen eksempler på transaksjoner Finansiering tilgjengelig, men prosjekt- og kundeavhengig Finansiering nå - utmåling - LTV % - stor «spread» i bankenes marginer, snitt nå 217 basispunkter på 5 års lån (Unions bankundersøkelse) - eksempler på punkter og opp mot 350 punkter

12 Transaksjonsmarkedet Tromsø Kjente transaksjoner siste halvår ca.-verdier Storgata 39 6,3 mill Storgata 91 7,8 mill Tromsøysundv mill Tromsøysundv. 5 6 mill Alkevegen 4 11 mill Storgata mill Storgata 67 ca. 45 mill? Salgssum ukjent Fredrik Langes gata 12 ca. 50 mill? Salgssum ukjent Nordlyskvartalet Ikke offisielt Sjøgata 8 og «-- Norøyveien «-- Ringveien 6 -- «-- De fleste av byggene har vært bare delvis utleid og/eller med korte leiekontrakter, i disse tilfeller er yield-betraltningerikke aktuelt. Det vil komme flere store eiendommer for salg i sentrum av Tromsø.

13 Trender i eiendomsmarkedet Markedet forventes å være stabilt og aktivt i tiden som kommer Leietakere er krevende og bevisste Søker kvalitet Øket bruk av rådgiver / søkemegler Kortere kontrakter? Kjøp- og salgsaktivitet forventes å øke høst 2016 Kapital søker plassering bedre enn bank Mange aktører justerer i sine porteføljer - tilpasser Syndikeringsprosjekter er igjen attraktive Internasjonale aktører fortsatt aktive

14 Oppsummering Markedsutsikter Rammebetingelsene gode Eiendomsmarkedet attraktivt NAI FirstPartners Kompetent - Løsningsorientert Pålitelig Takk for oppmerksomheten!

15 NAI FirstPartners Næringsmegling Dronning Mauds gate 10 PB 1540 Vika 0117 Oslo