NÆRINGSEIENDOM 2015 TIRSDAG 21. APRIL SCANDIC HOTEL ØRNEN

Transkript

1 NÆRINGSEIENDOM 2015 TIRSDAG 21. APRIL SCANDIC HOTEL ØRNEN

2 1. Byggeprosjekter 2. Leiemarkedet 3. Transaksjonsmarkedet

3 BYGGEPROSJEKTER

4 Byggeprosjekter Hotell Zander K Areal: m² Type: Hotell 250 rom Ferdig: Mars 2017

5 Byggeprosjekter Nøstet Panorama (næring) Areal: m² Type: Forretning/kontor Ferdig: Høst 2015

6 Byggeprosjekter Landås Skole Areal: m² Type: Skole/undervisning Ferdig: August 2016

7 Byggeprosjekter Damsgårdsveien 134 Areal: m² Type: Kontor/Parkering Ferdig: Q1 2017

8 Byggeprosjekter Laksevåg Verft Areal: m² Type: Næringspark 1. byggetrinn Ferdig: Medio 2017

9 Byggeprosjekter Kanalveien 7 Areal: m² Type: Kontor Ferdig: Medio 2017

10 Byggeprosjekter Kanalveien 51/53 Areal: m² Type: Kontor Ferdig: 2016 (2017)

11 Byggeprosjekter Midtunhaugen Næringspark Areal: m² Type: Kombinasjon Ferdig: Høst 2016

12 Byggeprosjekter Kokstadflaten 35 Areal: m² Type: Kontor Ferdig: Q1-2016

13 Byggeprosjekter Flesland Terminal 3 Areal: m² Type: Terminalbygg Ferdig: Medio 2017

14 Byggeprosjekter Comfort Hotel Bergen Airport Areal: m² Type: Hotell 300 rom Ferdig: Medio 2017

15 Byggeprosjekter Scandic Flesland Airport Areal: m² Type: Hotell 300 rom Ferdig: Medio 2017

16 LEIEMARKEDET

17 Leiemarkedet i skumring

18 % Antall Arbeidsledigheten i Hordaland 4 3,8 3,6 3,4 3,2 3 2,8 2,6 2,4 2, Økning fra 2014 til 2015 ca personer. Virkelige tall høyere.

19 Leiemarkedet - Arealer Tilført areal siste år ca m² Totalt kontorvolum april 2015 ca m² UTBYGGER STED AREAL FERDIG STATOIL SANDSLI BACKER NESTTUN BARA EIENDOM KRONSTADPARKEN FERD/AIBEL KOKSTAD ØVRIGE NYE AREALER BERGEN SUM

20 Leiemarkedet - Arealledighet Økning av ledighet korrigert for absorbasjon ÅRSAK STED AREAL STATOIL FREMLEIE KOKSTAD AIBEL FREMLEIE KOKSTAD 8000 DNB FREMLEIE SOLHEIMSVIKEN 3000 ØVRIG ØKT LEDIGHET BERGEN SUM Anslått ledighet pr ca m² Anslått ledighet pr ca m² Netto økning på ca m² Ledighet på ca. 9,5 % Tilførsel nybygg eget bruk Nedgang i olje og gass Samlokalisering

21 Leiemarkedet - Arealtilførsel Utbyggingsaktivitet fremover: UTBYGGER STED AREAL FERDIG SPAREBANKEN VEST BERGEN SENTRUM ODJELL DRILLING KOKSTAD GRIEG GRUPPEN BERGEN SENTRUM ROM BERGEN SENTRUM G C RIEBER MARINEHOLMEN HELMERS FANTOFT SUM

22 % Leiemarkedet - Arealledighet pr april 2015 i prosent 10 9,5 9 8,5 8 7,5 7 6,5 6 5,5 5 4,5 4 3,5 3 2,

23 Leiemarkedet - FINN indeksen ANTALL OBJEKTER

24 Leiemarkedet Oversikt April NybyggTotal rehab Eksisterende bygg

25 Leiemarkedet Kostnad pr arbeidsplass TA inn plansje om kontorkostnad Bergen Sentrum/Randsone Relativt billig å etablere kontorarbeidsplasser i Bergen. Kilde Oslo: Union

26 Utleide arealer fordelt på leienivå Totalt utleid areal m²

27 Økende ledighet fokus på konvertering Få eksempler på vellykkede og lønnsomme prosjekter Konverteringsobjektene ha en unik/meget god beliggenhet, gjerne i nærheten av sjø/utsikt, eksisterende bygningskropp må i stor grad kunne brukes. Ombyggingskostnader + risiko er ikke langt unna nybyggspris Krav til infrastruktur, barnehager, skoler utearealer mm. Vurderingen blir kjøpspris/verdi som tomtekostnad og beliggenheten/tu må være høy for å gi lønnsomhet

28 Leiemarkedet - Fremover Usikkerhet hvordan leieprisene vil utvikle seg i Rabattformene gjenoppstår; Leiefritak Utsatt/redusert KPI-regulering Softleie Kontorbygget Sandsliåsen 57 frister med ett års gratis leie. På Kokstadflaten tilbys lokaler til pr kvm.

29 Leiemarkedet - Fremover Høyeste nivå NOK pr kvm. pr år. Jevn etterspørsel på gode lokaler i sentrum, da gjerne etter større arealer som er mangelvare. Eldre bygg uten dagens krav til standard/kvaliteter vil være vanskelig å leie ut. Nybygg og gode objekter i Bergen Sentrum og Randsone Sør/Mindemyren holder seg i pris, kanskje en mindre korreksjon. Økt ledighet Økning i fremleie

30 Leiemarkedet - Fremover Markedet endrer seg raskt: I 2013: «I Kokstadområdet har ledigheten blitt redusert betraktelig. Det er tilnærmet ingen ledighet i gode kontorbygg på Kokstad. Reduksjonen i ledighet skyldes nesten utelukkende oljesektor og økt oppdragsmengde fra Statoil. Liten ledighet også på Sandsli» Økonomien i Norge, da spesielt innen oljesektoren vil være avgjørende for kontorarealforbruket. Vestlandet er sårbar for slike svingninger. Ved positive signaler i dette markedet følger behovet for ansatte/lokaler ganske raskt.

31 Leiemarkedet - Fremover Det blir nok noen utfordringer i leiemarkedet fremover men dyktige eiendomsutviklere vil være vinnerne. NB! Tross alt er det utleid ca kvm

32 LEIEMARKEDET - EKSEMPLER

33 Leiemarkedet Langarinden - Åsane Areal: m² Type: Kontor Pris: kr pr m²

34 Leiemarkedet Sentrum Flere oppgitte eksempler i intervallet kr kr pr m²

35 Leiemarkedet Sandviksboder 66 Areal: m² Type: Kontor Pris: kr pr m²

36 Leiemarkedet Bradbenken 1 Areal: m² Type: Kontor Pris: Kr pr m²

37 Leiemarkedet Bryggen 3-5 Areal: 600 m² Type: Kontor Pris: Kr pr m²

38 Leiemarkedet Krinkelkroken Areal: Type: Pris: 1.575m² Kontor Kr pr m² «as is»

39 Leiemarkedet Jonsvollskvartalet Areal: m² Type: Kontor Pris: Kr pr m²

40 Leiemarkedet Bergen Storsenter Areal: 470 m² Type: Kontor Pris: Kr pr m²

41 Leiemarkedet Damsgårdsveien 143 Areal: 790 m² Type: Kontor Pris: Kr pr m²

42 Leiemarkedet Damsgårdsveien 135 Areal: 290 og 1587 m² Type: Kontor Pris: Kr og pr m²

43 Leiemarkedet Solheimsviken Næringspark Areal: 790 m² Type: Kontor Pris: Kr pr m²

44 Leiemarkedet Kanalveien 105 Areal: 460 m² Type: Kontor Pris: Kr pr m²

45 Leiemarkedet Folke Bernadottesvei 38 Areal: m² Type: Kontor Pris: Kr og pr m²

46 Leiemarkedet Telenorsenteret Areal: 580 m² Type: Kontor Pris: Kr pr m²

47 TRANSAKSJONSMARKEDET

48 Transaksjonsmarkedet Transaksjonsvolum Bergen 2014 ca. 3 milliarder ÅR VOLUM ,5 mrd ,0 mrd ,5 mrd ,8 mrd ,0 mrd. Volum landsbasis ca. NOK 52 mrd. i 2012 ca. NOK 40 mrd. i 2013 ca. NOK 55 mrd. I 2014 Transaksjoner til «utenbys» investorer 2012 ca. 45% av volumet 2013 ca. 20 % av volumet 2014 ubetydelig % av volumet

49 Transaksjonsmarkedet Oppnådde eiendomsverdier høyere enn forventet. Særlig «signatureiendommer» i sentrum. Reduksjoner i rentebildet. Forventning om reforhandlinger og utvikling.

50 Transaksjonsmarkedet Økonomiske forhold mer turbulent. Ingen tegn til manglende investeringslyst. Egenkapitalkrav mellom %. Utlånsviljen til næringseiendom er god. Marginene kraftig redusert siden sommeren «Obligasjonsfinansierte» transaksjoner/ek-instrument er lite benyttet i Bergen.

51 Transaksjonsmarkedet - Bankenes marginer 3,1 2,9 2,7 2,5 2,3 2,1 1,9 1,7 1,5 1,3 1,1 0,9 0,7 0,5 HØY MARGIN LAV MARGIN April ,30 % - 1,65 %

52 Transaksjonsmarkedet - Bankenes marginer 1,3 % 1,65 % april ,0% 2,5, % april ,2 % 2,8, % april ,6 % 2,0, % april ,9 % 1,3, % april ,1 % 1,3 % april ,4 % 3,0 % april ,6 % 0,8 % april 2008

53 % Transaksjonsmarkedet - 3 MND NIBOR Marginer - Yield 7,5 7 6,5 6 5,5 5 4,5 4 3,5 3 2,5 2 1,5 1 NIBOR NIBOR + MARGIN YIELD

54 Transaksjonsmarkedet Yieldnivå største byer PRIME YIELD PR APRIL 2015 BY PRIME YIELD BERGEN 5,50 OSLO 4,50 STAVANGER 6,00 TRONDHEIM 6,25

55 Transaksjonsmarkedet Yield Bergen 10 9,5 9 8,5 8 7,5 7 6,5 6 5,5 5 Yield fremover i ,50 % 6,75 % Lav Yield Høy Yield Tabellen viser yield på gode eiendommer

56 Transaksjonsmarkedet - Fremover Q har startet som Q Volum Q i Bergen ca. MNOK 800. Flere større transaksjoner på trappene. Lavt avkastningsnivå for gode eiendommer. Sentrum - under 5 %. På sikt økte renter/nedgang i leieprisene utfordrende. Vi forventer et transaksjonsvolum i 2015 som i 2014.

57 Transaksjonsmarkedet - Eiendomsverdi

58 SALGSEKSEMPLER

59 Salgsmarkedet Haukås Næringspark Areal: m² samlet Kombinasjonseiendommer Salgssum: NOK 220 mill. Totalt 4 bygg/eiendommer Yield: Ca. 6,8% Kilde: Media

60 Salgsmarkedet Kaigaten 4 Nedre Korskirkealmenning 1 Areal: m² samlet Salgssum: NOK 290 mill. samlet Yield: Ca. 7,4% snitt To transaksjoner Kontor/publikumslokaler Kilde: Media

61 Salgsmarkedet Kong Olav V`s Plass 4 «Dickensbygget» Areal: m² Salgssum: NOK 92 mill. Yield: Ca. 4,2% Servering/kontor/bolig

62 Salgsmarkedet Torget 1 Areal: 478 m² Salgssum: NOK 46 mill. Yield: Ca. 5,1% Forretning

63 Salgsmarkedet Strandkaien 6 Areal: m² Salgssum: NOK 59 mill. Yield: Utvikling Forretning/kontor Kilde: Media

64 Salgsmarkedet Berstadhuset Areal: m² Salgssum: NOK 90 mill. (50%) Forretning/kontor Kilde: Media

65 Salgsmarkedet Olav Kyrresgt. 41 og Vaskerelven 39 Areal: m² Salgssum: NOK 80 mill. Yield: Ca. 6,7% Kontor/forretning Kilde: Media

66 Salgsmarkedet Nøstet Panorama (næring) Areal: 725 m² Salgssum: NOK 16,3 mill. «Rålokaler» til eget bruk Kontor Areal: m² Salgssum: NOK 22 mill. «Rålokaler» til eget bruk Forretning

67 Salgsmarkedet Damsgårdsveien Areal: m² Salgssum: NOK +206 mill. Yield: Ca. 8% Næringsbygg Kilde: Media

68 Salgsmarkedet Laksevågneset 6/Vågsgaten 22 Areal: m² Salgssum: NOK 50 mill. Yield: Utvikling Industrieiendom

69 Salgsmarkedet Michael Krohnsgate 86 Areal: m² Salgssum: NOK 16 mill. Yield: Utvikling Kombinasjonseiendom

70 Salgsmarkedet Ulsmågvegen 7 Areal: m² Salgssum: NOK 100 mill. Yield: Utvikling Næringsbygg Kilde: Media

71 Salgsmarkedet Skeievegen 76 Areal: m² Salgssum: NOK 60 mill. Yield: 7,6% Kombinasjonseiendom Kilde: Media

72 Salgsmarkedet Kokstadveien 23 Areal: m² Salgssum: NOK 570 mill. Yield: Ca. 6,3% Kontor Kilde: Media

73 Føljetongen kinesisk eiendomsutvikling UTEN INNLAGT VANN: Zheng Meiju eier den eneste leiligheten som står igjen, etter leilighetskomplekset. Nå bor hun uten innlagt strøm og vann.

74 Føljetongen kinesisk eiendomsutvikling Dette er det siste «spiker-huset», og står midt i veien i Nanning. Eierne er fortsatt i forhandlinger med konstruksjonsselskapet.

75 Føljetongen kinesisk eiendomsutvikling Dette bildet tatt i Taiyuan nord i Kina viser hvordan arbeidere bygger rundt et gravmonument som eieren nekter å kvitte seg med.

76